Cour d'Appel — 5 mars 2008

COUR D' APPEL DE MONTPELLIER 

1o Chambre Section D 

ARRET DU 05 MARS 2008 

Numéro d' inscription au répertoire général : 06 / 07156 

Décision déférée à la Cour : Arrêt du 20 SEPTEMBRE 2006 
COUR DE CASSATION 
Sur arrêt de renvoi no947 FS- D qui casse et annule l' arrêt no A05. 1B- 0972 rendu par la Cour d' appel de Montpellier le 15 février 2005 statuant sur appel d' un jugement du Tribunal d' instance de Montpellier du 26 février 2003 (RG 11- 02- 00 1941). 

APPELANT : 

Monsieur Emmanuel X... 

né le 25 Novembre 1977 à MONTPELLIER (34000) 
de nationalité Française

... 

34170 CASTELNAU LE LEZ 

représenté par la SCP AUCHE- HEDOU AUCHE AUCHE, avoués à la Cour 
assisté de Me ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER 

INTIMES : 

Monsieur Jean- Pierre Z... 

né le 13 Septembre 1950 à PARIS 
de nationalité Française

... 

34000 MONTPELLIER 

représenté par la SCP TOUZERY- COTTALORDA, avoués à la Cour 
assisté de la SCP DELMAS- RIGAUD- LEVY- BALZARINI, avocats au barreau de MONTPELLIER 

Madame Jeannie France B... épouse Z... 

née le 31 Mai 1956 à LE CAIRE (EGYPTE)

... 

34000 MONTPELLIER 

représentée par la SCP TOUZERY- COTTALORDA, avoués à la Cour 
assistée de la SCP DELMAS- RIGAUD- LEVY- BALZARINI, avocats au barreau de MONTPELLIER 

ORDONNANCE DE CLOTURE du 01 Février 2008 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L' affaire a été débattue le 06 FEVRIER 2008, en audience publique, M. Jean- Marc ARMINGAUD ayant fait le rapport prescrit par l' article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : 

M. Mathieu MAURI, Président de Chambre 
M. Jean- Marc ARMINGAUD, Conseiller 
M. Georges TORREGROSA, Conseiller 

qui en ont délibéré. 

Greffier, lors des débats : Mme Hélène LILE PALETTE 

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre.

- signé par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre, et par Mme Hélène LILE PALETTE, greffière présente lors du prononcé. 

* * * * * * 

FAITS ET PROCÉDURE : 

Suivant bail du 20 février 1995 dressé en la forme authentique, André X... a donné en location à Jean- Pierre Z..., architecte, et son épouse, née Jeannie France B..., divers locaux dépendant d' un immeuble très ancien (dont les façades sur cour et l' escalier d' honneur sont inscrits à l' Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques) sis.... 

Le bail a été conclu pour une durée de 12 ans, du 1er janvier 1995 au 31 janvier 2007. 

Le loyer annuel a été fixé à la somme de 84 292, 68 francs. 

La sous- location a été autorisée. 

Le bail autorisait le locataire à effectuer un certain nombre d' aménagements, dont le coût était estimé par les parties à 300 000 francs. 

André X... est décédé le 1er novembre 1998, laissant à sa succession Emmanuel X..., son petit- fils. 

Se plaignant de désordres affectant les lieux loués, et de troubles de jouissance consécutifs, les époux X... ont saisi le juge des référés du Tribunal d' Instance de MONTPELLIER, qui, par une ordonnance du 7 septembre 2000, a commis Monsieur C... en qualité d' expert, avec la mission suivante :

- se rendre sur les lieux, les décrire, en tracer un plan sommaire ;
- rechercher l' existence de malfaçons, en déterminer la cause et l' origine ;
- évaluer le coût des travaux de remise en état imputables au défaut d' entretien du bailleur et à la vétusté, et dire si de telles dépenses apparaissent excessives par rapport à la valeur de l' immeuble ;
- décrire et évaluer le coût des travaux effectués par les locataires en application de la clause du bail. 

L' expert C... a déposé son rapport le 17 juillet 2001. 

Le 28 mai 2002, les époux Z... ont fait assigner Emmanuel X... devant le Tribunal d' Instance de MONTPELLIER. 

*** 

Par un jugement du 26 février 2003, le Tribunal d' Instance a :

- débouté Monsieur X... de toutes ses prétentions ;

- condamné Monsieur X... à exécuter ou faire exécuter dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, les travaux préconisés par l' expert C... dans les pages 16, 17 et 18 de son rapport, et ce, sous astreinte de 152 euros par jour de retard, l' astreinte courant pendant un délai de quatre mois ;

- condamné Monsieur X... à payer aux époux Z... les sommes suivantes :
- 27 755 euros au titre du préjudice de jouissance,
- 84 624, 45 euros au titre du préjudice financier ;

- ordonné l' exécution provisoire du jugement ;

- condamné les époux Z... (manifestement à la suite d' une erreur matérielle) à payer 610 euros au titre de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, en ce compris les dépens afférents à l' ordonnance de référé du 7 septembre 2000, et les frais d' expertise. 

* * * 

Emmanuel X... a relevé appel de ce jugement. 

* * * 

Par arrêt en date du 15 février 2005, la Cour d' Appel de MONTPELLIER a statué en ces termes : 

Confirme le jugement déféré en ce qu' il a débouté Monsieur X... de ses demandes d' annulation ou de résiliation du contrat de bail, et l' a condamné à exécuter les travaux prévus aux paragraphes 1, 2 et 3 de la page 18 du rapport d' expertise de Monsieur C... ; 

Dit que ces travaux devront être réalisés dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, sous peine d' une astreinte de 100 euros par jour de retard ; 

Réforme en ses autres prétentions la décision entreprise ; 

Déboute les parties de leurs demandes ; 

*** 

Par arrêt en date du 20 septembre 2006, la Cour de Cassation a cassé cet arrêt, sauf en ce qu' il a débouté Emmanuel X... de ses demandes d' annulation ou de résiliation du bail, renvoyé la cause et les parties devant la Cour de MONTPELLIER autrement composée, motif pris de ce que, aux termes de l' article 6a de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d' usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
Que, pour limiter la condamnation du bailleur à la réalisation des seuls travaux urgents, mettant en jeu la sécurité des occupants, et en exclure, notamment, ceux relatifs à l' installation électrique, l' arrêt retient que le contrat conclu le 20 février 1995 est intervenu dans le cadre d' une opération plus complexe qu' un simple bail de droit commun, que les locataires avaient une parfaite connaissance de l' état des lieux d' où la fixation d' un loyer particulièrement modéré et l' autorisation qui leur était donnée de réaliser des travaux non négligeables et de sous- louer ; 
Qu' en statuant ainsi, alors que ni la connaissance de l' état des lieux par le locataire, ni la prétendue faiblesse du montant du loyer, ni la possibilité de sous- louer, ni l' autorisation donnée aux preneurs de réaliser des travaux, n' exonérait le bailleur de son obligation de délivrer un logement en bon état d' usage et de réparation avec les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, la Cour d' Appel a violé le texte susvisé ; 

*** 

Emmanuel X..., qui a saisi la Cour de renvoi le 10 novembre 2006, a, par conclusions en date du 23 janvier 2008, demandé à la Cour de réformer, 

De dire et juger irrecevables toutes les demandes des époux Z... pour défaut de qualité et d' intérêt à agir en l' état de leur départ des lieux du 31 décembre 2006, n' ayant plus la qualité de locataires, et les débouter de toutes leurs demandes. 

De dire et juger irrecevables toutes les demandes des époux Z... pour défaut de réunion des trois conditions de la responsabilité alléguée et pour défaut de preuve des éléments constitutifs du préjudice allégué, au titre du préjudice de jouissance, à défaut de production des baux de sous- location et de leurs annexes et du compte des loyers s' y rapportant. 

De dire n' y avoir lieu à homologation du rapport d' expertise, dépourvu de force probante, l' expert n' ayant nullement procédé à l' étude et du bail et de l' état des lieux, se contentant de reproduire les affirmations et documents du locataire à l' appui d' un constat dressé cinq ans plus tard par le seul locataire, et sans vérifier la réalité des travaux réalisés par celui- ci, pas plus celle des pertes prétendues de location de la chose louée, ce rapport étant inutile au regard de la clause des travaux du bail et du constat d' état des lieux d' origine, qui constitue la loi des parties, constat qui n' a jamais été contesté par le preneur qui en est l' auteur exclusif. 

En toute hypothèse, 

De rejeter toutes les demandes de l' intimé, y compris celle de 30 000 euros, les travaux ayant été effectués. 

De condamner conjointement et solidairement les époux Z... à payer au concluant la somme de 35 188, 24 euros perçue au vu de l' exécution du jugement du 26 février 2003, exécution intervenue à leurs risques et ce avec intérêts de droit à compter de leur perception et en vertu du jugement du juge de l' exécution du 2 mars 2007, outre la somme de 5 708 euros au titre des loyers de septembre à décembre 2006 avec intérêts de droit à compter de l' arrêt à intervenir. 

Condamner les mêmes intimés à payer au concluant la somme de 5 000 euros au titre de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de première instance et d' appel, y compris les frais d' expertise. 

*** 

Vu les conclusions prises le 21 novembre 2007 par les époux Z... 
B..., qui ont demandé à la Cour : 

De confirmer 

De condamner Emmanuel X... en 102 000 euros de dommages et intérêts 

En 3 000 euros au titre de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens. 

SUR CE : 

Il est constant que les époux Z... ont quitté les lieux loués le 31 décembre 2006 ; 

Qu' ils ont donc perdu qualité et intérêt pour solliciter la réalisation des travaux préconisés par l' expert Roger C... dans son rapport déposé le 17 juillet 2001. 

Le jugement sera donc réformé en ce qu' il a condamné, sous astreinte, Emmanuel X... a exécuter ou faire exécuter dans le délai de trois mois, les travaux préconisés par cet expert en pages 16, 17 et 18 de son rapport. 

Le premier juge a retenu, en substance, qu' il résulte clairement du rapport de l' expert Roger C..., que le bailleur, malgré les mises en demeure des époux Z..., n' a pas respecté les obligations de délivrance et d' entretien lui incombant, en application des articles 1719 et 1720 du Code Rural. 

En l' état de ce manquement, le Tribunal a condamné le bailleur à payer aux locataires, la somme de 27 755 euros pour le préjudice de jouissance, soit 305 euros par mois pendant 91 mois, et celle de 84 624, 45 euros pour l' impossibilité de sous- louer les trois studios aménagés par les époux Z..., l' expert C... proposant de ce chef 445 300 francs ou 67 885, 54 euros, jusqu' en juillet 2001 sur la base de 6 100 francs de perte par mois. 

Emmanuel X... réitère sa contestation du défaut de délivrance et d' entretien, en maintenant que Monsieur Z..., architecte, connaissait bien la vétusté des lieux, constatée dans le procès verbal du 5 décembre 1994, annexé au bail du 20 février 1995 ; 

Qu' il savait que des travaux importants étaient nécessaires, le preneur s' étant fait autoriser à effectuer, sans indemnité, les travaux visés en page 8 paragraphe 3 du bail, notamment, la réalisation d' une cuisine, l' installation d' une baignoire, la remise en état des sols et plafonds du premier étage ; 

Que le loyer très faible, de l' ordre de 1 000 euros par mois pour une surface de l' ordre de 500 m ², compensait le coût de ces travaux, ainsi que la faculté accordée au bailleur de sous- louer trois studios, qu' il s' était engagé à aménager dans une partie des lieux loués, les loyers des sous- locations devant couvrir le loyer principal de 1 000 euros ; 

Que le procès verbal de constat, du 26 avril 2000, établi en son absence, ne lui est pas opposable, ce qui interdisait à l' expert de se fonder sur ces constatations, de les préférer à celles du constat du 5 décembre 2004 ; 

Qu' en tout cas, les factures des 25 novembre 2004 (64 500 euros) et 25 octobre 2005 (19 564, 97 euros), établissent qu' il a exécuté les travaux préconisés par l' expert, la copropriété ayant voté, le 5 juillet 2004 l' exécution de travaux urgents, concernant notamment, la réfection de l' escalier de service, les travaux sur l' échauguette, la réparation de la toiture, des reprises en sous- oeuvre dans la cave, le busage d' un égout fuyard, l' étanchéité des jardinières ; 

Que l' expert aurait perdu de vue, en préconisant les travaux de réfection, qu' il s' agit d' un immeuble très ancien, nécessairement dépourvu du confort moderne ; 

