Cour d'Appel — 14 juin 2007

COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 14/06/2007

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No de MINUTE : /07 
No RG : 07/00699

Jugement (No 06/9038)
rendu le 1er février 2007
par le Tribunal de Grande Instance de LILLE

REF : TF/CP

APPELANTE

S.A.R.L. GD CONCEPT II prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social 98 rue Louis Braille 59790 RONCHIN

Représentée par la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, avoués à la Cour
Assistée de Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉES

S.A CAMIF PARTICULIERS prise en la personne de ses représentants légaux 
ayant son siège social Rue Sadi Carnot 59790 RONCHIN

Représentée par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués à la Cour
Assistée de Maître AYACHE, Avocat au barreau de PARIS

S.A.S. DELTA IMMO prise en la personne de ses représentants légaux 
ayant son siège social 200 avenue Salvatore Allendé 79000 NIORT

Représentée par la SCP MASUREL-THERY-LAURENT, avoués à la Cour
Assistée de Maître BERLANDE, Avocate au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Monsieur FOSSIER, Président de chambre
Monsieur ZANATTA, Conseiller
Madame NEVE DE MEVERGNIES, Conseiller
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame NOLIN

DÉBATS à l'audience publique du 03 Mai 2007, après rapport oral de l'affaire par Monsieur FOSSIER
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2007 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Monsieur FOSSIER, Président, et Madame NOLIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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La société Delta Immo, filiale immobilière de la MAIF, est propriétaire à Ronchin d'un ensemble immobilier de plus de 15.000 m-2 comportant un hôtel-restaurant et des salles de réunions ou de fêtes. Elle donne cet ensemble à bail à la société CAMIF, précédente propriétaire, depuis un acte sous seing privé du 5.4.2001. La CAMIF a sous-loué à la société GD Concept par bail commercial du 19.5.2003.

DELTA IMMO ayant l'intention de vendre l'immeuble, la CAMIF a résilié son bail à effet du 30 juin 2007. Elle a demandé à la société GD Concept d'accepter une résiliation anticipée de sa propre (sous)-location.

Par jugement du 1o février 2007, le Tribunal de grande instance de Lille, saisi par DELTA IMMO, a :
- dit n'y avoir lieu de produire une pièce nouvelle aux débats, spécialement l'éventuel compromis de vente passé entre le propriétaire et un tiers acquéreur ;
- dans les rapports entre Delta et GD, dit que la sous-location dont bénéficie GD Concept était inopposable à la propriétaire, a ordonné le déguerpissement de cette dernière sous astreinte, 
- dans les rapports entre Camif et GD, prononcé la résiliation de la sous-location litigieuse, reconnu le droit de GD à une indemnité pour rupture anticipée, dit que GD avait commis des fautes privatives de la moitié de l'indemnité (impayés, défaut d'entretien des lieux) et ordonné une expertise sur le montant de ladite indemnité.

La SARL GD Concept II est appelante. Ses dernières conclusions valables sont du 19 avril 2007. Elle demande par voie d'incident devant le conseiller de la mise en état puis (ayant assigné à jour fixe et privé ainsi ce magistrat de toute compétence) devant la Cour, à ce qu'avant dire droit, soit produit aux débats sous astreinte le prétendu compromis de vente par Delta à une société tierce. Subsidiairement et au fond, l'appelante estime que les conditions légales d'une résiliation ne sont pas réunies. Pour le cas contraire, elle réclame une indemnité pour rupture anticipée, qu'elle chiffre à un demi million d'euros à titre de provision, et réclame la désignation d'un expert pour le surplus. L'appelante réclame 5.000 euros pour frais irrépétibles de procédure.

Partie intimée, la SAS DELTA IMMO, a conclu le 26.4.2007 à la confirmation pure et simple, avec paiement de 6.000 euros pour frais de procédure.

