Cour d'Appel — 7 février 2008

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

23ème Chambre - Section B



ARRET DU 07 FEVRIER 2008



(no , 8 pages)







Numéro d'inscription au répertoire général : 07/06855.



Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Septembre 2006 - Tribunal de Grande Instance de PARIS 8ème Chambre 1ère Section - RG no 06/06464.









APPELANTE :



S.A. HOTEL DE LA BRETONNERIE

prise en la personne de son Président du conseil d'administration, Monsieur Philippe X...,

ayant son siège social ... de la Bretonnerie 75004 PARIS,



représentée par la SCP BERNABE - CHARDIN - CHEVILLER, avoués à la Cour,

assistée de Maître Alexandra Y..., avocats au barreau de PARIS, toque A 195.







INTIMÉES :



- Société DIAL

prise en la personne de ses représentants légaux,

ayant son siège ...,



- S.A.R.L. NOUVELLE D'INVESTISSEMENT

prise en la personne de son gérant,

ayant son siège ...,



représentées par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN, avoués à la Cour,

assistées de Maître Yann Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : C 470.





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 - 1er alinéa du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 décembre 2007, en audience publique, devant Madame BOULANGER, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



 Monsieur LE FEVRE, président,

Madame RAVANEL, conseiller,

Madame BOULANGER, conseiller.





Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN.





ARRET : 

Contradictoire,

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Monsieur LE FEVRE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.







En juin 1974, l'Administration Générale de l'Assistance Publique à Paris a décidé de vendre aux enchères publiques un immeuble ... de la Bretonnerie dans le 4ème arrondissement.



Un cahier des charges, clauses et conditions de cette adjudication a été dressé en la forme authentique le 12 juin 1974, comprenant un état descriptif de division.



Par acte d'adjudication du 2 juillet 1974, la société anonyme Hôtel de la Bretonnerie (l'hôtel) est devenue propriétaire des lots no 1, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 17 et 19 de cet immeuble. Ces lots situés dans les bâtiments A et B sont à usage d'hôtel.



Par acte d'adjudication du 14 janvier 1975, la société Unipierre a acquis les lots no 2, 7, 8, 11, 12, 13, 14, 15, 16 et 18 à usage de garage. Ces lots situés dans les bâtiments A, B et C sont à usage de garage.



 Par acte authentique du 5 juillet 2004, la société civile immobilière DIAL a fait l'acquisition de ces lots, à l'exception du lot no 8. Par acte authentique du 4 décembre 2003, la société à responsabilité Société Nouvelle d'Investissement (SNI) a conclu une promesse de vente portant sur le lot no 8.



Le 5 août 2004, les trois propriétaires, convoqués par un notaire, ont décidé à l'unanimité de confier à un géomètre-expert et à un notaire l'établissement de plans, d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division de l'immeuble situé au ... de la Bretonnerie et ont donné pouvoir aux sociétés SNI et DIAL pour déposer auprès des services de la ville de Paris, "toute demande d'autorisation de travaux, et/ou de permis de construire et de démolir concernant les lots dont ils sont propriétaires dans le même ensemble immobilier".



Se fondant sur cette dernière autorisation, la société DIAL a déposé auprès des services d'urbanisme de la ville de Paris une demande de permis de démolir partielle des murs porteurs et le plancher à tous les niveaux du bâtiment à usage de stationnement avec suppression d'une verrière ainsi qu'une demande de permis de construire pour la réhabilitation du bâtiment en habitation avec réaménagement des locaux d'activité et modification d'aspect extérieur.



Les 22 février et 14 mars 2006, ces permis de démolir et de construire ont été délivrés.



Par actes d'huissier de justice des 14 et 18 avril 2006, l'hôtel a assigné les sociétés DIAL et SNI devant le tribunal de grande instance de Paris pour obtenir notamment l' annulation de la résolution susvisée de l'assemblée du 5 août 2004 et l'interdiction sous astreinte de commencer les travaux ou de les poursuivre.