Qu' il aurait préconisé une mise aux normes, notamment pour le changement des fenêtres et l' installation électrique ; 

Que le preneur savait qu' une remise à neuf était impossible ; 

Que les factures produites par le preneur concernent essentiellement l' aménagement des trois studios ; 

Que l' expert n' a pas contrôlé les factures produites par le locataire, les a acceptées sans vérification ; 

Que le preneur aurait accepté de prendre à sa charge, sans indemnité, la remise en conformité de l' électricité dans tout l' appartement, et pas seulement dans la cuisine ; 

Que certains travaux, notamment, ceux nécessaires pour remédier aux infiltrations d' eau, ou aux remontées d' eau par capillarité, relèvent de la copropriété, qui a accepté leur exécution le 5 juillet 2004 ; 

Que le 24 novembre 2004, le locataire a refusé l' exécution des travaux, afférents aux factures des 25 novembre 2004 et 25 octobre 2005, en émettant la prétention d' assurer la maîtrise de leur déroulement. 

Toutefois, les époux Z... objectent justement, que selon le bail, le locataire n' était tenu que de l' entretien courant, des menues réparations et des réparation locatives, sauf de celles occasionnées par la vétusté, les malfaçons, les vices de construction ; 

Que le bailleur était tenu d' entretenir la chose louée, en l' état de servir à l' usage prévu par le bail ; 

Que ni la connaissance, par le locataire, de l' état des lieux, ni la prétendue faiblesse du loyer, ni la faculté de sous- louer, ni l' autorisation donnée au preneur, de réaliser certains travaux, n' exonéraient le bailleur de son obligation de délivrance et de réparation, pour maintenir l' appartement en bon état ; 

Que le défaut de délivrance et d' entretien est caractérisé par le rapport d' expertise déposé le 17 juillet 2001 par Roger C..., qui a essentiellement constaté :

- l' existence d' infiltrations d' eau et d' humidité dans de nombreuses pièces
- l' absence d' étanchéité à l' air, à l' eau et au bruit de plusieurs menuiseries, notamment les fenêtres donnant sur la rue
- un état général de vétusté, traduisant un entretien très médiocre
- une installation électrique vétuste et obsolète, un risque d' effondrement d' une partie d' un escalier en bois et du plancher au premier étage. 

En cet état, ces conclusions n' étant pas combattues par l' avis contraire d' un autre technicien du bâtiment, l' expert C... ayant confirmé les constatations mentionnées dans le procès verbal du 25 avril 2000, qui vont dans le même sens que celles du constat du 5 décembre 1994, accepté par le bailleur, procès verbal qui constatait, déjà, que l' ensemble est très ancien, dans un état moyen et même vétuste par endroit, que l' installation électrique est très anarchique, posée sur des baguettes, les fils parcourant les murs sans leur gaine, les portes étant voilées, les fenêtres fermant difficilement, une remise en état étant possible mais sans mises aux normes actuelles, les locataires n' ayant pas accepté d' effectuer sans indemnité, ces travaux, notamment pas l' installation électrique dans son ensemble, la Cour confirmera le jugement en ce qu' il a retenu, à la charge du bailleur, un défaut de délivrance et un défaut d' entretien. 

Les époux Z..., qui ne reprennent plus directement leur demande d' indemnisation pour les pertes liées à la prétendue impossibilité de sous- louer les trois studios, demandent, désormais, l' octroi de la somme de 72 000 euros sur la base de 500 euros par mois, pendant 12 ans ou 144 mois, exclusivement fondée sur le trouble de jouissance qu' ils ont subi, l' appartement principal étant d' une surface de 377 m ², le bail portant aussi sur trois petits studios destinés à la sous- location, et des caves, le rapport C... caractérisant le défaut de délivrance, qui établit le trouble de jouissance des locataires. 

