Cour d'Appel — 15 janvier 2008

ARRÊT No16 

R. G : 07 / 00274 

BN / DO 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PRIVAS 
03 novembre 2006 

SCI ECDL 

C / 

SARL LES GENETS 

COUR D'APPEL DE NIMES 

CHAMBRE CIVILE 
Chambre 2 A 

ARRÊT DU 15 JANVIER 2008 



APPELANTE : 

SCI ECDL prise en la personne de son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège 
1061 Route de Carpentras 
84320 ENTRAIGUES SUR SORGUES 

représentée par la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU, avoués à la Cour 
assistée de la SCP TOURNIER-BARNIER GARCIA-BRENGOU, avocats au barreau de NIMES 

INTIMEE : 

SARL LES GENETS prise en la personne de son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège 
Place des Brassières 
07400 ROCHEMAURE 

représentée par la SCP M. TARDIEU, avoués à la Cour 
assistée de la SCP RIBEYRE-D'ABRIGEON VESSON, avocats au barreau de PRIVAS 

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 21 Novembre 2007 



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : 

Monsieur Bernard NAMURA, Conseiller, après rapport, a entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du NCPC, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré. 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : 

Monsieur Jean-Loup OTTAVY, Président 
Monsieur Bernard NAMURA, Conseiller 
Mme Sylvie BONNIN, Conseiller 



GREFFIER : 

Madame Mireille DERNAT, Premier Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision 



DÉBATS : 

à l'audience publique du 22 Novembre 2007, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 Janvier 2008, 



Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ; 

ARRÊT : 

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Monsieur Bernard NAMURA, Conseiller, en l'absence du Président légitimement empêché, le 15 Janvier 2008, date indiquée à l'issue des débats, conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du nouveau code de procédure civile, par mise à disposition au greffe de la Cour 

EXPOSE DU LITIGE

-Par jugement contradictoire du 3 novembre 2006 auquel il est référé pour plus ample exposé, le Tribunal de Grande Instance de PRIVAS, statuant dans l'instance introduite par la SARL Les Genets contre la SCI ECDL, bailleresse, a : 

* dit n'y avoir lieu à application de l'article L 145-17 du Code de Commerce. 

* condamné ladite SCI à payer une indemnité d'éviction de 197. 736 euros à la SARL précitée au visa de l'article L 145-14 du Code de Commerce. 

* dit, en tant que de besoin, les dispositions de l'article L 145-28 applicables le cas échéant. 

* débouté la SARL Les Genets de sa demande de dommages-intérêts, et du surplus de ses demandes. 



* condamné la SCI ECDL aux entiers dépens et au paiement de 1. 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

-La SCI ECDL a régulièrement interjeté appel de cette décision le 16 janvier 2007, la SARL Les Genets ayant pour sa part inscrit appel incident par voie de conclusions signifiées le 16 avril 2007. Au cours de la Mise en Etat clôturée par ordonnance du 21 novembre 2007, la SCI ECDL a conclu successivement les 14 mai, 6 juillet et 15 octobre 2007 ; la SARL Les Genets a fait signifier des conclusions récapitulatives et en réponse le 28 septembre 2007. Il est expressément référé aux plus récentes écritures échangées par les parties pour plus ample exposé des moyens et prétentions, et aux termes desquelles les demandes suivantes sont formées : 

Par la SCI ECDL 

* réformer en toutes ses dispositions le jugement du 3 novembre 2006. 

* à titre principal, dire et juger que la SARL Les Genets ne peut solliciter l'application du statut des baux commerciaux et rejeter en conséquence toutes demandes au titre de l'indemnité d'éviction et à titre de dommages-intérêts. 

* à titre subsidiaire, constatant le défaut d'entretien des lieux loués, prononcer le non-renouvellement du bail sans indemnité d'éviction. 

* en toute hypothèse, condamner l'intimée au paiement de 1. 500 euros pour procédure abusive et injustifiée, de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en sus des entiers dépens de première instance et d'appel, débouter l'intimée de l'ensemble de ses demandes. 

