Cour d'Appel — 6 décembre 2006

COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 2 

ARRÊT DU 06 / 12 / 2006 

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No RG : 06 / 01450 
jonction du no RG 06 / 4075 

Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE SUR MER 
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 01 Mars 2006 

REF : SD / VR 



APPELANTE 

SCI LES SALICORNES 
ayant son siège social 465 rue du Touquet 
62155 MERLIMONT 
Représentée par son Gérant Monsieur Gérard X... 


représentée par la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, avoués associés à la Cour 
assistée de Maître Marie-Françoise RITSCHY, avocat au barreau de PARIS 

INTIMÉS 

Société OPALE GESTION IMMOBILIERE 
ayant son siège social 30 rue Carnot 
62930 WIMEREUX 
Représentée par ses dirigeants légaux 

Monsieur Roger Z... 

né le 04 avril 1935 à ANNEZIN 
demeurant ...

62350 ROBECQ 

Madame Sylvie A... 
B... 

née le 28 juillet 1958 à TOURCOING 
demeurant ...

02100 ST QUENTIN 

Madame Brigitte C... 

née le 03 octobre 1928 à ROUBAIX 
demeurant ...

59100 ROUBAIX 

représentés par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués associés à la Cour 
assistés de Maître Régis DEBAVELAERE, avocat au barreau de LILLE 

Monsieur Serge E... 

demeurant ...

59650 VILLENEUVE D'ASCQ 

Monsieur Frédéric F... 

né le 12 mai 1951 à LILLE 
demeurant ...

59700 MARCQ EN BAROEUL 

Monsieur Jean Paul G... 

né le 16 mars 1957 à LILLE 
demeurant ...

59650 VILLENEUVE D'ASCQ 

Monsieur Frédéric H... 

né le 18 décembre 1975 à ROUBAIX 
demeurant ...

59780 BAISIEUX 

Monsieur Claude K...

né le 30 Juin 1937 à WATTRELOS 
Et Madame Francette K... née I... 

née le 16 Mai 1937 à LANDOUZY LA VILLE 
demeurant ensemble ...

59000 LILLE 

tous représentés par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués associés à la Cour 
assistés de Maître Régis DEBAVELAERE, avocat au barreau de LILLE 

Maître Bernadette J... 

demeurant ...

62200 BOULOGNE SUR MER 
ès qualités d'administrateur judiciaire du Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier " SCI LES SALICORNES " 

représenté par la Selarl Eric LAFORCE, avoué à la Cour 
ayant pour conseil Maître Stanislas DUHAMEL, avocat au barreau de BOULOGNE sur MER 

DÉBATS à l'audience publique du 27 Septembre 2006, tenue par Madame DEGOUYS magistrat chargé d'instruire l'affaire qui, après son rapport oral, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 NCPC). 
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. 

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame POPEK 



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ 
Monsieur FROMENT, Président de chambre 
Madame DEGOUYS, Conseiller 
Madame BONNEMAISON, Conseiller 



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 DECEMBRE 2006 après prorogation du délibéré en date du 29 Novembre 2006 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Monsieur FROMENT, Président et Madame POPEK, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. 

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 SEPTEMBRE 2006 

***** 

Selon acte du 9 novembre 1982, la SCI LES SALICORNES a fait l'acquisition d'un terrain sis à WISSANT sur lequel elle a conçu le projet de réaliser un ensemble immobilier constitué de trois bâtiments dénommés A, B et C, l'ensemble formant une copropriété générale dite « LES SALICORNES ». 

Ayant obtenu un permis de construire pour l'ensemble du projet, elle n'a finalement fait édifier que le bâtiment A, dont les différents lots ont été vendus à l'exception d'un seul dont elle est restée copropriétaire. 

A défaut de réalisation de l'ensemble de l'opération, le permis de construire, en ce qu'il portait sur la construction des bâtiments B et C, est devenu caduc et la SCI LES SALICORNES a obtenu le 30 novembre 1998 un nouveau permis pour réaliser les bâtiments B et C. 

