Cour d'Appel — 18 janvier 2008

18 / 01 / 2008 




ARRÊT No 




RG : 06 / 03176 
CC / HH 


Décision déférée du 13 Juin 2006-Tribunal paritaire des baux ruraux de MURET-51-04-0004 
Jean Luc ESTEBE 






















Gérard AA... 





C / 


Mireille... 































































INFIRMATION 






REPUBLIQUE FRANCAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 
*** 
COUR D'APPEL DE TOULOUSE 
4ème Chambre Section 2-Chambre sociale 
*** 
ARRÊT DU DIX HUIT JANVIER DEUX MILLE HUIT 
*** 


APPELANT (S) 


Monsieur Gérard AA...


... 

31310 MONTESQUIEU VOLVESTRE 


représenté par Me Marie Christine ETELIN, avocat au barreau de TOULOUSE 






INTIME (S) 


Madame Mireille... 


...

09200 ST GIRONS 


comparant en personne 


assistée de Me Bruno VACARIE, avocat au barreau de TOULOUSE 






COMPOSITION DE LA COUR 


L'affaire a été débattue le 22 Novembre 2007, en audience publique, devant la Cour composée de : 


P. de CHARETTE, président 
C. PESSO, conseiller 
C. CHASSAGNE, conseiller 
qui en ont délibéré. 


Greffier, lors des débats : D. FOLTYN-NIDECKER 




ARRET :
-CONTRADICTOIRE
-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile
-signé par P. de CHARETTE, président, et par D. FOLTYN-NIDECKER, greffier de chambre. 




















FAITS ET PROCÉDURE 


Par actes successifs établis le 31 octobre 1969 devant notaire, le 29 décembre 1975 sous seing privé et le 27 janvier 1976 à nouveau devant notaire, Monsieur Georges PUJOL et son épouse, aux droits desquels intervient leur héritière, Mireille PUJOL-LAHILLE, donnaient à bail à Gérard AA... une propriété dite " Tristelot " sise sur les communes de Montesquieu Volvestre et de Lahitère comprenant des bâtiments d'habitation et d'exploitation ainsi que des terres. 


Les actes signés en 1969 et 1975 contenaient une clause particulière autorisant notamment le preneur à construire sur la propriété en un lieu convenu entre les parties, un bâtiment à usage de bergerie, pour un nombre de trois cent brebis mères environ, étant précisé que " le preneur assurera l'entretien du bâtiment qui, en fin de bail, restera la propriété des bailleurs, sans indemnité de quelque nature qu'elle soit ". 


Souhaitant prendre sa retraite, Gérard AA... notifiait à Mireille PUJOL-LAHILLE sa volonté de résilier le bail pour le 31 octobre 2000 après avoir démonté le hangar à brebis qu'il avait été autorisé à édifier. 


Le 31 décembre 2004, Mireille PUJOL-LAHILLE saisissait le tribunal paritaire des baux ruraux de MURET pour obtenir réparation de son préjudice consécutif, d'une part, à cette démolition, et, d'autre part, à la dégradation des lieux loués. 


Après expertise, par jugement en date du 13 juin 2006, le tribunal condamnait Gérard AA... à payer à Mireille PUJOL-LAHILLE les sommes de :


-52. 624 euros de dommages et intérêts au titre de la démolition


-500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 


En revanche, le tribunal déboutait Mireille PUJOL-LAHILLE de sa demande au titre des dégradations. 


Par lettre recommandée expédiée le 4 juillet 2006, Gérard AA... interjetait régulièrement appel de cette décision. 




MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 


Gérard AA... demande à la cour de réformer le jugement pour dire et juger, à titre principal, que le bâtiment était une construction légère qu'il était en droit de récupérer en fin de bail et, à titre subsidiaire, de lui allouer la somme de 6. 300 euros d'indemnité en application de l'article L 411-69 du code rural. 


Il indique en outre que :


-la clause contractuelle est entachée d'une nullité d'ordre public ;


-il a démonté le bâtiment litigieux de bonne foi car, ne se souvenant plus de l'existence de cette clause qui ne figurait pas dans le contrat initial, il pensait devoir rendre les lieux loués dans leur état initial ;




-le bâtiment démoli n'était plus aux normes et ne pouvait plus être utilisé en l'état ;


-contrairement aux stipulations contractuelles, aucun état d'entrée dans les lieux n'a été dressé alors qu'il a pris cette propriété dans un état lamentable. 