Par la SARL Les Genets 

* déclarer irrecevable et mal fondé la partie appelante, au visa des mentions figurant expressément dans : 

= l'acte du 30 juillet 2003 de Maître Z... entre la SCI les Genets et la SCI ECDL et de la même date entre Madame Colette A... ès-qualités de Maître B... et la SCI ECDL, 

= et l'avenant à bail commercial souscrit entre la SCI ECDL et la SARL Les Genets. 

* en constatant que la régularisation de l'acte portant cession du fonds entre la SARL L2B EURO FINANCES, Maître B... et la SOCIETE D'EXPLOITATION Les Genets acte du 22 octobre 2004 de Maître C... et sans incidence sur : 

= l'occupation locative par le visa et le rappel dans le même acte des deux baux commerciaux sous seing privé du 12 mai 1997 enregistrés pages 4 et 5, 

= le régulier encaissement des loyers d'une part par Maître B... ès-qualités puis par la société ECDL, 

= les demandes formulées par la société ECDL devant le Tribunal de Grande Instance de PRIVAS rôle 001231 2ème Chambre, en paiement des loyers sur les 7 chambres, 

= l'absence de contestation à l'égard de la demande de renouvellement de la SARL D'EXPLOITATION Les Genets du 8 novembre 2005, 

= la régulière inscription de la SARL D'EXPLOITATION Les Genets à la date de notification du congé du 29 mars 2004, 

* déclarer la Société Civile Immobilière ECDL irrecevable et mal fondée à refuser à la SARL Les Genets le paiement d'une indemnité d'éviction. 

* fixer le montant de cette indemnité à la somme de 200. 000 euros sauf à parfaire (304. 822 euros comme indiqué dans le corps des conclusions page 12). 

* condamner, en conséquence, la SCI ECDL au paiement de cette somme à la SARL Les Genets. 

* condamner la SCI ECDL en raison de la volonté de nuire, du caractère abusif de la procédure de refus de renouvellement, au regard des circonstances d'âge et de santé du gérant de la société, à verser, à titre de dommages-intérêts, la somme de 100. 000 euros. 

* subsidiairement, nommer tel expert qu'il plaira pour permettre de fixer l'indemnité d'occupation. 

* et en toute hypothèse, condamner le propriétaire à exécuter l'ensemble des travaux prescrits par la commission de sécurité et ce au plus tard le 15 mai 2006, à défaut le condamner à une astreinte de 1. 000 euros par jour de retard pendant un délai de 15 jours après quoi il sera à nouveau statué. 

* le condamner au remboursement de la facture G... : 8. 019, 10 euros. 

* lui faire interdiction, pendant la période estivale, de poser le toit portant atteinte à l'exploitation de l'hôtel. 

* impartir sous un délai de huit jours de communiquer au locataire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, la nature et l'état des travaux envisagés, et ce afin de convenir des modalités qui dans le cadre du respect des dispositions de l'article L 145-28 permettraient de trouver une date compatible avec l'exploitation commerciale hors saison. 

* condamner la société civile immobilière ECDL au paiement des dépens et de la somme de 1. 200 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

* écarter le moyen de nullité. 

* constater l'autorité relative de la chose jugée au titre de la suspension des loyers et ce, en raison des manquements graves imputables au propriétaire et le débouter de toutes demandes de ce chef, à l'encontre du locataire. 



SUR CE

-Attendu qu'il apparaît, en premier lieu, au vu des pièces produites dans le dernier état de la procédure : 

= d'une part, que l'avenant communiqué par la SCI ECDL pour justifier de la qualité de bailleresse et du fait que le congé délivré le 29 mars 2004 concernerait aussi les sept chambres d'hôtel ayant appartenu à Colette A... est inopérant en preuve, ce document dont l'existence même est contestée ne comportant aucune date. 

