Cour d'Appel — 30 avril 2007

COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 30/04/2007

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No de MINUTE : /07 
No RG : 06/00113

JUGEMENT (No 2004/1836) rendu le 08 Décembre 2005
par le Tribunal de Grande Instance de CAMBRAI

REF : CC/VR

APPELANTE



S.C.I. SIXTEA
ayant son siège social 61 boulevard Faidherbe 
Résidence Longchamp
59400 CAMBRAI
Représentée par ses dirigeants légaux 

représentée par Maître QUIGNON, avoué à la Cour
assistée de Maître Jean-Pascal DUFFROY, avocat au barreau de CAMBRAI

INTIMÉE



S.C.I. SAINT JULIEN
ayant son siège social 37 passage Fontellaye
59500 DOUAI
Représentée par ses dirigeants légaux 

représentée par la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, avoués associés à la Cour
assistée de Maître Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉBATS à l'audience publique du 01 Février 2007, tenue par Madame COURTEILLE magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 NCPC). 
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame HERMANT



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Madame ROUSSEL, Président de chambre
Madame GUIEU, Conseiller
Madame COURTEILLE, Conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 AVRIL 2007 après prorogation du délibéré en date du 12 Avril 2007 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame ROUSSEL, Président et Madame HERMANT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 03 OCTOBRE 2006


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Par jugement du 8 décembre 2005, le Tribunal de Grande Instance de Cambrai a :

condamné la SCI Sixtea à payer à la SCI Saint Julien la somme de 44 210,20 euros à titre d'indemnité d'immobilisation prévue à l'acte du 2 mai 2003 majorée des intérêts légaux à compter de la date de délivrance de l'assignation,
condamné la SCI Sixtea à payer à la SCI Saint Julien la somme de 44 210,20 euros majorée des intérêts légaux à compter de la date de délivrance de l'assignation,
condamné la SCI Sixtea à payer à la SCI Saint Julien la somme de 8000 euros à titre de dommages intérêts,
condamné la SCI Sixtea à payer à la SCI Saint Julien la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.



Par déclaration déposée au greffe de la Cour le6 janvier 2006, la SCI Sixtea a relevé appel de ce jugement.

En cause d'appel, la SCI Sixtea a sollicité en référé la suspension de l'exécution provisoire.

Par ordonnance du 16 février 2006, le Premier Président a ordonné la consignation entre les mains de M.le Président de la Chambre des avoués, de la somme de 35 298 euros. 



Vu les conclusions déposées le 4 mai 2006 par la SCI Sixtea demandant à la Cour de :

infirmer le jugement,
constater la caducité du compromis de vente,
débouter la SCI Saint Julien de toutes ses demandes,
la condamner à lui rembourser la somme de 220 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 décembre 2003,
ordonner la restitution de la somme de 35 298 euros consignée entre les mains de M.le Président de la Chambre des avoués de la Cour d'Appel,
condamner la SCI saint Julien à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 



Vu les conclusions déposées le 26 janvier 2006 par la SCI Saint Julien demandant de :

condamner la SCI Sixtea à lui payer la somme de 44 210,20 euros à titre d'indemnité d'immobilisation prévue à l'acte du 2 mai 2003 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
constater la mauvaise foi des acquéreurs,
condamner la SCI à lui payer la somme de 8000 euros à titre de dommages intérêts ainsi que 3000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.



Données du litige, 

Aux termes d'une promesse synallagmatique sous seing privé en date du 2 mai 2003, la SCI Saint Julien s'est engagée à vendre à la SCI Sixtea, un immeuble situé 56 rue Saint Julien à Douai au prix de 491 702 euros.

La promesse de vente était conclue sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, l'acquéreur devait déposer un dossier de demande de prêt au plus tard le 30 mai 2003 et faire part des offres de prêt au plus tard le 15 juillet 2003.

Concernant la réglementation sur le plomb, la promesse prévoyait que pour le cas où la réglementation imposerait un diagnostic des risques d'accessibilité au plomb, la vente serait conclue sous condition suspensive que cet état ne révèle aucun risque d'accessibilité.

Le 23 août 2003, le notaire des vendeurs interrogeait celui des acquéreurs quant à la levée de la condition suspensive, aucune réponse ne lui était apportée avant le 26 septembre 2003, date à laquelle l'agence immobilière intervenue pour le vente, indiquait au notaire des vendeurs que les acquéreurs cherchaient à se substituer un autre acquéreur ; le 8 octobre 2003, le notaire des acquéreurs confirmait que ses clients cherchaient une personne en mesure de se substituer à eux.