Par arrêt du 22 avril 2005, le Conseil d'Etat a notamment annulé l'arrêté du 30 novembre 1998 par lequel le maire de WISSANT a accordé le permis de construire à la SCI « LES SALICORNES » et les bâtiments B et C n'ont, à ce jour, pas été édifiés. 



Par requête du 28 septembre 2005, la SCI « LES SALICORNES » a saisi le Président du Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE sur MER d'une demande de désignation d'un administrateur provisoire du Syndicat principal de l'ensemble immobilier, aux motifs que si le Syndicat secondaire du bâtiment A formé par les lots no 1 à no 63 est doté d'un syndic, en la personne de la société OPALE GESTION IMMOBILIÈRE, tel n'est pas le cas du Syndicat principal de l'ensemble immobilier composé des lots no1 à no 64 ; le Président du Tribunal de Grande Instance a fait droit à cette requête en désignant Maître J... par ordonnance du 4 novembre 2005. 

La société OPALE GESTION IMMOBILIÈRE et neuf copropriétaires ont fait citer la SCI LES SALICORNES et Maître J... devant le Tribunal de Grande Instance, audience des référés, aux fins de voir rétracter l'ordonnance. 



Par ordonnance de référé du 1er mars 2006, le Président du Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE SUR MER a : 

Ødéclaré recevable la société OPALE GESTION, 
Øordonné la rétractation de l'ordonnance en date du 4 novembre 2005 désignant Maître J... comme administrateur provisoire de l'ensemble immobilier, 
Ødit que le syndicat général est bien représenté par son syndic OPALE GESTION IMMOBILIÈRE, 
Øcondamné la SCI LES SALICORNES à payer à la société OPALE GESTION IMMOBILIÈRE et les divers copropriétaires une somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

La SCI LES SALICORNES a relevé appel par déclaration au greffe du 8 mars 2006 à l'encontre de la société OPALE GESTION IMMOBILIÈRE, des sept copropriétaires et de Maître J... (procédure sous le RG 06 / 1450). 

La SCI LES SALICORNES a également relevé appel par déclaration au greffe du 4 juillet 2006 à l'encontre de Monsieur Claude K... et Madame I... Francette épouse K..., parties assignées mais omises par erreur dans l'ordonnance de référé susvisée (procédure sous le RG 06 / 4075). 

Vu les conclusions de la SCI LES SALICORNES par lesquelles elle demande à la Cour de, vu les articles 1,8,9,17,26 et 27 de la loi du 10 juillet 1965, l'article 1134 du Code Civil, le règlement de copropriété du Syndicat Principal du 25 mai 1983 et notamment son article 17, le règlement de copropriété du syndicat secondaire du bâtiment A de la même date et notamment son article 20, l'article 47 du Décret du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'article 59 du décret du 17 mars 1967, la jurisprudence de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, relative à la construction d'ensembles en copropriété par tranches, et aux lots transitoires, l'article 1351 du Code Civil, : 

· infirmer l'ordonnance de référé, 
· statuant à nouveau, confirmer l'ordonnance sur requête, 

en la forme, 

• statuant à nouveau, au visa de l'article 59 du décret du 17 mars 1967, déclarer irrecevable la société OPALE GESTION IMMOBILIÈRE, syndic, à demander la rétractation de l'ordonnance, cette faculté n'étant réservée qu'aux copropriétaires et non au syndic, 

• statuant à nouveau, au visa de l'article 27, d'ordre public, de la loi du 10 juillet 1965 définissant l'objet spécifique du syndicat secondaire, et de la jurisprudence constante de la Cour de Cassation (3 ème chambre civile), déclarer le syndicat secondaire du bâtiment A composé de 63 lots du bâtiment A et son syndic, la société OPALE GESTION IMMOBILIÈRE, irrecevables à demander la rétractation de l'ordonnance sur requête désignant un administrateur provisoire du Syndicat Principal, le syndicat secondaire du bâtiment A et son syndic n'ayant aucun droit d'agir en justice pour la défense des intérêts relevant de l'ensemble de la copropriété, 
sur le fond, 