Egalement intimée, la SA CAMIF PARTICULIERS a conclu le 25.4.2007 sur l'incident et le 27.4.2007 au fond. Elle entend que le jugement de première instance soit confirmé sauf en ce qu'il a accordé à GD Concept une indemnité pour rupture anticipée, serait-elle réduite de moitié. La CAMIF estime donc que l'expertise ordonnée en première instance est superflue. Elle fixe à 15.000 euros ses frais irrépétibles de procédure.

Selon ce qu'autorise l'article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens.

SUR QUOI, LA COUR : 

1o - Sur les conclusions de l'appelante en date du 30 avril 2007

Attendu qu'ayant successivement fait appel ordinaire, puis saisi le conseiller de la mise en état, pis finalement opté pour une procédure à jour fixe, tout en maintenant un incident devant la Cour, et après avoir de ce fait suscité plusieurs audiences dont seule celle du 3 mai a été utile, la SARL GD Concept a tenu à rétorquer aux écritures que ses adversaires ont prises les 26 et 27 avril 2007 ; 

Que les écritures de GD Concept II ont été signifiées le 30 avril 2007, soit un jour franc (le 2 mai) avant l'audience ; 

Que l'appelante a ainsi, dans un contexte qu'elle a elle-même perturbé de toutes les manières qui lui étaient légalement accessibles, manqué au principe contradictoire, au respect duquel la cour doit veiller, même d'office ; 

Attendu que les écritures du 30 avril seront donc écartées des débats ; 

2o - Sur l'incident de communication de pièces

Attendu que pour justifier la demande de production du compromis ou de l'acte de vente censément intervenu entre DELTA IMMO et un tiers, par conséquent pour s'inscrire en contravention à la philosophie de l'article 1165 du Code civil, GD Concept invoque "les véritables intentions du groupe MAIF-CAMIF" ; 

Attendu cependant que GD Concept ne démontre pas l'existence de ce groupe, ni en droit, ni même en fait, la proximité historique entre deux sociétés ne faisant pas nécessairement coïncider leurs intérêts économiques ; 

Attendu par surcroît que les "intentions" de DELTA IMMO sont indifférentes à l'examen de la cause, dans laquelle est articulé un grief déterminé (la sous-location prohibée), purement formel comme il va être rappelé par la Cour, et dont l'imputation à faute au sous-locataire est indifférente à la connaissance de fait que peut en avoir le propriétaire ; 

Attendu que le même raisonnement peut être tenu s'agissant des "intentions" du locataire principal, la CAMIF, qui reproche à son sous-locataire un mauvais usage des lieux et des impayés, faits sans aucun rapport avec une stratégie prétendument scélérate de se défaire d'un patrimoine immobilier ;

Attendu par conséquent que comme le premier juge l'a énoncé lapidairement mais justement, les pièces demandées ne sont pas indispensables à la résolution du litige ;

3o - Sur la sous-location aux dépens du propriétaire

Attendu que l'article 5-14 du contrat de bail signé le 5 avril 200 1 entre la SA CAlVlIF Particuliers et la société DELTA IMMO prévoit que cette dernière ne pourra ni sous-louer, ni se substituer toute personne ou société même à titre gratuit dans les lieux loués ;



Que par exception à cette règle, le preneur est autorisé par le bailleur à consentir des conventions dites de concession de rayon ne conférant pas la propriété commerciale à leurs bénéficiaires, auquel cas le preneur s'oblige à informer le bailleur de ces sous-locataires avant l'entrée en jouissance et à lui remettre copie de l'acte de sous-location ; 

Attendu qu'il n'est pas contesté que la SA CAMIF Particuliers a le 19 mai 2003 signé un contrat de mise à disposition des locaux au bénéfice de la SARL GD Concept II sans en avoir informé au préalable la société DELTA IMMO et sans lui avoir transmis un exemplaire du contrat ; 

Attendu que ce contrat du 19 mai 2003 se réfère expressément au contrat de bail commercial signé le 5 avril 2001, et que la SARL GD Concept II en avait donc connaissance ; 

Attendu que la présence de la SARL GD Concept II est contraire aux dispositions contractuelles du 5 avril 2001 et qu'il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion sous astreinte, exactement comme l'a décidé le premier juge ; 

