Cour d'Appel — 5 mars 2008

COUR D' APPEL DE MONTPELLIER 

1o Chambre Section D 

ARRET DU 05 MARS 2008 

Numéro d' inscription au répertoire général : 07 / 03696 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 AVRIL 2007 
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 
No RG 06 / 6983 

APPELANTE : 

SNC LOCADIA, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social 
13 rue Clément Ader 
77230 DAMMARTIN EN GOELE 

représentée par la SCP CAPDEVILA- VEDEL- SALLES, avoués à la Cour 
assistée de Me NELKEN (Cabinet BMH AVOCATS) avocat au barreau de PARIS 

INTIMEE : 

SAS RV LUNEL, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social 
Mas du Paché 
Route de Montpellier 
34400 LUNEL 

représentée par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assistée de Me DEGIOANNI (SCP GOGUYER- LALANDE- DEGIOANNI), avocat au barreau de FOIX 

ORDONNANCE DE CLOTURE du 01 Février 2008 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L' affaire a été débattue le 06 FEVRIER 2008, en audience publique, M. Georges TORREGROSA ayant fait le rapport prescrit par l' article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : 

M. Mathieu MAURI, Président de Chambre 
M. Jean- Marc ARMINGAUD, Conseiller 
Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller 

qui en ont délibéré. 

Greffier, lors des débats : Mme Hélène LILE PALETTE 

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre.

- signé par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre, et par Mme Hélène LILE PALETTE, greffière présente lors du prononcé. 

* * * * * * 

LES FAITS, LA PROCÉDURE ET LES PRÉTENTIONS : 

LOCADIA, société du groupe ALDI est propriétaire de locaux à usage commercial acquis sous forme de crédit- bail situés Route de Montpellier RN 113 à LUNEL. 

Ces locaux mitoyens de ceux occupés par ALDI ont été, préalablement à la levée d' option d' achat, sous- loués par la Société LOCADIA à la Société SMOP selon acte sous seing privé en date du 28 juin 1996. 

Suivant acte en date du 13 mars 1998, la Société CROGIDIS est venue aux droits de la Société SMOP. 

Dans le cadre de la liquidation judiciaire de la Société CROGIDIS, le fonds de commerce en ce compris le droit au bail, a été cédé à la SARL CARNIVAR, suivant acte authentique reçu par Maître Z..., notaire à la SEYNE SUR MER le 26 septembre 2000. 

Le 30 octobre 2000 la Société LOCADIA a levé l' option d' achat qu' elle détenait au titre du contrat de crédit- bail, et est dès lors devenue pleinement propriétaire des locaux commerciaux objet du contrat de sous- location. 

Par acte sous seing privé en date du 10 avril 2002, la Société CARNIVAR cédait à la Société FLB DISTRIBUTION les fonds de commerce exploités, dans les établissements de LUNEL et de FRONTIGNAN. 

Lors de cette cession, LOCADIA confirmait son accord pour établir en faveur de cette dernière un nouveau bail de 9 ans. 

Dans le cadre de la cession du fonds de commerce de FLB DISTRIBUTION au profit de RV LUNEL, la Société FLB en informait la Société LOCADIA par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 mai 2006 en annexant le projet de la cession lequel faisant apparaître la clause de désignation suivante : 
" Un fonds de commerce au détail de produits alimentaires et non alimentaires, notamment produits frais de boucherie, charcuterie, traiteur, fruits et légumes, épicerie, liquides, vins- hard discount alimentaire ", cet acte ayant été ensuite régulièrement signifié suivant exploit de Maître A..., huissier de justice en date du 29 juin 2006. 