· infirmer l'ordonnance pour violation de l'article 8, d'ordre public, de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1134 du Code Civil, en ce qu'elle méconnaît les dispositions conventionnelles applicables, ainsi que les dispositions d'ordre public des articles 1,9,17,26, et 27 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que celles de l'article 47 du Décret du 17 mars 1967, 
· statuant à nouveau, confirmer l'ordonnance de désignation d'un administrateur du 4 novembre 2005 pour le Syndicat principal composé de 64 lots de l'ensemble en copropriété avec la mission qui lui a été confiée, 
· au visa de l'article 1351 du Code Civil, à défaut de la triple identité exigée par celui-ci, dire que l'autorité de la chose jugée de l'arrêt du Conseil d'Etat ne s'applique pas en l'espèce et débouter les demandeurs à la rétractation de toutes leurs demandes, 
· y ajoutant, condamner in solidum, chacun des demandeurs à la rétractation à lui verser la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'action en rétractation abusivement diligentée contre l'ordonnance du 4 novembre 2005, 
· infirmer l'ordonnance en ce qu'elle l'a condamnée à verser à la société OPALE GESTION IMMOBILIÈRE et à chacun des intimés une somme globale de 1000 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, 
· statuant à nouveau, condamner in solidum les demandeurs à la rétractation, aucune demande de condamnation n'étant formée à l'encontre de Maître J..., à verser, chacun, à la SCI LES SALICORNES une somme de 500 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, 
· y ajoutant, condamner les mêmes, sous la même solidarité, à verser, chacun, à la SCI LES SALICORNES une somme de 1000 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, pour la procédure d'appel. 



Vu les conclusions de la société OPALE GESTION IMMOBILIÈRE, de Messieurs et Mesdames C..., B..., F..., K..., E..., Z..., G..., H... et de Maître J..., par lesquelles ils demandent à la Cour de : 

• confirmer l'ordonnance, 
• débouter la SCI " LES SALICORNES " de l'ensemble de ses prétentions, 
• vu les articles 17,18,27,42,43 de la loi du 10 juillet 1965, ladite loi dans son ensemble, et l'article 59 du Décret du 17 mars 1967, rétracter l'ordonnance de désignation d'un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " LES SALICORNES ", 
• dire que ledit syndicat général est bien représenté par son syndic " OPALE GESTION IMMOBILIÈRE ", 
• condamner la SCI LES SALICORNES au paiement à chacun d'eux de la somme de 700 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, 
• dire que les frais et honoraires du mandataire Maître J..., exposés sans intérêt économique pour eux, ou pour le syndicat des copropriétaires seront supportés par la SCI LES SALICORNES, 
• déclarer l'ordonnance commune et opposable à Maître J.... 



Vu les conclusions de Maître J... du juillet 2006, par lesquelles elle demande à la Cour de : 

• débouter toutes les parties de toutes leurs demandes présentées à son encontre au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, 
• condamner le ou les succombants à lui payer la somme de 1000 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 



MOTIFS : 

Il convient pour une bonne administration de la Justice de joindre les deux procédures enrôlées sous les RG 06 / 1450 et 06 / 4075. 

A titre préliminaire, il convient de constater, en réponse à la demande en ce sens des intimés, que maître J... ayant été attrait dans la cause, la décision lui est opposable, sans qu'il soit nécessaire que ce point fasse l'objet d'une disposition spéciale du présent arrêt. 



Il est constant que lors de la constitution de la copropriété de la résidence LES SALICORNES, la SCI promoteur de l'opération immobilière, a établi devant notaire deux règlements de copropriété en date du 25 mai 1983 dont le premier est intitulé " Règlement de copropriété général " concernant un lotissement composé, selon l'état de division, d'un ensemble immobilier divisé en deux bâtiments, le bâtiment A comprenant les lots 1 à 63 et les bâtiments B et C formant le lot 64. 

Les parties communes générales y sont définies comme celles affectées à l'usage de tous les copropriétaires et comprennent notamment la totalité du sol sur lequel sera réalisé l'ensemble du programme et les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est à dire les locaux compris dans son lot avec tous les accessoires. 

Au paragraphe 1 de la section 1 du chapitre II, intitulé " Syndicat principal et syndicats secondaires ", il est prévu qu'est constitué, pour l'administration générale de l'ensemble immobilier, un syndicat général et pour la gestion interne par secteur d'habitation, un ou plusieurs syndicats secondaires, étant précisé que le paragraphe 17 prévoit que chaque syndicat secondaire prendra naissance dès qu'il existera au moins deux copropriétaires différents et que le syndicat principal sera constitué dès la création d'un syndicat secondaire. 

