Cour d'Appel — 5 mars 2008

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



2ème Chambre - Section A



ARRÊT DU 05 MARS 2008



(no , 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 07/04653



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Février 2007 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 03/02547





APPELANTS



Madame Geneviève X... épouse Y...


...


75015 PARIS



représentée par la SCP PETIT LESENECHAL, avoués à la Cour

assistée de Maître Laurent CREISSEN, avocat au barreau de PARIS, plaidant pour laSCP ANQUETIL-GAUD, toque : P 430,





Monsieur Michel Y...


...


75015 PARIS



représenté par la SCP PETIT LESENECHAL, avoués à la Cour

assisté de Maître Laurent CREISSEN, avocat au barreau de PARIS, plaidant pour laSCP ANQUETIL-GAUD, toque : P 430,







INTIMES 



S.A.R.L. JIM 

prise en la personne de ses représentants légaux

...


75017 PARIS



représenté par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour





S.A.R.L. JR IMMOBILIER 

prise en la personne de ses représentants légaux

...


75017 PARIS



représenté par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour











Monsieur Yves A...


...


75015 PARIS



représenté par la SCP GERIGNY-FRENEAUX, avoués à la Cour

assisté de Maître Valérie B..., avocat au barreau de PARIS, toque : C 821,





Monsieur Charles C...


...


75015 PARIS



représenté par la SCP BERNABE CHARDIN-CHEVILLER, avoués à la Cour

assisté de Maître Alain D..., avocat au barreau de PARIS, qui a fait déposer le dossier; toque : P 211,





PARTIES INTERVENANTES :



* Monsieur Bernard E...


...


75015 PARIS



représenté par la SCP ARNAUDY-BAECHLIN, avoués à la Cour

assisté de Maître Barthélemy F..., avocat au barreau de PARIS, toque : E 435,





* S.C.P. POISSON GROSSE FORTIER

21 rue Rapp

75007 PARIS



représentée par la SCP ARNAUDY-BAECHLIN, avoués à la Cour

assistée de Maître Barthélemy F..., avocat au barreau de PARIS, toque : E 435,





* S.A. MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD

venant aux droits et obligations d'AZUR ASSURANCES

...


72030 LE MANS CEDEX 09



représentée par la SCP ARNAUDY-BAECHLIN, avoués à la Cour

assistée de Maître Barthélemy F..., avocat au barreau de PARIS, toque : E 435,





SCP LE MAREC MAGET ROUET

...


75006 PARIS



représentée par Maître Dominique OLIVIER, avoué à la Cour

assistée de Maître Julie KAMINER, avocat au barreau de PARIS, plaidant pour la SCP LYONNET du MOUTIER-VANCHET-LAHANQUE-KAMINER, substituant Maître Gérard VANCHET, toque : P190,









SCP PUAUX BENICHOU LEGRAIN

...


75017 PARIS





représentée par Maître Dominique OLIVIER, avoué à la Cour

assistée de Maître Julie KAMINER, avocat au barreau de PARIS, plaidant pour la SCP LYONNET du MOUTIER-VANCHET-LAHANQUE-KAMINER, substituant Maître Gérard VANCHET, toque : P190,





S.A. AGF ASSURANCES

prise en la personne de ses représentants légaux 

...


75002 PARIS



représentée par Maître Dominique OLIVIER, avoué à la Cour

assistée de Maître Julie KAMINER, avocat au barreau de PARIS, plaidant pour la SCP LYONNET du MOUTIER-VANCHET-LAHANQUE-KAMINER, substituant Maître Gérard VANCHET, toque : P190,









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 29 Janvier 2008, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Président

Madame Isabelle LACABARATS, Conseillère 

Madame Geneviève REGNIEZ, Conseiller



qui en ont délibéré









Greffier, lors des débats : Madame Mélanie J...








ARRET :



- contradictoire



- prononcé publiquement par Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Président



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, président et par Mme Marie-France MEGNIEN, greffier présent lors du prononcé.











