Cour d'Appel — 19 décembre 2007

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 

1o Chambre Section D 

ARRET DU 19 DECEMBRE 2007 

Numéro d'inscription au répertoire général : 07 / 01513-

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 JANVIER 2007 
TRIBUNAL D'INSTANCE DE RODEZ 
No RG 11-06-0013 

APPELANT : 

Monsieur Francis X... 

né le 13 Juin 1952 à ST FELIX DE LUNEL (12320)

... 

93260 LES LILAS 
représenté par la SCP TOUZERY-COTTALORDA, avoués à la Cour 
assisté de Me Hubert AOUST, avocat au barreau de RODEZ 

INTIMES : 

Monsieur Paul Z... 

né le 17 Août 1951 à ASSE (BELGIQUE) 
de nationalité Belge

... 

12140 GOLINHAC 
représenté par la SCP GARRIGUE-GARRIGUE, avoués à la Cour 
assisté de Me Yann LE DOUCEN, avocat au barreau de RODEZ 

Madame Christa B... épouse Z... 

née le 07 Juin 1964 à SAINT AGATHA BERCHEM (BELGIQUE 
de nationalité Belge

... 

12140 GOLINHAC 
représentée par la SCP GARRIGUE-GARRIGUE, avoués à la Cour 
assistée de Me Yann LE DOUCEN, avocat au barreau de RODEZ 

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 08 Novembre 2007 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue le 13 NOVEMBRE 2007, en audience publique, Mme Gisèle BRESDIN ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : 

M. Mathieu MAURI, Président de Chambre 
M. Jean-Marc ARMINGAUD, Conseiller 
Mme Gisèle BRESDIN, Conseiller 
qui en ont délibéré. 

Greffier, lors des débats : Mme Josiane MARAND 

ARRET :

-contradictoire

-prononcé publiquement par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre.

-signé par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre, et par Mme Josiane MARAND, présent lors du prononcé. 

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE 

En juin 1998, Madame X... a consenti un bail verbal aux époux Z... pour la location en meublé d'une maison d'habitation sise à LUNEL lui appartenant en usufruit. Le montant du loyer a été fixé d'un commun accord à la somme de 2. 500 francs par mois soit 381,12 €. Monsieur X..., son fils, est devenu pleinement propriétaire de la maison en août 1998. 

La location en meublée a ensuite été transformée en bail d'habitation ordinaire soumis à la loi no 89-462 du 6 juillet 1989. 

A compter du mois de juillet 1999, les époux Z... ont cessé le paiement des loyers. 

Par exploit d'huissier en date du 11 juin 2002, Monsieur Francis X... les a fait citer aux fins de les voir condamner à lui payer la somme de 18. 293,88 € avec intérêts de droit au titre des loyers impayés, celle de 600 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et 500 € en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. 

Par un premier jugement du 20 novembre 2003, le Tribunal d'instance de RODEZ a constaté l'existence d'un bail verbal entre les parties pour des locaux d'habitation sis à LUNEL à compter du 1er juillet 1998, fixé le loyer à la somme mensuelle de 381,12 € et procédé à l'imputation du montant des travaux réalisés par les époux Z... sur le montant des loyers impayés. Une expertise a été ordonnée et l'expert a déposé son rapport le 29 octobre 2004. 

Par un second jugement du 18 janvier 2007, le Tribunal d'instance de RODEZ a débouté Monsieur Francis X... de l'ensemble de ses prétentions et a également débouté les époux Z... de leurs demandes. 

Monsieur Francis X... a interjeté appel à l'encontre de ce dernier jugement. 

Dans ses conclusions récapitulatives du 2 novembre 2007, l'appelant demande à la Cour de : " Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées, réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, en conséquence, en ayant tels égards que de droit pour le rapport D..., dire et juger que la demande des époux Z... tendant à ce que le montant du loyer soit ramené à une somme inférieure à 381,12 € est irrecevable comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée, condamner les époux Z... à porter et payer à Monsieur X... la somme de 32. 987,84 €, outre intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2002, débouter les époux Z... de leur demande d'indemnisation au titre de l'allocation logement, les débouter de toutes autres demandes, condamner les époux Z... à porter et payer à Monsieur X... la somme de 3000 € du fait de l'impossibilité de relocation des lieux, condamner les époux Z... à payer à Monsieur X... la somme de 2. 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et ce conformément aux dispositions de l'article 1153 du Code civil, les condamner au paiement de la somme de 3. 500 € en application de l'article 700 du NCPC, les condamner aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise... ". 

