Cour d'Appel — 30 janvier 2008

RG No 06/01785
F.C.
No Minute : 08/21

Grosse délivrée

le :

Me RAMILLON

S.E.LA.R.L. DAUPHIN 
& MIHAJLOVIC

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

STATUANT EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX

ARRET DU MERCREDI 30 JANVIER 2008

Appel d'une décision (No RG 2005J122)
rendue par le Tribunal de Commerce de VIENNE 
en date du 28 mars 2006
suivant déclaration d'appel du 28 Avril 2006

APPELANTE :

S.A. CONFORAMA FRANCE
80 Bld de Mandinet
LOGNES
77432 MARNE LA VALLEE CEDEX 02

représentée par Me Marie-France RAMILLON, avoué à la Cour
assistée de Me Chantal MENARD-DAUVERGNE, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.A.R.L. IMMOBILIERE DE L'AIGLON
19 Avenue Valioud
69110 STE FOY LES LYON

représentée par la SELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC, avoués à la Cour
assistée de Me Anne PAILLARET, avocat au barreau de VIENNE
substitué par Me MULLER,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur Allain URAN, Président de Chambre,
Monsieur Jean-Louis BERNAUD, Conseiller,
Madame Françoise CUNY, Conseiller,

Assistés lors des débats de Madame Eliane PELISSON, Greffier.

DEBATS :

A l'audience publique du 07 Novembre 2007, Monsieur URAN, Président a été entendu en son rapport

Les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience publique de ce jour,

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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un bail reçu par Maître A..., notaire à Givors, la société Immodis aux droits de laquelle se trouve la société Hyparlo a consenti à la société CONFORAMA un bail commercial portant sur un bâtiment à usage de magasin outre des parkings édifiés sur divers terrains situés à Chasse-sur-Rhône (38670) lieudit quartier du Rhône pour une durée de 22 années à compter du 1er août 1993.

Envisageant une extension de son bâtiment d'une SHON de 3500 m² environ, la société CONFORAMA a sollicité et obtenu dès le 19 juin 2000 l'autorisation de la Commission Départementale d'Equipement Commercial de l'Isère d'étendre de 1220 m² la surface de vente de son magasin.

En raison des perturbations que les futurs travaux d'extension et de rénovation du magasin allaient inéluctablement engendrer sur les conditions d'exploitation et de stockage des marchandises, la société CONFORAMA a souhaité occuper un dépôt extérieur, à titre précaire et jusqu'à l'achèvement des travaux.

Elle a ainsi signé ave la SARL IMMOBILILERE DE L'AIGLON, le 20 novembre 2000, une convention d'occupation précaire d'une durée de un an portant sur un immeuble sis à Chasse-sur-Rhône, ZI de l'Islon, de 1540 m², composé d'entrepôts, de sanitaires et de bureaux, à effet du 1er février 2001 moyennant une redevance trimestrielle de 17.379 €.

En raison de la complexité des mesures préalables aux travaux et des délais d'exécution, l'occupation précaire s'est prolongée.

C'est ainsi que par un avenant non daté, la convention a été prolongée pour une période de 18 mois à compter du 1er février 2002 pour se terminer le 31 juillet 2003.

Par un nouvel avenant daté du 10 juin 2003, elle a été prolongée pour une durée de un an, jusqu'au 31 juillet 2004, moyennant un loyer annuel porté à compter du 1er juillet 2003, à la somme de 74.400 € HT.

Le 8 avril 2004, la SARL L'IMMOBILIERE DE L'AIGLON et la société CONFORAMA ont signé un bail commercial portant sur un entrepôt de 3200 m² situé à proximité du magasin dont la rénovation était en voie d'achèvement.

Simultanément et par courrier du 13 avril 2004, la société CONFORAMA a notifié à la SARL IMMOBILIERE DE L'AIGLON la restitution le 31 juillet 2004, soit au terme contractuel fixé par avenant, de l'entrepôt occupé à titre précaire.

Après juillet 2004, la SARL IMMOBILILERE DE L'AIGLON a continué à émettre des factures à savoir :

- facture no 1233 du 8 juillet 2004 d'un montant de 18.600 € HT soit 22.245,60 € TTC, pour une occupation du 1er août au 31 octobre 2004,

- facture no 1236 du 7 octobre 2004 d'un montant de 18.600 € HT soit 22.245,60 € TTC pour une occupation du 1er novembre au 31 janvier 2005.

La société CONFORAMA a réglé ces factures.

Par la suite, elle a réclamé par courrier du 5 novembre 2004 puis par courrier recommandé de son avocat du 18 janvier 2005, la restitution de la somme de 63.091,20 € correspondant aux indemnités trop perçues depuis le 1er août 2004 et au dépôt de garantie.