Le second règlement est intitulé " Règlement de copropriété Bâtiment A " et concerne donc le bâtiment A composé de soixante trois lots. 

L'article 27 du Règlement de copropriété d'ensemble prévoit que jusqu'à la réunion de la première assemblée générale de chaque syndicat, Monsieur N...exercera à titre provisoire les fonctions de Syndic du Syndicat Général et ce, à compter de l'entrée en vigueur du Règlement, et l'article 28 du Règlement de copropriété du bâtiment A stipule que jusqu'à la première réunion de l'assemblée générale du Syndicat, les fonctions de syndic provisoire du bâtiment seront exercées par Monsieur N.... 

Postérieurement à 1983, les seules pièces versées aux débats relativement à la nomination du syndic sont : 



• un contrat de syndic conclu le 28 avril 2001 entre le Syndicat des copropriétaires de la résidence " LES SALICORNES ", représenté par Monsieur Coucke, spécialement mandaté à cet effet par l'assemblée générale du 28 avril 2001, par lequel le Syndicat donne mandat au cabinet Agence Meuchin SA d'exercer la mission de syndic de la copropriété, 
• un contrat de syndic conclu le 20 mars 2004 entre le Syndicat des copropriétaires de la résidence " LES SALICORNES ", représenté par Monsieur Coucke, spécialement mandaté à cet effet par l'assemblée générale du 20 mars 2004, par lequel le Syndicat donne mandat au cabinet Agence OPALE GESTION IMMOBILIER d'exercer la mission de syndic de la copropriété, ainsi que le procès-verbal d'assemblée générale ordinaire " Résidence Les Salicornes " comprenant la délibération prévoyant cette désignation. 

Il ressort de l'ensemble de ces éléments qu'un seul Syndic, la société OPALE GESTION IMMOBILIÈRE, a été désigné, étant observé que les contrats produits ne font état ni de sa qualité de syndic d'un syndicat principal ni de celle de syndic d'un syndicat secondaire, mais de sa seule qualité de syndic du Syndicat de la copropriété. 

A cet égard, s'il est exact que les règlements de copropriété susvisés prévoient la possibilité de la création d'un syndicat secondaire et, consécutivement, celle d'un syndicat principal, celles-ci sont, en tout état de cause, subordonnées à l'édification d'un second bâtiment, cette condition étant imposée par les dispositions de l'article 27 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, auxquelles les stipulations des règlements de copropriété ne peuvent déroger. 

En l'espèce, c'est donc à juste titre que les intimés font observer qu'en l'absence de bâtiments séparés, élément de fait non contesté, ni syndicat secondaire, ni syndicat principal n'ont pu se voir constituer et qu'un seul syndicat existe dont l'agence OPALE GESTION est le syndic. 

En premier lieu, pour s'opposer à cette analyse, la SCI LES SALICORNES ne peut valablement soutenir qu'est illicite une clause du Règlement de copropriété qui prévoit une entrée progressive dans le statut de la copropriété, dès lors que dès l'érection du bâtiment A, l'ensemble de la propriété a bien été régi par ce statut, l'édification d'autres bâtiments que celui-là n'ayant d'effet que sur la possibilité de la création de syndicats secondaires, et non sur l'entrée de l'ensemble immobilier dans le statut de la copropriété. 

En second lieu, il n'est pas nécessaire à la solution du litige de s'interroger sur l'étendue des droits du propriétaire du lot no 64 et notamment, sur l'autorité qui s'attache à l'arrêt du Conseil d'Etat du 22 avril 2005 annulant le permis de construire accordé à la SCI LES SALICORNES pour l'édification du bâtiment B, dès lors que cette dernière société ne peut valablement invoquer le fait que le lot 64 dont elle est propriétaire serait un lot transitoire, ce qui aurait pu justifier, dès la naissance de la copropriété, la création à venir d'un syndicat secondaire, la circonstance qu'elle soit ou non titulaire d'un tel lot, susceptible, le cas échéant, de lui conférer la qualité de copropriétaire auprès d'un tel syndicat, ne lui permettant pas, en tout état de cause, de justifier de l'existence matérielle d'un second bâtiment, condition physique imposée par l'article 27 susvisé pour la création d'un syndicat secondaire. 



