Cour d'Appel — 4 décembre 2007

COUR D'APPEL 
DE 
VERSAILLES 




Code nac : 50Z 


1ère chambre 2ème section 


ARRET No 


CONTRADICTOIRE 


DU 04 DECEMBRE 2007 


R. G. No 06 / 05180 


AFFAIRE : 


François AA... 
X... 
K...

... 


C / 
CAISSE D'AMORTISSEMENT DE LA DETTE SOCIALE, représentée par la CAISSE NATIONALE D'ASSURANCE VIEILLESSE à PARIS,
... 






Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Avril 2006 par le Tribunal d'Instance de BOULOGNE BILLANCOURT 
No chambre : 
No Section : 
No RG : 11-06-0061 


Expéditions exécutoires 
Expéditions 
Copies 
délivrées le : 
à : 


Me Farid SEBA 


SCP FIEVET-LAFON, 


SCP BOMMART MINAULTREPUBLIQUE FRANCAISE 


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 


LE QUATRE DECEMBRE DEUX MILLE SEPT, 
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 


Monsieur François AA... 
X... 
K...


...

92100 BOULOGNE BILLANCOURT 
représenté par Me Farid SEBA-No du dossier 011352 
assisté de Me Thierry Y...(avocat au barreau de PARIS) 




Madame FranceAA... 
X... 
K...

de nationalité Française 

...

92100 BOULOGNE BILLANCOURT 
représentée par Me Farid SEBA-No du dossier 011352 
assistée de Me Thierry Y...(avocat au barreau de PARIS) 






APPELANTS 
**************** 




CAISSE D'AMORTISSEMENT DE LA DETTE SOCIALE, représentée par la CAISSE NATIONALE D'ASSURANCE VIEILLESSE à PARIS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège 

...

75012 PARIS 
représentée par la SCP FIEVET-LAFON-No du dossier 270191 
assistée de Me Christine A...(avocat au barreau de PARIS) 




S. C. I. DU ...prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège 

...

75002 PARIS 
représentée par la SCP BOMMART MINAULT-No du dossier 00033470 
assistée de la SCP RENAUD-ROUSTAN (avocats au barreau de PARIS) 




Monsieur Philippe Pierre Louis Marie B...

né le 10 Mars 1967 à BOULOGNE BILLANCOURT 
de nationalité Française 

...

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT 
représenté par la SCP BOMMART MINAULT-No du dossier 00033470 
assisté de la SCP RENAUD-ROUSTAN (avocats au barreau de PARIS) 






INTIMES 
**************** 




Composition de la cour : 


L'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Octobre 2007, Monsieur Charles LONNE, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : 


Monsieur Charles LONNE, président, 
Monsieur Jacques CHAUVELOT, conseiller, 
Mme Claire MORICE, Conseiller, 


qui en ont délibéré, 


Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL 


FAITS ET PROCEDURE 


Au terme d'un acte sous seing privé, en date du 21 septembre 1981, la Caisse Nationale d'Assurance Vieillesse des Travailleurs Salariés (CNAVTS) a cédé à M. François de X... 
K... (ci-après Monsieur de X...), cessionnaire, le bénéfice d'un bail d'habitation d'une durée six ans précédemment consenti, depuis le 15 janvier 1979, sur un appartement de quatre pièces principales-entrée, cuisine, salle de bains, wc, chambre de service et cave-sis au ..., 4ème étage. 


Selon acte du 1er mars 1988 prenant effet au 15 janvier 1988, le bailleur a procédé au renouvellement du bail au visa de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986, pour une durée, reconductible, de trois années moyennant un loyer trimestriel de 14. 455,96 Francs, révisable annuellement. 


Par le jeu de reconductions tacites successives le bail s'est trouvé prolongé dans ses termes initiaux jusqu'à sa date anniversaire du 14 janvier 2003. 


Plus de six mois avant cette échéance la Caisse D'Amortissement de la Dette Sociale (CADES), aux droits de la CNATV depuis le 27 décembre 1999, a signifié au locataire, le 12 juillet 2002, son intention de renouveler le bail moyennant une révision de prix à échelonner par sixième sur six ans, de 933,52 € à 1. 190,93 € mensuels au 15 janvier 2008, le loyer étant augmenté chaque année à concurrence de 1 / 6ème, soit 42,90 € tous les ans pendant six ans. 


Dans un avis du 3 octobre 2002, la Commission Départementale de Conciliation des Hauts de Seine, saisie par la CADES, a constaté la non conciliation des parties en raison, notamment, d'une contestation portant sur la superficie des locaux loués, environ 93 m ² selon le locataire,101 m ² pour le bailleur. 


