Cour d'Appel — 17 mars 2008

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 17 MARS 2008



(Rédacteur : Monsieur Bernard ORS, Conseiller,)





No de rôle : 06/06034









Société AGRI-SOL OCCAS SIGLE ASO





c/



Madame Ginette X... épouse Y...
























Nature de la décision : AU FOND

























Grosse délivrée le :



aux avoués Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 10 octobre 2006 (R.G. 05/885) par le Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX suivant déclaration d'appel du 04 décembre 2006





APPELANTE :



Société AGRI-SOL OCCAS sigle ASO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis ...




représentée par Maître Patrick LE BARAZER, avoué à la Cour et assistée de Maître Gérald Z..., avocat au barreau de PERIGUEUX





INTIMÉE :



Madame Ginette X... épouse Y..., née le 02 Octobre 1939 à SAINT ASTIER (24110), de nationalité Française, demeurant ...




représentée par la SCP ARSENE-HENRY ET LANCON, avoués à la Cour et assistée de Maître Jean-Michel A..., avocat au barreau de PERIGUEUX









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 04 février 2008 en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Jean-François BOUGON, Président,

Monsieur Bernard ORS, Conseiller,

Monsieur Philippe LEGRAS, Conseiller,



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Véronique SAIGE









ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 al. 2 du Nouveau Code de Procédure Civile.

















Par acte authentique du 31 mars 1987 madame Y... a donné à bail commercial à la S.A.R.L. AGRI- SOL OCCAS un immeuble sis à SAINT ASTIER (24).



Dés la seconde année du bail, des difficultés ont opposé bailleur et preneur.



Par jugement du 23 juillet 1993, le tribunal d'instance de PÉRIGUEUX a condamné le bailleur à faire effectuer des travaux de remise en état du système d'évacuation des eaux, le preneur étant condamné à régler l'arriéré de loyers.



Les travaux n'ont pas été réalisés et les loyers de même que l'arriéré n'ont pas été payés.



Le 10 octobre 2001, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.



Par ordonnance du 6 mars 2003, le Juge des référés saisi par le preneur a suspendu les effets de la clause résolutoire et a ordonné une expertise.



Après dépôt du rapport madame Y... a saisi le tribunal de grande instance de PÉRIGUEUX par acte du 22 avril 2007 pour que soit constaté le jeu de la clause résolutoire avec ses conséquences et pour que la S.A.R.L. AGRI-SOL OCCAS soit condamnée à lui verser la somme de 81.764 € au titre des loyers impayés.



La S.A.R.L. AGRI-SOL OCCAS s'est opposée à cette demande.



Par une décision du 10 octobre 2006, le tribunal a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, a dit que la demande d'expulsion était sans objet, le locataire ayant quitté les lieux et a condamné ce dernier à payer la somme de 59.946 € au titre des loyers impayés.



Le 4 décembre 2006, la S.A.R.L. AGRI-SOL OCCAS a relevé appel de cette décision.



 Par ordonnance du 28 août 2007, le Conseiller de la mise en état saisi par madame Y... a ordonné l'exécution provisoire de cette décision à charge pour l'intimée de fournir caution.



Vu les conclusions de l'appelante du 30 mars 2007,



Vu les conclusions de madame Y... du 18 juillet 2007,



Le 26 décembre 2007, madame Y... a formé un incident de communication de pièces.



Cet incident formé après que l'affaire ait été fixée à l'audience a été joint au fond.



La S.A.R.L. AGRI-SOL OCCAS a communiqué les pièces réclamées le 18 janvier 2008.



Par des écritures du 1er février 2008, madame Y... a sollicité que ces pièces soient écartées des débats.



L'appelante n'a pas répliqué à cette demande.











SUR QUOI LA COUR :



Attendu que l'appelante a communiqué à l'intimée les dernières pièces visées à son bordereau dit récapitulatif en date du 20 novembre 2007, le 18 janvier 2008 et ce pour répondre à un incident de communication de pièces du 26 décembre 2007 ;



Attendu que le fait de viser des pièces dans un bordereau dit récapitulatif sans les avoir communiquées à son adversaire constitue une violation délibérée du principe du contradictoire ;



Attendu que le fait d'attendre l'ordonnance de clôture pour communiquer ces pièces après qu'un incident ait été diligenté constitue un autre manquement au principe du contradictoire ;



Qu'au surplus le fait de communiquer des photocopies illisibles démontre la volonté de ne pas respecter ce principe ;



Attendu que devant cette volonté délibérée de ne pas respecter le principe du contradictoire ces deux pièces doivent être écartées des débats ;