La SARL IMMOBILILERE DE L'AIGLON s'est prévalue d'un bail commercial.

Cette société a en outre fait délivrer à la société CONFORAMA une sommation de quitter les lieux et de payer par acte d'huissier du 4 mai 2005.

C'est dans ces circonstances que la société CONFORAMA a introduit la présente action.

Par jugement en date du 28 mars 2006, le tribunal de commerce de Vienne a statué comme suit :

"DEBOUTE la société CONFORAMA FRANCE SA de toutes ses demandes,

QUALIFIE la convention allant du 1er février 2001 au 1er février 2002 de bail dérogatoire ;

DIT que ce bail dérogatoire est tombé sous l'empire des dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce pour se transformer en bail commercial à compter du 1er février 2002 ;

CONDAMNE par conséquent la société CONFORAMA FRANCE à régulariser à la SARL IMMOBILILERE DE L'AIGLON les loyers impayés postérieurs au 31 janvier 2005 sur la base de 22.245,60 € TTC par trimestre d'avance, et ce jusqu'à la date du présent jugement ;

DIT n'y avoir lieu au paiement de dommages et intérêts;

CONDAMNE la société CONFORAMA FRANCE à payer à la société SARL IMMOBILILERE DE L'AIGLON la somme de 1.500,00 € en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

REJETTE tous autres moyens, fins et conclusions ;

CONDAMNE la société CONFORAMA FRANCE aux dépens prévus à l'article 695 du Nouveau Code de Procédure Civile et les liquide conformément à l'article 701 du Nouveau Code de Procédure Civile."

La société CONFORAMA FRANCE a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe de la Cour en date du 28 avril 2006.

Par conclusions récapitulatives du 26 octobre 2007, la société CONFORAMA fait valoir :

- que le tribunal de commerce était incompétent pour connaître de la requalification de la convention d'occupation précaire,

- que les parties ont passé une convention d'occupation précaire licite car justifiée par des circonstances exceptionnelles réelles et objectives,

- que le tribunal a remis en cause le cadre juridique retenu par les parties aux motifs :

* que les travaux n'avaient débuté qu'en 2003,

* que la redevance n'était pas modique,

* que l'occupante avait pris à bail commercial un second dépôt,

* que le dépôt précaire pouvait être considéré comme accessoire du magasin et bénéficier comme tel de la protection statutaire,

- qu'aucun de ces moyens ne résiste à l'examen,

* que la réalité des circonstances exceptionnelles doit s'apprécier à la date de la signature,

* que le coût de l'occupation des locaux relève de la seule loi du marché et de l'abondance ou de la rareté des locaux disponibles,

* que s'il y a eu prise à bail commercial d'un nouveau local en avril 2004, ce local et le local objet de la convention d'occupation précaire ne présentent pas les mêmes caractéristiques, que ce dernier ne permet pas l'enlèvement de la marchandise par la clientèle, ce qui exclut, dans le concept de vente de la société CONFORAMA, qu'il puisse constituer un local accessoire indispensable au magasin,

- que les premiers juges ont de plus estimé à tort que le paiement par erreur des redevances d'occupation après restitution du dépôt permettait de déduire qu'elle avait conscience d'un bail commercial au-delà de la première convention,

- que le tribunal n'a pas répondu à deux de ses arguments, à savoir l'exclusion expresse par les parties du statut des baux commerciaux et l'attribution de compétence au tribunal de commerce, tous éléments allant à l'encontre de la requalification de la convention d'occupation précaire en bail commercial,

- qu'en tout état de cause, et même au cas de requalification en bail dérogatoire, le bail dont s'agit ne pourrait relever du statut des baux commerciaux, qu'il s'agit d'un bail civil,

- que la restitution des clés et des locaux a eu lieu le 25 août 2004 et que la qualité de la société LAMY de mandataire de la SARL IMMOBILILERE DE L'AIGLON ne peut être valablement et utilement contesté,

- qu'elle n'a pas été convoquée à l'état des lieux que la bailleresse a fait réaliser, qu'il ne peut être considéré comme établi par un état des lieux non contradictoire postérieur de une année à la restitution des locaux que les travaux mentionnés lui sont imputables.

Elle demande à la Cour de :

"Dire et juger la société CONFORAMA FRANCE tant recevable que bien fondée en son appel. 

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 mars 2006 par le Tribunal de Commerce de Vienne. 

Dire et juger que le Tribunal de Commerce de Vienne n'avait pas compétence pour statuer sur les demandes de requalification de la convention d'occupation précaire du 20 novembre 2000 en bail dérogatoire puis à son expiration en bail commercial, formées par la société Immobilière de l'Aiglon. 

