Cour d'Appel — 4 février 2008

04/02/2008

ARRÊT No

NoRG: 06/04284
OC/EKM

Décision déférée du 19 Mai 2006 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 02/03022
Mme CLEMENT-NEYRAND

Olivier Y...

représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE
Sabine Z... épouse Y...

représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE

C/

SA API IMMOBILIER
représentée par la SCP RIVES-PODESTA

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 1
***
ARRÊT DU QUATRE FEVRIER DEUX MILLE HUIT
***

APPELANTS

Monsieur Olivier Y...


...

31790 ST SAUVEUR
représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour
assisté de Me Jean françois SALESSE, avocat au barreau de TOULOUSE, Me Joëlle DIEZ, avocat au barreau de HAUTE LOIRE

Madame Sabine Z... épouse Y...


...

31790 ST SAUVEUR
représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour
assistée de Me Jean françois SALESSE, avocat au barreau de TOULOUSE, Me Joëlle DIEZ, avocat au barreau de HAUTE LOIRE

INTIMEE

SA API IMMOBILIER
450 avenue de Fronton
31240 AUCAMVILLE
représentée par la SCP RIVES-PODESTA, avoués à la Cour
assistée de la SELARL MBS, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 17 Décembre 2007 en audience publique, devant la Cour composée de :

A. MILHET, président
O. COLENO, conseiller
C. FOURNIEL, conseiller
qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN

ARRET : 

- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par A. MILHET, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre.

FAITS ET PROCÉDURE

Les époux Y..., qui ont signé le 7 juin 2002 avec la participation de la société API IMMOBILIER, agent immobilier, un compromis de vente pour l'acquisition d'une maison à usage d'habitation à Saint Sauveur (31), réitéré en la forme authentique le 19 septembre 2002, se plaignent d'avoir découvert, en voulant clôturer leur terrain, que les limites séparatives de leur propriété se trouvaient à cinq mètres en retrait de ce qui leur avait été indiqué et à deux mètres seulement de leur terrasse.

Par acte d'huissier du 13 septembre 2002, les époux Y... ont assigné la société API IMMOBILIER S.A. devant le tribunal de grande instance de Toulouse en responsabilité pour manquement à son devoir de renseignement et de conseil et réparation à hauteur de 15.000 €.

Par le jugement déféré du 19 mai 2006, le tribunal a rejeté la demande, considérant que les époux Y... avaient été complètement informés dès la signature du compromis le 7 juin 2002 des limites réelles du terrain dont il contient la désignation précise, et que la société API IMMOBILIER démontrait avoir accompli l'obligation d'information et de conseil dont elle est tenue, laquelle n'emporte pas pour elle obligation de s'assurer de leur bonne compréhension, la circonstance que les acquéreurs aient été pressés d'acquérir et d'emménager par des contraintes personnelles et professionnelles ne pouvant être opposée à l'agent immobilier.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 3 décembre 2007, les époux Y..., régulièrement appelants, concluent à la réformation de cette décision et demandent à la Cour de condamner la société API IMMOBILIER à leur payer les sommes de 19.818 € outre intérêts de droit à compter de l'assignation en remboursement des honoraires de la transaction, 10.000 € à titre de dommages et intérêts en qualité de rédacteur de l'acte sous seing privé outre intérêts à compter de la signature et 30.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts à compter de l'acte authentique pour n'avoir pas évalué les risques de constructibilité de l'environnement du bien vendu.

Ils soutiennent que l'agent immobilier, exclusivement préoccupé de réaliser au plus vite son profit personnel, a manqué à ses devoirs en ne leur assurant pas une information suffisante sur la chose objet de la vente, en leur soumettant à la sauvette des plans sans les remettre, puis des photographies trompeuses sans s'être lui-même assuré de l'emplacement des limites, que le silence des agents commerciaux de l'intimée qui ont assisté sans broncher à la lecture de l'acte authentique exprimant leurs réserves sur les limites, comme les écritures prises en justice par la société API IMMOBILIER constituent autant d'aveux de la faute reprochée, que lors de l'acte authentique, les vendeurs ont indiqué qu'ils avaient bien précisé l'emplacement des limites à l'agent immobilier, que l'absence de diligence de l'agent immobilier prive de justification la rémunération qu'il a perçue, que le défaut d'annexion des plans engage la responsabilité du rédacteur à raison de cette rédaction même, qu'il aurait dû les renseigner sur les risques de constructibilité alentour, que la bande de terre voisine a été cédée à un tiers qui y a obtenu un permis de construire, et que l'agent immobilier leur a fait perdre la possibilité de faire une proposition financière différente.

Aux termes de ses dernières conclusions du 28 novembre 2007, la S.A. API IMMOBILIER conclut à la confirmation du jugement dont appel, soutenant avoir parfaitement exécuté ses obligations, sous le contrôle de ses mandants, présents en personne lors de la deuxième visite des lieux le 7 juin 2002 où les plans de masse, de la villa et du cadastre leur ont été présentés, qu'il n'a jamais été indiqué que le terrain s'étendait jusqu'à une vigne voisine, que l'exclusion de garantie de la contenance du bien insérée dans l'acte sous seing privé leur est opposable par l'agent immobilier, que les acquéreurs n'ont aucune qualité pour invoquer l'exécution d'un mandat de vente auquel ils sont tiers et qui a été parfaitement exécuté, que la rapidité de la transaction est le fait des acquéreurs, que l'erreur prétendue n'aurait pas été excusable de leur part, que les appelants ne font aucune preuve du préjudice allégué, que l'immeuble était situé dans une zone pavillonnaire et une construction voisine prévisible à plus ou moins long terme.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Attendu qu'il n'est pas discuté que l'agent immobilier a présenté aux acquéreurs les plans de la maison, du cadastre et le plan de masse;

qu'il ressort des indications portées sur le plan de masse seul versé aux débats que la parcelle sur laquelle se trouve la maison vendue a la forme d'un trapèze tout en longueur, dont les côtés parallèles sont longs de 96 mètres au Nord-Ouest et 109,45 mètres au Sud-Est, et les deux côtés obliques de 23,24 et 25,13 mètres;

que deux mesures indiquent que la maison se trouve implantée à 3 mètres de la limite Nord-Ouest, et 6,50 mètres de la limite Sud-Est, de la sorte à faible distance de celles-ci;

