Cour d'Appel — 25 octobre 2007

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

23ème Chambre - Section B



ARRET DU 25 OCTOBRE 2007



(no , 6 pages)







Numéro d'inscription au répertoire général : 07/01330.



Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Décembre 2006 - Tribunal de Grande Instance de PARIS 8ème Chambre 1ère Section - RG no 04/16652.









APPELANTS :



- S.C.I. THARMA

prise en la personne de son gérant,

ayant son siège ...,



- Monsieur Omar X...


demeurant ...,



représentés par la SCP AUTIER, avoués à la Cour,

assistés de Maître Sophie Y... plaidant pour le cabinet FASSINA, avocat au barreau de PARIS, toque E 587.







INTIMÉ :



Syndicat des copropriétaires 2 TER PASSAGE DU ...


représenté par son syndic, CITYA ETOILE IMMOBILIER, ayant son siège ...,



représenté par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour,

assisté de Maître Natalia Z... de la SCP BLATTER RACLET, avocat au barreau de PARIS, toque : P.441.





INTIMÉE :



SARL J.V. IMMOBILIER INVESTISSEMENTS

prise en la personne de son gérant,

ayant son siège ...,



représentée par Maître François TEYTAUD, avoué à la Cour,

assistée de Maître Pascal Marc A..., avocat au barreau de PARIS, toque : E 246.











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 - 1er alinéa du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 octobre 2007, en audience publique, devant Monsieur LE FEVRE, président, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



 Monsieur LE FEVRE, président,

Madame RAVANEL, conseiller,

Madame BOULANGER, conseiller.





Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN.





ARRET : 

Contradictoire,

- prononcé publiquement par Monsieur LE FEVRE, Président.

- signé par Monsieur LE FEVRE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.











Vu le jugement du 5 décembre 2006 du Tribunal de grande instance de Paris qui a notamment déclaré la SCI THARMA et Monsieur Omar X..., propriétaires des lots de la copropriété de l'immeuble sis ..., irrecevables en leur demande d'annulation de la résolution no 1 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2004 ayant autorisé le syndic à signer un protocole d'accord avec la SCI THARMA et la SARL JV Immobilier, au motif que la SCI THARMA avait voté en faveur de la résolution et que Monsieur FERNANDEZ s'était abstenu ;







Vu l'appel de la SCI THARMA et de Monsieur Omar X... et leurs conclusions signifiées les 20 et 21 juin 2007 par lesquelles ils demandent à la Cour d'infirmer le jugement, annuler la résolution no 1 votée lors de l'assemblée générale tenue le 30 juin 2004, subsidiairement, dire que cette assemblée ne donne pas obligation à la SCI THARMA, prétendue partie au protocole d'accord, de signer un tel acte, dire le protocole d'accord inopposable à la SCI THARMA et inapplicable, et réclament 3.000 € au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;



Vu les conclusions du 13 août 2007 du syndicat des copropriétaires du 2 ter passage du Chemin Vert à Paris qui demande à la Cour de confirmer le jugement, subsidiairement débouter Monsieur X... et la SCI THARMA, en tout état de cause, constater l'accord de la SCI THARMA sur les termes du protocole résultant de son vote favorable à la résolution critiquée et réclame 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;



Vu les conclusions du 6 septembre 2007 de la SARL JV Immobilier Investissements qui demande aussi à la Cour de confirmer le jugement, subsidiairement débouter les appelants, juger que la SCI THARMA a manifesté son accord sur le contenu du protocole dont les termes lui sont opposables, condamner la SCI THARMA et Monsieur X... à lui payer 3.000 € au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;





Considérant que le Tribunal a rappelé les faits ; que les appelants soutiennent qu'ils ont tous deux voté contre la résolution critiquée ; que toutefois ceci est contraire, comme l'a constaté le Tribunal aux mentions du procès-verbal qui fait foi jusqu'à preuve contraire ; qu'il appartient à la SCI THARMA et à Monsieur Omar X... de prouver leurs allégations ;



Considérant que le Tribunal a justement constaté qu'à l'appui de leur allégations, la SCI et Monsieur X... ne produisaient qu'une seule attestation de deux personnes alors que 7 autres copropriétaires témoignent au sens inverse ; que les attestations de Madame Eugène C..., Messieurs Patrick D..., Emile E..., Eugène GRENIER, Patrick F..., Jean Charles G... et de Madame Laurence H... sont dépourvues de toute ambiguïté et déclarent toutes que le représentant de la SCI THARMA a voté en faveur de la résolution et que Monsieur FERNANDEZ s'est abstenu ; qu'il n'est pas établi que les attestants se soient concertés pour nuire aux appelants ; qu'il s'ensuit que les appelants ne font pas la preuve de l'inexactitude matérielle des mentions du procès-verbal ;