Dire et juger qu'à la signature le 20 novembre 2000 de la convention d'occupation précaire, celle-ci était parfaitement justifiée par le projet de rénovation et d'extension du magasin exploité par la société Conforama France à Chasse sur Rhône et par les incidences que le futur chantier aurait sur les conditions de stockage des marchandises. 

Dire et juger que les premiers Juges ne pouvaient remettre en question la réalité et l'existence des circonstances exceptionnelles ayant présidé à la signature par les parties de la convention d'occupation précaire du 20 novembre 2000, au motif du retard d'ouverture du chantier intervenue fin 2003-début 2004, le délai de 3 ans étant courant s'agissant d'une opération complexe ayant nécessité une autorisation de la Commission Départementale d'Equipement Commercial, l'obtention d'un permis de construire, et des échanges et cessions de parcelles de terrain entre diverses parties. 

Dire et juger spéculatif et non prouvé l'argument du Tribunal fondé sur le caractère prétendument important de la redevance payée par la société CONFORAMA FRANCE.

Constater que les locaux, objet de la convention d'occupation précaire du 20 novembre 2000 sont à usage exclusif de dépôt alors que ceux, beaucoup plus grands, pris à bail commercial le 8 avril 20004, autorisent l'accueil de la clientèle pour retirer les marchandises dans une zone aménagée à cet effet. 

Dire que le dépôt précaire auquel la clientèle n'avait pas accès, ne peut, vu le concept de vente de la société Conforama France, être considéré comme un local accessoire indispensable au magasin d'autant que ce dernier avait été agrandi et rénové. 

Vu les dispositions de l'article 1134 du Code Civil, et la jurisprudence de la Cour de Cassation, 

Vu les clauses de la convention d'occupation précaire du 20 novembre 2000 prorogée, notamment celle relative à l'exclusion expresse par les parties du statut des baux commerciaux, et celle attribuant compétence au Tribunal de Commerce, tous éléments devant être appliqués, puisque corroborés par les circonstances exceptionnelles du chantier de la société CONFORAMA FRANCE, 

Dire et juger valable et exclusive de toute fraude, la convention d'occupation précaire du 20 novembre 2000 prorogée et rejeter toutes fins, moyens et conclusions de la société Immobilière de l'Aiglon tendant à la requalification de ladite convention en bail dérogatoire puis, à son expiration, en bail commercial. 

Dire et juger les dispositions de l'article L 145-5 du Code de Commerce inapplicables à des locaux loués à titre précaire et à usage exclusif de dépôt sans réception de clientèle. 

Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 mars 2006 par le Tribunal de Commerce de Vienne, 

Relever la société Conforama France de toutes les condamnations prononcées à son encontre. 

Vu la restitution le 25 août 2004 par la société Conforama France à la Sarl Immobilière de l'Aiglon, en la personne de son mandataire la société Lamy, des clefs des locaux à usage d'entrepôts situés ZI de l'Islon à Chasse sur Rhône, objet de la convention d'occupation précaire en date du 20 novembre 2000 prorogée jusqu'au 31 juillet 2004, 

Condamner la Sarl Immobilière de l'Aiglon à payer à la société Conforama France: 

- 18.600€ en remboursement du dépôt de garantie, 

- 44.49l,20 € TTC en remboursement des indemnités d'occupation trop perçues pour la période postérieure à la restitution des lieux. 

En conséquence, condamner la société Sarl Immobilière de l'Aiglon à payer à la société Conforama France la somme totale de 63.091,20 € avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 18 janvier 2005, et ordonner la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d'un an en application de l'article 1154 du Code Civil. 

En tout état de cause et très subsidiairement, vu la restitution des locaux en août 2004 et la sommation de quitter les lieux délivrée en mai 2005 par la bailleresse, constater l'accord des parties sur une résiliation de l' occupation à mai 2005 et donc limiter à cette date les condamnations prononcées contre la société Conforma France au titre de l'occupation du dépôt précaire. 

Débouter la société Immobilière de l'Aiglon de ses demandes additionnelles au titre de prétendus travaux de remise en état et de procès-verbaux de constat dressés en juillet et septembre 2007, lesdites constatations n'étant pas contradictoires et la société Immobilière de l'Aiglon ne rapportant pas la preuve de l'imputabilité des prétendus travaux de remise en état à la présence de la société Conforama France dans le dépôt précaire restitué depuis août 2004. 

Subsidiairement, 

Dire et juger que la société Immobilière de l'Aiglon ne peut nier avoir la libre disposition des locaux depuis janvier 2006, date à laquelle elle a sollicité de la société AXE un devis de remise en état des lieux, ce qui implique que l'entreprise a pu visiter ceux-ci, qui étaient donc à la libre disposition de sa mandante, la société Immobilière de l'Aiglon.

