Cour d'Appel — 20 septembre 2007

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

1o Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 20 SEPTEMBRE 2007

XF

No 2007/475













Rôle No 07/01841







SARL RVG CONSULTANTS





C/



SA REAM 

REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT





















Grosse délivrée 

le :

à :













réf



Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 29 Janvier 2007 enregistré au répertoire général sous le no 05/7420.





APPELANTE



LA SARL RVG CONSULTANTS, 

dont le siège est 33 boulevard Maréchal Juin - 06800 CAGNES SUR MER



représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour, 

plaidant par Me William WULFMAN, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉE 



LA SA REAM 

REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT,

anciennement dénommée NOTRE CONSULTING, 

prise en la personne de Monsieur Jean Christophe Y..., administrateur, dont le siège est 15 boulevard Royal - L 2449 LUXEMBOURG



représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, 

plaidant par Me Philippe AMSELLEM, avocat au barreau de GRASSE























COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 20 Juin 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur François GROSJEAN, Président

Monsieur Xavier FARJON, Conseiller

Madame Martine ZENATI, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2007.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2007,



Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.















































DONNEES DU LITIGE : 



La Sarl RVG CONSULTANTS ( SRVG par abréviation ) a interjeté appel d'un jugement contradictoire rendu le 27 janvier 2007 par le Tribunal de Grande Instance de Grasse, en intimant par acte du 2 février 2007 la SA REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT « REAM » ( ou SREAM ).



Le premier juge qui avait été saisi par l'intimée d'une action en réalisation forcée d'une vente immobilière a entre autres dispositions, constaté que la vente était parfaite depuis le 6 décembre 2002, dit que le jugement tiendrait lieu d'acte de vente, ordonné sa publication à la conservation des hypothèques, ordonné à la SREAM de consigner le prix de vente d'un montant de 1 257 706, 40 euros déduction faite de l'indemnité d'immobilisation, condamné la SRVG à payer à la SREAM une indemnité de 1200 euros pour frais irrépétibles, mis les dépens à sa charge et rejeté les autres demandes.



L'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement, de débouter l'intimée de ses prétentions, de constater la caducité ou à défaut de prononcer la résolution de la promesse de vente, de lui attribuer l'indemnité d'immobilisation de 66315, 32 euros ou à défaut de lui allouer une indemnité de 300 000 euros, outre deux indemnités de 50000 et de 5000 euros pour procédure abusive et frais irrépétibles.



Elle affirme en effet que la SREAM qui lui avait demandé à plusieurs reprises de différer la date de réitération en la forme authentique d'une promesse de vente d'un immeuble, n'avait ni l'intention ni la capacité de l'acquérir et qu'elle ne peut tirer prétexte de l'arrestation de l'un de ses associés le jour fixé pour la signature de l'acte de vente ou de l'existence d'une procédure pénale pour dissimuler cet état de fait.



La SA REAM qui était anciennement dénommée NOTRE CONSULTING, prétend au contraire que la vente n'a pas pu être régularisée par le seul fait du vendeur dont les représentants ont été arrêtés le jour fixé pour la signature de l'acte authentique, que les parties s'étaient préalablement mises d'accord sur la chose et sur le prix, enfin qu'elle-même n'a jamais renoncé à son intention d'acquérir.



Elle conclut donc au rejet des prétentions de l'appelante, à l'octroi de deux indemnités de 300 000 et de 10000 euros pour résistance abusive et frais irrépétibles, à la confirmation et à la publication du jugement qui vaudra vente moyennant paiement du prix de 1 257 706, 40 euros et sa consignation auprès d'un séquestre à désigner à charge pour celui-ci de le libérer au profit du vendeur sur justification de l'accomplissement des formalités de publicité.



L'ordonnance de clôture est du 20 juin 2007.





MOTIFS DE L'ARRET : 



Il sera statué contradictoirement en application de l'article 467 du nouveau code de procédure civile.



 Les appels doivent être déclarés recevables au vu des pièces versées aux débats.



