Cour d'Appel — 10 janvier 2008

COUR D' APPEL D' AIX EN PROVENCE 
11o Chambre B 


ARRÊT AU FOND 
DU 10 JANVIER 2008 


No 2008 / 8 












Rôle No 06 / 21506 






René Marie Anne Joseph X... 





C / 


Louisette Jeanne Y... veuve Z... 

Christine Z... 

Suzanne Isabelle Rose Z... épouse B... 





















Grosse délivrée 
le : 
à : TOLLINCHI 
MAYNARD 










réf 


Décision déférée à la Cour : 


Jugement du Tribunal d' Instance de FREJUS en date du 27 Octobre 2006 enregistré au répertoire général sous le no 06 / 239. 




APPELANT 


Monsieur René Marie Anne Joseph X... 

né le 13 Février 1946 à ANTIBES (06600), 
demeurant ...- 83120 SAINTE MAXIME 
représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET- VIGNERON BARADAT- BUJOLI- TOLLINCHI, avoués à la Cour 




INTIMEES 


Madame Louisette Jeanne Y... veuve Z... 

(bénéficie d' une aide juridictionnelle Partielle numéro 07- 3128 du 04 / 06 / 2007 accordée par le bureau d' aide juridictionnelle de AIX EN PROVENCE) 
née le 22 Août 1925 à TOULON (83000), 
demeurant ...- 83120 SAINTE MAXIME 
représentée par la SCP MAYNARD- SIMONI, avoués à la Cour, 
Ayant Me Daniel RIGHI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN 


Madame Christine Z... 

née le 27 Août 1959 à SAINT MAXIME (83000), 
demeurant ...- 83120 SAINTE MAXIME 
représentée par la SCP MAYNARD- SIMONI, avoués à la Cour, 
Ayant Me Daniel RIGHI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN 


Madame Suzanne Isabelle Rose Z... épouse B... 

née le 05 Février 1947 à SAINT RAPHAEL (83700), 
demeurant ...- 83700 SAINT RAPHAEL 
représentée par la SCP MAYNARD- SIMONI, avoués à la Cour, 
Ayant Me Daniel RIGHI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN 












*- *- *- *- * 
COMPOSITION DE LA COUR 




L' affaire a été débattue le 30 Octobre 2007 en audience publique. Conformément à l' article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Mme HUILLEMOT- FERRANDO, conseiller, a fait un rapport oral de l' affaire à l' audience avant les plaidoiries. 


La Cour était composée de : 




Madame Marie Chantal COUX, Président 
Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller 
Madame Chantal HUILLEMOT- FERRANDO, Conseiller 




qui en ont délibéré. 




Greffier lors des débats : Madame Laure METGE. 


Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2008. 






ARRÊT 


Contradictoire, 


Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2008, 


Signé par Madame Marie Chantal COUX, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 


*** 


























































FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES 




M. René X... a relevé appel, le 20 décembre 2006, d' un jugement rendu par le Tribunal d' Instance de FREJUS le 27 octobre 2006 qui : 
* a constaté la validité du congé pour vendre délivré par les dames Z..., bailleresses, le 14 décembre 2005 et la résiliation du bail litigieux au 30 juin 2006 
* a ordonné son expulsion au besoin avec l' assistance de la force publique, à compter de la signification du jugement, à défaut de départ volontaire 
* l' a condamné à payer aux bailleresses une indemnité d' occupation de 530 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu' à la libération complète des locaux ainsi que la somme de 600 euros sur le fondement de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile (NCPC) 
* a ordonné l' exécution provisoire à l' exception des dépens. 


Selon conclusions déposées le 2 octobre 2007, l' appelant demande de réformer le jugement entrepris, de débouter les intimées, de dire qu' au regard des désordres constatés, le loyer doit être ramené à la somme mensuelle de 300 euros, de faire le compte entre les parties et d' ordonner aux bailleresses de lui rembourser le montant des sommes par lui trop versées, de dire que l' action des intimées s' analyse en un abus de droit d' ester en justice et de les condamner à lui verser la somme de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 5. 000 euros sur le fondement de l' article 700 du NCPC ainsi qu' aux entiers dépens, ceux d' appel distraits au profit de la SCP TOLLINCHI, PERRET- VIGNERON, BARADAT- BUJOLI- TOLLINCHI, Avoués, aux offres de droit. 


Il soutient essentiellement que les bailleresses n' ont pas satisfait à l' obligation de délivrance du bien loué aux motifs d' une part que le logement ne répond pas aux normes d' habitabilité des dispositions du décret du 30 janvier 2002 et d' autre part que la subdivision des lots est interdite par le cahier des charges du lotissement. 
Il fait valoir que l' intention dolosive des propriétaires résulte également du montant du prix proposé qui ne correspond pas au prix du marché ainsi que de l' impossibilité d' opérer la cession d' une partie du logement. 