4o - Sur la demande de résiliation du contrat faite par la SA CAMIF Particuliers

Attendu que la SA CAMIF Particuliers reproche à la SARL GD Concept II trois séries de fautes, toutes démontrées et au sujet desquelles l'appelante ne se justifie pas :

a) Défaut de paiement des factures de redevance et de charges : 

Attendu que la SARL GD Concept II reconnaît avoir payé avec retard les sommes qu'elle devait régler à la SA CAMIF Particuliers par application pure et simple du contrat du 19 mai 2003 (articles 7 et 8 du contrat) ; 

Qu'ainsi ce n'est qu'en mars 2006 qu'a été réglée la redevance du 28 juin 2005, la SARL GD Concept II sollicitant à cette occasion des délais supplémentaires pour régler les factures de fluides d'octobre à janvier 2006 ; 

Que de la même façon, la SARL GD Concept II a payé en décembre 2006, les factures concernant la période mai 2005/mai 2006 ; 

Attendu qu'en bail commercial, l'obligation de payer est absolue et aucun preneur, sinon sur autorisation de justice préalable, ne peut, pour aucun motif que ce soit, y compris le défaut de délivrance d'une licence IV ou la vétusté du matériel de cuisine, faits invoqués en l'espèce, s'y dérober ; 

Attendu que pour ce seul motif, déjà articulé avec précision par le premier juge, l'appel apparaît infondé ; 

b) Non respect de l'image de marque de la SA CAMIF Particuliers

Attendu que l'article 9 du contrat du 19 mai 2003 précise que la SARL GD Concept II s'assurera que son activité ne porte en rien atteinte à l'image de marque du magasin ;

Attendu que l'article 4-6 précise que la SARL GD Concept II peut organiser des manifestations dans les locaux à condition de transmettre à la SA CAMIF Particuliers un planning mensuel des manifestations en fin de mois précédent, et dans le cas de l'amphithéâtre de préciser la nature exacte des prestations qui seront effectuées ; 



Attendu que le 8 mars 2006, la SARL GD Concept II a organisé une manifestation indiquant: "et pour les ladies une surprise, .... gratuit pour les ladies jusqu'à 0 h 30", ce sous fond d'affiche montrant un homme en peignoir ;


Attendu que la SARL GD Concept II ne conteste pas avoir fait appel notamment à la société Erotic-Agency pour l'organisation de certaines manifestations et avait prévu à l'automne 2006 notamment des spectacles de strip-tease masculins ; 

Attendu qu'elle a ainsi contrevenu à l'article 9 du contrat dont les termes s'imposaient tout particulièrement, s'agissant d'un bailleur qui développe ses activités principales en direction des familles et des fonctionnaires ;

Qu'ainsi, les premiers juges, dont les autres motifs seront aussi adoptés par la Cour, étaient fondés à prononcer la résiliation de la sous-location à ce titre ; 

c ) Sous-traitance des prestations de restauration

Attendu que le contrat prévoit que la SARL GD Concept II ne pourra pas sous-traiter l'accord conclu avec la SA CAMIF Particuliers sans l'accord express et écrit de cette dernière ; 

Attendu que sur ce point, la SARL GD Concept II a régulièrement informé la SA CAMIF Particuliers de l'intervention de traiteurs lors de l'organisation de mariages ;

Attendu cependant qu'il ressort des pièces versées aux débats qu'elle a signé avec plusieurs sociétés (Etoile Prod le 20 juin 2006, Sarl Widad C le 6 juillet 2006, SARL Ephata le 12 septembre 2006) des contrats portant sur la location annuelle de la salle de spectacle sans justifier avoir au préalable obtenu l'accord express et écrit de la SA CAMIF Particuliers ; 

Attendu que l'ensemble de ces éléments fonde encore la décision des premiers juges de prononcer la résiliation du contrat signé le 19 mai 2003 ; 


5o - Sur le paiement d'une indemnité pour rupture anticipée de la sous-location


Attendu que la Cour adopte sans changement les motifs ci-après des premiers juges, exactes en droit et correspondants aux faits de la cause ; 