* 

Le 20 septembre 2006, la Société LOCADIA faisait délivrer à la Société RV LUNEL et à la Société FLB DISTRIBUTION une sommation d' avoir à respecter les clauses du bail et en conséquence de régulariser la cession projetée conformément aux termes du bail, la Société LOCADIA soutenant n' avoir jamais été avisée de cette cession, et de cesser l' exercice de toute activité non expressément autorisée à l' article " Utilisation " de la convention de sous- location du 28 juin 1996, leur déclarant que faute de satisfaire à la présente sommation dans le délai d' un mois à compter de ce jour, elle se réservait d' user si bon lui semble, du bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail, leur déclarant en outre que faute de satisfaire à la présente sommation, elle entendait se prévaloir desdites infractions en tant que motifs graves et légitimes de refus de renouvellement et d' indemnité d' éviction en application des dispositions de l' article L. 145- 17 I. 1o du Code de Commerce. 

Cette clause d' " utilisation " destine les lieux loués exclusivement au commerce de vente de produits alimentaires frais, boucherie, charcuterie, traiteur, fruits et légumes. 

* 

En réponse à cette sommation, le conseil de la Société RV LUNEL et FLB DISTRIBUTION adressait un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 octobre 2006 à la Société LOCADIA dans lequel il affirmait, d' une part, qu' elle avait bien été informée de cette cession par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 mai 2006, ce qu' elle reconnaissait ultérieurement et, d' autre part, que la convention de sous- location en date du 28 juin 1996 ne leur était pas opposable. 

Par acte en date du 30 novembre 2006, la Société LOCADIA assignait, à jour fixe, la Société RV LUNEL devant le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER afin qu' il soit dit et juger que le contrat de sous- location en date du 28 juin 1996 n' avait pas disparu du fait de la levée d' option d' achat par la Société LOCADIA, que les clauses dudit contrat de sous- location n' avaient jamais cessé de s' appliquer et étaient dès lors opposables à la Société RV LUNEL. Aussi elle demandait de constater que cette dernière avait violé les clauses du contrat de sous- location lui causant un préjudice grave de sorte qu' il convenait de constater que la clause résolutoire contenue dans le contrat de sous- location était acquise et en conséquence de constater la résiliation du contrat de sous- location aux torts et griefs de la Société RV LUNEL à compter du 20 octobre 2006. 

Enfin elle sollicitait l' expulsion de la Société RV LUNEL et de tout occupant de son chef des locaux en cause au plus tard dans le mois de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard ainsi que la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

* 

Par conclusions déposées au greffe le 26 février 2007, la Société RV LUNEL demandait au Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER de débouter la Société LOCADIA de ses demandes, fins et conclusions, et subsidiairement de condamner cette dernière à lui payer la somme de 511 756, 25 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de droit. 

En toute hypothèse, la Société RV LUNEL sollicitait la condamnation de la requérante à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

Elle soutenait en effet que l' argumentation de la Société LOCADIA reposait sur la convention de sous- location du 28 juin 1996 alors que cette convention de sous- location avait été résiliée depuis le 31 mars 2000, date à partir de laquelle elle avait été remplacée par un bail verbal comme cela résultait de l' acte de cession partielle de fonds de commerce entre CARNIVAR et FLB DISTRIBUTION en date du 10 avril 2002, cette résiliation ayant eu lieu dans le cadre de la liquidation judiciaire dont avait fait l' objet la Société CROGIDIS. 

La Société RV LUNEL rappelait également que l' engagement donné par la Société LOCADIA le 28 mars 2002 de conclure un nouveau bail commercial était étonnant si les parties avaient été liées par une convention de sous- location dont les effets étaient toujours en vigueur par tacite reconduction. 

* 

Par jugement en date du 24 avril 2007, le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER a débouté LOCADIA de l' ensemble de ses prétentions, retenant en substance que la clause résolutoire prévue au contrat de sous- location du 28 juin 1996, conclu entre LOCADIA et SMOP, ne pouvait être opposable à la Société RV LUNEL ; qu' une convention de bail verbal s' étant substituée au contrat initial, il n' y a plus de limitation d' activité " autrement définie que par la tolérance du bailleur ", et que dès lors la Société LOCADIA ne rapporte pas la preuve d' un grief suffisamment grave pouvant justifier une résiliation de la convention verbale, dans la mesure où l' activité exercée est la même depuis avril 2000. 