Mireille PUJOL-LAHILLE conclut à la confirmation du jugement ainsi qu'à la condamnation de Gérard AA... à lui payer 2. 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 


Elle maintient qu'en exécution du contrat de bail, le bâtiment devait rester sa propriété et que Gérard AA... n'avait pas le droit de le démolir. 


Elle fait valoir que :


-le bâtiment litigieux était un immeuble construit " en dur " qui ne peut être assimilé à une construction légère ;


-la bonne foi du preneur est exclue dans la mesure où elle lui a notifié par lettre recommandée l'interdiction de démolir la bergerie ;


-son préjudice est important car le fonds a perdu une grande partie de sa valeur et n'a pu être reloué ;


-le preneur ne peut prétendre à aucune indemnité, d'une part, en raison de la démolition du bâtiment et, d'autre part, au regard du calcul prévu par l'article L411-71 du code rural. 




SUR QUOI 


Attendu qu'en application des articles L 411-69 et suivants du code rural, c'est à l'expiration du bail qu'il convient de réaliser les comptes de sortie entre les parties et le preneur a droit à une indemnité pour les améliorations apportées au fond par son travail ou par ses investissements ; 


Que ce n'est donc qu'au jour de l'expiration du bail que la propriété des immeubles édifiés sur le fond loués par le preneur deviennent, le cas échéant, la propriété du bailleur ; 


Qu'à cet égard, la clause contractuelle selon laquelle " le preneur assurera l'entretien du bâtiment qui, en fin de bail, restera la propriété des bailleurs ", est bien conforme à ce principe, nonobstant la stipulation relative à l'absence d'indemnisation du preneur qui doit être déclarée non écrite en application de l'article L 411-77 du code rural ; 


Attendu qu'en l'espèce, malgré l'absence d'état des lieux d'entrée, il n'est pas contesté que :


-le bâtiment litigieux n'existait pas lors de la conclusion du bail initial et que c'est le preneur qui l'a fait construire avec l'accord du bailleur ; que le dossier administratif produit aux débats confirme que le permis de construire a été déposé le 31 janvier 1977 et que les travaux ont été achevés au cours de l'été 1978 ;


-le bâtiment litigieux a été démonté par le preneur avant la date d'expiration du bail, soit avant le 31 octobre 2000 ;




-qu'il résulte de ces constatations qu'au jour de l'expiration du bail, le bâtiment litigieux n'existant plus, Mireille PUJOL-LAHILLE ne pouvait en revendiquer la propriété ;


-qu'ayant récupéré le fonds loué dans l'état où il se trouvait au jour de la conclusion du bail, elle ne peut arguer d'aucun préjudice ; qu'en conséquence, c'est à tort que le tribunal paritaire des baux ruraux lui a alloué une indemnité équivalente au coût de reconstruction du dit bâtiment ; 


Attendu que pour le même motif tiré de la disparition de l'amélioration apportée au fond, c'est également à tort que les premiers juges ont posé le principe que Gérard AA... pouvait prétendre à une indemnité en application de l'article L 411-69 du code rural ; 


Attendu que Mireille PUJOL-LAHILLE ne critique pas le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'indemnisation au titre des dégradations de la maison d'habitation ; 


Attendu que Mireille PUJOL-LAHILLE assumera les dépens de première instance et d'appel et ne peut donc prétendre à indemnisation sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 




PAR CES MOTIFS 


LA COUR 


Constate que le jugement rendu le 13 juin 2006 par le tribunal paritaire des baux ruraux de MURET est définitif en ce qu'il a débouté Mireille PUJOL-LAHILLE de sa demande au titre de la dégradation de la maison d'habitation. 


Infirme les autres dispositions du dit jugement. 


Statuant à nouveau sur ces chefs et y ajoutant, 


Déboute Mireille PUJOL-LAHILLE de sa demande d'indemnisation relative à la destruction du hangar. 


Déboute les parties du surplus de leurs demandes. 


Condamne Mireille PUJOL-LAHILLE aux dépens de première instance et d'appel. 






Le présent arrêt a été signé par M. P. de CHARETTE, président et par Mme D. FOLTYN-NIDECKER, greffier. 


Le greffierLe président 






Dominique FOLTYN-NIDECKERPatrice de CHARETTE