Le 9 octobre 2003, le notaire des vendeurs indiquait dans une correspondance que ses clients acceptaient la substitution aux conditions suivantes : accord de prêt, signature de la vente le 31 octobre 2003.



Le 21 octobre 2003, le notaire des acquéreurs informait le notaire des vendeurs que ses clients sollicitaient la résolution du contrat à la date du 2 mai 2003 en raison d'un diagnostic plomb positif.

Les vendeurs ont alors fait réaliser les travaux pour remédier à la présence de plomb et ont adressé le 25 octobre 2003 un nouveau diagnostic faisant état d'un risque d'accessibilité négatif.

Le notaire des vendeurs convoquait les parties pour la réitération de la vente le 31 octobre 2003, et la SCI Sixtea refusait de se présenter au rendez-vous pour les raisons suivantes :

absence de diagnostic plomb annexé au compromis de vente,
diagnostic plomb du 7 septembre 2003 positif,
refus de prêt.



C'est dans ces conditions que, par acte du 9 janvier 2004, la SCI Saint Julien a assigné la SCI Sixtea devant le Tribunal de Grande Instance de Cambrai.



MOTIFS 

À l'appui de son appel, la SCI Sixtea fait valoir que :

si le compromis prévoit que l'acquéreur doit déposer une demande de prêt avant le 30 mai 2003, cet acte ne prévoit pas que l'acquéreur doive en justifier au vendeur, l'acte prévoyant seulement que l'offre de prêt doit être obtenue au plus tard le 15 juillet 2003,
elle s'est vue refuser le prêt le 7 juillet 2003 soit avant la date prévue au contrat,
le compromis prévoyait que l'acte devait être réitéré au plus tard un mois après le 31 août 2003, en notifiant le refus de prêt le 22 septembre, elle a satisfait aux termes du compromis,
si son notaire a tardé à répondre aux vendeurs sur l'obtention du prêt, c'est qu'elle cherchait une personne en mesure de reprendre le compromis,
le refus de prêt notifié par le Crédit Foncier porte sur l'opération de la rue Saint Julien,
contrairement à la réglementation, aucun diagnostic relatif à l'accessibilité au plomb était annexé au compromis de vente,
la vente devant être réitérée au plus tard le 30 septembre 2003, le diagnostic positif communiqué le 9 septembre 2003, ne permettait pas la réitération de la promesse qui était dès lors caduque.



La SCI Saint Julien observe que :

la SCI Sixtea n'a justifié ni à la date du 30 mai 2003, ni à la date du 15 juillet 2003 de ses démarches en vue de l'obtention d'un prêt conforme aux prévisions du compromis,
elle a commis une faute en ne justifiant pas de ses diligences dans les délais convenus au contrat,

s'agissant de l'accessibilité au plomb la loi prévoit que le diagnostic peut être annexé soit à la promesse, soit à l'acte de vente,
elle était en mesure, après avoir fait réaliser les travaux nécessaires, de faire annexer un diagnostic négatif à l'acte de vente.

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Le compromis signé le 2 mai 2003 est passé sous condition suspensive d'obtention par la SCI Sixtea d'un prêt de 491 702 euros, l'acte prévoit que la SCI s'engage à déposer son dossier de demande de prêt au plus tard le 30 mai 2003, "à peine de caducité" du compromis et qu'elle devra en justifier à première demande du vendeur.

L'acte stipule également que la condition suspensive sera réalisée "dès la réception par l'acquéreur d'une ou plusieurs offres de prêts non rétractées... cette offre ou ces offres devant être reçues au plus tard le 15 juillet 2003."

En l'espèce, il est acquis aux débats qu'à la date du 30 mai 2003, la société venderesse n'a sollicité de l'acquéreur aucun justificatif des démarches accomplies en vue d'obtenir un prêt ; la caducité du compromis, au cas où l'acquéreur ne serait pas en mesure de justifier d'une demande de prêt à la date du 30 mai 2003, n'est pas automatique et aucune des parties ne se prévaut de cette sanction.