*** 

La SNC LOCADIA a relevé appel le 1er juin 2007. 

*** 

La Société LOCADIA, appelante, a conclu récapitulativement le 22 janvier 2008 au visa de la sommation du 20 septembre 2006 visant la clause résolutoire et subsidiairement de l' article 1184 du Code Civil. 

Le jugement entrepris sera réformé dans toutes ses dispositions et la Cour constatera que dans le délai d' un mois de la sommation, RV LUNEL n' a pas remédié à l' infraction constatée. 

La Cour constatera l' acquisition de la clause résolutoire. 

Subsidiairement, dans l' hypothèse de l' existence d' un contrat verbal, la Cour dira que la Société LOCADIA a fait la preuve de l' usage restrictif des lieux. 

Elle constatera que les lieux loués sont destinés exclusivement à l' exploitation du commerce de vente de produits alimentaires frais, boucherie, charcuterie, traiteur, fruits et légumes. 

La Société RV LUNEL a violé la destination du bail et la Cour prononcera, en conséquence, la résiliation du bail aux torts et griefs de la Société RV LUNEL à compter de la décision à intervenir. 

La Cour ordonnera l' expulsion de RV LUNEL et de tout occupant de son chef, au plus tard dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard. 

En tout état de cause, la Cour rejetera les demandes reconventionnelles formées par RV LUNEL. 

Une somme de 10 000 euros est réclamée au titre de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

*** 

RV LUNEL SAS, intimée, a conclu le 31 janvier 2008 en demandant, au principal, la confirmation du jugement de premier ressort, et à titre subsidiaire, la condamnation de LOCADIA à lui payer 511 756, 25 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de droit. 

Une somme de 3 000 euros est réclamée au titre de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

SUR CE : 

Attendu que les écritures régulièrement communiquées cernent le débat soumis à la Cour, l' appelant se prévalant d' une sommation d' exécuter visant la clause résolutoire contenue au bail de sous- location en date du 28 juin 1996 liant LOCADIA, qualifiée de bailleur à l' acte, et la SNC SMOP dénommée preneur au même acte ; 

Attendu que cette sommation d' exécuter a été délivrée à FLB DISTRIBUTION et à RV LUNEL SAS par Maître B..., huissier de justice à MONTPELLIER, le 20 septembre 2006 et visait deux contraventions au bail, dont une seule est soutenue en cause d' appel, à savoir le non respect de la clause " utilisation ", les lieux loués étant destinés " Exclusivement à l' exploitation du commerce de vente de produits frais, boucherie, charcuterie, traiteur, fruits et légumes. Les lieux loués ne pourront être utilisés, même temporairement, à un autre usage et (le preneur) ne pourra y exercer aucun autre commerce que celui indiqué " ; 

Attendu que LOCADIA soutient que cette clause n' a pas été respectée par le locataire dès lors que, selon elle, la cession du fonds de commerce de SAS FLB DISTRIBUTION à sa filiale SAS RV LUNEL mentionnait une activité exercée de 
" Commerce de détail de produits alimentaires et non alimentaires, notamment produits frais de boucherie, charcuterie, traiteur, fruits et légumes, épicerie, liquides, vins- hard discount alimentaire " ; 

Attendu que LOCADIA indique expressément dans sa sommation d' exécuter que " les activités de commerce de détail de produits non alimentaires, épicerie, liquides, vins- hard discount alimentaire ne sont pas autorisés aux termes du bail ", et se réserve d' user du bénéfice de la clause résolutoire (dont il rappelle le contenu) s' il n' est pas satisfait aux prescriptions du bail dans le délai d' un mois ; 

Attendu que l' on cherchera vainement aux écritures de RV LUNEL SAS une quelconque dénégation de ce que cette société exerce à LUNEL une activité de commerce de détail de produits non alimentaires, épicerie, liquides, vins- hard discount alimentaire ; que de même, RV LUNEL SAS ne proteste nullement dans ses écritures d' avoir régularisé cette situation dans le délai d' un mois de la sommation, pour échapper aux effets de l' acquisition de la clause résolutoire qui s' impose à la juridiction saisie dès lors que l' infraction est constatée et persiste au- delà d' un mois ; 