Débouter en conséquence la société Immobilière de l'Aiglon de toutes ses demandes de condamnation au titre des travaux de remise en état des locaux et au titre des loyers postérieurs à août 2004 ou encore mai 2005- janvier 2006 et au titre de procès-verbaux de constat non contradictoire qu'elle a fait dresser en 2007. 

Condamner la société Sarl Immobilière de l'Aiglon à payer à la société CONFORAMA FRANCE une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile compte tenu des frais irrépétibles de justice qu'a dû exposer la société appelante tant en première instance qu'en cause d'appel. 

Condamner la société Immobilière de l'Aiglon en tous les dépens dont la distraction pour ceux d'appel au profit de Maître Marie-France Ramillon, avoué à la Cour, dans les conditions du nouveau code de procédure civile."

Par voie de conclusions signifiées le 22 octobre 2007, la SARL IMMOBILILERE DE L'AIGLON réplique :

- que l'exception d'incompétence est tardive, que la société CONFORAMA ne désigne pas la juridiction compétente, qu'en tout état de cause, la cour est juridiction d'appel de la juridiction qui serait compétente, qu'elle devra donc de toute façon se prononcer sur le fond,

- qu'entre le 1er février 2001 et le 31 juillet 2004, la société CONFORAMA n'a entrepris aucun travaux,

- que les critères jurisprudentiels d'une convention d'occupation précaire font défaut, qu'un bail commercial s'est substitué de manière mécanique à la convention originelle,

- que les motifs ayant conduit à requalifier la convention d'occupation précaire en bail commercial sont justifiés,

- que les locaux litigieux n'avaient pas un usage exclusif de dépôt mais servaient aussi à l'enlèvement de la marchandise,

- que le mandat de la SARL IMMOBILILERE DE L'AIGLON ne concernait que le local donné à bail commercial, que le courrier du 13 avril 2004 à cette société n'était de surcroît qu'une lettre simple, qu'il n'y a pas eu de remise des clés, ni d'état des lieux de sortie,

- que la première convention est tombée sous l'empire du statut des baux commerciaux à son expiration , soit au 1er février 2002, que le bail s'est poursuivi au-delà du 31 juillet 2004 dès lors que la société CONFORAMA n'a pas dénoncé la convention avant son expiration, que cette société ne peut se prévaloir du courrier du 13 avril 2004 prétendument adressé à LAMY alors que cette société n'a jamais été mandatée pour gérer le local objet de la convention précaire,

- que même si cette dénonciation avait été valablement effectuée, la société CONFORAMA n'a pas pris le soin de respecter son engagement et de libérer les lieux le 31 juillet 2004, qu'elle n'a remis les clés que le 25 août 2004, et à LAMY qui n'était pas mandaté,

- que la Cour ne saurait davantage être abusée par l'évocation d'un projet de protocole transactionnel qu'elle a élaboré sur la proposition de la société CONFORAMA, et qui n'a de toute façon pas abouti,

- que la société CONFORAMA a dénoncé un congé pour le 31 janvier 2008 et qu'elle a laissé les lieux avec des dégradations dont la réparation lui incombe.

Elle demande à la Cour de :

"Déclarer l'appel de la Société CONFORAMA France injustifié et non fondé. 

Confirmer la décision du Tribunal de Commerce de VIENNE. 

Débouter la Société CONFORAMA France de l'ensemble de ses demandes. 

Y ajoutant, 

Condamner la Société CONFORAMA France à la somme de 244.701,60 € au titre des loyers postérieurs au 31 janvier 2005. 

Condamner la Société CONFORAMA France à la somme de 27.492,60 € au titre de la remise en état des lieux 

Condamner la Société COPNFORAMA France à la somme de 587,45 € au titre des frais d'huissier (2 PV de constat),

Condamner la Société CONFORAMA France à 5.000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

Pour ceux d'appel, dire que la SELARL DAUPHIN MIHAJLOVIC sera autorisée à les recouvrer directement." 

L'ordonnance de clôture est en date du 6 novembre 2007.

SUR CE, LA COUR

Attendu que pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il y a lieu de se référer à leurs dernières écritures devant la Cour ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé ;

Sur l'incompétence du tribunal de commerce de Vienne au profit du tribunal de grande instance de Vienne 

Attendu que tout en écrivant "la société Conforama ne soulève pas d'exception d'incompétence au profit du Tribunal de Grande Instance dès lors que la Cour en est la juridiction d'appel et peut se prononcer sur le fond du litige", elle demande à la Cour de censurer la décision de première instance et de "dire et juger que le Tribunal de Commerce de Vienne n'avait pas compétence pour statuer sur les demandes de requalification de la convention d'occupation précaire du 20 novembre 2000 en bail dérogatoire puis à son expiration en bail commercial, formées par la société immobilière de l'Aiglon" ;

Attendu qu'en l'état de telles écritures contraires, il convient de considérer que la Cour est bien saisie d'une exception d'incompétence du tribunal de commerce de Vienne au profit du tribunal de grande instance de Vienne ;

Attendu qu'en vertu de l'article 74 du nouveau code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, qu'il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public ;

Qu'en vertu de l'article 75 du nouveau code de procédure civile, s'il est prétendu que la juridiction saisie est incompétente, la partie qui soulève cette incompétence doit, à peine d'irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l'affaire soit portée ;

Attendu que la société CONFORAMA invoque pour la première fois en cause d'appel l'incompétence du tribunal de commerce de Vienne au profit du tribunal de grande instance pour statuer sur la requalification de la convention d'occupation précaire en bail commercial ;

Que quand bien même il apparaît que la juridiction qu'elle estime compétente est le tribunal de grande instance de Vienne puisqu'elle indique que la Cour est juridiction d'appel du tribunal de grande instance compétent, il n'en demeure pas moins que l'exception d'incompétence est irrecevable comme tardive au regard des dispositions de l'article 74 du nouveau code de procédure civile ; qu'en tout état de cause, il appartiendrait à la Cour, qui est juridiction d'appel du tribunal dont la compétence est revendiquée de statuer sur la requalification ;

Sur la qualification du contrat relatif au dépôt de 1540 m² sis à Chasse sur Rhône

Attendu que la convention d'occupation précaire est caractérisée par la fragilité du droit de l'occupant, la limitation de son droit de jouissance et le faible montant de la redevance; qu'en principe, la fragilité résulte de l'incertitude de la date à laquelle elle prendra fin, que le terme de la convention peut ainsi résulter soit de la seule volonté du propriétaire de faire cesser l'occupation à tout moment, soit d'un événement exceptionnel mais dont l'arrivée était prévisible et avait d'ailleurs été prévue ; qu'indépendamment de la fragilité que présente la convention en raison de sa durée ou des conditions dans lesquelles elle peut être dénoncée, la précarité trouve aussi sa source dans les caractéristiques des locaux qui ne peuvent faire l'objet d' un bail commercial au regard des critères énumérés par l'article L 145-1 du code de commerce et notamment dans la limitation de la jouissance de l'occupant ; que le montant de la redevance est généralement moindre qu'un loyer présumé correspondre à la valeur locative réelle ; qu'une convention d'occupation précaire n'est admissible "que là où il existe ce que l'on pourrait nommer une cause objective de précarité" ; que la convention prend fin d'elle-même par la survenance du terme expressément prévu ; que l'occupant qui se maintient dans les lieux au-delà du terme convenu par les parties ou après dénonciation de la convention selon les modalités prévues à cet effet est dépourvu de titre et s'expose à être expulsé ;

Attendu que la convention dite d'occupation précaire signée le 20 novembre 2000 pour une durée d'un an à compter du 1er février 2001 jusqu'au 31 janvier 2002 précisait que la société CONFORAMA prévoyait des travaux d'aménagements de son magasin et de son dépôt, et dans l'attente de la réalisation de ces travaux, souhaitait disposer de façon temporaire d'un local supplémentaire aux fins d'entreposer des stocks de marchandises ;

Que le premier avenant de prolongation de la convention pour une durée de 18 mois à compter du 1er février 2002 pour finir le 31 juillet 2003 mentionnait également que la société CONFORAMA était dans l'attente des travaux d'aménagements de son magasin et de son dépôt et qu'elle souhaitait disposer de façon temporaire d'un local supplémentaire aux fins d'entreposer ses stocks de marchandises ; qu'il a été signé à une date qui n'est pas précisée ;

Que le second avenant de prorogation pour une durée de un an, soit jusqu'au 31 juillet 2004, signé les 4 juin et 10 juin 2003 rappelait encore que la société CONFORAMA était dans l'attente de la réalisation de travaux d'aménagement de son magasin et de son dépôt et qu'elle avait souhaité disposer de façon temporaire d'un local supplémentaire aux fins d'entreposer ses stocks de marchandises ;

Que ces convention et avenants avaient pour objet un local sis à Chasse-sur-Rhône (38670) ZI de l'Islon, ledit immeuble se composant :

- d'un local de 1540 m² composé d'entrepôts à quai, de sanitaires et bureaux,

- d'une cour de débord de 32 mètres de profondeur, soit 970 m² ;