Mais considérant que la SCI déclare qu'elle a été "abusée" par les manœuvres du syndic ; que son gérant, Monsieur HARI I..., a été d'autant plus manipulé que, même s'il parle la langue française, il n'en connaît pas les "subtilités" et qu'il était aisé, pour le syndic et la Société JV Immobilier de "faire croire" à Monsieur HARI I..., que la résolution litigieuse correspondait à ses intérêts ; que la SCI invoque donc, même si elle ne les qualifie pas expressément, l'erreur et le dol ;



Considérant que le 25 août 2004, apparemment le lendemain de la réception du procès-verbal, Monsieur I... a écrit au syndic une lettre manuscrite contenant notamment les passages suivants : 



"Avant et pendant ladite assemblée générale, on nous a présenté, le cabinet NEVEU et les avocats des parties en présence, la ratification du protocole transactionnel comme une simple question technique alors qu'elle met en cause, à travers la modification du règlement de copropriété, à mes droits de copropriétaire et de l'activité commerciale de mon magasin au lot. J'ai été ignoblement abusé.



Je vous précise que je suis contre toute modification du règlement de copropriété qui lèse mes droits et porte atteinte à la destination de mon bien commercial. Je vous demande d'en tenir compte car je conteste la décision prise de ratification du protocole d'accord transactionnel car elle entraîne la modification du règlement de copropriété à mon détriment" ;



Que cette lettre manuscrite portant la signature maladroite et tremblante de Monsieur I... est de la même écriture, très spécifique, avec presque toutes les lettres détachées, que celle du même jour de Monsieur X... accusant le syndic d'avoir "dénaturé sa position" ; qu'il est manifeste que c'est Monsieur FERNANDEZ qui a écrit la lettre du 25 août 2004 à en-tête de la SCI THARMA pour le compte de son gérant, Monsieur I... ; que ce dernier ne sait écrire le français et n'a donc qu'une connaissance très limitée de cette langue ; qu'il est exclu qu'il ait pu comprendre le sens et la portée du "protocole transactionnel", de 12 pages, en langage juridique, ardu pour un non francophone et un non juriste, comportant une erreur de référence, A4 au lieu de P2, sur le point essentiel de la fermeture d'une grille d'accès, sans l'explication par un tiers, cette explication ayant, selon toute apparence, été donnée par Monsieur X... à l'occasion de la réception du procès-verbal, soit postérieurement au vote à l'assemblée générale ;



Considérant que le "protocole d'accord transactionnel" que la résolution litigieuse a autorisé le syndic à signer, comporte des stipulations manifestement et gravement contraires aux intérêts de la SCI et de son locataire commercial, Monsieur HARI I..., exploitant un magasin de "prêt à porter féminin fabricant gros 1/2 gros" à l'enseigne "OF COURSE" dans le lot no 2 de la copropriété ;



Qu'il prévoit notamment que les caves et boxes ne pourront pas servir au stockage des marchandises destinées aux commerces des lots nos 1 et 2 ; la condamnation de la porte d'accès dans les numéros 1 et 2 au hall de l'immeuble, la fermeture en permanence de la grille "A4", en fait, apparemment P2 d'après le plan, à l'angle du passage de l'Asile et du et du passage du Chemin Vert, l'interdiction du stationnement et même de l'arrêt de véhicules dans la cour et du dépôt de marchandises, l'aménagement de l'accès A2 (en fait P1) en installant un digicode, non activé toutefois les jours ouvrables de 9 heures à 18 heures, ces restrictions concernant essentiellement le lot no 2 de la SCI THARMA, le "protocole" prévoyant expressément le maintien des accès directs sur la rue du lot no 1 de la SARL JV Immobilier Investissements ; qu'il est prévu également le dépôt des enseignes "en drapeau" fixées sur l'immeuble ;



Considérant qu'il résulte du constat d'huissier, des plans et photographies versés aux débats que la grille d'accès de la rue, angle du passage de l'Asile et du passage du Chemin Vert, juste en face du lot no 2 de la SCI THARMA est essentiel pour l'exploitation de son commerce et que sa fermeture définitive et permanente et l'interdiction de l'arrêt de tout véhicule dans la cour et de tout transfert de marchandises rendraient très difficiles cette exploitation ; que le "protocole" n'a de valeur transactionnelle qu'entre le syndicat et JV Immobilier, réglant des conflits antérieurs en laissant notamment à JV Immobilier ses accès directs à la rue ; qu'aucune concession n'est faite à THARMA ; que les modifications prévues par le protocole sont en fait essentiellement dirigées contre la SCI THARMA, consistant en des restrictions graves et sans aucune contrepartie ; que rien n'indique qu'elles aient été négociées sérieusement ; qu'il est évident que si son gérant en avait perçu la teneur, il aurait voté contre la résolution ; qu'à défaut de preuve que, contrairement aux mentions du procès-verbal, le protocole n'ait pas été joint à la convocation, le dol n'est pas établi mais qu'il résulte de la combinaison des éléments du litige que l'erreur sans faute du gérant de la SCI est suffisamment prouvée ; qu'il s'ensuit que la demande d'annulation de la résolution litigieuse est recevable en tant qu'elle est formulée par la SCI THARMA ;