Attendu que l'appelante demande que sur le fondement de l'exception d'inexécution, la résolution du bail soit prononcée aux torts de l'intimée et qu'il soit dit qu'il n'y a lieu au paiement des loyers et qu'en tout état de cause il soit jugé que madame Y... ne peut réclamer une somme supérieure à 23.649 € au titre des loyers impayés, somme qui ne peut être mise à sa charge du fait de la méconnaissance par le bailleur de ses obligations ;



Attendu que de son côté madame Goineau demande la confirmation de la décision déférée ;



Attendu qu'il est constant que par jugement définitif du 23 juillet 1993 rendu après que monsieur B... ait effectué une expertise, madame Y... a été condamnée à réaliser divers travaux pour faire disparaître les problèmes apparaissant lors de fortes pluies et la S.A.R.L. AGRI-SOL OCCAS a été condamnée à régler la somme de 19.275 F (2.938,45 €) au titre des loyers impayés au 30 avril 1989 ;



Attendu qu'il est tout aussi constant que madame Y... n'a pas fait réaliser les travaux mis à sa charge et que l'appelante n'a pas réglé l'intégralité des loyers ;



Attendu qu'à compter de 1996, le preneur a régulièrement mis le bailleur en demeure de respecter ses obligations ;



Attendu que le 10 octobre 2001, madame Y... a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ;



Attendu que la S.A.R.L. AGRI-SOL OCCAS a saisi le juge des référés pour faire suspendre le jeu de cette clause résolutoire ;



Attendu qu'il a été fait droit à ses demandes par ordonnance du 6 mars 2003 ;



Attendu que l'expert a retenu deux types de désordres affectant les lieux loués soit des travaux de remises en état et d'amélioration du réseau d'évacuation des eaux pluviales, travaux à la charge du bailleur et des travaux pour la reprise de fissurations imputables au locataire ;





Attendu que l'expert ajoute qu'il n'y a pas eu d'aggravation notoire des désordres du fait de l'inexécution des travaux de drainage entre 1993 et 2004, les nouveaux désordres résultant des fissurations apparues à la suite d'un usage inapproprié de l'ouvrage et d'une modification de la distribution des lieux par le locataire ;



Attendu qu'il ne résulte pas des pièces produites par l'appelante qu'elle se soit trouvée dans l'impossibilité à un moment ou à un autre entre 1993 et 2004 d'utiliser les lieux ;



Qu'au surplus si entre ces deux dates elle a réclamé à son bailleur l'exécution des travaux, elle ne s'est jamais adressée à la justice pour obtenir que celui-ci, sous astreinte, réalise les travaux mis à sa charge, que de même elle n'a pas consigné le montant des loyers dus ;



Attendu qu'au contraire elle a poursuivi son activité sans discontinuer, que dans ses conditions, l'exception d'inexécution ne peut être retenue et en application de l'article 1827 du code civil, le preneur se devait de régler le loyer convenu ;



Attendu que c'est donc à bon droit que madame Y... se prévaut de l'acquisition de la clause résolutoire ;



Attendu que la décision déférée doit être confirmée de ce chef ;



Attendu qu'en ce qui concerne les loyers dus, l'expert a chiffré les sommes dues ou reçues d'abord en francs comme convenu au bail puis les a converties en euros ;



Attendu qu'il a retenu la somme fixée par le tribunal le 23 juillet 1993 à la date du 30 avril 1989 à laquelle il a ajouté les sommes dues au titre des loyers jusqu'au 31 décembre 2003, qu'il est ainsi parvenu à la somme de 437.385 F ou 66.678 € ;



Attendu qu'il a retranché de cette somme les divers versements effectués par le locataire en 1990, 1996 et 1997, versements qui ont interrompu le cours de la prescription soit 172.485 F ou 26.295 € ;



Attendu que le solde restant dû au 31 décembre 2003 est de 40.383 € ;



Attendu qu'il convient d'ajouter les loyers restés impayés jusqu'à la libération des lieux ainsi que l'intérêt contractuellement prévu au bail de 9,5 % l'an ;



Attendu que l'on aboutit à une somme totale due de 71.978,55 €, somme dont à bon droit les premiers juges ont retranché le montant des travaux non effectués soit 12.032,26 € soit un total de 59.946,29 € au 28 février 2006 ;



Attendu que la décision doit aussi être confirmée de ce chef ;



Attendu qu'il serait inéquitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



LA COUR :



Ecarte des débats les pièces 25 et 26 de l'appelante communiquées le 18 janvier 2008,





Déclare la S.A.R.L. AGRI-SOL OCCAS mal fondée en son appel,



En conséquence l'en déboute et confirme la décision déférée,



Y ajoutant en cause d'appel,



Condamne la S.A.R.L. AGRI-SOL OCCAS à verser à Madame Y... la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,



Met les dépens exposés devant la Cour à la charge de la S.A.R.L. AGRI-SOL OCCAS application étant faite de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.







Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-François BOUGON, Président, et par Madame Véronique SAIGE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire