Cour d'Appel — 12 février 2008

COUR D' APPEL D' AIX EN PROVENCE 
1o Chambre A 


ARRÊT AU FOND 
DU 12 FEVRIER 2008 
J. V. 
No 2008 / 












Rôle No 07 / 01572 






Henri X... 





C / 


SNC MARSEILLE LES OLIVES 
SARL STRUCTURE IMMOBILIERE 
SCI UGMAR 
VILLE DE MARSEILLE 




















Grosse délivrée 
le : 
à : 












réf 


Décision déférée à la Cour : 


Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 16 Janvier 2007 enregistré au répertoire général sous le no 05 / 2719. 




APPELANT 


Monsieur Henri X... 

né le 12 Janvier 1953 à TOULOUSE (31000), demeurant ...- 13013 MARSEILLE 


représenté par la SCP LATIL- PENARROYA- LATIL- ALLIGIER, avoués à la Cour, 
assisté par Me Bernard ARDITTI, avocat au barreau de MARSEILLE 




INTIMEES 


SNC MARSEILLE LES OLIVES, demeurant les Docks Atrium 104, BP 77234- 13567 MARSEILLE CEDEX 2, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège sis, dont le siège social 5 Avenue Louis Pluquet- 59100 ROUBAIX 


représentée par la SCP TOLLINCHI PERRET- VIGNERON BARADAT- BUJOLI- TOLLINCHI, avoués à la Cour, 
assistée par Me Stéphane ENGELHARD, avocat au barreau de MARSEILLE 


SARL STRUCTURE IMMOBILIERE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège sis, dont le siège social 19 quai de rive neuve- 13361 MARSEILLE 


représentée par la SCP BOTTAI- GEREUX- BOULAN, avoués à la Cour, 
assistée par Me Jean- Charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE 


SCI UGMAR, venant aux droits de la SCI ROIG, prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié en cette qualité audit siège sis, dont le siège social Monsieur FERRAT Marius- 47 Avenue de Garlaban- 13012 MARSEILLE 


représentée par la SCP DE SAINT FERREOL- TOUBOUL, avoués à la Cour, assistée par Me Claude AUJAMES, avocat au barreau de RIOM 


VILLE DE MARSEILLE, représentée par son Maire en exercice, domicilié en cette qualité en ses bureaux, dont le siège social Hôtel de Ville- Quai du Port- 13002 MARSEILLE 


représentée par la SCP SIDER, avoués à la Cour, 
assistée par Me Mathieu BAFFERT, avocat au barreau de MARSEILLE 












*- *- *- *- * 
COMPOSITION DE LA COUR 




L' affaire a été débattue le 14 Janvier 2008 en audience publique. Conformément à l' article 785 du Code de Procédure Civile, M. VEYRE, Conseiller a fait un rapport oral de l' affaire à l' audience avant les plaidoiries. 


La Cour était composée de : 




Monsieur Gérard LAMBREY, Président 
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller 
Madame Marie- Annick VARLAMOFF, Conseiller 






qui en ont délibéré. 


Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI. 
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2008. 






ARRÊT 


Contradictoire, 


Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2008, 


Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 


*** 






























































Vu le jugement rendu le 16 janvier 2007 par le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE dans le procès opposant Monsieur Henri X... à la VILLE DE MARSEILLE, la SNC MARSEILLE LES OLIVES, la SOCIÉTÉ STRUCTURE IMMOBILIÈRE et la SOCIÉTÉ ROIG, 


Vu la déclaration d' appel de Monsieur X... du 29 janvier 2001, 


Vu les conclusions déposées par la VILLE DE MARSEILLE le 5 juillet 2007, 


Vu les conclusions déposées par la SCI UGMAR venant aux droits de la SOCIÉTÉ ROIG le 18 juillet 2007, 


Vu les conclusions déposées par la SOCIÉTÉ STRUCTURE IMMOBILIÈRE le 2 août 2007, 


Vu les conclusions déposées par la SOCIÉTÉ MARSEILLE LES OLIVES le 19 novembre 2007, 


Vu les conclusions récapitulatives déposées par Monsieur X... le 7 décembre 2007. 




SUR CE : 




Attendu que Monsieur Henri X... était locataire de la Ville de Marseille, suivant bail en date du 1er juin 1994, d' un logement d' une surface de 66, 10 m ², situé dans une bâtisse dite bastide Magnan située à MARSEILLE 13ème arrondissement 2 Chemin de la Ribassière et 11 Traverse du Commandeur, constituant avec les terres l' entourant une vaste propriété de 10 hectares 19 ares 29 centiares ; 


Que par lettre recommandée du 17 novembre 1999, la VILLE DE MARSEILLE a notifié à Monsieur X... un congé pour vendre ce logement au prix de 9 100 000 F ; 


Que Monsieur X... lui a répondu le 4 décembre 1999 : 


" (...) Ce congé vaut offre de vente au prix de 9 100 000 francs. 
N' y a- t- il pas une erreur dans la transcription du prix de vente ? 


Je vous confirme que je suis acquéreur de ce logement d' une surface de 66, 10 m ² et, éventuellement, de la totalité de l' immeuble, à un prix restant à déterminer. " 


Que par lettre du 21 mars 2000, la VILLE DE MARSEILLE a indiqué à Monsieur X... : 


" Par courrier en date du 17 novembre 1999, la VILLE DE MARSEILLE vous a notifié congé et demandé de libérer le logement que vous occupez 2 Chemin de la Ribassière- 13013 MARSEILLE. 




La Division Foncière, chargée d' établir des actes de vente de la propriété à la Société Georges V, m' informe que cet ensemble immobilier est cédé en l' état actuel et que l' acquéreur fera son affaire personnelle des occupants. 