Considérant qu'eu égard à ce qui précède et au contenu du "protocole d'accord" qu'il est peu sérieux de la part du syndicat et de JV Immobilier de prétendre qu'il ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives ; que ceci est contredit par les termes mêmes du "protocole" ; que celui-ci affirme en son article 4 qu'il est procédé à des "restrictions à la destination commerciale" des lots du rez-de-chaussée et prévoit expressément en ces articles 1, 6 et 7 des modifications du règlement de copropriété ; que l'article 1er est intitulé "Modification du règlement de copropriété en ce qu'il définit la destination de l'immeuble et les modalités de jouissance des parties privatives" et prévoit une réécriture complète de l'article 8 "destination de l'immeuble" ainsi que des paragraphes "usage des parties privatives" et "occupations" de la troisième partie du règlement ; que l'article 6 du protocole est intitulé "Modification du règlement de copropriété consécutive à la modification des accès aux locaux commerciaux" et débute ainsi "Le règlement de copropriété est modifié pour y insérer les stipulations suivantes : "Accès aux locaux commerciaux composant les lots no 1 et 2 . .."", et décrit les nouvelles restrictions aux accès, la forme au présent étant adoptée pour l'annonce des modifications comme si l'adoption du protocole pouvait valoir modification du règlement ; que l'article 7 est intitulé "Dépose des enseignes et modification du règlement de copropriété les concernant" et prévoit l'insertion dans le règlement d'une nouvelle disposition à ce sujet restreignant les droits des propriétaires des lots no 1 et 2 à usage commercial quant à l'utilisation d'enseignes ; que le syndicat ne peut valablement contourner les dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en faisant adopter à la majorité simple une résolution qui autorise le syndic à signer un contrat qui, sous couvert d'une "transaction", qui ne concerne en fait qu'un copropriétaire, la SARL JV Immobilier Investissements, prétend modifier le règlement de copropriété et porte atteinte aux droits de jouissance d'un autre copropriétaire ; que la résolution litigieuse doit être annulée ;



Considérant qu'il y a lieu d'ajouter que la Cour ne pourrait en aucun cas faire droit à la demande du syndicat et de la SARL JV Immobilier Investissements de constater l'accord de la SCI THARMA ; que la demande de cette dernière de déclarer ce texte inapplicable et à elle inopposable n'est pas soumise aux conditions de recevabilité de la demande d'annulation d'une résolution d'assemblée générale ; qu'un contrat est un accord de volontés ; que lorsque le contrat est écrit, on s'engage par sa signature, qui exprime l'accord à la date de celle-ci ; qu'en l'espèce, le "protocole d'accord" n'est ni daté ni signé et que l'accord de la SCI THARMA sur ses termes n'existe pas actuellement, ainsi que cela résulte du présent litige et des conclusions de la SCI THARMA, et n'a jamais existé, comme démontré ci-dessus ; qu'en outre, l'autorisation donnée au syndic par une assemblée de copropriétaires de signer un contrat est une opération juridique distincte de la signature du contrat par les partenaires futurs et éventuels du syndicat ; que cette autorisation ne saurait obliger quiconque autre que le syndicat, fût-il copropriétaire et acceptant de la résolution, et ne vaut pas, pour les parties autres que le syndicat, renonciation, qui ne se présume pas, au droit de ne pas contracter ; qu'enfin, un contrat intégrant des modifications du règlement de copropriété qui n'ont pas été votées par l'assemblée générale des copropriétaires dans les conditions prévues par la loi ne saurait obliger quiconque ; qu'indépendamment même de la nullité de la résolution litigieuse, le prétendu protocole d'accord non signé n'est pas un contrat parfait opposable à la SCI THARMA ;



Considérant qu'il est équitable d'accorder à la SCI THARMA 2.000 € au titre de ses frais irrépétibles ;





PAR CES MOTIFS,



Infirme le jugement entrepris ;



Dit recevables les demandes de la SCI THARMA ;



Annule la résolution no 1 de l'assemblée générale des copropriétaires du 2 ter passage du Chemin Vert à Paris 11ème tenue le 30 juin 2004 ;



Dit inopposable à la SCI THARMA et inapplicable le document non daté et non signé intitulé "Protocole d'accord transactionnel" mentionnant comme parties ledit syndicat d'une part, la SARL JV Immobilier Investissements et la SCI THARMA, d'autre part ;



Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du 2 ter passage du Chemin Vert à Paris 11ème et la SARL JV Immobilier Investissements à payer à la SCI THARMA la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du Nouveau code de procédure civile.



Le greffier,Le Président,