Le 29 novembre 2002 la CADES a cité M. et Mme de X... (ci-après désignés les époux de X...) devant le tribunal d'instance de Boulogne Billancourt aux fins de faire fixer, avec exécution provisoire, le loyer mensuel à 976,42 € au 15 janvier 2003,1. 019,32 € au 15 janvier 2004,1. 062,22 € au 15 janvier 2005,1. 105,12 € au 15 janvier 2006,1. 148,02 € au 15 janvier 2007 et 1. 190,93 € au 15 janvier 2008. 


C'est dans ce contexte que, le 17 décembre 2002, l'immeuble du ...a été vendu à la Société Civile Immobilière du 26 de la rue Tourelle (la SCI), société civile d'attribution ayant notamment pour associé M. Philippe B...; ce sur quoi les époux de X... ont saisi le Tribunal de grande instance de Nanterre aux fins d'annulation de la vente de l'immeuble faite, selon eux, en fraude de leur droit de préemption. 


En l'attente de la décision à intervenir, le tribunal d'instance de Boulogne Billancourt a sursis à statuer par jugement du 10 septembre 2003 prononcé au visa de l'article 378 du nouveau Code de procédure civile (NCPC). 


La cour d'appel de Versailles saisie de la demande de réformation dirigée contre le jugement de débouté des époux de X..., prononcé le 24 mars 2004 par le tribunal de grande instance, a confirmé la décision des juges de Nanterre par arrêt du 20 octobre 2005, excluant ainsi toute fraude au droit de préemption. 


A la suite, la cause a été rétablie devant le tribunal d'instance de Boulogne Billancourt qui, statuant par décision contradictoire en premier ressort le 26 avril 2006, a :
-dit que le bail de l'appartement sis au 4ème étage du ...s'est renouvelé le 15 janvier 2003 au profit des époux de X... pour une durée de trois ans et ce, sans augmentation de loyer ;
-déclaré valide le congé délivré par M. Philippe B..., le 29 juin 2005 pour le 31 mai 2006 ;
-dit les époux de X... tenus de libérer les lieux de tous occupants, qu'à défaut il pourra être procédé à leur expulsion.
-fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due au bailleur, à compter du 15 janvier 2006 jusqu'à libération complète, au montant de l'ancien loyer augmenté des charges.
-dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du NCPC
-laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. 




Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 7 juillet 2006, les époux de X... ont interjeté appel du jugement du tribunal d'instance de Boulogne prononcé le 26 avril 2006. 
Le 27 juillet 2007, la SCI et M. Philippe B...ont formé un appel incident. 


Dans leurs conclusions en date du 11 septembre 2007 les époux de X..., appelants, poursuivent l'entière réformation du jugement du 26 avril 2006, ils demandent à la cour : 
A titre principal,
. de dire que la bail de l'appartement du ...a une durée de six ans et qu'il expirera en conséquence le 14 janvier 2009 et non en 2006 ;
. de constater que les références produites par le bailleur à l'appui de sa demande de réévaluation du loyer ne sont pas représentatives ni comparables, et en conséquence de dire nul et de nul effet le congé délivré le 29 juin 2005 et déclarer irrecevable la demande de révision du loyer sur lesquelles elle est fondée ; 
Subsidiairement
-dire que le montant du loyer révisé dans le cadre du nouveau bail de six ans ne peut excéder la somme de 1. 068,16 € par mois en principal. 
En tout état de cause ils sollicitent la condamnation solidaire de la CADES, de la SCI et de M. Philippe B...à leur verser une somme de 1. 500,00 € en application de l'article 700 du NCPC ainsi que leur condamnation aux dépens avec le bénéfice des dispositions de l'article 699 du NCPC. 


A l'appui de leurs demandes les époux de X... invoquent :


-quant à la durée du bail : une omission de statuer du premier juge en ce qu'il n'a pas déterminé la personnalité juridique du bailleur à la date de renouvellement du bail : personne morale ou personne physique ;


-quant à l'opposabilité au tiers de l'état descriptif de division afférent à la vente de l'immeuble à la SCI : le premier juge n'a pas différencié l'effet relatif du contrat de vente d'avec son opposabilité laquelle résulte de l'exigence de publication de l'état descriptif de division au Bureau des hypothèques, laquelle n'est intervenue que le 20 février 2003 c'est à dire postérieurement à la date de renouvellement du bail.


-quant à la validité de la notification effectuée au visa de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 : l'absence de recevabilité de la demande en ce qu'il appartient au bailleur d'établir une sous évaluation manifeste et d'en justifier par la production d'au moins six références portant sur des logements comparables, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.