Qu'il était prévu que les locaux étaient à usage de dépôt de biens d'équipement de la maison : meubles, électroménagers, électroloisirs, sans que cette liste soit limitative ;

Que les parties avaient expressément stipulé que la convention était exclue du champ d'application du décret no 53-960 du 30 septembre 1953 aux dispositions duquel elles entendaient expressément déroger et que compétence étaient attribuée au tribunal de commerce de Vienne pour tous litiges concernant cette convention ou ses conséquences ;

Attendu qu'en vertu de l'article 12 du nouveau code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ;

Que le fait que les parties aient expressément convenu de déroger au statut des baux commerciaux et d'attribuer compétence au tribunal de commerce de Vienne ne saurait suffire à imposer la qualification de convention d'occupation précaire et à exclure toute possibilité de requalification ;

Attendu qu'à supposer établie la réalité des circonstances exceptionnelles alléguées pour justifier le recours à une convention d'occupation précaire dès lors qu'il résulte d'un acte reçu par Maître A..., Notaire à Givors, le 12 novembre 2003, que :

* la commission départementale d'équipement commercial de l'Isère a autorisé lors de sa réunion du 19 juin 2001, l'extension de 1.220 m² de surface de vente du magasin,

* le permis de construire cette extension a été délivré le 16 juillet 2003, il n'en demeure pas moins :

- qu'aucune disposition de la convention ne permettait une résiliation unilatérale de la convention avant l'échéance du terme et que la réalisation de travaux d'aménagement de son magasin dépendait en partie au moins de la volonté de la société CONFORAMA, ce qui exclut la précarité tenant à la fragilité de l'occupation,

- que la redevance convenue était de 456.000 F HT/an (69.516,75 €) portée dans le deuxième avenant à 74.400 € HT, ce qui ne peut nullement constituer une contrepartie modique ou en tout cas sensiblement inférieure à un loyer ; qu'en effet, le bail commercial entre la SARL L'AIGLON et la société CONFORAMA en date du 8 avril 2004 qui porte sur un ensemble immobilier sis dans le même quartier d'une surface à usage d'entrepôt d'environ 2500 m² avec quai de déchargement et aire extérieure goudronnée, mezzanine partielle à l'intérieur des murs pour 70 m² environ a été conclu moyennant un loyer annuel de 108.000 € HT et hors charges ;

Attendu que la convention qualifiée par les parties de convention d'occupation précaire ne satisfait pas aux conditions d'une telle convention ; 

Attendu que les locaux donnés à bail l'étaient, selon les termes mêmes de la convention, à usage exclusif d'entrepôt et donc sans réception de clientèle ; qu'il n'est ni démontré ni même soutenu que la société CONFORAMA ait eu l'intention d'exploiter un magasin de vente dans ces locaux, qu'il n'est pas non plus démontré que de la clientèle y était habituellement reçue, qu'il n'est par voie de conséquence pas démontré qu'il y était exploité un fonds de commerce ;

Attendu que si ces locaux peuvent être considérés comme des locaux accessoires au local principal dans lequel la société CONFORAMA exploite son activité de vente d'articles d'équipements de la maison : électroménagers, électroloisirs, il n'est nullement établi que la privation desdits locaux était de nature à compromettre l'exploitation de son fonds ; que la disposition de ces locaux ne constituait qu'une commodité pour le preneur ; qu'aucune conclusion ne peut être tirée du fait que selon contrat en date du 8 avril 2004, la société CONFORAMA a pris à bail commercial un ensemble immobilier sis dans le même quartier comprenant un entrepôt d'environ 2500 m² appartenant au même propriétaire ; que l'immeuble qu'elle a pris à bail commercial ne présente pas les mêmes caractéristiques que le bien objet de la convention improprement qualifiée de convention d'occupation précaire et ses avenants ; que la superficie de l'entrepôt est plus importante (2500 m² au lieu de 1540 m²) ; que les immeubles objets du bail commercial sont destinés à usage d'entrepôt de marchandises et zone d'enlèvement de marchandises, dans le cadre de l' activité "dépôt de biens d'équipement de la maison, meubles, électroménagers, électro loisirs, sans que cette liste soit limitative" alors que ceux précédemment loués n'étaient destinés qu'à usage d'entrepôt et non de zone d'enlèvement de marchandises par les clients ; qu'il s'agit de biens ayant des caractéristiques différentes et répondant à des objectifs différents ; que les biens objets du bail commercial n'ont pas remplacé purement et simplement ceux qui étaient l'objet de la convention dite convention d'occupation précaire, que le fait que la société CONFORAMA ait recherché d'autres locaux pour conclure un bail commercial confirme qu'il ne s'agissait pas de locaux interchangeables ;