Par un acte de même nature du 22 mai 2006, les sociétés DIAL et SNI ont assigné devant la même juridiction la commune de Paris "Dhl Sadi" et la société Croix, en leur qualité de propriétaires d'immeubles avoisinants, aux fins de voir leur déclarer la procédure commune et instaurer une mesure d'expertise.



Par jugement du 5 septembre 2006, frappé d'appel, ce tribunal a :



- ordonné la jonction des procédure 06/06464 et 06/07635,



- dit que le statut de la copropriété issu des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 n'avait pas vocation à s'appliquer en la cause,



- en conséquence, déclaré irrecevables les demandes principales, y compris en ce qu'elles tendaient à la désignation d'un mandataire judiciaire en qualité de syndic,



- débouté les sociétés DIAL et SNI de leurs demandes reconventionnelles, notamment en ce qui concernait les dommages et intérêts revendiqués,



- dit que la demande d'interdiction sous astreinte visant la Société DIAL de commencer ou de cesser d'éventuels travaux de démolition ou de transformation des locaux était sans objet dans le cadre de l'instance,



- dit qu'il n'y avait pas lieu de déclarer la décision opposable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... de la Bretonnerie, comme à la Société Sainte Croix,



- rejeté comme non fondée la demande d'expertise formée par les sociétés DIAL et SNI,



- condamné la Société Hôtel de la Bretonnerie à verser aux sociétés DIAL et SNI, à chacune, la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,



- ordonné l'exécution provisoire.



Pour un plus ample exposé des faits de la cause, éléments de procédure, prétentions et moyens des parties, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées :



- le 16 octobre 2007 pour l'hôtel qui sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a débouté de l'ensemble de ses demandes. Il demande à titre principal de dire que le statut de la copropriété est applicable à l'immeuble litigieux et à titre subsidiaire, que les propriétaires de cet immeuble sont en indivision forcée. En conséquence, il soutient à titre principal la nullité de la décision de l'assemblée générale du 5 août 2004 et à titre subsidiaire, celle du pouvoir donné aux sociétés DIAL et SNI . En toutes hypothèses, il demande d'interdire à ces deux sociétés de commencer ou de poursuivre tous travaux mettant en oeuvre les autorisations de construire ou de démolir sous astreinte de 10.000 euros par infraction constatée et de les condamner à lui payer la somme de 20.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.



- le 24 octobre 2007 pour les sociétés DIAL et SNI : se fondant sur l'article 32 du nouveau code de procédure civile, elles sollicitent à titre principal de prononcer de l'irrecevabilité des demandes formées à leur encontre, l'hôtel ayant assigné le syndicat des copropriétaires pris en la personne de ses membres, les sociétés DIAL et SNI ne représentant pas ce syndicat. A titre subsidiaire au fond, elles demandent la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il les a déboutées de leurs demandes en dommages-intérêts et réclament la condamnation de l'hôtel à la somme de 1.700.000 euros en indemnisation de la perte de droits à construire et à celle de 1.000.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier. A titre infiniment subsidiaire, elles demandent la désignation d'un expert afin de vérifier avant dire droit la conformité des lieux de l'hôtel à l'état descriptif de division de 1974. En tout état de cause, elles demandent la somme de 20.000 euros chacune au titre de leurs frais irrépétibles.



Sur la recevabilité de l'action de l'hôtel :



 Considérant que les sociétés DIAL et SNI soutiennent que l'hôtel a assigné le syndicat des copropriétaires pris en la personne de ses membres, les sociétés DIAL et SNI, et que ces dernières qui ne sont pas membres d'un syndicat ne peuvent le représenter ;



Que l'action de l'hôtel est dirigée sans équivoque à l'encontre de ces deux sociétés assignées devant le tribunal de grande instance comme membres avec lui du syndicat des copropriétaires dont elle revendique l'existence par application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ;



Que la recevabilité de cette action sera donc retenue ;



Sur l'action au fond de l'hôtel :



