Cour d'Appel — 4 février 2008

COUR D'APPEL D'ORLÉANS 

CHAMBRE CIVILE 
ENREGISTREMENT 
4. 2. 2008 



GROSSES + EXPÉDITIONS 

la SCP LAVAL-LUEGER 
Me Elisabeth BORDIER 

ARRÊT du : 04 FEVRIER 2008 



No RG : 07 / 01170 



DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 27 Avril 2007 



PARTIES EN CAUSE 

APPELANTS : 

Monsieur François X... 


...

45160 OLIVET 

Madame Valérie Y... épouse X... 


...

45160 OLIVET 

représentés par la SCP LAVAL-LUEGER, avoués à la Cour 

ayant pour avocat Me Joëlle BENAYOUN-ORLIANGE, du barreau de PARIS 



D'UNE PART 

INTIMÉS : 

Monsieur Jacques B... 


...

75016 PARIS 

Madame Pierrette C... épouse B... 


...

75016 PARIS 

représentés par Me Elisabeth BORDIER, avoué à la Cour 

ayant pour avocat Me Maja ROCCO, du barreau de PARIS 

D'AUTRE PART 

DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 14 Mai 2007 

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 24 octobre 2007 



COMPOSITION DE LA COUR 

Lors des débats, à l'audience publique du 10 DECEMBRE 2007, Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

Lors du délibéré : 

Monsieur Alain RAFFEJEAUD, Président de Chambre, 

Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, Rapporteur, 
qui en a rendu compte à la collégialité. 



Madame Elisabeth HOURS, Conseiller. 

Greffier : 

Madame Anne-Chantal PELLÉ, Greffier lors des débats, 
Mademoiselle Nathalie MAGNIER, Adjoint administratif faisant fonction de greffier lors du prononcé. 



ARRÊT : 

Prononcé publiquement le 04 FEVRIER 2008 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile. 



Les époux X... ont, suivant acte notarié du 15 septembre 2005, acquis des époux B..., une propriété sise ...à OLIVET (45), composée d'une maison principale comportant notamment deux salons, une salle à manger et six chambres, ainsi que d'une maison de gardien et de diverses dépendances, le tout sur une superficie de plus d'un ha, moyennant le prix principal de 570. 000 €. 

Aux motifs qu'ils avaient constaté, après leur entrée dans les lieux, d'une part, que le système d'assainissement n'était pas conforme aux normes en vigueur et que les eaux usées recueillies par la fosse septique étaient directement rejetées, sans traitement, dans le cours d'eau du " Bras de Bou ", par saturation de cette fosse, et, d'autre part, que la propriété n'était pas raccordée à l'eau de ville, mais alimentée par une pompe sur un puits et que les examens réalisés par les services de la DASS avaient révélé que cette eau était impropre à la consommation en raison de la présence de nombreuses bactéries, les époux X... ont obtenu, en référé, la désignation d'un expert judiciaire, puis, au vu des conclusions de ce dernier, ont saisi le tribunal de grande instance d'ORLÉANS d'une demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente, sur le fondement du dol et, subsidiairement, de l'erreur sur les qualités substantielles. 
A titre subsidiaire, ils ont sollicité le paiement du coût des travaux nécessaires à rendre l'installation conforme, ainsi que l'indemnisation de la moins-value dont se trouve affecté l'immeuble. 

Par jugement du 27 avril 2007, le tribunal a débouté les époux X... de leurs demandes, estimant qu'il ressortait de l'acte de vente et des pièces annexées que les acquéreurs avaient été informés, tant des particularités du système d'assainissement existant que du mode d'alimentation de l'immeuble en eau potable, de sorte que la réticence dolosive des vendeurs n'était pas établie, pas plus que l'existence d'une erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble vendu qui aurait vicié leur consentement. 

Les époux X... ont interjeté appel de ce jugement. 