Les époux Z..., intimés, concluent dans leurs conclusions récapitulatives en date du 13 septembre 2007 en demandant à la Cour de : " Vu le refus du bailleur expressément manifesté de consentir à l'établissement d'un bail écrit et l'absence d'état des lieux qui en découle ; vu le très mauvais état locatif du local donné à bail tel que décrit dans le rapport de l'expert et procédant à l'absence de travaux incombant au bailleur sur la durée du bail ; dire et juger que le montant du loyer initialement fixé à 2. 500 francs sera ramené à une somme inférieure qu'il conviendra de fixer ; constater que le refus du bailleur de se conformer aux dispositions d'ordre public de délivrance d'un bail écrit en application des dispositions de l'article 3 de la Loi du 6 juillet 1989 a privé le preneur de toute possibilité de justifier auprès de la C. A. F. de l'existence d'un bail et du paiement des loyers refusés par le bailleur et ainsi du bénéfice de l'allocation logement du 1er juillet 1998 au 15 avril 2004, confirmer en conséquence la décision entreprise en ce qu'elle condamne le bailleur à indemniser son locataire du montant des sommes qu'il aurait dû percevoir sur ladite période, au titre de l'allocation logement, correspondant à un droit maximum de 29. 919,75 € plafonné au montant total des loyers dus sur la période d'occupation, ordonner la compensation, confirmer la décision entreprise en ce qu'elle constate de plus fort que l'on ne peut laisser à charge des locataires, en l'état du refus du bailleur de consenti à l'état des lieux d'entrée, quelques travaux de remise en état que ce soit au vu notamment de la carence de ce dernier à effectuer lui-même les travaux lui incombant en sa qualité de bailleur, condamner Monsieur Francis X... au paiement de la somme de 3000 € de dommages et intérêts pour l'attitude dolosive et de mauvaise foi causant aux concluants un préjudice distinct dans l'exécution de la relation contractuelle, le condamner au paiement de la somme de 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, le condamner aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise... ". 

L'ordonnance de clôture est en date du 8 novembre 2007. 

MOTIFS 

Attendu que le jugement du 20 novembre 2003 dont il n'a pas été interjeté appel, a jugé qu'il existe un bail d'habitation de droit commun entre Monsieur X... et les époux E... et que le loyer est fixé à la somme mensuelle de 318,12 € ; que ces dispositions du dit jugement qui sont définitives, ont l'autorité de la chose jugée entre les parties à la procédure ; que les époux Z... sont donc irrecevables en leur demande en réduction du montant du loyer en invoquant l'insalubrité des lieux, et doivent donc en être déboutés ; 

Attendu que par la même décision le Tribunal a, avant dire droit sur le compte à faire entre les parties, désigné Monsieur D... pour déterminer plus particulièrement le montant des loyers restant dus par les époux Z... et la somme devant être déduite au titre des travaux qu'ils ont effectués dans les lieux avec l'accord du bailleur ; que l'expert judiciaire D... a conclu ses opérations en retenant un montant total de loyers dus par les époux Z... du 1er juillet 1998 au 15 avril 2004 de 26. 487,84 € et un coût des travaux de remise en état réalisés par les époux Z... avec l'accord du bailleur en ses lieu et place, évalués à la somme de 5. 000 € ; qu'au vu des éléments d'appréciation qui sont au dossier, il y a lieu de suivre les préconisations de l'expert sur ces deux éléments du compte qui ne sont pas réellement discutés par les parties ; 

Attendu que l'expert a également préconisé de déduire la somme de 5. 166 € à titre de manque à gagner subi par les locataires qui correspond à l'allocation logement non perçue pour la période du 1er juillet 2002 au 30 juin 2003 au vu d'une attestation établie par la CAF suite à une simulation des droits des époux Z... ; qu'il y a lieu d'entériner le rapport d'expertise judiciaire sur ce point et de rejeter l'appel incident des époux Z..., faute pour eux de faire la preuve d'un préjudice en lien de causalité avec le défaut d'établissement du bail, dépassant le montant déterminé par l'expert qui apparaît satisfactoire au vu des pièces qui sont au dossier ; 