Attendu en conséquence que la convention dite d'occupation précaire prorogée par deux avenants doit s'analyser comme un contrat de louage de droit commun et non comme un bail commercial ;

Attendu qu'elle a été renouvelée jusqu'au 31 juillet 2004; que par courrier du 13 avril 2004, la société CONFORAMA a confirmé au cabinet LAMY à Lyon qu'elle mettrait fin à la convention d'occupation précaire à compter du 31 juillet 2004 ; qu'il n'est pas contesté que la restitution n'est pas intervenue à cette date ; qu'il n'est pas sérieusement et utilement contesté non plus que les clés des lieux ont été remises par la société CONFORAMA à Madame B... représentant la société LAMY le 25 août 2004 ; que si le document de reçu des clés établi à cette date ne permet pas d'identifier le signataire, la société LAMY, tout en affirmant n'avoir jamais géré la convention d'occupation précaire et ne gérer depuis avril 2004 que les nouveaux locaux donnés à bail commercial à la société CONFORAMA écrivait néanmoins à l'avocat de la société IMMOBILIERE DE L'AIGLON, par courrier du 24 juin 2005, qu'elle avait effectué le 25 août 2004, à la demande de CONFORAMA et en présence de leur huissier de Justice, un constat d'état des lieux d'entrée relatif aux locaux objets du bail commercial en date du 8 avril 2004 et qu'elle avait reçu ce jour-là un jeu de clés du dépôt déporté qu'elle devait remettre à la SARL IMMOBILIERE DE L'AIGLON ; 

Attendu que dès lors que le bail commercial du 8 avril 2004 ayant pour objet des biens immobiliers appartenant à la société IMMOBILIERE DE L'AIGLON (comme ceux objets de la convention dite d'occupation précaire) avait été signé par la société LAMY au nom et pour le compte de celle-ci, la société CONFORAMA était fondée à croire que la société LAMY était la mandataire de la société IMMOBILIERE DE L'AIGLON pour l'ensemble de ses biens, y compris ceux objets de la convention dite d'occupation précaire ; que quand bien même société LAMY n'était pas le mandataire effectif de la société IMMOBILIERE DE L'AIGLON en ce qui concerne la gestion de ceux-ci, elle en était au moins le mandataire apparent d'autant qu' elle n'a pas refusé de recevoir les clés des locaux en cause à la date du 25 août 2004 et n'établit pas ni n'allègue avoir émis la moindre réserve et avoir alors dénié la qualité de mandataire ;

Attendu que suite au courrier du 12 avril 2004 et à la remise des clés intervenue entre les mains, sinon de son mandataire effectif, du moins de son mandataire apparent le 25 août 2004, la société IMMOBILIERE DE L'AIGLON n'a émis ni protestations ni réserves ; qu'elle n'a pas invoqué l'existence d'un bail commercial, qu'elle n'a pas indiqué que les loyers seraient dus jusqu'à la fin d'une période triennale en cours, qu'elle n'a pas invoqué l'absence de congé par acte extrajudiciaire, qu'elle n'a pas non plus proposé de retourner les clés à la société CONFORAMA pour qu'elle puisse jouir des lieux jusqu'à la fin du bail commercial ; que certes elle a émis deux factures de loyers les 8 juillet 2004 et 7 octobre 2004 au titre de la période du 1er août 2004 au 31 octobre 2004 et de la période du 1er novembre 2004 au 1er février 2005 mais qu'elle visait comme objet de ces factures les loyers pour les locaux occupés selon la convention d'occupation précaire, continuant donc à facturer non pas des loyers commerciaux mais des loyers d'une occupation qu'elle estimait elle-même précaire ; que bien plus, par acte d'huissier en date du 4 mai 2005, elle a fait délivrer à la société CONFORAMA une sommation de quitter les lieux et de payer aux termes de laquelle il était rappelé : "Vous ne pouvez ni nier ni disconvenir que suivant acte sous seing privé des 4 et 10 juin 2003, une convention d'occupation précaire a été établie pour les lieux..........Aux termes de ladite convention, les lieux devaient être libérés au plus tard le 31 juillet 2004, mais qu'à ce jour vous n'avez toujours pas restitué les lieux. En conséquence, je vous fais sommation d'avoir......... à quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués" ; que l'attitude de la société IMMOBILIERE L'AIGLON suite à la remise des clés à la société LAMY, son mandataire, confirme que dans l'esprit des parties, et notamment de cette société, les biens loués à compter du 1er février 2001 selon convention du 20 novembre 2000 ne relevaient pas du statut des baux commerciaux et manifeste en tout cas sa renonciation non équivoque à se prévaloir dudit statut après que les clés lui aient été remises ;

