Cour d'Appel — 29 janvier 2008

MFTL/AM



Numéro 418 /08





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 29 janvier 2008 







 Dossier : 07/01845 





Nature affaire :



Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion















Affaire :



S.A.R.L. SESAME 



C/



Jeanne X... née Y...










































RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 29 janvier 2008, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile.









* * * * * 









APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 20 Novembre 2007, devant :







Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller faisant fonction de Président, par suite de l'empêchement légitime de tous les titulaires et des magistrats désignés par ordonnance et se trouvant le magistrat du siège présent le plus ancien dans l'ordre de nomination à la Cour 



Monsieur FOUASSE, Conseiller 



Monsieur Z..., Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 3 septembre 2007 



assistés de Madame MARI, Greffier, présent à l'appel des causes.



Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 





































dans l'affaire opposant :











APPELANTE :



S.A.R.L. SESAME

...


64200 BIARRITZ



représentée par la SCP LONGIN C. ET P., avoués à la Cour

assistée de Maître A..., avocat au barreau de BAYONNE









INTIMEE :



Madame Jeanne X... née Y...


née le 03 Septembre 1931 à BIARRITZ (64)

de nationalité française

Lotissement Arditeguia

Villa "Ene Ada"

64210 ARBONNE



représentée par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour

assistée de Maître B..., avocat au barreau de BAYONNE

























sur appel de la décision 

en date du 21 MAI 2007

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE



























Faits et procédure





Suivant contrat du 18 novembre 1998, qualifié de bail précaire, Mme X... a donné en location à la société SESAME pour une durée de 23 mois expirant le 31 octobre 2000, des locaux à usage commercial d'une superficie de 40 m² situés, ... dans lequel la société SESAME exerce une activité de bijouterie ; la bailleresse prétend que ce premier contrat a été suivi d'un nouveau bail précaire de 23 mois pour la période du 1er novembre 2000 au 30 septembre 2002 ; 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 juillet 2002, Mme X... a informé la société SESAME qu'elle entendait reprendre la disposition du local loué à l'expiration du bail ;



Le 1er octobre 2002, Mme X... a fait délivrer sommation par huissier de justice à la société SESAME de quitter les lieux ;



Le 9 octobre 2002, Mme C..., gérante de la société SESAME a contesté avoir signé le second bail du 1er novembre 2000 et a déposé plainte contre X devant le Juge d'instruction pour faux et usage de faux ;



Parallèlement, Mme X... a fait assigner la société SESAME en référé devant le Tribunal de grande instance de BAYONNE aux fins d'expulsion ;



Par ordonnance du 4 décembre 2002, le juge des référés a fait droit aux prétentions de la bailleresse ;



Cette ordonnance a été infirmée par un arrêt de la Cour d'Appel de PAU du 8 juillet 2003 qui a considéré qu'il existait dans la cause une contestation sérieuse sur la portée de la renonciation par la locataire au bénéfice du statut des baux commerciaux ;



L'instance pénale s'est terminée par une ordonnance de non lieu qui a été confirmée par un arrêt de la chambre de l'instruction de la Cour du 18 janvier 2005 ;



Par acte d'huissier du 24 juin 2004, Mme X... a fait assigner la société SESAME devant le Tribunal de grande instance de BAYONNE à l'effet de voir ordonner son expulsion et de l'entendre condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation ;



Par jugement du 21 mai 2007, le Tribunal a :



-constaté que la SARL SESAME avait signé le 1er novembre 2000 un bail précaire d'une durée de 23 mois comportant renonciation expresse au bénéfice de la propriété commerciale ;



-dit qu'elle était occupante sans droit ni titre des locaux ;



-ordonné son expulsion dans les 15 jours de la signification du jugement sous astreinte de 500 € par jour de retard ;



-condamné la SARL SESAME à payer à Mme X... la somme de 1 047,41 € à compter du 30 octobre 2006 jusqu'à la libération des lieux ;









-condamné la SARL SESAME à payer à Mme X... la somme de 4 987,77 € à titre de dommages et intérêts et 3 500 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;



-déclaré irrecevable la demande de Mme X... sur le fondement de l'article 32-1 du nouveau code de procédure civile ;





La SARL SESAME a interjeté appel de ce jugement.