Attendu que la SA CAMIF Particuliers considère que la gravité des fautes commises par la SARL GD Concept II fait obstacle au paiement d'une indemnité en application des dispositions de l'article 13 du contrat du 19 mai 2003 ;

Attendu cependant : 
-que la SA CAMIF Particuliers ne justifie pas avoir délivré à la SARL GD Concept II un commandement visant la clause résolutoire suite aux manquements constatés, 
-que jusqu'à l'engagement de la présente instance par la société DELTA IMMO, la SA CAMIF Particuliers ne s'était pas plainte des agissements de la SARL GD Concept II ;


Attendu qu'en acceptant de mettre une partie des locaux loués à la disposition de la SARL GD Concept II, la SA CAMIF Particuliers a elle-même contrevenu aux clauses du bail qui la lie à la société DELTA IMMO; 

Attendu de plus que s'agissant d'une mise à disposition de locaux au mépris des clauses de l'acte du 5 avril 2001, le contrat du 19 mai 2003 n'a pas pu transférer au profit de la SARL GD Concept II le droit au bail et par là-même la propriété commerciale des lieux ; 

Attendu que la SARL GD Concept II a ainsi droit au paiement d'une indemnité en raison de la résiliation anticipée du contrat, lequel venait normalement à échéance le 5 avril 2009 (article 12 du contrat du 19 mai 2003) ; 

Attendu que ce droit à indemnisation ne fait pas naître pour autant pour la SARL GD Concept II un droit à occuper les lieux jusqu'au paiement des dommages-intérêts, s'agissant comme il a déjà été indiqué ci-dessus d'une occupation inopposable à la société DELTA IMMO ;

Attendu par ailleurs que le montant de cette indemnité, qui se calcule comme en matière d'éviction, sera minoré de 50 %, en ce que la SARL GD Concept II a participé à la création de la précarité de sa situation juridique et ainsi à son propre préjudice: 
-d'une part en ne s'assurant pas que le contrat du 5 avri12001 permettait à la SA CAMIF Particuliers de sous louer les locaux ou de les mettre à disposition du'un tiers; 
-d'autre part en commettant les différents manquements constatés ci-dessus ; 

Attendu sur ce dernier point, qu'il est renvoyé à l'exposé, fait complètement à cette fin, des manquements de GD Concept II, pour justifier la réduction de moitié de son indemnisation ;

Attendu enfin, et là encore pour les motifs repris du premier jugement et qu'aucune des parties ne contredit sérieusement, qu'il convient de débouter la S.A.RL GD Concept II de sa demande de provision et d'organiser avant dire droit une expertise ;


- Accessoires

Attendu que l'appelante, indépendamment même de ses tergiversations processuelles, a intenté un recours dont il apparaît qu'il ne repose sur aucune critique sérieuse du jugement de première instance, pourtant parfaitement motivé ; 

Qu'il faut aussi remarquer que grâce à cet appel, et en profitant de ce que le premier jugement n'a pas été assorti de l'exécution provisoire, GD CONCEPT II s'est maintenu dans les lieux pratiquement jusqu'à l'été 2007, date d'effet de la résiliation amiable intervenue entre la CAMIF et DELTA IMMO ; 

Attendu par suite que non seulement GD CONCEPT II supportera les dépens de d'appel ; mais qu'au titre des frais exposés pour le présent appel et non compris dans les dépens, elle paiera aux deux autres la totalité de leurs frais irrépétibles par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, soit la somme de 6.000 euros pour DELTA IMMO et 7.500 euros pour la CAMIF, dont l'argumentation était nécessairement plus complexe ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe, 

Ecarte des débats les conclusions de l'appelante en date du 30 avril 2007 ; 

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu à Lille le 1o février 2007 ; 

Condamne la SARL GD CONCEPT II à payer les entiers dépens d'appel, outre les sommes de 6.000 (six mille) euros à la SAS DELTA IMMO et de 7.500 (sept mille cinq cents) euros à la SA CAMIF Particuliers, par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Accorde aux avoués constitués, le bénéfice de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.