Attendu que l'expert a évalué au vu de ses constatations et du procès-verbal de Maître F... huissier de justice en date du 20 avril 2004, le coût des travaux de remise en état à réaliser par Monsieur X... après le départ des locataires à 11. 500 €, au titre du nettoyage des peintures, des papiers peints à enlever et refaire, du nettoyage des lieux qui ont été restitués sales et dégradés, des réparations des sanitaires à effectuer ainsi que pour les travaux extérieurs, notamment : un saule pleureur coupé devant la maison, des peintures usagées, un parquet usagé, des papiers déchirés, des moquettes hors d'usage, des trous de cheville, un radiateur dégradé, un lavabo et un robinet hors d'usage ; que toutefois, il convient de retenir que l'exécution par les locataires de leur obligation d'entretien des lieux a été rendue difficile du fait des manquements du bailleur à ses propres obligations ; qu'en effet, l'expert judiciaire a constaté des problèmes d'humidité ne pouvant globalement se résoudre que par des travaux relatifs à la structure de l'immeuble (isolation, ventilation,...), travaux incombant au bailleur ; qu'ainsi, le chiffrage de l'expert doit être ramené à de plus justes proportions en limitant les frais de remise en état à la charge des locataires, à la somme de 6. 000 € ; 

Attendu que Monsieur X..., à qui sont laissés à charge des travaux de structure de l'immeuble, à effectuer après le départ des locataires, ne fait pas la preuve d'un préjudice de relocation imputable aux époux Z... ; qu'il n'établit pas non plus que la procédure aurait dégénéré en abus ni avoir subi un préjudice qui en serait résulté pour lui : qu'il est débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour préjudices de relocation et pour résistance abusive ; 

Attendu que les époux Z... ne démontrent pas l'existence d'un abus de droit dans la procédure, ni celle d'une mauvaise foi du bailleur dans l'exécution de la relation contractuelle en lien de causalité avec le préjudice qu'ils déclarent avoir subi sans l'établir ; qu'ils sont déboutés de leur demande en paiement de dommages-intérêts ; 

Attendu qu'en définitive, le compte entre les parties s'établit comme suit :
-loyers restant dus à Monsieur X... par les époux Z... du 1er juillet 1998 au 15 avril 2004 sur la base de 381,12 € mensuels, soit 26. 487,84 €,
-frais de remise en état à la charge des locataires : 6. 000 € 
Soit un total de 32. 487,84 € revenant au bailleur 
Dont à déduire :
-coût des travaux de remise en état réalisés par les époux Z... : 5. 000 €
-manque à gagner au titre de l'allocation logement : 5. 166 €, 
Soit après compensation entre les dettes respectives des parties, une somme de (32. 487,84-10. 166 =) 22. 321,84 € à payer par les époux Z... à Monsieur X..., avec intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance en date du 11 juin 2002 sur la somme de 18. 293,88 € et à compter du présent arrêt pour le surplus de la dette de loyers ; 

Attendu que les époux Z... sont condamnés aux dépens ; que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; 

PAR CES MOTIFS 

LA COUR, 

Réforme le jugement déféré, 

Dit et juge que la demande des époux Z... tendant à ce que le montant du loyer soit ramenée à une somme inférieure à 381,12 € est irrecevable comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée, 

Condamne solidairement Monsieur Paul Z... et Madame Christa B... épouse Z... à payer à Monsieur X... la somme de 22. 487,84 € avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 1992 sur la somme de 18. 293,88 € et à compter du présent arrêt pour le surplus, 

Déboute Monsieur Francis X... de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour préjudice du fait de l'impossibilité de relocation des lieux et pour résistance abusive, 

Déboute Monsieur Paul Z... et Madame Christa B... épouse Z... de leur demande en paiement de dommages-intérêts pour attitude dolosive et mauvaise foi dans l'exécution de la relation contractuelle ; 

Rejette toutes autres demandes des parties, 

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, 

Condamne solidairement Monsieur Paul Z... et Madame Christa B... épouse Z... aux dépens de première instance comprenant les frais d'expertise et ceux d'appel, avec pour ces derniers droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.