Prétentions et moyens des parties





Par conclusions du 17 juillet 2007 auxquelles la Cour se réfère expressément en application de l'article 455 du nouveau code de procédure civile, la société SESAME rappelle que si, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, les parties peuvent déroger au statut des baux commerciaux en concluant un bail d'une durée au plus égale à 2 ans, il s'opère ipso facto un nouveau bail régi par le statut dès lors qu'à l'expiration du bail, le preneur est maintenu dans les lieux ; 



L'appelante soutient que la preuve n'est pas rapportée qu'elle ait renoncé à la propriété commerciale après avoir acquis le droit au renouvellement du bail ; elle relève que le second bail ne comporte aucune clause en ce sens ;



La société SESAME prétend qu'en tout état de cause, le 1er novembre 2000, date prétendue de la signature de ce bail, elle ne pouvait valablement renoncer à la propriété commerciale qu'elle n'avait pas encore acquise puisque le bail initial ayant pris effet le 1er décembre 1998 n'expirait que le 1er décembre 2000 ;



L'appelante déclare qu'en réalité ce bail n'a pu être signé le 1er novembre 2000 qui était un jour férié ; elle relève que la caution de la gérante a été versée le 24 octobre 2000 soit à une date antérieure ; elle conclut qu'elle n'a donc pu valablement renoncer au bénéfice du statut ;



La société SESAME demande à la Cour de :



-débouter Mme X... de toutes ses demandes ; 



-dire que les parties sont liées par un bail commercial depuis le 1er novembre 2000 ;



-condamner Mme X... à lui verser la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.





*





Par conclusions du 30 octobre 2007 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé des prétentions de l'intimée, Mme X..., déclare qu'à l'expiration du premier bail précaire, les parties ont conclu le 1er novembre 2000 un nouveau bail dérogatoire d'une durée de 23 mois et que depuis le 1er octobre 2002, 











soit depuis plus de quatre années, la société SESAME se maintient sans aucun droit dans les lieux ; qu'après avoir engagé une procédure pénale du chef de faux et usage de faux, elle a fini par admettre que la signature apposée sur le bail du 1er novembre 2000 était bien la sienne ; qu'elle a alors imaginé de contester l'authenticité des initiales figurant sur les autres pages du contrat ; qu'elle n'a pas été suivi par la chambre de l'instruction de la Cour d'Appel de PAU qui, dans un arrêt du 18 janvier 2006, a estimé, sans même recourir à une expertise graphologique, qu'il n'existait pas de charges suffisantes contre quiconque d'avoir commis les infractions de faux et d'usage de faux ;



Mme X... soutient que l'antériorité de la signature du bail du 1er novembre 2000 n'est pas démontrée et que les éléments de l'enquête pénale établissent au contraire que ce bail a bien été signé à cette date ; elle conclut à la confirmation du jugement dont appel mais demande à la Cour de lui allouer la somme complémentaire de 20 000 € à titre de dommages et intérêts compensatoires du préjudice causé par les agissements de la société SESAME, outre 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.





Motifs de la décision





Attendu que selon l'article L.145-5 du Code de Commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux, déroger à l'application du statut des baux commerciaux à condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans ; qu'après expiration de ce bail, le locataire peut valablement renoncer à son droit acquis au bénéfice du statut des baux commerciaux et conclure un nouveau bail dérogatoire ;



Attendu qu'en l'espèce, suivant bail précaire du 18 novembre 1998, Mme Jeanne Marie Y... épouse X... a donné en location à la société SESAME, représentée par sa gérante : Mme Annie E... épouse C..., un local commercial situé à BIARRITZ pour une durée de 23 mois expirant le 31 octobre 2000 ; qu'aux termes de ce contrat les parties ont expressément écarté l'application du statut et ont convenu, qu'à défaut d'accord entre elles, « aucun bail de nature commerciale ne pourra naître ou exister à l'expiration de ce premier bail » ;



Attendu que Mme X... a versé aux débats un second bail daté du 1er novembre 2000 par lequel elle a conclu avec la société SESAME un nouveau bail dérogatoire portant sur le même local pour une durée de 23 mois également prenant effet le 1er novembre 2000 pour se terminer le 31 octobre 2002 ;



Attendu que la société SESAME qui, malgré l'opposition de la propriétaire, est toujours dans les lieux où elle continue d'exploiter une activité de bijouterie, revendique la propriété commerciale ; 



Attendu que dans un premier temps la société SESAME a contesté l'existence du deuxième bail précaire du 1er novembre 2000 et a déposé plainte pour faux en écritures et usage de faux ;



Attendu que cette plainte a fait l'objet d'une ordonnance de non lieu confirmée par un arrêt de la Cour d'Appel de PAU du 18 janvier 2005 au motif essentiel que la preuve d'un faux n'était pas rapportée ;