Selon conclusions déposées le 29 août 2007, les intimées concluent à la confirmation du jugement entrepris. 
A titre subsidiaire, elles sollicitent de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers depuis le 1er juillet 2006, d' ordonner l' expulsion de l' appelant et de le condamner à payer une indemnité égale au montant du dernier loyer soit 530 euros par mois. 
Elles demandent la condamnation de l' appelant au paiement de la somme de 2. 000 euros par application des dispositions de l' article 700 du NCPC ainsi qu' aux entiers dépens, ceux d' appel distraits au profit de la SCP MAYNARD, SIMONI, Avoués, conformément à l' article 699 du NCPC. 


Elles exposent que le congé est régulier et que l' appelant ne produit aucun élément à l' appui de son prétendu abus de droit ou intention dolosive, enfin qu' il ne paie pas l' indemnité d' occupation due depuis le 1er juillet 2006. 


L' ordonnance de clôture est intervenue le 30 octobre 2007. 




MOTIFS DE LA DECISION 






Attendu que la régularité de l' appel n' est pas discutée et que les éléments du dossier ne conduisent pas la Cour à soulever d' office son irrecevabilité ; que l' appel sera déclaré recevable ; 


Attendu que le bail conclu par les parties le 1er juillet 2003 prévoit que le logement loué répond, pour partie, aux différents critères de décence posés par le décret du 30 janvier 2002, que le bailleur s' oblige dans les meilleurs délais à le mettre en conformité avec la législation en vigueur, sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui s' imputera sur le loyer en cas de demande expresse et par écrit du preneur ; 


Attendu que l' appelant n' établit pas avoir mis en demeure les bailleresses de remédier aux désordres qu' il dénonce et que le loyer a été réduit de 530 euros à 450 euros selon avenant du 15 décembre 2003 en raison notamment du défaut de conduit d' évacuation des fumées, de la non conformité de l' installation électrique, de ce que la salle de bain communique avec la cuisine et de l' état des peintures ; qu' en outre, le constat d' huissier établi à la requête du locataire aux fins de démontrer la vétusté du logement et son défaut d' entretien, a été dressé le19 août 2005, soit deux ans aprés la prise de possession des lieux ; 


Qu' en l' état de ces éléments, M. X... n' établit ni le défaut de délivrance qu' il allègue ni le bien fondé de la demande de réfaction du loyer ; que par ailleurs l' interdiction de subdiviser les lots, édictée par le cahier des charges du lotissement, interdit la cession d' une partie d' un lot mais non sa location ; 


Attendu qu' il est constant que l' offre de vente contenue dans le congé litigieux, suppose la division du lot constituant l' ensemble immobilier ; qu' il convient donc de considérer qu' au regard de cette disposition, contraire au cahier des charges du lotissement, le congé pour vendre doit être déclaré nul et de nul effet ; que le jugement entrepris sera donc réformé en ce qu' il a validé le dit congé à effet du 30 juin 2006 ; 


Attendu qu' il résulte de la procédure de saisie des rémunérations de M. X... mise en place à la requête des bailleresses et qu' il n' est pas contesté que les loyers ne sont pas payés depuis le 1er juillet 2006 ; que la notification au Représentant de l' Etat a été adressée le 9 mai 2006 ; que le défaut de paiement des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations de nature à justifier la résiliation du bail ; qu' il sera fait droit à la demande subsidiaire des appelants de ce chef ; 


Attendu que le caractère abusif de la procédure initiée par les bailleresses n' est pas établi ; que la demande indemnitaire de l' appelant sera rejetée ; 


Attendu que l' équité justifie que la somme de 900 euros soit allouée aux intimées au titre des frais d' appel non compris dans les dépens ; 








PAR CES MOTIFS 




La Cour, statuant par mise à disposition du greffe de la Cour, publiquement et par arrêt contradictoire 


Reçoit l' appel, 


Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu' il a validé le congé pour vendre délivré le 14 décembre 2005 à effet du 30 juin 2006, 


Prononce la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, 


Déboute les parties de toutes autres demandes, fins et conclusions, 


Y ajoutant, condamne l' appelant à verser aux intimées la somme de 900 euros au titre des frais d' appel non compris dans les dépens ainsi qu' aux dépens d' appel, lesquels seront recouvrés par la SCP MAYNARD, SIMONI, Avoués, conformément aux dispositions de l' article 699 du NCPC. 


LE GREFFIER LE PRESIDENT