Considérant qu'il résulte du cahier des charges d'adjudication en date du 12 juin 1974 produit aux débats qu'il a été établi préalablement à la mise en adjudication un état descriptif de division de l'immeuble situé ... 664 mètres carrés 52 composé de trois bâtiments A, B et C et de deux cours ; que cet état descriptif de division reçu par Maître B..., Notaire, a été publié au bureau des hypothèques le 12 juin 1974 ;



Qu'ont été définies d'une part, des parties privatives et d'autre part, des parties communes dont la totalité du sol en ce compris le sol des parties construites et des cours et 19 lots comprenant pour chacun d'eux l'indication des parties privatives réservées à la jouissance exclusive du propriétaire et une quote-part indivise des parties communes exprimée en millième ;



Que le premier lot d'enchère correspondait à la partie de l'immeuble à usage d'hôtel et que le deuxième lot d'enchère correspondait à l'immeuble à usage de garage ;



Qu'il était stipulé que l'adjudication avait lieu sous les charges et conditions résultant de l'état descriptif de division et que l'adjudicataire ferait son affaire personnelle d'établir avec son copropriétaire un règlement de copropriété s'ils le jugeaient nécessaire ;



Que par acte d'adjudication du 2 juillet 1974, l'hôtel a acquis le premier lot d'enchère ; que par acte du 14 janvier 1975, la société Unipierre a acquis le deuxième lot ;



Que selon acte du 5 juillet 2004, la société DIAL a acquis les lots 2, 7, 11, 12, 13, 14, 15, 16 et 18 avec chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; qu'il y a été mentionné l'existence de l'état descriptif de division, l'absence d'un règlement de copropriété et d'un syndic ; 



Que selon acte du 4 décembre 2003, la SNI a conclu une promesse de vente portant sur le lot no 8 ; qu'il n'est pas contesté que cette société est devenue depuis propriétaire de ce lot ;



Que les sociétés DIAL et SNI soutiennent que dès lors que l'acte du division date du 16 juin 1974, l'action est manifestement prescrite au visa des dispositions de l'article 2229 du code civil ou même de celles de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; 



Que de tels moyens soulevés sans la précision nécessaire ne pourront qu'être rejetés, la prescription de l'article 2229 du code civil ne pouvant s'acquérir contre les termes mêmes des titres et la cour n'étant pas saisie à titre principal d'une action personnelle née de l'application de la loi du 10 juillet 1965 ;



Que les éléments factuels susvisés établissent que les conditions posées par l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 sont remplies pour que le régime de la copropriété soit applicable, nonobstant l'absence d'un règlement de copropriété, soit un groupe d'immeubles bâtis et une propriété divisée entre plusieurs personnes par lots comportant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ;



Que le fait que l'hôtel ait pu par le passé ne pas respecter les règles impératives de la copropriété ne peut conduire à écarter ce statut ;



Que les termes mêmes du procès-verbal du 5 août 2004 intitulé "Procès-verbal de la réunion des copropriétaires de l'immeuble du ... de la Bretonnerie" établi lors de la réunion de l'hôtel et des sociétés DIAL et SNI "représentant la totalité des copropriétaires" établissent que ces derniers avaient la conviction que ce régime de la copropriété était applicable ; que l'objet même de cette réunion était de prévoir l'établissement d'un règlement de copropriété et d'un nouvel état descriptif de division ;



Que la troisième résolution litigieuse de l'assemblée générales des copropriétaires du 5 août 2004 dont la notification à l'hôtel n'est pas justifiée ne peut qu'être annulée, ce copropriétaire n'ayant pas été convoqué suivant les conditions impératives de convocation de la loi du 10 juillet 1965 posées par l'article 7 du décret du 17 mars 1967 sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 alinéa 2 et 3, 47 et 50 du même décret, soit en l'espèce par un notaire ; qu'au surplus, la cour ne pourra que constater la caractère imprécis du mandat donné pour solliciter les permis de démolir et de construire, aucun élément n'établissant que l'hôtel avait effectivement connaissance du projet soumis et notamment du projet de transformation du garage en un local d'activité commerciale classé en établissement recevant du public, de 5ème catégorie et de type M, pouvant accueillir 200 personnes ; que l'hôtel qui a le souci de préserver l'exploitation de l'hôtel, les trois quarts des chambres ayant une ou plusieurs ouvertures sur les futurs locaux d'activité fait remarquer à juste titre que sans cette autorisation, la demande de permis de construire n'aurait pu aboutir ;