-subsidiairement quant à l'augmentation de loyer, ils se prévalent du métré établi par un géomètre expert pour considérer que si le prix au m ² devait évoluer de 10,30 € par mois vers 11,79 € au terme du rééchelonnement sur six ans, le prix mensuel du loyer ne devrait pas excéder 1. 068,17 € mensuels (11,79 x 90,60 m ²).




-La CADES, intimée, dans ses dernières écritures en date du 10 septembre 2007 conclut : 


# à titre principal et liminaire, à son absence de qualité à agir pour avoir vendu l'immeuble litigieux à la SCI en décembre 2002 alors qu'en outre l'acte de vente a subrogé l'acquéreur dans ses droits pour ce qui concerne l'instance précédemment introduite relative à l'augmentation de loyer. 


# subsidiairement, à l'entière confirmation du jugement entrepris, sauf à le réformer pour faire droit à la demande d'augmentation du loyer en principal à compter du 15 janvier 2003 pour le voir fixé à 976,42 € au 15 janvier 2003,1. 019,23 € au 15 janvier 2004 et 1. 062,22 € au 15 janvier 2005. 
Au soutien de cette prétention elle développe une argumentation identique à celle exposée par la SCI et M. B.... 


# elle demande l'allocation par les époux de X... d'une somme de 1. 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du NCPC ainsi que leur condamnation aux entiers dépens, 




La SCI du ..., intimés et appelants incidents, concluent à l'entier débouté des époux de X..., ils poursuivent la réformation partielle du jugement du tribunal d'instance de Boulogne Billancourt du 26 avril 2006 sur les deux points suivants :


-la révision en principal du montant du loyer mensuel de l'appartement du ...à compter du 15 janvier 2003 ainsi : 


976,42 € au 15 janvier 2003,1. 019,23 € au 15 janvier 2004 et 1. 062,22 € au 15 janvier 2005. 
Ils soutiennent, d'une part, en ce qui concerne le calcul de la superficie à prendre en compte, que le décret du 31 août 1990 se réfère à la seule surface habitable soit en l'occurrence au moins 101,02 m ² ; d'autre part, que les références exigées par la loi du 6 juillet 1989, l'ont été conformément aux prévisions des articles 17 c et 19 de cette loi ; qu'enfin, en sa qualité d'associé d'une société civile d'attribution, M. B...tire ses droits d'attributaire en jouissance de l'appartement occupé par les époux de X... des statuts même de la SCI, sans que ceux-ci soient subordonnés à la publication de l'état descriptif de division. En conséquence de quoi la division de l'immeuble a pris effet au jour de la vente par la CADES, soit le 17 décembre 2002, par conséquent le bail a été renouvelé par une personne physique, M. B..., et non par une personne morale, pour une durée nécessairement limitée à trois ans.


-les conséquences du congé : 


Au regard des éléments qui précèdent, le bailleur était fondé à mettre fin au bail le 29 juin 2005 pour le 14 janvier 2006, il y a lieu en conséquence de fixer l'indemnité d'occupation à la somme en principal de 1. 190,93 € par mois ; 


Pour le surplus, ils considèrent que le grief de refus d'omission fait au premier juge est dépourvu de tout fondement et réclament la condamnation solidaire des époux de X... :


-à verser la somme de 3000,00 € à M. B...sur le fondement de l'article 700 du NCPC,
-aux entiers dépens 








MOTIFS 






1) Sur la durée du bail : 


Considérant qu'il n'est pas discuté par les parties que le bail consenti aux époux de X... sur l'appartement du ...expirait au 14 janvier 2003, que plus de six mois avant cette échéance, le 12 juillet 2002, la CADES en sa qualité de bailleur a formalisé une proposition de renouvellement du bail au visa de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 ; 


Qu'en raison de l'opposition des parties sur la superficie à prendre en considération pour l'application du loyer révisé, la procédure de conciliation prévue par l'article 17 c de la loi a été mise en oeuvre ; période au cours de laquelle le bailleur a vendu, le 17 décembre 2002, la totalité de l'immeuble du 26 de la rue Tourelle à une société civile d'attribution du même nom et a subrogé celle-ci dans ses droits dans l'instance en révision du prix du loyer ;


-Sur le grief d'omission de statuer du chef de la personnalité juridique du bailleur au jour du renouvellement du bail : 