Par conclusions signifiées le 15 octobre 2007, ils en sollicitent l'infirmation en toutes ses dispositions et demandent à la cour, statuant à nouveau, de :
-homologuer le rapport de l'expert judiciaire,
-prononcer la nullité de la vente sur le fondement de l'article 1116 du code civil, subsidiairement de l'article 1110 du même code, et, très subsidiairement, d'en prononcer la résolution sur le fondement de l'article 1641 dudit code,
-condamner les époux B... à leur restituer la somme de 570. 000 €, montant du prix de vente,
-les condamner au paiement d'une somme complémentaire de 89. 000 €, à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice financier, matériel et moral, résultant de cette situation, 
subsidiairement, à défaut d'annulation ou de résolution de la vente,
-condamner les époux B... à les indemniser des préjudices induits par la nécessité de procéder aux travaux d'assainissement et de raccordement à l'eau potable et à leur payer, à ce titre, la somme de 136. 666 € de dommages et intérêts,
-les condamner à leur restituer la somme de 114. 000 €, à titre de réduction sur le prix de vente, 
plus subsidiairement encore,
-dire que les époux B... ont manqué à leur obligation de délivrance, conformément aux dispositions de l'article 1604 du code civil,
-les condamner, à ce titre, à leur payer la somme de 136. 666 € eu titre des travaux de mise en conformité et celle de 114. 000 €, à titre de réduction sur le prix de vente, soit 250. 666 € au total, 
en tout état de cause,
-condamner les intimés au paiement d'une indemnité de procédure de 4. 000 € et aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise. 

Les époux X... allèguent que, si l'acte de vente mentionne que le système d'assainissement n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, il y est également déclaré que ce système est en état d'usage normal, que, néanmoins, l'expert judiciaire a constaté que le système n'était pas conforme aux normes en vigueur et qu'il y avait purement et simplement absence de traitement des eaux usées, que ce système est une source de pollution pour la rivière et une source de pollution olfactive pour les occupants de l'immeuble, que, compte-tenu de la taille de la maison, la fosse septique devait être conçue pour recevoir les eaux usées d'une famille comportant, en l'occurrence, deux adultes et huit enfants, que les vendeurs, qui avaient nécessairement connaissance de la non conformité et de l'inadaptation de l'installation, ne pouvaient déclarer qu'elle était en état d'usage normal, qu'ils ont volontairement manqué à leur obligation d'information et que la clause de non recours insérée à l'acte ne peut être invoquée, dès lors qu'ils sont de mauvaise foi. 

Les appelants ajoutent que l'acte de vente est muet sur le système d'alimentation en eau de la maison et sur la qualité de cette eau, qu'il s'avère que la propriété n'est pas raccordée à l'eau de la ville et qu'elle est alimentée par une pompe sur un puits, que les analyses effectuées ont montré que cette eau était impropre à la consommation et que les époux B..., qui ne pouvaient ignorer la mauvaise qualité de cette eau, ont, sur ce point également, manqué à leur obligation d'information. 
Ils font valoir, à titre subsidiaire, si l'intention dolosive n'était pas retenue, que, s'ils avaient eu connaissance de l'absence de respect de la réglementation en vigueur, tant en ce qui concerne l'assainissement que l'approvisionnement en eau, ils n'auraient pas contracté, ces équipements revêtant pour eux un caractère essentiel et déterminant, compte-tenu de la présence à leur domicile de 8 enfants, de sorte qu'ils sont fondés à invoquer l'erreur sur les qualités substantielles. 
Plus subsidiairement encore, les époux X... invoquent la garantie des vices cachés, et estiment que les époux B... ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie visée à l'acte de vente, dès lors qu'ils ne pouvaient ignorer l'existence de ces vices. 
Ils font valoir, en dernier lieu, que les vendeurs ne leur ont pas délivré un système d'assainissement conforme à un usage normal, ni un système d'alimentation en eau permettant un usage domestique, qu'il y a un défaut de conformité de la chose vendue aux spécifications du contrat, lequel défaut n'a pu être décelé qu'à l'usage et postérieurement à la vente, et que les époux B... ont manqué à leur obligation de délivrance. 