Le non respect de la date du 15 juillet 2003, pour laquelle l'acquéreur doit être en mesure de justifier de l'obtention ou non d'un prêt, n'est assortie d'aucune sanction.

Le compromis prévoyait que la vente devait intervenir, dans le mois suivant la réalisation de la dernière condition suspensive et au plus tard le 31 août 2003 et non pas un mois après cette date comme le soutient l'appelante. 

Le respect du délai ainsi prévu pour la réitération de la vente n'est pas non plus assortie d'une sanction automatique puisqu'il est précisé à la promesse : "cette date n'est pas extinctive mais constitutive du moment à partir duquel l'une des parties pourra mettre l'autre en demeure d'avoir à exécuter ses engagements. Toutefois les parties donnent dès à présent leur accord pour prolonger éventuellement d'un mois maximum, la validité des présentes en cas de retard non imputable à une faute de l'une d'entre elles ou de délai administratif supplémentaire imprévisible à ce jour".

Il résulte des éléments communiqués que la société Saint Julien, venderesse, n'a ni à l'expiration du délai du 30 mai 2003, ni à celui du 15 juillet 2003, demandé de la SCI Sixtea de justifier des démarches accomplies en vue de l'obtention du prêt ou des offres de prêts reçues. Ce n'est que le 23 août 2003 que Me Z..., notaire de la SCI Saint Julien a interrogé le notaire des acquéreurs de l'état d'avancement du dossier et le 9 septembre 2003, que Me Z... a adressé une relance à son confrère, toujours pour avoir des information sur l'état d'avancement du dossier.

Ce n'est que le 17 septembre 2003 que Me Z... a adressé une lettre recommandée au notaire de l'acquéreur pour lui demander où en était le dossier de prêt.

La SCI Sixtea communique de son côté une lettre adressée le 22 septembre 2003 à l'agence Century 21, intervenue dans le cadre de la vente, informant celle-ci du refus de prêt que lui avait opposé le Crédit Foncier et lui adressant une attestation de la banque en date du 7 juillet 2003.

L'attestation du Crédit Foncier ne contient aucune référence à une autre opération immobilière permettant de mettre en doute la sincérité de la SCI Sixtea quant au refus opposé pour le financement de l'acquisition de l'immeuble situé 165 rue Saint Julien. 

Le refus de prêt, opposé avant la date du 15 juillet 2003 atteste de ce que l'acquéreur a accompli les diligences qui lui incombaient en vue de lever la condition suspensive pour le 15 juillet 2003, de sorte que la société Saint Julien s'étant abstenue de solliciter des informations sur l'obtention du prêt avant le 23 août 2003, il ne saurait être fait grief à la SCI Sixtea, qui justifie d'un refus de prêt, d'être responsable de la défaillance de la condition suspensive et de la non réitération de la vente. 

La circonstance que des pourparlers se soient poursuivis en septembre 2003 en vue de trouver un acquéreur se substituant à la SCI Sixtea est sans incidence sur la défaillance de la condition suspensive de prêt qui n'est pas imputable à la SCI Sixtea, de sorte que la promesse doit être considérée comme caduque, sans qu'aucune faute soit imputable à l'acquéreur, à la date du 15 juillet 2003 et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens développés par l'appelante, le jugement étant infirmé.

Le compromis étant rétroactivement anéanti, la SCI Saint Julien doit être condamnée à restituer à la SCI Sixtea la somme de 22000 euros versée à titre de séquestre et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 9 décembre 2003. La restitution à la SCI Sixtea, de la somme de 35 298 euros consignée entre les mains du Président de la Chambre des Avoués par ordonnance du 16 février 2006 sera ordonnée.

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens, la SCI Saint Julien, succombant, sera condamnée à payer une somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile à la SCI Sixtea.



PAR CES MOTIFS 

Infirme le jugement,

Déboute la SCI saint Julien de l'ensemble de ses demandes,

Condamne la SCI Saint Julien à restituer à la SCI Sixtea la somme de 22 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2003,

Ordonne la restitution à la SCI Sixtea de la somme de 35 298 euros consignée entre les mains de M.le Président de la Chambre des avoués de la Cour d'Appel à la suite de l'ordonnance de référé rendue le 16 février 2006 par M le Premier Président,

Condamne la SCI Saint Julien à payer à la SCI Sixtea une somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,



La condamne aux entiers dépens,

Autorise Me Quignon, avoués à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.