En troisième lieu, la SCI LES SALICORNES ne peut valablement se prévaloir des procès verbaux d'assemblée générale pour prétendre à la qualité de syndic du syndicat secondaire de la société OPALE GESTION, dès lors qu'il ressort de l'examen de ces documents versés aux débats qu'y est mentionnée la tenue de l'assemblée du Syndicat des copropriétaires de la résidence LES SALICORNES, sans précision quant à la qualification de secondaire ou de principal de ce Syndicat. 

Sur ce point, la simple mention, en haut de pages de certains des documents, " Syndicat des copropriétaires de la résidence LES SALICORNES, Bâtiment A " est insuffisante pour établir que le syndic ne serait que le syndic du Syndicat secondaire de la copropriété irrégulièrement constitué. 

Enfin, et en dernier lieu, la SCI LES SALICORNES ne peut valablement se prévaloir du fait qu'aux assemblées dont les procès-verbaux sont versés aux débats, seuls ont été convoqués les propriétaires des lots 1 à 63 et que les votes ont été exprimés avec les millièmes constituant le seul bâtiment A dès lors qu'à supposer ces faits avérés, il lui appartiendra, le cas échéant, de critiquer la régularité des délibérations, ces éléments étant sans incidence sur l'objet du présent litige relatif à l'existence ou non d'un syndicat secondaire dont l'agence OPALE GESTION serait le syndic. 

De l'ensemble de ces développements, il s'induit qu'il n'existe, au sein de la copropriété LA RÉSIDENCE LES SALICORNES, ni syndicat principal ni syndicat secondaire, et qu'il convient de considérer que la société OPALE GESTION IMMOBILIÈRE est le syndic de la copropriété dans son ensemble. 

Le premier juge a donc justement déclaré recevable la société OPALE GESTION et ordonné la rétractation de l'ordonnance de désignation de Maître J... comme administrateur provisoire de l'ensemble immobilier ; la décision déférée sera confirmée, sous cette réserve qu'il conviendra de préciser que c'est le Syndicat de la copropriété qui est bien représenté par son syndic, la société OPALE GESTION IMMOBILIÈRE. 

Il est justifié par les motifs ci-dessus exposés de ce que les frais et honoraires du mandataire, Maître J..., dont la SCI LES SALICORNES est à l'origine de la désignation, sont sans fondement juridique ; il sera donc fait droit à la demande des intimés aux fins de voir dire que ceux-ci seront à la charge de la SCI LES SALICORNES. 

La SCI LES SALICORNES, qui succombe, sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts et d'indemnité procédurale. 



L'équité commande de condamner la SCI LES SALICORNES à payer à chacun des intimés la somme de 200 euros, au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés en cause d'appel, et de la condamner à payer à Maître J... la somme de 500 euros au même titre. 

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PAR CES MOTIFS : 



Prononce la jonction des procédures enrôlées sous les RG 06 / 1450 et 60 / 4075. 

Confirme l'ordonnance, sauf à préciser que c'est le Syndicat de la copropriété qui est bien représenté par son syndic, la société OPALE GESTION IMMOBILIÈRE. 

Condamne la SCI LES SALICORNES à payer à la société OPALE GESTION IMMOBILIÈRE, à Messieurs et Mesdames C..., B..., F..., K..., E..., Z..., G..., H..., chacun d'eux, la somme de 200 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés en cause d'appel. 

Condamne la SCI LES SALICORNES à payer à Maître J... la somme de 500 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

Déboute les parties du surplus de leurs demandes. 

Dit que les frais et honoraires du mandataire Maître J..., exposés sans intérêt économique pour la copropriété, seront supportés par la SCI LES SALICORNES. 

Condamne la SCI LES SALICORNES aux dépens avec distraction au profit de la SCP DELEFORGE-FRANCHI et de la SELARL E. LAFORCE, qui le demandent conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.