Attendu que dans le dernier état de ses écritures, la société SESAME ne remet plus en cause la signature de sa gérante sur le second bail dérogatoire daté du 1er novembre 2000 même si elle persiste à dire que les initiales apposées sur les premières pages de ce document ne seraient celles de Mme C... ; 



Attendu que les signatures et les initiales apposées sur le premier bail n'étant pas contestées, il apparaît invraisemblable que le prétendu faussaire, nécessairement intéressé par l'opération ne se soit pas appliqué à reproduire les mêmes initiales que celles portées sur le premier bail ; qu'en tout état de cause, l'existence d'un faux ayant été écartée par la juridiction pénale, il y a lieu de tenir pour acquis qu'un deuxième bail dit précaire a bien été signé par les deux parties ; 



Attendu qu'après avoir prétendu dans un premier temps que ce bail n'existait pas puis avoir soutenu que ce bail était un faux, la société SESAME prétend désormais qu'il n'aurait pas été signé à la date du 1er novembre 2000 mais à une date antérieure de sorte qu'elle n'a pu valablement renoncer à la propriété commerciale dont elle n'avait pas encore acquis le droit ;



Attendu que le bail initial a été consenti pour une durée de 23 mois qui a pris effet le 1er décembre 1998 et expirait donc le 31 octobre 2000 ;



Attendu que le second bail est présumé sauf preuve contraire avoir été conclu à la date figurant au-dessus des signatures des parties, soit le 1er novembre 2000 ; 



Attendu qu'il résulte des témoignages recueillis lors de l'enquête pénale, que les parties se sont entendues le 4 octobre 2000 dans le cabinet de Me SAINT CRICQ, avocat à BIARRITZ, sur le principe de la conclusion d'un nouveau bail dérogatoire de 23 mois devant prendre effet le 1er novembre 2000 et que le 24 octobre 2000, Mr X... s'est présenté chez l'avocat où il a pris possession du projet d'acte établi par ce dernier ; que les parties avaient donc préalablement discuté ce projet sur lequel elles étaient d'accord ; qu'il ne leur restait plus qu'à apposer leur paraphe, ce qui apparaît avoir été fait le 1er novembre 2000 dans le magasin ouvert pour la cause pendant quelques minutes ; que le cautionnement donné le 24 octobre 2000 par le fils de Mme C... confirme l'intention de la société SESAME de souscrire un nouveau bail précaire à compter du 1er novembre 2000 ; que Me SAINT CRICQ a déclaré devant le juge d'instruction que le bail signé lui avait été remis le lendemain 2 novembre 2000 par Mr X..., confirmant ainsi la chronologie des faits ayant abouti à la signature du nouveau bail le 1er novembre 2000 ; 



Attendu que ce bail a donc été accepté après expiration du bail initial de 

23 mois, soit à une date où la locataire aurait pu bénéficier des dispositions statutaires auxquelles elle a expressément renoncé puisque le nouveau bail intitulé bail précaire a été consenti pour une nouvelle durée inférieure à deux ans et stipule en toutes lettres qu'il déroge dans toutes ses dispositions au statut des baux commerciaux réglé par le décret du 30 septembre 1953 ;



Attendu que la société SESAME occupe les lieux sans droit ni titre depuis l'expiration de ce bail soit depuis le 31 octobre 2002 et ne peut en conséquence prétendre à la propriété commerciale ; 



Attendu que le premier juge a justement évalué le préjudice subi par Mme X... du fait du maintien dans les lieux de son ancienne locataire à la somme de 4 987,77 € correspondant à la différence entre l'indemnité d'occupation versée par la société SESAME et le montant des loyers auxquels la propriétaire aurait pu prétendre par l'effet de la révision triennale ;







Attendu que Mme X... sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts complémentaire qui n'est fondée sur aucun préjudice caractérisé ; qu'il lui sera alloué la somme de 2 000 € au titre des frais exposés au cours de la procédure d'appel.





PAR CES MOTIFS





LA COUR



Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;



Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de grande instance de BAYONNE du 21 mai 2007 ;



Y ajoutant, 



Condamne la société SESAME à payer à Mme X... la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au titre des frais exposés devant la Cour ;



Condamne la société SESAME aux dépens ; autorise la SCP DE GINESTET -DUALE - LIGNEY, avoués, à recouvrer ceux d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.



Signé par Monsieur FOUASSE, Conseiller, par suite de l'empêchement de Madame TRIBOT LASPIERE Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame MARI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIERP / LE PRESIDENT empêché