Par conclusions signifiées le 22 octobre 2007, les époux B... sollicitent la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, le rejet de toutes demandes formées par les époux X..., la condamnation de ces derniers à leur payer la somme de 30. 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre celle de 15. 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, et leur condamnation aux dépens. 

Ils font valoir que l'absence de raccordement du système d'assainissement au réseau communal avait été clairement notifiée aux époux X..., de même qu'ils avaient été expressément informés de ce que ledit système n'avait fait l'objet d'aucun contrôle de conformité par les services de l'assainissement communal, que l'information nécessaire sur l'état du système leur avait donc été donnée, qu'il n'est pas démontré qu'eux-mêmes aient eu connaissance de la non conformité préalablement à la vente, que le système en place fonctionnait en effet normalement du temps de leur occupation, qu'aucune réticence dolosive ne peut leur être reprochée, qu'aucune obligation ne pesait d'ailleurs sur eux de mettre l'installation en conformité avec la réglementation en vigueur, dans la mesure où celle-ci n'était pas applicable en l'espèce, et que les difficultés apparues semblent résulter d'un défaut d'entretien de la fosse septique par les acquéreurs. 
Les époux B... soutiennent qu'il n'a pas été dissimulé aux époux X... que l'alimentation en eau de l'immeuble était assurée par une pompe sur un puits, qu'ils ont eux-mêmes toujours consommé cette eau et que rien ne prouve qu'ils aient eu connaissance, avant la vente, d'un défaut de qualité de cette eau, défaut au demeurant non établi de manière certaine. 
Ils allèguent qu'aucune réticence dolosive ne peut leur être reprochée et, par voie de conséquence, aucune erreur provoquée par cette réticence, de sorte que la demande de nullité de la vente doit être rejetée. 
Les époux B... font encore valoir que les appelants ne démontrent pas davantage que les vendeurs auraient eu connaissance de l'existence de prétendus vices cachés affectant l'immeuble vendu, dont la réalité n'est au demeurant pas démontrée, qu'en l'absence de mauvaise foi établie des vendeurs, la clause de non recours ne peut être écartée, et que, les acquéreurs ayant été informés que la maison n'était pas raccordée au tout à l'égout, les vendeurs n'ont commis aucun manquement à leur obligation de délivrance en leur remettant un immeuble dépourvu de système d'assainissement, le bien vendu étant conforme au bien promis, de sorte qu'ils ne sauraient avoir à supporter quelques travaux de mise en conformité que ce soit. 



SUR CE, LA COUR : 

Sur l'assainissement : 

Attendu que l'arrêté du 6 mai 1996, fixant les prescriptions techniques applicables aux systèmes d'assainissement non collectifs, exige, notamment, que ces dispositifs soient conçus, implantés et entretenus de manière à ne pas présenter de risques de contamination ou de pollution des eaux et que les eaux usées domestiques ne puissent rejoindre le milieu naturel qu'après avoir subi un traitement permettant de satisfaire à la réglementation en vigueur, afin, en particulier, que soit assurée la permanence de l'infiltration des effluents par des dispositifs d'épuration et d'évacuation par le sol, ainsi que la protection des nappes d'eaux souterraines ; 

Attendu, en outre, qu'en l'occurrence, le propriétaire de l'immeuble dont s'agit est obligatoirement membre de l'association syndicale de la rivière du Loiret, laquelle regroupe les propriétaires riverains de ce cours d'eau ; 
Que le règlement général de cette association précise, en particulier, en son article 14, qu'il est interdit aux riverains de rejeter dans la rivière... tous objets ou produits quelconques pouvant nuire à la sécurité de la rivière ou à la pureté des eaux et qu'il est, notamment, interdit, sous peine contraventionnelle ou correctionnelle, de faire écouler dans le lit du cours d'eau des eaux infectes ou des matières nuisibles ; 