Attendu que s' agissant de la matérialité de l' activité exercée, FLB DISTRIBUTION verse d' ailleurs aux débats un procès verbal d' huissier en date du 20 juin 2005, certes pour démontrer que les produits commercialisés au magasin de LUNEL étaient les mêmes que ceux qui étaient vendus par CARNIVAR, mais qui établit bien, au présent stade de raisonnement juridique, que FLB DISTRIBUTION vendait et continue à vendre des paquets d' aliments pour chiens et chats, du sopalin, des packs de javel, du papier wc, du charbon de bois, des jus de fruits, des boissons gazeuses, du vin notamment ; 

Attendu qu' au principal de l' argumentation de l' appelant qui considère avoir acquis le bénéfice de la clause résolutoire, la seule question qui en définitive se pose en droit est celle de la licéité contractuelle de l' exercice d' une activité de commerce de détail de produits non alimentaires, d' épicerie, de liquides, vins et hard discount alimentaire ; 

Attendu que l' on conviendra que la réponse à cette question ne peut faire l' économie de l' examen exhaustif des conventions successives ayant abouti à la présence de FLB DISTRIBUTION dans les lieux loués depuis le 2 avril 2002 (cf cession partielle du fonds de commerce CARNIVAR à FLB DISTRIBUTION en date du 10 avril 2002) ; 

Attendu qu' en effet, la cession du fonds de commerce de FLB DISTRIBUTION à RV LUNEL en date du 1er juin 2006 a été conclue par Thierry C...agissant en qualité de gérant des deux entités, pour être signifiée le 29 juin 2006 à LOCADIA qui n' a jamais acquiescé à ses mentions, étant précisé toutefois que le vendeur (FLB DISTRIBUTION) a expressément déclaré qu' il avait acquis son fonds de CARNIVAR (page 4) et " Disposer à ce jour d' un bail commercial avec le propriétaire des locaux, à savoir la Société LOCADIA. En considération de la personne représentant chacune des soussignées, l' acquéreur dispense expressément le vendeur, ainsi que le rédacteur des pésentes, de donner plus amples informations sur la situation locative et les charges et conditions du bail " ; 

Et attendu que référence faite à la succession des actes à l' origine de l' exploitation du bien loué par FLB, la Cour estime que la convention de sous- location du 28 juin 1996 était et demeure opposable tant à FLB qu' à RV LUNEL ; 

Attendu qu' en effet, LOCADIA a sous- loué à SMOP le 28 juin 1996, pour une activité de " vente de produits alimentaires frais, boucherie, charcuterie, traiteur, fruits et légumes ", sans possibilité d' autre usage ou d' aucun autre commerce que celui indiqué ; 

Attendu que LOCADIA, titulaire d' un contrat de crédit- bail immobilier, donnait sous- location à SMOP, 
" Dans le cadre des dispositions du décret du 30 avril 1953 " 
pour une durée expirant le 30 octobre 2000, avec faculté pour le preneur de donner congé, mais seulement à l' expiration du bail (par lettre recommandée avec accusé de réception six mois avant l' expiration) ; 

Attendu que le bailleur, en cas de levée d' option prévue au contrat de crédit- bail, s' engageait à consentir au preneur un bail commercial aux conditions identiques à celles du présent bail de sous- location ; 

Attendu que la levée d' option a eu lieu le 29 décembre 2000, après le terme contractuel du 30 octobre 2000 ; qu' aucun bail n' a été formalisé, qui de toute manière eût été " aux conditions identiques ", et aurait donc comporté clause résolutoire et objet commercial limité ; 

Attendu qu' il n' est pas contesté que SMOP a transmis universellement son patrimoine à CROGIDIS en mars 1998, CROGIDIS étant admis à une procédure collective le 16 février 2000 ; 