Considérant que les époux de X... reprochent au premier juge d'avoir fixé la durée du bail en faisant fi de la personnalité juridique du bailleur en ce qu'en vertu de l'article 10 de la loi le bail a une durée au moins égale à trois ans lorsqu'il est consenti par une personne physique et six ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale ; 


Considérant que par des motifs circonstanciés et pertinents que la cour s'approprie, le premier juge a clairement exposé qu'en application des statuts de la société civile d'attribution, spécialement l'article 21, dès acquisition de l'immeuble social, chaque associé entre en jouissance du ou des lots auquel il a vocation ; qu'en vertu des dispositions statutaires de l'article 12 la propriété d'un groupe de parts sociales confère à son propriétaire, en l'attente d'attribution en pleine propriété et jusqu'à celle-ci, le droit à la jouissance des fractions d'immeubles comprises dans le groupe de parts qu'il détient, lequel correspond selon les termes de l'article 11 des statuts précités, à l'un des vingt quatre lots du projet d'état descriptif de division ; 


Considérant qu'il résulte de l'article 7 de l'acte notarié constitutif de la SCI, en date du 26 novembre 2002, que le capital social est divisé en 10. 000 parts, que 1653 parts numérotées de 8048 à 9670 ont été attribuées à M. Philippe B...en rémunération de son apport, qu'enfin l'article 37 de ces mêmes statuts prévoit que lesdites parts appartiennent au groupe de parts portant les No 8 et 9 ainsi qu'aux lots de mêmes numéros du projet d'état descriptif de division, c'est à dire aux locaux de logement ainsi désignés : « 4ème étage » de l'immeuble et ceux du « 4ème et combles » ; 


Considérant qu'il convient en outre de rappeler que par arrêt du 24 mars 2004 la cour d'appel de Versailles s'est définitivement prononcée sur la validité de l'opération immobilière conduite par la société civile d'attribution, dont M. B...est l'un des associés ; 


Considérant en conséquence qu'en application des dispositions statutaires ci-dessus rappelées, l'attribution en jouissance au profit des associés a été effective dès l'acquisition de l'immeuble entier par la SCI, c'est-à-dire le 17 décembre 2002 et qu'à cette date M. Philippe B...avait un droit de jouissance sur les locaux loués aux époux de X..., par conséquent le bail renouvelé, par une personne physique, a nécessairement une durée de 3 ans ;




-Sur le grief d'omission de statuer du chef de l'opposabilité aux tiers de l'état descriptif de division de l'immeuble acquis par la SCI : 


Considérant que selon les dispositions de l'article L 212-2 du Code de la construction et de l'habitation, se rapportant aux sociétés ayant pour objet, notamment, l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, un état descriptif de division délimite les diverses parties de l'immeuble social en distinguant les parties communes et privatives, un règlement détermine la destination des parties réservées à l'usage exclusif des associés et des parties communes, ces éléments documentaires et ceux corrélatifs des statuts doivent être adoptés avant toute entrée en jouissance des associés ; 


Considérant qu'il n'est pas soutenu qu'il n'aurait pas été satisfait aux exigences ci-dessus rappelées, la contestation afférente à l'état descriptif de division demeure en effet circonscrite à une publication postérieure à la date de renouvellement du contrat de manière à mettre en cause la qualité du bailleur, M. B...; 


Considérant que s'il résulte des termes de l'article 35 du décret 55-22 du 4 janvier 1955 que : « sont publiées au bureau des hypothèques de la situation des immeubles et produisent, vis à vis des parties et des tiers, les effets prévus par les dispositions spéciales qui les régissent » notamment « 6o les règlements de copropriété des immeubles ou ensembles immobiliers. », il n'en demeure pas moins qu'en vertu des statuts de la SCI, que M. B...disposait bien, à la date du renouvellement, du droit de jouissance sur l'appartement occupé par les époux de X... ; qu'au surplus, il est de jurisprudence constante que le bail de la chose d'autrui, à supposer l'hypothèse établie, produit effet entre le bailleur apparent et le preneur tant que celui-ci en a la jouissance paisible et qu'il n'est pas recevable à invoquer un défaut de qualité du bailleur agissant en révision de loyer ou en résiliation de bail ; qu'en effet, les appelants n'invoquent à l'appui de leur demande aucun trouble qui aurait affecté la jouissance paisible des lieux loués ; 


Considérant qu'il convient en conséquence de rejeter les griefs d'omission de statuer et de dire que le bail renouvelé à compter du 15 janvier 2003 l'a été pour une durée de trois années comme consenti par une personne physique. 