Qu'un tel réaménagement modifie la destination de l'immeuble, le bâtiment B étant autrefois occupé comme parc à usage de stationnement de jour ; 



Que ces travaux sur un sol commun et des parties communes tels que définis par l'article 4 de l'état descriptif de division qui modifient la destination de l'immeuble justifiaient l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires selon les modalités impératives de la loi du 10 juillet 1965 ;



Qu'en l'absence d'une telle autorisation, l'interdiction ou la suspension des travaux litigieux par les sociétés DIAL et SNI seront ordonnées sous astreinte dans les termes du dispositif ;



Sur la demande d'expertise des sociétés DIAL et SNI :



Considérant que ces sociétés demandent à titre infiniment subsidiaire si la cour estimait que le statut de la copropriété était susceptible de s'appliquer qu'il leur soit donné acte qu'elles ne s'opposent pas à la mise en oeuvre d'une copropriété conventionnelle reposant sur un règlement de copropriété basé sur l'état descriptif de division de 1974 et qu'il soit ordonné une expertise afin de vérifier la conformité des lieux de l'hôtel à cet état descriptif de division ; 



Que la cour n'est tenue ni de prononcer un tel donné acte qui ne formule qu'une constatation et n'est susceptible de conférer aucun droit à la partie qui la requiert, ni d'ordonner une telle mesure d'instruction sans que les sociétés DIAL et SNI n'aient formé de demandes pour lesquelles une telle mesure soit nécessaire ;





Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts des sociétés DIAL et SNI :



Considérant que s'agissant du premier chef de demande de dommages-intérêts lié à une perte de droits à construire, la cour ne peut se fonder pour entrer en voie de condamnation sur le seul élément produit par l'architecte de la société DIAL non corroboré par des éléments extérieurs, étant relevé que les travaux exécutés en 1989 ne concernent pas la parcelle litigieuse du ... mais celle voisine du 24 ;



Que s'agissant du second chef de demande, aucune faute ne peut être reprochée à l'hôtel, celui-ci ayant pu s'opposer à des travaux qu'il estimait à juste titre comme décidés en violation des dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 ;



Que la demande en dommages-intérêts sera rejetée ;





Sur les demandes accessoires :



Considérant qu'il est équitable d'allouer à l'hôtel la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; que la demande formée à ce titre par les sociétés DIAL et SNI seront rejetées ;





PAR CES MOTIFS :



Infirme le jugement mais seulement en ce qu'il a dit que le statut de la copropriété issu des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 n'avait pas vocation à s'appliquer en la cause, déclaré en conséquence irrecevables les demandes principales, dit que la demande d'interdiction sous astreinte visant la société Dial de commencer ou de cesser d'éventuels travaux de démolition ou de transformation des locaux était sans objet dans l'instance et condamné la société Hôtel de la Bretonnerie à la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.



Statuant à nouveau :



Dit que le statut de la copropriété s'applique à l'immeuble ... de la Bretonnerie dans le 4ème arrondissement de Paris.



Prononce l'annulation de la troisième résolution de l'assemblée générales des copropriétaires du 5 août 2004.



Interdit à la société civile immobilière DIAL et à la SARL Nouvelle d'Investissement d'entreprendre ou de poursuivre les travaux, objet des permis de démolir et de construire, sous astreinte de 5.000 euros par infraction constatée par huissier de justice postérieurement à la signification du présent arrêt ;



Rejette le surplus des demandes ;



Condamne les mêmes sociétés à payer à la société anonyme Hôtel de la Bretonnerie la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.



Le greffier,Le Président,