Attendu qu'il résulte des constatations et conclusions de l'expert judiciaire que, en l'espèce, le système d'assainissement se compose :
-à l'arrière de la maison, d'une fosse septique, avec rejet, sans épuration complète, des effluents dans un bras du Loiret,
-en façade de la maison, d'une collecte des eaux usées par des canalisations et du rejet en direct, sans épuration, desdites eaux usées dans le même bras du Loiret ; 
Que l'expert considère que ce système n'est pas conforme aux lois et règlements relatifs à l'assainissement individuel, en ce que, si la collecte et l'évacuation des eaux usées fonctionnent, celles-ci sont rejetées directement au milieu sans aucun traitement, ce qui est source de pollution pour la rivière et de pollution olfactive pour les habitants de l'immeuble ; 
Qu'il estime que ces désordres sont dus, non à un défaut d'entretien, mais à un défaut de conception, consistant en une absence de système de traitement des eaux usées ; 
Qu'il estime à 16. 237,83 € TTC le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres et mettre en place un système d'épuration des eaux usées, la durée des travaux étant quant à elle fixée à 3 semaines ; 

Attendu que ces constatations de l'expert judiciaire confirment celles de monsieur F..., expert précédemment mandaté par les époux X..., dont le rapport a été versé aux débats et dont il résulte que les eaux usées et matières collectées par la fosse septique sont rejetées, sans traitement, dans le cours d'eau du " Bras du Bou ", qu'il n'existe pas de bac de décantation, ni de bac dégraisseur, entre la sortie de la cuisine du logement de gardien et la fosse, que les eaux ménagères de la cuisine sont récoltées dans un regard de visite sans bac à graisse et rejetées directement dans le cours d'eau et que cette installation est non conforme à la réglementation des assainissements autonomes des bâtiments d'habitation ; 
Que l'expert observe également que la fosse septique présente une capacité d'un mètre cube seulement, ce qui correspond, eu égard à la réglementation en vigueur, à un nombre d'usagers maximum de quatre, ce qui apparaît très faible compte-tenu de l'importance de la propriété laquelle comprend au moins 6 chambres ; 

Attendu que les opérations d'expertise confirment en outre, et expliquent, les constatations résultant du procès-verbal de constat dressé par Me G..., huissier de justice à ORLÉANS, le 17 mai 2006, lequel mentionne que l'écoulement des eaux usées s'effectue directement dans la rivière, qu'une forte odeur d'égout émane du regard qui se trouve entre la cuisine et le " Bras du Bou " et que la salle de bains à l'étage est elle-même envahie par une forte odeur d'égout et d'eaux usées ; 

Attendu que les nombreuses attestations circonstanciées émanant d'amis des époux B..., qui déclarent avoir séjourné dans la maison à de nombreuses reprises et n'avoir jamais constaté de nuisances olfactives, comme les témoignages de deux des gardiens ayant successivement occupé pendant plusieurs années avec leur famille la maison de gardiens, selon lesquels ils n'auraient rencontré aucune difficulté particulière, sont inopérants au regard des constatations objectives, ci-dessus relatées, des deux experts et de l'huissier instrumentaire, dont la matérialité n'est d'ailleurs pas contestée, constatations dont il résulte que le système d'assainissement existant est en complète violation avec la réglementation en vigueur, les insuffisances et irrégularités dont il est affecté équivalant à une quasi-absence d'assainissement ; 

Attendu, certes, que l'acte authentique de vente dispose, en page 8, au paragraphe intitulé " ASSAINISSEMENT " : 
" Le VENDEUR déclare que l'immeuble vendu n'est pas desservi par l'assainissement communal et précise qu'il utilise un assainissement individuel de type fosse septique. 
Cet assainissement n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité par le service d'assainissement communal. 
Le VENDEUR déclare ne pas avoir eu de problème avec cette installation et qu'elle est en état d'usage normal. 
L'ACQUÉREUR déclare en faire son affaire personnelle, sans recours contre quiconque. " 