Attendu que le 27 mars 2000, l' administrateur judiciaire de CROGIDIS a cédé à la Société CARNIVAR en location- gérance un fonds de commerce de " produits frais hard discount alimentaire ", avec prise d' effet le 1er avril 2000 ; 

Attendu que le 26 septembre 2000, CROGIDIS pareillement représenté par son mandataire a vendu le fonds de commerce (ce qui a mis fin à la location- gérance) à CARNIVAR, pour la " vente au détail de tous produits alimentaires, boucherie, charcuterie, traiteur et légumes " sous l' enseigne CAPFRAIS ; qu' il est intéressant de relever que l' annexe de l' acte comporte le rappel du bail de sous- location initial précité LOCADIA à SMOP, ce qui établit sans contestation possible que CARNIVAR était tenu par les termes de cette sous- location, toute la discussion sur la pratique commerciale réelle de cette société au cours de sa location, et sur le caractère complaisant de l' attestation délivrée à LOCADIA, étant sans importance juridique dans le strict cadre de l' opposabilité de la sous- location à FLB DISTRIBUTION ; 

Attendu qu' à aucun moment jusqu' à ce stade de la chaîne d' actes, il n' a été fait mention d' une " convention verbale de location " en date du 1er avril 2000 dont bénéficierait CARNIVAR, mention qui n' apparaît que dans l' acte de cession partielle de fonds de commerce entre le cédant CARNIVAR et le cessionnaire FLB DISTRIBUTION, en date du 10 avril 2002 ; 

Attendu que le cédant CARNIVAR est décrit comme se consacrant à " l' achat, vente directe ou commission promotion en gros et demi- gros et détail de viandes, abats, volailles, gibiers, salaisons, plats cuisinés ainsi que distribution de tous produits alimentaires de toute provenances " ; 

Attendu que ni la mention d' une " convention verbale de location " (que FLB pourra faire valoir à son cédant, par toute voie de droit), ni a fortiori la mention d' une quelconque activité commerciale portant sur des produits non alimentaires ne sont opposables à LOCADIA, au seul prétexte d' un courrier adressé par cette société à FLB le 28 mars 2002 et annexé à l' acte, en vertu duquel " Le cessionnaire (FLB) a déclaré faire son affaire personnelle de la conclusion d' un nouveau bail commercial à effet au 2 avril 2002 avec LOCADIA, laquelle par courrier du 28 mars 2002 a donné son accord pour établir un nouveau bail de 9 ans sur les bases existantes en faveur du cédant (CARNIVAR) " (cf mentions de l' acte) ; 

Attendu qu' en effet, ce courrier du 28 mars 2002 confirme l' accord de LOCADIA pour établir un bail commercial de 9 ans, " établi sur les bases existantes en faveur de CARNIVAR " ; 

Attendu que l' on cherchera vainement au dossier un quelconque document unilatéral ou contractuel opposable à LOCADIA et permettant à CARNIVAR un commerce de produits non alimentaires dans les lieux loués ; 

Attendu que l' absence de renonciation de LOCADIA à l' opposabilité de la sous- location à FLB est patente lorsque l' on consulte ses mails (pièce 18) adressés par Monsieur D...de la Société ALDI à un sieur E...le 3 novembre 2004 ; 
que si ce dernier n' est pas, selon FLB et RV LUNEL, la personne à qui aurait du être adressé ce mail qui ne serait donc pas opposable à FLB ou à RV, il n' en demeure pas moins que ce courrier n' est pas argüé de faux et que, précisément, la Société ALDI (groupe de LOCADIA) indique : 
" Destination. Ne correspond pas au bail initial. Reprendre les conditions du bail initial. Vente de produits alimentaires frais, boucherie, charcuterie, traiteur, fruits et légumes " ; 