= d'autre part, que la qualité de locataire du fonds de commerce de la SARL Les Genets ne saurait être sérieusement contestée compte tenu de l'immatriculation régulière de cette société au registre du commerce à la date du congé délivré le 29 mars 2004, de l'occupation locative constante des lieux depuis 1997 pour l'exploitation du fonds, du règlement et de l'encaissement régulier des loyers par Maître B... ès-qualités de liquidateur de la Société L2B Euro Finances puis par la Société ECDL elle-même ;

-Attendu que le preneur ne peut donc se voir contester le droit au renouvellement du bail commercial pour les 36 chambres d'hôtel visées par le congé, l'appelante ne démontrant pas que la SARL Les Genets ne remplirait pas les conditions de l'article L 145-8 du Code de Commerce ;

-Et attendu que force est de constater que l'appelante ne justifie pas davantage que devant les premiers juges de manquements graves du locataire sortant à son obligation d'entretien de nature à établir l'existence de l'une des causes exonératoires prévues à l'article L 145-17 du Code de Commerce ; qu'en effet elle se réfère de nouveau au défaut d'entretien constaté par Maître D..., huissier de justice à PRIVAS, le 2 février 2004 mais qui ne concerne que les sept chambres précitées, étrangères au bail commercial des 36 autres chambres d'hôtel visées par le congé, étant observé en toute hypothèse que ces sept chambres ont été jugées inexploitables et ont motivé une suspension judiciaire du paiement du loyer ; que pour le surplus sont communiqués une expertise effectuée dans le cadre d'un autre contentieux non jugé et deux autres constats d'huissier insusceptibles de se voir reconnaître une quelconque force probante dans le contentieux actuel vu leur ancienneté avérée, puisque datant respectivement du 25 octobre 1999... et du 12 novembre 1997 (procès-verbal E...et procès-verbal F...) ;

-Attendu que le droit à indemnisation de la société locataire évincée ne peut qu'être confirmé dans ces conditions, la société intimée ne remettant pas en question devant la Cour le principe du congé donné à l'expiration du bail intervenue le 12 mai 2006 mais concluant par contre à une augmentation conséquente de l'indemnité d'éviction ;

-Attendu en effet que la SARL Les Genets sollicite désormais dans le cadre de son appel incident une indemnité d'éviction qu'elle estime à 304. 822 euros alors que l'indemnité allouée en première instance (197. 736 euros) correspondait pratiquement à sa demande initiale (200. 000 euros) ;

-Attendu que l'évaluation définie en première instance apparaît conforme aux critères usuels en la matière et non entachées d'erreur d'appréciation sur le coefficient de valorisation bien adapté au cas d'espèce compte tenu des éléments locaux et des résultats d'exploitation disponibles ; 

Qu'à l'inverse, le dernière réclamation de l'appelante à titre incident procède d'une erreur de calcul sur la recette journalière TTC moyenne et d'une contradiction entre les indices successivement envisagés (de 500 puis de 700) ; qu'en tout état de cause la réformation de la décision qui remplissait quasiment le preneur de ses prétentions n'apparaît pas justifiée et le recours à une mesure d'instruction ne s'impose pas ;

-Attendu, sur la demande de dommages-intérêts, que le caractère abusif de la procédure de renouvellement et la volonté de nuire demeurent affirmés mais non établis ; que par ailleurs les critères très personnels avancés sur ce plan ne permettent pas de retenir un lien de causalité certain avec le préjudice allégué ; que le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts ;

-Attendu enfin que les réclamations relatives à l'exécution des travaux ou au remboursement d'une facturation de 8. 019 euros, réclamations formulées dans le cadre d'une demande qualifiée d'additionnelle devant la Cour s'avèrent irrecevables comme nouvelles ; qu'il ne résulte pas des pièces disponibles que le Tribunal en ait été préalablement saisi et la SARL Les Genets ne les évoque elle-même qu'en-dehors du cadre de son appel incident ;

-Attendu que la SCI ECDL succombant au principal et sur l'ensemble de ses demandes supportera comme de droit les dépens d'appel en sus de ceux de première instance déjà imputés ; qu'elle devra 

également compenser les frais irrépétibles complémentaires exposés par l'intimée à hauteur d'une somme arbitrée à 1. 000 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; 



PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 

Après en avoir délibéré conformément à la loi, 
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

-Confirme en toutes ses dispositions le jugement dont appel.

-Y ajoutant,

-Condamne la SCI ECDL, appelante : 

* aux dépens d'appel distraits au profit de la SCP d'avoué Michel TARDIEU. 

* au paiement d'une somme de 1. 000 euros à la SARL Les Genets au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

-Rejette toutes demandes plus amples ou contraires. 

Arrêt signé par Monsieur NAMURA, Conseiller, par suite d'un empêchement du Président et par Madame DERNAT, Premier Greffier.