Attendu que les parties étaient ainsi liées par un contrat de louage de droit commun que ce soit depuis l'origine ou de puis le 1er février 2002 dans l'hypothèse où il faudrait considérer que la première convention dite d'occupation précaire doive s'analyser comme un bail dérogatoire au sens de l'article L 145-5 du code de commerce ; qu'en effet, ce bail dérogatoire aurait de toute façon pris fin le 31 janvier 2002, date à laquelle, pour les motifs qui ont été précédemment exposés, lui aurait succédé un contrat de louage de droit commun ;

Sur les réclamations pécuniaires

Attendu qu'en vertu de la convention signée le 20 novembre 2000 et des deux avenants de prorogation, l'échéance du dernier terme était fixé le 31 juillet 2004 et qu'il était prévu que toute occupation au-delà de la date d'échéance était considérée comme irrégulière et ne pourrait conférer un droit quelconque à l'occupant ; que de plus, la société CONFORAMA LYON a confirmé à LAMY par courrier du 13 avril qu'elle mettrait fin à la convention d'occupation précaire à compter du 31 juillet 2004 ; que si les clés n'ont pas été restituées à cette date, leur remise a été acceptée sans réserve à la date du 25 août 2004 ; que par ailleurs, les redevances ou loyers étaient payables trimestriellement ; qu'en cet état, il y a lieu de considérer que l'intégralité de la trimestrialité est due au besoin à titre d'indemnité d'occupation ;

Attendu que la société CONFORAMA ne peut donc prétendre qu'à la restitution de la trimestrialité correspondant à la période du 1er novembre 2004 au 31 janvier 2005 ;

Attendu que tandis que les clés ont été restituées par la société CONFORAMA le 25 août 2004 et que la société IMMOBILIERE DE L'AIGLON a donc repris possession des lieux loués à cette date, ce n'est que le 20 juillet 2007, soit près de 3 ans plus tard, qu'elle a fait établir un état des lieux par Maître C..., huissier de justice à Vienne, hors la présence de la société CONFORAMA, et produit un devis du coût des remises en état de la société AXE s'élevant à 20.328,32 € en date du 4 janvier 2006, donc antérieur au procès-verbal de constat ci-dessus évoqué ;

Attendu que les lieux ayant été restitués le 25 août 2004, il ne peut être considéré comme établi que les travaux de remise en état chiffrés dans le devis de la société AXE en date du 4 janvier 2006 et l'état des lieux décrit dans le procès-verbal de constat de Maître C... en date du 20 juillet 2007 sont imputables à la CONFORAMA ;

Qu'il y a lieu de débouter la société IMMOBILIERE DE L'AIGLON de sa demande au titre du coût des travaux de remise en état ;

Attendu que cette société doit être condamnée à restituer à la société CONFORAMA, outre la redevance trimestrielle pour la période du 1er novembre 2004 au 31 janvier 2005, le dépôt de garantie, soit la somme de 22.245,60 € TTC + 18.600 € = 40.845,60 € TTC, cette somme devant être assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 janvier 2005 ;

Attendu que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière se capitaliseront année par année à compter du 13 février 2007, date de la demande de capitalisation ;

Attendu que la société IMMOBILIERE DE L'AIGLON doit quant à elle être déboutée de sa demande en paiement des loyers postérieurs au 31 janvier 2005 ;

Qu'elle est également mal fondée à prétendre au remboursement des procès-verbaux de constat qu'elle a fait établir les 20 juillet 2007 et 26 septembre 2007 , soit trois années et plus au-delà de la récupération des locaux ;

Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société CONFORAMA l'intégralité des frais irrépétibles que lui a occasionnés la présente procédure ; que la société IMMOBILIERE DE L'AIGLON sera tenue de lui verser la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; que cette société supportera quant à elle l'intégralité de ses propres frais irrépétibles et les entiers dépens de première instance et d'appel;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant en audience publique et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déclare la société CONFORAMA irrecevable en son exception d'incompétence du tribunal de commerce de Vienne pour connaître de la requalification de la convention d'occupation précaire en bail dérogatoire, puis à son expiration en bail commercial,

Infirme le jugement dont appel,

Dit que les parties étaient liées par un contrat de louage de droit commun ne relevant pas du statut des baux commerciaux.

Condamne la société IMMOBILIERE DE L'AIGLON à restituer à la société CONFORAMA la somme de 40.845,60 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 janvier 2005 et capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter du 18 février 2007,

La condamne à lui verser la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Condamne la société IMMOBILIERE DE L'AIGLON aux entiers dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct pour ceux d'appel au profit de Maître RAMILLON, Avoué, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile ;

PRONONCÉ publiquement par Monsieur URAN, Président qui a signé avec Madame HULOT, Greffier.