Attendu que, au titre des dispositions d'urbanisme, les acquéreurs déclarent avoir eu connaissance, tant par la lecture qui leur en a été faite que par les explications données d'une lettre concernant l'assainissement, délivrée par l'AGGLO Orléans Val de Loire en date du 31 août 2005, prétendument restée annexée audit acte, mais qui ne figure pas parmi les pièces soumises à la cour, de sorte que son contenu, et par voie de conséquence, l'information supposée donnée, sont ignorés ; 

Attendu, en tout état de cause, qu'il résulte seulement de la clause ci-dessus reproduite de l'acte de vente que les acquéreurs ont été informés que l'immeuble vendu n'était pas raccordé au tout à l'égout, mais qu'il jouissait d'un assainissement individuel de type fosse septique, dont la conformité n'avait pas été vérifiée par les services concernés ; 
Que, cependant, une telle information était notoirement insuffisante, dès lors que les vendeurs, propriétaires de l'immeuble depuis des décennies-nécessairement, donc, à l'origine de l'installation existante, ou ne pouvant, à tout le moins, en ignorer les caractéristiques, c'est-à-dire celles d'une installation limitée à l'existence d'une fosse de faible contenance, inadaptée à la taille de l'immeuble vendu et dépourvue de tout système de traitement des eaux usées, entraînant la pollution du cours d'eau bordant la propriété,-étaient parfaitement informés de l'absence totale de conformité de ce système d'assainissement aux normes en vigueur et de ce que les époux X... se trouveraient confrontés à la nécessité de réaliser d'importants travaux de mise aux normes de l'installation ; 



Qu'en se contentant de mentionner que la conformité de l'installation n'avait pas été vérifiée, sans indiquer, clairement et loyalement, ce dont ils avaient parfaite connaissance, que l'installation n'était en réalité nullement conforme aux normes en vigueur, et, en affirmant, au contraire, que ladite installation était en état d'usage normal, ce qu'ils savaient, pour les motifs ci-dessus exposés, manifestement être faux, les époux B... ont commis à l'égard de leurs acquéreurs une réticence dolosive, qui a vicié le consentement de ces derniers, puisque, eu égard aux conséquences possibles sur la santé de leurs huit enfants et au coût des travaux nécessaires pour mettre l'installation en conformité, ils n'auraient à l'évidence pas procédé à l'acquisition de la propriété, du moins aux conditions arrêtées, s'ils avaient eu connaissance de l'information dissimulée ; 
Que l'existence de cette réticence dolosive exclut que les vendeurs puissent se prévaloir de la clause de non recours insérée à l'acte ; 
Que le jugement doit être infirmé et la demande des époux X... accueillie sur le fondement de l'article 1116 du code civil ; 



Sur l'approvisionnement en eau : 

Attendu que l'expert décrit le système d'alimentation en eau potable comme étant constitué d'un pompage dans un puits situé dans le jardin, pompage qui injecte l'eau, sans aucun traitement, ni stérilisation, dans le réseau de l'habitation ; 