Attendu que les époux Y... n'expliquent pas, dans cette configuration, où se serait trouvée la limite erronée constituée d'une vigne qui leur aurait été indiquée lors des visites préalables à la vente, encore moins comment du fait d'un recul de 5 mètres résultant de la correction de l'indication erronée, leur maison se trouverait à 2 mètres de la ligne séparative d'avec la propriété voisine selon ce qu'ils soutiennent; 

que les photographies versées aux débats qu'ils critiquent, qui sont datées du 30 mai 2002 et leur ont été adressées par messagerie électronique après la signature de la vente sous seing privé et n'ont donc en rien déterminé leur conviction, ne font apparaître la présence d'aucune vigne;

que la figuration ajoutée à certaines de ces photos de ce que serait l'emplacement de la limite n'assure pas plus une représentation concrète des termes de l'erreur alléguée;

Attendu que les appelants n'expliquent pas non plus de quelle manière et précisément sur quelle base, quel document, ils ont découvert postérieurement à la vente sous seing privé l'erreur qu'ils imputent à l'agent immobilier, et la position réelle déplorée de la limite;

Attendu que les indications du plan de masse sur les limites du terrain se présentent comme parfaitement claires et propres à satisfaire pleinement à l'obligation de renseignement qui pèse à cet égard sur l'agent immobilier;

qu'en présence d'un terrain qui n'était pas clôturé suivant ce qui est indiqué, il ne peut être exigé de lui plus de diligence spontanée pour l'identification concrète des limites, qu'il n'aurait pas la compétence nécessaire pour effectuer personnellement, et qu'il n'apparaît pas qu'il lui en ait été demandé alors que l'absence de clôture pose inévitablement la question;

Attendu que le grief qui est fait à l'agent immobilier d'une présentation de ces plans "à la sauvette" n'est assorti d'aucune espèce de justification;

qu'il n'est pas prétendu ni n'apparaît que les acquéreurs auraient été pressés fallacieusement de conclure par l'agent immobilier;

que la seule précipitation qui soit apparente dans les circonstances de la cause se présente comme celle des acquéreurs qui, après une première visite le 5 juin, en effectuent une seconde dès le 7 et signent la vente le jour-même, puis prennent possession des lieux avant la signature de l'acte authentique;

Attendu que les appelants ne démontrent pas en vertu de quelle règle ou usage établi l'agent immobilier aurait eu l'obligation de procéder à la remise des plans, qu'aucune circonstance particulière en la cause n'impliquait et que n'emporte pas l'obligation de renseignement et de conseil de l'agent;

qu'il n'est pas prétendu que cela lui aurait été demandé;

que le grief imputé du défaut d'annexion de ces plans à l'acte sous seing privé est par surcroît sans rapport avec l'existence d'un préjudice en relation de causalité avec le défaut de diligence imputé à l'agent puisque l'accomplissement de l'obligation de renseignement et de conseil est préalable à la vente, donc à la signature de l'acte sous seing privé, et qu'il est constant que les acquéreurs ont découvert l'erreur alléguée avant la réitération authentique;

Attendu que le silence imputé aux agents commerciaux de la société API IMMOBILIER qui auraient assisté sans broncher à la lecture de l'acte authentique exprimant les réserves des acquéreurs sur les limites ne saurait, à l'admettre, caractériser un aveu de la faute reprochée, formellement contestée devant la Cour, d'autant moins que l'assignation en responsabilité avait déjà été délivrée six jours auparavant à l'agent immobilier;

Attendu enfin que les appelants n'apportent aucune justification précise sur le grief qu'ils articulent à l'encontre de l'agent immobilier relativement au risque de constructibilité alentour, et ne démontrent pas que ce risque n'aurait pas été apparent ou normalement prévisible dans une zone pavillonnaire d'extension d'habitat urbain, la maison acquise elle-même étant de construction récente;

que le permis de construire versé aux débats ne porte au demeurant mention d'aucune indication propre à permettre de localiser l'ouvrage par rapport à la maison des appelants;

que la perte invoquée à ce titre d'une possibilité de faire une proposition financière différente lors de la transaction n'a aucune substance, d'autant moins dans le contexte où les époux Y... ont conclu la vente, pour le prix même qui était demandé et en l'espace de trois jours;

Attendu qu'il résulte de ces motifs que l'action des époux Y... est dépourvue de fondement et a été à bon droit et par une juste appréciation des faits de la cause rejetée par le premier juge;

que les demandes supplémentaires formées en cause d'appel, qui se fondent pareillement sur l'imputation non fondée de manquements de l'agent immobilier à ses obligations ne peuvent qu'être rejetées;

PAR CES MOTIFS

La Cour, 

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions et déboute les époux Y... de toutes leurs demandes;

Y ajoutant,

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande formée par les époux Y...;

Condamne les époux Y... à payer à la S.A. API IMMOBILIER la somme de 2.500 €;

Condamne les époux Y... aux entiers dépens de l'instance en appel, et reconnaît à la SCP RIVES-PODESTA, avoué qui en a fait la demande, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER : LE PRESIDENT :