Toutefois, Emmanuel X... objecte justement que les époux Z... ne se sont plaints des désordres, sur lesquels ils fondent leur trouble de jouissance, que par leur courrier en date du 25 octobre 1999, leurs précédents courriers, en date de juin 1995, décembre 1995, janvier et mars 1996, février et mai 1998, traitant de problèmes étrangers au présent litige ; 

Que pour exécuter le jugement du 26 février 2003, il a dû obtenir une délibération de l' Assemblée Générale des copropriétaires, intervenue le 5 juillet 2004, qui a voté le principe des travaux préconisés par l' expert, concernant les parties communes de la copropriété, sur lesquelles il ne pouvait pas intervenir ; 

Que le 18 novembre 2004, les époux Z... se sont opposés sans motif légitime aux travaux internes, visés dans sa facture d' acompte, du 25 novembre 2004 (consolidation du gros- oeuvre, reprise de toutes les menuiseries externes, révision du chauffage et des sanitaires, mise en sécurité de toute l' installation électrique) facture confirmée par la facture du 22 octobre 2005 ; 

Que par arrêt en date du 10 octobre 2005, la Cour de MONTPELLIER a rejeté la demande de liquidation de l' astreinte afférente aux travaux ; 

Que le calcul de pertes locatives établi par Madame Z..., entériné par l' expert C..., figurant sous l' annexe 23 du rapport, est insuffisant pour établir les pertes de sous- location invoquées à hauteur de 6 100 francs par mois, alors qu' il établit, par les attestations D..., E..., F..., G..., H...et I..., que les studios ont été sous- loués depuis 1995, de manière ininterrompue ; 

Que du fait même des sous- locations ainsi établies, l' importance du trouble est amoindrie, faute de quoi, les époux Z... n' auraient pas, à leur tour, procédé à ces sous- locations. 

En cet état, seule étant à prendre en considération la période de temps allant du 25 octobre 1999 à novembre 2004, la gêne établie étant bien moindre que celle revendiquée par les époux Z..., qui n' ont pas hésité à sous- louer, non seulement les trois studios, mais aussi l' appartement principal, la Cour dispose d' éléments suffisants pour évaluer le trouble de jouissance à la somme de 60 x 250 = 15 000 euros. 

Par ailleurs, l' appelant combat justement la demande, nouvelle dans sa présentation, de la somme de 30 000 euros, pour abstention fautive du bailleur, d' exécuter les travaux, malgré l' exécution provisoire attachée au jugement du 26 février 2003, en soulignant justement que les époux Z... se sont opposés, sans motif légitime, à l' exécution des travaux en novembre 2004 ; 

Que la demande de liquidation de l' astreinte a été rejetée par l' arrêt du 10 octobre 2005, enfin, que la conséquence de cette inexécution est déjà indemnisée, puisque la période de perte de jouissance prise en considération court jusqu' au mois de novembre 2004, couvre donc la période d' inexécution du jugement. 

Par réformation du jugement, la condamnation du bailleur sera donc ramenée à 15 000 euros. 

Le versement de la somme de 35 188, 24 euros par Emmanuel X... en exécution du jugement querellé, n' étant pas discuté, la Cour condamne les époux Z... à lui restituer la somme de 20 188, 24 euros. 

La demande de l' appelant, de 5 708 euros de loyers, sera rejetée, faute de décompte et de tout justificatif. 

Du fait de la succombance partielle des parties, les dépens de première instance et d' appel, y compris ceux de l' arrêt cassé seront supportés à concurrence de 2 / 3 par Emmanuel X... et 1 / 3 par les époux Z.... 

Pour les mêmes motifs, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles. 

PAR CES MOTIFS : 

LA COUR, statuant publiquement, sur renvoi de cassation, contradictoirement, après en avoir délibéré 

Dit l' appel de Emmanuel X... partiellement fondé 

Confirme du chef du défaut de délivrance et d' entretien 

Vu le départ des locataires le 31 décembre 2006 

Infirme du chef de la condamnation du bailleur à exécuter les travaux préconisés par l' expert C... 


Réduit à 15 000 euros les indemnités dues par Emmanuel X... aux époux Z... pour le trouble de jouissance 

Vu l' exécution du jugement à hauteur de 35 188, 24 euros par l' appelant 

Condamne les intimés à lui restituer la somme de 20 188, 24 euros, qui produira des intérêts au taux légal un mois après la signification du présent arrêt 

Rejette les demandes plus amples ou contraires, notamment celles au titre des frais irrépétibles 

Dit que les dépens de première instance et d' appel, y compris ceux de l' arrêt cassé, seront supportés à concurrence de 2 / 3 par Emmanuel X... et 1 / 3 par les époux Z... 


Accorde aux avoués le bénéfice des dispositions de l' article 699 du Code de Procédure Civile.