Attendu que le décret no 2001-1220 du 20 décembre 2001, relatif aux eaux destinées à la consommation humaine, stipule, notamment, que celles-ci ne doivent pas contenir un nombre ou une concentration de micro-organismes, de parasites ou de toutes autres substances constituant un danger potentiel pour la santé des personnes ; 
Que, aux termes de l'article 10 du règlement sanitaire départemental, en l'absence d'une distribution publique d'eau potable, l'usage de l'eau des puits publics ou particuliers n'est autorisé, pour l'alimentation humaine, que si elle est potable et si toutes les précautions sont prises pour la mettre à l'abri de toute contamination ; 
Que, ensuite des prélèvements effectués dans l'eau du puits, le 27 février 2006, par les services de la Direction des Affaires Sanitaires et Sociales, les analyses ont révélé " la présence de nombreuses bactéries aérobies revivifiables, ainsi que d'une flore interférente qui ne permet pas de conclure quant à l'absence de coliformes totaux et d'Escherichia Coli ", les autres paramètres relevés étant déclarés conformes aux exigences de qualité ; 
Que les services de la DASS ont alors indiqué aux époux X... qu'il leur appartenait de mettre en place un dispositif de traitement de l'eau avant consommation, d'être ensuite très rigoureux sur l'entretien des dispositifs de traitement pour qu'ils ne soient pas à l'origine d'une dégradation de l'eau et de faire analyser régulièrement l'eau du puits par un laboratoire agréé (cf. lettre du 23 mars 2006) ; 

Attendu que l'expert a lui-même conclu que le système d'alimentation en eau potable n'était pas conforme aux normes en vigueur et que cela résultait, non d'un défaut d'entretien, mais d'un défaut de conception ; 
Qu'il a estimé que la solution la plus sûre pour atteindre les normes de potabilité requises consistait en un raccordement au réseau d'eau potable de la commune, dont le coût a été estimé à la somme totale de 26. 083,72 € et la durée des travaux évaluée à deux semaines ; 

Attendu que l'acte de vente est muet quant au système d'alimentation de l'immeuble en eau potable ; 
Que, certes, les époux X... reconnaissent qu'ils étaient informés du non-raccordement au réseau communal et que l'alimentation de l'immeuble en eau se faisait au moyen d'un puits ; 
Que, néanmoins, à défaut de toute information complémentaire, ils pouvaient légitimement s'attendre, ayant acquis un immeuble à usage d'habitation, à ce que le système soit muni des dispositifs nécessaires au traitement de l'eau et permettant d'en assurer la potabilité, ce qui n'est pas le cas ; 

Attendu que les attestations produites par les époux B..., émanant d'amis ou des gardiens de la propriété, selon lesquelles aucun désagrément n'aurait été remarqué par ces derniers à l'occasion de l'utilisation de l'eau, sont inopérantes, face aux analyses réalisées, qui démontrent objectivement et indiscutablement que l'eau du puits n'est pas potable ; 
Que, dans un courrier adressé à l'expert par les époux B..., ces derniers soutiennent n'avoir jamais dit aux époux X... qu'ils disposaient d'un système d'alimentation de la maison en eau potable et prétendent les avoir, au contraire, informés de ce qu'ils achetaient de l'eau minérale pour leur consommation, l'eau du puits étant utilisée seulement pour la cuisson et le lavage des légumes ; 
Que, d'une part, ces allégations des époux B... quant à l'information qu'ils auraient donnée à leurs acquéreurs ne sont étayées par aucun élément du dossier et constituent de simples affirmations, et, d'autre part, elles démontrent que les vendeurs, contrairement à ce qu'ils prétendent aujourd'hui, savaient parfaitement que l'eau du puits n'était pas potable, puisque eux-mêmes ne l'utilisaient pas et avaient recours à de l'eau minérale ; 
Que, s'agissant d'un élément essentiel pour l'acquisition d'un immeuble d'habitation, l'absence de potabilité de l'eau, connue des vendeurs, aurait dû être portée à la connaissance des acquéreurs au moment de la vente ; 
Que, en conservant le silence sur ce point, les époux B... ont également fait preuve d'une réticence dolosive, qui, pour les mêmes motifs que ceux ci-dessus exposés à propos du système d'assainissement, a vicié le consentement des époux X... ; 
Que la demande de ces derniers est, à cet égard également, fondée au regard des dispositions de l'article 1116 du code civil ; 