FAITS ET PROCÉDURE









Monsieur et Madame Y..., tous deux médecins psychiatres, ont pris en location en 1969 un local à usage d'habitation et professionnel ... et leur bail a été renouvelé ou tacitement reconduit ; la propriété de l'immeuble a été dévolue en dernier lieu aux K... JIM et JR qui ont procédé à sa division avec mise en copropriété ; des notifications de compromis de vente ont été délivrées aux époux Y... qui en ont contesté la validité pour défaut de purge régulière de leur droit de préemption.







Par un jugement du 14 février 2007 le tribunal de grande instance de Paris a rejeté la demande de nullité des ventes intervenues et s'agissant des demandes reconventionnelles de l'acquéreur en validation de congé il s'est déclaré incompétent au profit du tribunal d'instance du 15e.







Appelants les époux Y..., par dernières conclusions du 11 janvier 2008, après avoir constaté que M. A... acquéreur ne poursuivait plus la validation du congé, demande pour laquelle le tribunal s'était déclaré incompétent au profit du tribunal d'instance, soutiennent qu'ils remplissent la condition d'occupation exigée par la loi, ce que les bailleurs ont nécessairement admis en leur notifiant deux promesses de vente au profit de M. A... d'une part et de M. C... d'autre part et qui résulte suffisamment des pièces qu'ils versent aux débats ; s'il ne devait pas être retenu qu'ils remplissent cette condition d'occupation effective, la cour devrait surseoir à statuer jusqu'à réponse à la question préjudicielle d'illégalité du décret du 30 juin 1977.





Au fond, ils soutiennent la nullité absolue de la notification de M. A... non conforme à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ainsi que celle de M. C... erronée sur la désignation du lot vendu et sur le délai de réflexion et portant en outre sur un accessoire visé dans leur bail ; 





Ils dénient tout comportement procédurier pour des actions n'ayant pour finalité que la défense de leurs droits.



Ils contestent toute faute de leur part génératrice d'un préjudice pour M. A... pour perte de chance de vendre ou de louer.





Ils demandent, après visas, de :



-principalement,

-confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la nullité attachée au défaut de notification de l'offre de vente est une nullité de fond et en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles dirigées contre eux 

-l'infirmer au surplus, 

-annuler les ventes par les K... JIM et JR Immobilier à M. A... des lots 8 et 16 et à M. C... du lot 15 de l'immeuble ...


-ordonner la publication de l'arrêt aux hypothèques aux frais des dites sociétés

-rejeter les demandes reconventionnelles et pour frais irrépétibles dirigées contre eux

-subsidiairement, surseoir à statuer pour question préjudicielle sur la légalité du décret de 1977

-plus subsidiairement, fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer antérieurement exigé

-débouter les parties de toutes demandes de frais

-condamner les K... JIM et JR Immobilier ou tout succombant à leur verser 12.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.









Les K... JIM et JL par dernières conclusions du 10 décembre 2007 soutiennent que les époux Y... n'apportent pas la preuve qui leur incombe que le local leur sert effectivement de résidence principale alors qu'ils ne produisent pas d'avis de taxe d'habitation et sont domiciliés en Eure et Loir et que les lieux litigieux ne servent en réalité que ponctuellement pour les besoins professionnels de Mme Y....





Elles soutiennent que la première notification du 22 février pour la vente des lots 8 et 16 à Monsieur A... ne leur ont causé aucun grief, qu'ils n'ont pas cherché à acquérir et ont attendu 2 ans pour la critiquer et que la seconde pour vente du lot 15 à Monsieur L... est régulière en la forme et qu'ils pouvaient vérifier les numéros de lots en consultant le règlement de division à la conservation des hypothèques ;





Elles estiment que les époux Y... qui n'ont jamais manifesté l'intention d'acquérir et ont tardé à agir, ont abusé de leur droit.





Elles soulignent les fautes des notaires et des huissiers, les premiers pour n'avoir pas vérifié l'efficacité de la purge du droit de préemption et les seconds pour avoir délivrer des actes irréguliers.





