Cour d'Appel — 19 novembre 2007

ARRET DU 
19 Novembre 2007 

N 43 / 07 

RG 07 / 01353 



MD / AG 

JUGEMENT DU 
Tribunal de Grande Instance d'ARRAS 
EN DATE DU 
01 Mars 2007 



NOTIFICATION 

à parties 

le 

Copies avocats 

le 



COUR D'APPEL DE DOUAI 
Chambre Spéciale des Expropriations 

APPELANTS : 
Mme Adèle X... veuve Y... 

née le 12 mars 1930 

...

62590 OIGNIES 
Représentant : Me Christophe CHARLES (avocat au barreau de PARIS) 

M. Jean Louis Y... 

né le 30 avril 1962 négociateur immobilier 

...

59234 MONCHECOURT 
Comparant en personne assisté de Me Christophe CHARLES (avocat au barreau de PARIS) 

Mme Marcelle Y... épouse A... 

salariée née le 5 mars 1958 

...

62130 SAINT LES HAUTECLOQUE 
Représentant : Me Christophe CHARLES (avocat au barreau de PARIS) 

M. Jean Michel Y... 

né le 23 juin 1964 agent de maîtrise 

...

62130 HERLIN LE SEC 
composant l'indivision successorale de Monsieur Emile Y... décédé le 17 mai 2006 
Représentant : Me Christophe CHARLES (avocat au barreau de PARIS) 

INTIME : 
SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE ARTOIS DEVELOPPEMENT 
représentée par son Directeur Général, M. B... 

3 rue jules Bédard 
Bp 135 
62803 LIEVIN CEDEX 
Représentant : la SCP SAVOYE et associés (avocats au barreau de LILLE) 



EN PRESENCE DE : Mr C... 

faisant fonction de Commissaire du Gouvernement par délégation de Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Pas de Calais 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE 

M. DAGNEAUX, Présidente, Président titulaire, en exécution de l'ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 27 août 2007, en exécution de l'ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 27 août 2007 

M. MAIMONE, conseiller, appelé à compléter la chambre en exécution de l'ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 27 août 2007 en remplacement des juges de l'expropriation titulaires et suppléants. 

Mr VITSE, juge de l'expropriation titulaire du département du Nord. 

GREFFIER lors des débats : A. GATNER 

DEBATS : à l'audience publique du 15 Octobre 2007 

ARRET : Contradictoire 
prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2007, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 du nouveau code de procédure civile, signé par Martine DAGNEAUX, Président, et par A. GATNER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 
Attendu que Adèle X... épouse Y..., Jean-Louis Y..., Marcelle Y... épouse A..., Jean-Michel Y... sont propriétaires dans la commune d'Oignies de 4 parcelles cadastrées : 

*section AO no58 lieudit chemin de la justice pour 2134 m ², 
*section AO no59 lieudit chemin de la justice pour 966 m ², 
*section AO no60 lieudit chemin de la justice pour 1835 m ², 
*section AO no56 lieudit chemin de la justice pour 1229 m ², 

soit une superficie totale de 6164 m ² ; 

que le notaire chargé de la vente de ces parcelles ayant avisé le 20 janvier 2006 la commune d'Oignies de l'intention des consorts Y... d'aliéner lesdites parcelles pour le prix de 66 056 euros et celle-ci ayant confié à la société d'économie mixte ARTOIS DEVELOPPEMENT dans le cadre d'une convention publique d'aménagement la réalisation d'une opération d'aménagement du secteur sud de la commune, cette dernière a indiqué le 21 mars 2006 qu'elle entendait exercer le droit de préemption sur les dites parcelles pour un prix de 2164 euros ; 

que Adèle X... épouse Y..., Jean-Louis Y..., Marcelle Y... épouse A..., Jean-Michel Y... ont le 15 mai 2006 fait part de leur refus du prix offert par la société d'économie mixte ARTOIS DEVELOPPEMENT ; que celle-ci a donc saisi le juge de l'expropriation et par jugement en date du 1er mars 2007 le juge de l'expropriation du Tribunal de Grande Instance d'Arras a fixé la valeur vénale de l'immeuble d'une contenance totale de 6164 m ² à la somme de 2168 euros et a en sus condamné la société d'économie mixte ARTOIS DEVELOPPEMENT à leur payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; 