2) Sur le congé : 


Considérant que le congé délivré le 29 juin 2005 aux époux de X... est contesté par eux par le biais d'une mise en cause de la durée du bail et, d'autre part, de la qualité de M. B...pour y procéder ; 


Considérant qu'il a été précédemment établi que le bail renouvelé à compter du 15 janvier 2003 l'a été pour une durée de trois années, que la délivrance du congé pour reprise est intervenue à la diligence de M. B..., le 29 juin 2005 pour l'échéance du 14 janvier 2006, au visa de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, qu'il n'est pas contesté dans sa forme et qu'au fond il a déjà été dit que M. B...était fondé à exercer un droit de jouissance sur l'appartement litigieux ; 


Considérant, en conséquence, que c'est à juste titre que le premier juge a dit le congé valable et qu'il convient de le valider et d'ordonner aux époux de X... de libérer les lieux de tous occupants de leur chef et qu'à défaut il pourra être procédé à l'expulsion dans les formes et conditions de la loi du 9 juillet 1991 relative aux procédures civiles d'exécution ; 


3) Sur la demande de révision du montant du loyer : 


Considérant qu'en application de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, la demande de réévaluation est subordonnée à la réunion cumulative de deux conditions : une sous évaluation manifeste du loyer et des éléments formels liés à la notification et à la justification de la demande ; qu'à peine de nullité la notification doit reproduire les dispositions du « c » de l'article 17, indiquer le montant du loyer demandé ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer ; 


Considérant qu'en réalité les parties s'opposent sur l'évaluation du prix du loyer du bail renouvelé le 15 janvier 2003 sur deux points : d'une part, l'appréciation du prix au mètre carré applicable aux lieux et, d'autre part, la définition des surfaces à prendre en considération pour l'établissement du loyer ; qu'ainsi la SCI et M. B...estiment que le prix en principal du loyer réévalué au 15 janvier 2005 doit être arrêté à la somme de 1. 062,22 € par mois alors que les époux de X... admettent subsidiairement qu'à cette même date, l'application du rééchelonnement ne devrait pas aboutir à une somme en principal excédant 1. 000,84 € par mois ; 


Considérant qu'il résulte suffisamment des éléments qui précèdent que nonobstant un désaccord sur la superficie des locaux à prendre en compte pour la fixation du loyer, l'action fondée sur les dispositions d'ordre public de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 suppose l'examen préalable de la recevabilité de la demande au regard de la condition de « sous évaluation manifeste » que ce texte a institué ; 


Considérant qu'in fine il apparaît que le différentiel du montant mensuel hors charge du loyer réévalué opposant les parties s'élève à 61,38 €, qu'il est en outre établi qu'en septembre 2002 le loyer appliqué et non contesté s'élevait à 933,52 €, le rééchelonnement conduisant à son terme de six années à un montant de 1. 190,93 €, soit une réévaluation inférieure à 30 % sur six ans, dont le premier juge a estimé qu'elle ne caractérisait pas une sous évaluation manifeste selon des motifs que la cour adopte ; 


Considérant, en conséquence, que la demande de réévaluation, ni dans sa forme originaire, ni dans ses développements devant la cour, ne caractérise une sous évaluation manifeste du loyer renouvelé le 15 janvier 2003, qu'il y a lieu de confirmer la décision du premier juge et de débouter la SCI et M. B...de leur demande de réévaluation du loyer ; 


4) Sur la demande de mise hors de cause de la CADES : 


Considérant que la CADES se prévaut de la vente de l'immeuble du ...et de la subrogation de l'acquéreur dans ses droits dans l'instance en réévaluation du loyer de l'appartement donné à bail aux époux de X... pour solliciter, à titre principal, sa mise hors de cause comme n'ayant pas d'intérêt à agir ; 


Considérant que la vente de l'immeuble précité est valide, qu'elle a emporté subrogation en faveur de l'acquéreur qu'en conséquence la CADES se trouve de facto hors de cause ; 


5) Sur l'application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile : 


Considérant qu'il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles non compris dans les dépens. 








PAR CES MOTIFS 




La cour statuant publiquement et contradictoirement 


Met hors de cause la Caisse d'Amortissement de la Dette Sociale (CADES) ; 


Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; 


Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ; 


Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du NCPC ; 


Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens, sauf en ce qui concerne les dépens exposés par la Caisse d'Amortissement de la Dette Sociale (CADES) qui seront supportés par les époux de X... 
K... et recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du NCPC par la SCP FIEVET-LAFON, titulaire d'un office d'avoué ;


-prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.


-signé par Monsieur Charles LONNE, président et par Madame BOURGUEIL, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute. 




Le GREFFIER, Le PRESIDENT,