Attendu qu'il convient, en conséquence, infirmant le jugement entrepris, d'annuler la vente litigieuse ; 
Que les époux B... devront restituer aux époux X... la somme de 570. 000 € reçue à titre de prix de vente ; 
Que, concomitamment à cette restitution, les époux X... devront délaisser les lieux et en remettre l'entière disposition aux époux B... ; 

Attendu, sur la demande de dommages et intérêts complémentaires, que celle-ci sera accueillie à concurrence :
-des frais d'acte de vente notarié : 6. 819,06 €,
-des honoraires d'agent immobilier : 20. 000 €,
-des frais financiers exposés pour l'acquisition (souscription d'un prêt) : 10. 000 €, soit 36. 819,06 € au total ; 

Attendu que le préjudice matériel et moral invoqué par les époux X..., du fait des conditions " anormales " dans lesquelles ils ont dû vivre depuis l'acquisition de la propriété litigieuse, se trouvera compensé par le bénéfice malgré tout tiré de l'occupation depuis plus de deux ans de cet immeuble, de sorte que leur demande à ce titre sera rejetée ; 



Attendu que les époux B..., qui succombent, seront déboutés de leur demande reconventionnelle et condamnés à payer aux époux X... la somme de 3. 000 €, sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel ; 



PAR CES MOTIFS : 

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, 

INFIRME le jugement entrepris et, STATUANT A NOUVEAU, 
PRONONCE, en application de l'article 1116 du code civil, la nullité de la vente intervenue entre Jacques Camille B... et Pierrette Raymonde C..., son épouse, d'une part, et François Paul X... et Valérie Marie Y..., son épouse, d'autre part, suivant acte reçu les 14 et 15 septembre 2005 par maître I..., notaire à ORLÉANS, portant sur une propriété, sise ...à OLIVET (45), comprenant maison d'habitation, maison de gardien et dépendances, le tout cadastré section AW :
-no 11 lieudit " rue Pont Bouchet " pour 11 a 22 ca,
-no 12 lieudit " Clos du Bouchet " pour 48 a 35 ca,
-no 13 lieudit " rue Pont Bouchet " pour 04 a 50 ca,
-no 14 lieudit " Clos du Bouchet " pour 04 a 80 ca,
-no 15 lieudit " Clos du Bouchet " pour 26 a 71 ca,
-no 107 lieudit " Clos du Pont Cotelle " pour 08 a 16 ca,
-no 108 lieudit " rue Pont Bouchet " pour 06 a 33 ca,
-no 109 lieudit " Clos du Pont Cotelle " pour 06 a 44 ca,
-no 110 lieudit " Clos du Pont Cotelle " pour 35 a 52 ca, 
soit une surface totale de 01 ha 52 a 03 ca, 
le tout moyennant le prix de 570. 000 € s'appliquant à concurrence de 61. 930 € aux biens mobiliers et 508. 070 € aux biens immobiliers, 

CONDAMNE les époux B... à restituer aux époux X... la somme de CINQ CENT SOIXANTE DIX-MILLE EUROS (570. 000 €), 

DIT que, contre remise de cette somme, les époux X... devront, immédiatement et sans délai, délaisser les lieux et les remettre, dans l'état où ils les ont trouvés, à la disposition des époux B..., 

CONDAMNE, en outre, les époux B... à payer aux époux X... la somme de TRENTE SIX MILLE HUIT CENT DIX-NEUF EUROS ET SIX CENTIMES (36. 819,06 €), à titre de dommages et intérêts complémentaires, 

LES CONDAMNE à leur payer la somme de TROIS MILLE EUROS (3. 000 €), sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, 

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes, 

CONDAMNE les époux B... aux dépens de première instance et d'appel et, pour ces derniers, accorde à la SCP LAVAL-LUEGER, avoués, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. 



Arrêt signé par Monsieur Alain RAFFEJEAUD, président et Mademoiselle Nathalie MAGNIER, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.