Attendu que Adèle X... épouse Y..., Jean-Louis Y..., Marcelle Y... épouse A..., Jean-Michel Y... ont interjeté appel par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 mai 2007 ; 

Attendu que dans leurs conclusions déposées le 17 juillet 2007 et signifiées par lettres recommandées avec accusé de réception reçues le 18 juillet 2007 ils demandent à la cour de :

-infirmer le jugement déféré,

-fixer la valeur vénale des parcelles à : 

~ 22 769, 78 euros pour la parcelle AO58, 
~ 10 307, 22 euros pour la parcelle AO59, 
~ 19 579, 45 euros pour la parcelle AO60, 
~ 13 113, 43 euros pour la parcelle AO56,

-débouter la société d'économie mixte ARTOIS DEVELOPPEMENT de ses prétentions,

-condamner la société d'économie mixte ARTOIS DEVELOPPEMENT à leur payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; 

qu'ils reprochent au premier juge d'avoir rejeté la qualification juridique de terrain privilégié aux parcelles leur appartenant alors que leurs parcelles se trouvent dans la dernière zone importante qui peut être urbanisée dans la commune d'Oignies, que celle-ci réalise de substantiels profits assimilables à un enrichissement sans cause et s'abstient de proposer un prix de cession acceptable au regard des références du marché local, alors qu'une opération similaire récente qui est intervenue dans la zone MA ne portait pas sur un prix aussi bas ; 

Attendu que dans son mémoire en réponse déposé le 6 août 2007 et signifié par lettres recommandées avec accusé de réception reçues les 8 et 20 août 2007 la société d'économie mixte ARTOIS DEVELOPPEMENT demande à la cour de :

-rejeter l'appel interjeté par Adèle X... épouse Y..., Jean-Louis Y..., Marcelle Y... épouse A..., Jean-Michel Y...,

-rejeter leur demande d'indemnisation,

-confirmer le jugement déféré,

-condamner Adèle X... épouse Y..., Jean-Louis Y..., Marcelle Y... épouse A..., Jean-Michel Y... à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; 

qu'elle fait valoir que si les parcelles litigieuses ont une certaine constructibilité pour être situées en zone 1 AUa à caractère naturel urbanisable à court terme sous forme d'opération d'ensemble exclusivement, il s'agit du seul facteur de plus value éventuelle des dites parcelles dès lors qu'elles ne disposent pas d'éléments de viabilité ; que la qualification de terrain privilégié ne peut être admise, notamment au vu des conditions d'équipement qui ne permettent en aucun cas d'accueillir immédiatement des constructions ; que les appelants sont dans l'incapacité de démontrer que la constructibilité de leurs parcelles entraîne une plus value acquise, laquelle est formellement niée par l'analyse du marché des terres agricoles sur la commune d'Oignies et ne saurait se déduire du prix repris dans la déclaration d'intention d'aliéner ; 

Attendu que dans ses conclusions déposées le 17 août 2007 et signifiées par lettres recommandées avec accusé de réception reçues les 31 août et 3 septembre 2007 le Commissaire du Gouvernement fait valoir qu'en fonction de ses caractéristiques le bien en cause ne bénéficie pas d'une situation exceptionnelle permettant de rapprocher son prix de celui d'un terrain constructible et qu'ainsi les offres faites doivent être regardées comme satisfactoires ; 



DISCUSSION 

Attendu qu'en application de l'article L13-15 du code de l'expropriation les biens doivent être estimés à la date de décision de première instance en fonction, poursuit l'article L13-15 I de l'usage effectif des immeubles un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L11-1 ; que lorsque le terrain litigieux est réservé par un plan d'occupation des sols la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS (devenu le PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé ; 