Aussi, je vous saurais gré de bien vouloir ne pas tenir compte du courrier que je vous ai adressé en vue de la libération des lieux ". 










Que Monsieur X... lui a répondu le 27 avril 2000 : 


" (...) Je vous confirme, pour la bonne forme, que je désirerais acquérir ce logement et éventuellement louer ou acheter la totalité de la Bastide. 


Dans l' immédiat, il me serait agréable de pouvoir louer une pièce supplémentaire située au rez- de- chaussée de la Bastide, pièce que la colocataire, Madame G..., n' habite pas et qui lui sert de débarras. 


D' autre part, je me permet de vous signaler qu' il convient d' intervenir sur la toiture, de nouvelles fuites étant apparues récemment. 


Par ailleurs, veuillez avoir l' obligeance de me faire savoir à quelle adresse je dois désormais adresser le règlement de mon loyer. " 


Attendu que la SOCIÉTÉ MARSEILLE LES OLIVES du Groupe GEORGES V, qui a acheté à la VILLE DE MARSEILLE par acte du 25 juillet 2003 la totalité de la propriété au prix de 9 100 000 FRANCS soit 1 387 286, 06 € a revendu par acte du 13 mai 2004 à la SOCIÉTÉ STRUCTURE IMMOBILIÈRE la bâtisse dans laquelle se trouve le logement de Monsieur X... et 6 500 m ² de terrain au prix de 150 000 € ; que le 22 juillet 2004, la SNC MARSEILLE LES OLIVES a également revendu une autre partie de la propriété au prix de 57. 473 € à une SCI constituée par un autre locataire, Monsieur ROIG ; 


Attendu que Monsieur X..., estimant que ses droits de locataire n' ont pas été respectés, sollicite l' annulation de la vente de la totalité de la propriété à la SNC MARSEILLE LES OLIVES et de la revente de deux parties de cette propriété à la SOCIÉTÉ STRUCTURE IMMOBILIÈRE et la SCI ROIG, ainsi que la reprise de la procédure du congé pour vendre en cas de vente à un tiers à un prix plus avantageux qui instaure un deuxième droit de préemption au profit du locataire, et l' allocation de dommages- intérêts en réparation du préjudice résultant du doublement du prix de l' immobilier en cinq ans et de son préjudice moral ; 


Attendu, sur la fin de non- recevoir tiré de la prescription, que l' action de Monsieur X... tendant à l' annulation, non du congé du 17 novembre 1999 mais de la vente du 25 juillet 2003, est recevable, la prescription quinquennale n' étant pas acquise puisque mois de cinq ans se sont passés entre cet acte et l' assignation introductive d' instance du 21 janvier 2005 ; 


Que Monsieur X... ne prétendant pas remettre en cause les ventes effectués au profit des propriétaires actuels des lots issus de la division de la propriété de la VILLE DE MARSEILLE, il n' y a pas lieu d' ordonner leur mise en cause ; 


Attendu qu' il n' est pas douteux, qu' ainsi que l' a fait remarquer Monsieur X... dans son courrier du 4 décembre 1999, le congé donné par la VILLE DE MARSEILLE le 17 novembre 1999, était entaché d' erreur ; que la VILLE DE MARSEILLE a, avant la fin du délai légal de préavis, expressément renoncé à ce congé, manifestement donné par erreur, et alors que l' offre de vente erronée qu' elle contenait n' avait pas été acceptée totalement et sans réserve par Monsieur X..., en raison précisément de l' erreur qu' elle contenait ; que la VILLE DE MARSEILLE était dans ces conditions en droit de rétracter le congé, ce que Monsieur X... paraît avoir admis dans son courrier du 27 avril 2000 ; que rien ne démontre par ailleurs que le montant du prix indiqué dans le congé du 17 novembre 1999 procédait d' une intention du bailleur de frauder les droits du locataire ; que la vente du bien à un prix différent de celui qui avait été indiqué dans ce congé entaché d' erreur et que la VILLE DE MARSEILLE avait rétracté ne pouvait dès lors entraîner l' application des alinéas 4 et 5 de l' article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 et que Monsieur X... n' est pas fondé à invoquer la violation de ces dispositions, ce qu' il fait au moins implicitement en prétendant bénéficier d' un " deuxième droit de préemption " ; 


Attendu que c' est en conséquence à bon droit, et par des motifs pertinents que la Cour adopte, qu' après avoir relevé que les premières ventes et notamment celle du 13 mai 2004 prenait en compte les droits de locataire de Monsieur X..., et qu' il ne pouvait pas solliciter la mise en place d' un nouveau droit de préemption à son profit conformément aux dispositions de l' article 15- II de la loi du 6 juillet 1989, inapplicable s' agissant de ventes intervenues sans que le propriétaire ne donne congé, le Tribunal a débouté Monsieur X... de l' ensemble de ses demandes, et constaté qu' il n' y avait pas lieu de statuer sur les demandes formées à titre subsidiaire par les autres parties ; 


Attendu que les intimées, qui ne démontrent pas que Monsieur X... ait agi de mauvaise foi, ne peuvent prétendre à l' allocation de dommages- intérêts ; 


Attendu que Monsieur X..., qui succombe au principal, doit supporter les dépens ; qu' il n' y a pas lieu de faire application de l' article 700 du Code de Procédure Civile. 




PAR CES MOTIFS : 




La Cour, 


Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,


- Confirme le jugement entrepris, à l' exception de la condamnation au titre de l' article 700 du Code de Procédure Civile.


- Le réformant de ce chef dit n' y avoir lieu à application de l' article 700 du Code de Procédure Civile.


- Condamne Monsieur X... aux dépens d' appel et dit qu' ils seront recouvrés dans les conditions de l' article 699 du Code de Procédure Civile. 




LE GREFFIERLE PRÉSIDENT