Attendu que la Cour relève aussi que le courrier du 3 septembre 2004 du conseil de FLB à LOCADIA propose un projet de bail à la signature qui dans son préambule ne fait jamais état d' une " convention verbale de location ", en vertu de laquelle pourtant FLB occuperait les lieux depuis l' acte de cession par CARNIVAR en date du 10 avril 2002 ; 

Et attendu qu' en droit, force est de constater qu' aucun congé n' a été donné antérieurement à la cessation du bail de sous- location LOCADIA- SMOP qui expirait le 30 octobre 2000 ; 

Attendu que ce bail, expressément soumis au statut des baux commerciaux, consenti en faveur d' un commerçant exploitant un fonds de commerce, n' a pas pris fin à l' expiration du terme contractuel (30 octobre 2000) mais s' est poursuivi en l' absence de congé ; 

Attendu que la levée d' option par le crédit- bailleur a été postérieure à l' expiration contractuelle de la sous- location, puisqu' intervenue le 29 décembre 2000 ; qu' à cette date, la réunion dans la même entité juridique LOCADIA de la qualité de propriétaire et de locataire principal n' a pas fait disparaître une sous- location qui se poursuivait depuis le 30 octobre 2000, faute de congé ; 

Attendu qu' il a été motivé supra sur l' absence d' opposabilité à LOCADIA, dans les transmissions du fonds qui ont suivi, d' une clause permettant la vente de produits non alimentaires, épicerie, liquides, vins- hard discount alimentaire ; 

Attendu qu' ainsi, le jugement de premier ressort ne peut qu' être infirmé qui a retenu à tort l' existence d' une convention verbale de location, et rendu inopposable à RV LUNEL la clause résolutoire contenue à la sous- location initiale ; 

Attendu que toute l' argumentation de RV LUNEL relative à la connaissance qu' aurait eu LOCADIA de son activité, à la tolérance qu' il aurait manifestée et à sa mauvaise foi contractuelle n' est pas démontrée et n' emporte aucune conséquence juridique sur l' acquisition du bénéfice de la clause résolutoire qui est opposable à RV LUNEL, et qui doit bénéficier à LOCADIA dès lors qu' il n' est pas contesté (ainsi qu' il a été motivé supra) que le délai d' un mois contenu à la sommation n' a pas été mis à profit pour régulariser l' entorse aux stipulations de la sous- location ; 

Attendu que les relations contractuelles entre LOCADIA et le locataire d' un local commercial à FRONTIGNAN sont distinctes et dépourvues de tout intérêt démonstratif ou a fortiori probatoire pour la présente espèce ; 

Attendu que la demande subsidiaire de RV LUNEL ne repose sur aucun fondement juridique argumenté, n' est pas démontrée et manque totalement de précision s' agissant de sa quantification à hauteur de 306 756, 25 euros ; qu' elle est en voie de rejet. 

PAR CES MOTIFS : 

LA COUR, statuant contradictoirement 

Reçoit l' appel de LOCADIA régulier en la forme. 

Au fond, y fait droit est infirme l' intégralité des dispositions du jugement de premier ressort. 

Statuant à nouveau, 

Tenant la sommation d' exécuter en date du 20 septembre 2006, visant la clause résolutoire contenue au contrat de sous- location en date du 28 juin 1996 liant LOCADIA et SMOP ; 

Dit et juge que les termes de ce contrat de sous- location sont opposables à RV LUNEL ; 

Constate l' acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de LOCADIA ; 

Prononce en conséquence la résiliation du bail liant les parties aux torts et griefs de RV LUNEL, pour des locaux commerciaux sis à LUNEL Route de Montpellier ; 

Ordonne l' expulsion de RV LUNEL et de tout occupant de son chef des lieux loués, au plus tard dans le mois de la signification du présent arrêt, le tout sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard ; 

Déboute RV LUNEL de toutes ses demandes ; 

Dit n' y avoir lieu à application de l' article 700 du Code de Procédure Civile ; 

Condamne RV LUNEL aux entiers dépens et alloue aux avoués de la cause le bénéfice de l' article 699 du Code de Procédure Civile.