Attendu que Adèle X... épouse Y..., Jean-Louis Y..., Marcelle Y... épouse A..., Jean-Michel Y... admettent implicitement que les parcelles en cause ne peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir ; que cependant la société d'économie mixte ARTOIS DEVELOPPEMENT elle-même reconnaît que les dites parcelles est situées en zone 1 AUa, c'est à dire en zone à caractère naturel urbanisable à court terme sous forme d'opérations d'ensemble exclusivement ; que par ailleurs il résulte du rapport du commissaire enquêteur établi le 18 juillet 2006 que les terrains litigieux sont compris dans une zone que la commune d'Oignies prévoit d'aménager pour la construction de logements et d'équipements ; qu'il s'agit du dernier grand potentiel aménageable sur la commune ; que ces terrains agricoles se situent dans un environnement essentiellement urbain ; qu'ils sont notamment situés en limite de maisons appartenant à la société Soginorpa ; que la société d'économie mixte ARTOIS DEVELOPPEMENT elle-même dans son mémoire devant le premier juge reconnaît que la voie qui sépare ces constructions d'une partie des terrains litigieux appartient pour moitié à la société Soginorpa pour moitié à la commune d'Oignies ; que si dans ce mémoire elle poursuit en indiquant que ces réseaux sont saturés, elle n'apporte aucun élément au soutien de cette affirmation ; que si la parcelle AO58 n'a aucun accès direct à cette voie d'accès dénommée chemin de la justice elle a cependant un accès sur un autre chemin qui débouche sur le chemin de la justice ; que les trois autres parcelles AO59, AO60 et AO56 ont elles un accès direct sur le chemin de la justice ; qu'il existe donc là incontestablement un facteur de plus value acquise des parcelles ; 

Attendu qu'aucune des parties ne fournit de réelles références de ventes pouvant servir d'élément de comparaison puisque Adèle X... épouse Y..., Jean-Louis Y..., Marcelle Y... épouse A..., Jean-Michel Y... ne produisent que leur propre compromis, se contentant d'ajouter qu'il y a quelques années une opération similaire s'est effectuée dans un îlot voisin au prix de 10, 30 euros le m ² mais sans verser les actes correspondant ; que de son côté la société d'économie mixte ARTOIS DEVELOPPEMENT ne produit que les 2 promesses de ventes que d'autres propriétaires ont acceptées de signer dans le cadre de la même opération d'aménagement de la zone d'action concertée dont il n'est pas prouvé qu'elles ont été suivies d'effet ; que l'acte concernant les époux E... ne constitue qu'un projet et le courrier adressé à Luc F... ne permet pas d'établir qu'une vente est réellement intervenue ; que le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles louées annexé à l'arrêté ministériel du 13 septembre 2005 invoqué par le Commissaire du Gouvernement qui fait état de valeur de 2700 euros / ha à 3900 euros / ha ne permet pas de déterminer la localisation et les caractéristiques des terrains ainsi évalués et ne peut de ce fait servir de référence ; 

Attendu que dans ces conditions aucun élément ne permet d'affirmer que le prix proposé à Adèle X... épouse Y..., Jean-Louis Y..., Marcelle Y... épouse A..., Jean-Michel Y... ne reflète pas la réalité du marché immobilier local à la date à laquelle le PLU est devenu opposable aux tiers soit le 28 mars 2005 ; qu'il convient en conséquence par infirmation de la décision déférée de fixer le prix du m ² à la somme de 10, 67 euros et en conséquence l'indemnité due à Adèle X... épouse Y..., Jean-Louis Y..., Marcelle Y... épouse A..., Jean-Michel Y... à la somme de 65 769, 88 euros (10, 67x6164) ; 

Attendu qu'il parait inéquitable de laisser à la charge de Adèle X... épouse Y..., Jean-Louis Y..., Marcelle Y... épouse A..., Jean-Michel Y... les frais irrépétibles non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu de leur allouer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; 



PAR CES MOTIFS 

LA COUR 

Infirme le jugement rendu le 1er mars 2007 par le juge de l'expropriation du Tribunal de Grande Instance d'Arras dans toutes ses dispositions, 

Statuant à nouveau, 

Fixe à la somme de 65 769, 88 euros (soixante cinq mille sept cent soixante neuf euros et quatre vingt huit centimes) le montant de l'indemnité due par la société d'économie mixte ARTOIS DEVELOPPEMENT à Adèle X... épouse Y..., Jean-Louis Y..., Marcelle Y... épouse A..., Jean-Michel Y... ; 

Condamne la société d'économie mixte ARTOIS DEVELOPPEMENT à payer à Adèle X... épouse Y..., Jean-Louis Y..., Marcelle Y... épouse A..., Jean-Michel Y... la somme de 600 euros (six cents euros) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; 

Déboute la société d'économie mixte ARTOIS DEVELOPPEMENT de sa demande d'indemnité pour frais irrépétibles ; 

Condamne la société d'économie mixte ARTOIS DEVELOPPEMENT aux dépens de première instance et d'appel.