La SRVG a par acte du 6 décembre 2002 promis de vendre à la société NOTRE CONSULTING SA aux droits de laquelle se trouve la SREAM un immeuble situé à Cannes et les droits à un permis de construire, moyennant paiement de la somme de 1 372 000 euros dont une partie égale à celle de 68600 euros devait être versée au titre d'une indemnité d'immobilisation.



Il était stipulé notamment que la bénéficiaire de cette promesse qui l'avait acceptée se réservait la faculté d'en demander ou non la réalisation, qu'elle serait caduque faute pour elle d'avoir levé l'option d'achat le 6 janvier 2003 au plus tard, que cette formalité ne serait valable que si elle était accompagnée du versement de la somme de 68600 euros en la caisse de l'étude du notaire qui avait reçu ladite promesse et que la vente devrait être conclue au plus tard le 6 mars 2003.



Les délais ont été reportés à plusieurs reprises à la demande de la bénéficiaire qui a fini par lever l'option le 30 janvier 2003 en obtenant une réduction du prix d'acquisition à la somme de 1 292 000 euros et la venderesse a fini par la sommer le 22 avril 2003 de signer l'acte authentique de vente le 30 avril suivant, à peine d'être déchue de tous ses droits y compris au titre de l'indemnité d'immobilisation.



Mais le représentant du vendeur n'a pu se présenter au jour et à l'heure fixés devant le notaire chargé de recevoir l'acte, car il a fait l'objet quelques minutes auparavant d'une interpellation par les services de police dans le cadre d'une procédure diligentée pour blanchiment de fonds avant d'être mis en examen de ce chef.



Le notaire qui devait recevoir cet acte avait antérieurement, par deux courriers datés du 23 avril 2003, informé sa consoeur qui intervenait pour le compte de la venderesse, qu'il souhaitait qu'elle lui fasse parvenir différentes pièces pour lui permettre d'instrumenter et que sa cliente désirait obtenir, compte tenu du contexte de l'affaire, la restitution immédiate du dépôt de garantie.



Il a attesté par la suite qu'il n'avait établi aucun procès-verbal de carence le 30 avril 2003 et qu'il n'avait pas eu la possibilité de signer l'acte de vente faute d'avoir disposé d'un dossier complet, mais que la bénéficiaire lui avait remis un pouvoir en vue de l'insertion d'un dire au procès-verbal qui aurait pu être dressé.



La SREAM qui n'a manifesté à nouveau son intention d'acheter le bien litigieux qu'en adressant le 24 mai 2004 une requête au magistrat instructeur saisi de la procédure pénale, ne prétend pas et ne justifie pas avoir obtenu des pièces complémentaires après le 30 avril 2003.



Il ressort donc de cet ensemble de faits qu'au terme du délai convenu la SRGV n'a pas pu régulariser l'acte de transfert de propriété pour une cause qui lui est personnelle et que la SREAM s'y est refusée pour des raisons également personnelles mais non justifiées . 



La promesse de vente est donc caduque.



La SREAM ne sollicite pas la restitution de l'indemnité d'immobilisation dont la SRGV n'est pas fondée à demander l'attribution, puisque la caducité de la promesse est imputable aux deux parties et que les conséquences de cette situation n'ont pas été déterminées par cet acte.



Les demandes de dommages et intérêts et de frais irrépétibles sont infondées.



Le présent arrêt doit être communiqué au ministère public.



Chaque partie conservera ses dépens.







PAR CES MOTIFS :





La cour,



Statuant par mise à disposition au greffe du présent arrêt prononcé contradictoirement et en dernier ressort 



En la forme reçoit les appels ; 



Réformant le jugement déféré,



Constate la caducité de la promesse de vente ;



Rejette la demande d'attribution de l'indemnité d'immobilisation présentée par la SRVG,



Rejette les demandes de dommages et intérêts et de frais irrépétibles,



Ordonne la communication du présent arrêt au ministère public, à la diligence du greffe de la cour,



Dit que chaque partie conservera ses dépens,



Autorise la distraction dans cette limite des dépens d'appel à leur encontre, au profit des avoués de la cause, s'ils en ont fait l'avance sans avoir reçu provision.



LE GREFFIERLE PRESIDENT