Elles demandent de:



-confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux Y... de leurs demandes

-y ajoutant,

-condamner les époux Y... à leur verser 15.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive

-subsidiairement, les recevant dans leur appel en garantie

-condamner solidairement Me E... et la SCP Poisson Grosse Fortier à les garantir de toutes condamnations et obligations pouvant être prononcées à leur encontre pour la nullité de la vente des lots 8, 15 et 16

-condamner solidairement la SCP Delattre et Le Marec huissiers et la SCP Puaux-Benichou-Legrain à les garantir de toutes condamnations et obligations pouvant être prononcées à leur encontre pour la nullité de la vente du lot 15 

-condamner in solidum les époux Y..., Me E..., la SCP Poisson-Grosse-Fortier, la SCP Delattre et le Marec et la SCP Puaux-Benichou-Legrain à leur payer 3.000 € pour frais irrépétibles et aux dépens.





Par dernières conclusions du 21 décembre 2007 monsieur A... conteste l'occupation effective des lieux en arguant du fait que le couple a une propriété principale en Eure et Loire, que Monsieur Y... est retraité et que Madame Y... n'a été immatriculée qu'en 2002 pour une activité professionnelle partielle à Paris ; que les appelants ne sont pas de bonne foi ;





Il soutient que les époux Y... qui n'ont jamais manifesté la moindre intention d'acheter et n'ont pas critiqué les notifications ont agi en justice et qu'ils ne cherchent qu'à retarder l'échéance pour bénéficier d'un loyer avantageux.





Subsidiairement il recherche la responsabilité des notaires, sur le fondement de l'article 1382 du code civil et des huissiers pour leurs manquements professionnels.





Il expose que si sa vente était annulée il devrait restituer à JIM et JL les loyers perçus des époux Y... ; qu'il ne pourrait plus habiter comme il l'envisageait, outre la perte de chance financière et les charges de copropriété qu'il a du régler 



Il demande, la cour n'étant pas tenue de rappeler les "constater que " et "dire que" qui s'analysent en des moyens de :



-confirmer le jugement en toutes ses dispositions et débouter M et Mme Y... de toutes leurs demandes

y ajoutant,

-condamner solidairement M et Mme Y... à lui payer 100.000 € de dommages-intérêts, 15.000 € pour appel abusif et 10.000 € pour frais irrépétibles 

-"en cas d'infirmation et sur l'appel provoqué ",

-débouter M et Mme Y... de toutes leurs demandes

-les condamner à lui payer 50.000 € de dommages-intérêts pour abus de droit

-condamner M et Mme Y... et toute partie succombante à lui verser 428.570 € de dommages-intérêts pour perte de chance de vendre son appartement au prix réel

-subsidiairement condamner M et Mme Y... à lui verser une provision de 100.000 € pour perte de chance de louer son appartement au prix locatif du marché arrêtée (!) au 15 octobre 2007 puis une indemnité d'occupation de 3.000 € par mois jusqu'à libération des locaux

-en cas d'annulation de la vente,

-condamner les K... JIM et JR à lui rembourser le prix soit 403.989, 90 €

-condamner solidairement Me E..., la SCP Poisson-Grosse-Fortier et la SCP Puaux-Benichou-Legrain à le garantir de toutes condamnations et obligations prononcées contre lui et à lui verser 300.000 € pour perte de chance de vendre son appartement au prix actuel du marché, 100.000 € au 15 octobre 2007 pour perte de loyer augmentée de 1.600 € par mois jusqu'à arrêt définitif 

-condamner Les mutuelles du Mans, les AGF et la Sté Sécurité Nouvelle s'il y a lieu ou toute autre compagnie d'assurance à faire connaître par la SCP Puaux-Benichou-Legrain à garantir leur assuré des condamnations prononcées contre eux 

-subsidiairement, 

-ordonner une expertise pour évaluer son préjudice

-en tout état de cause

-condamner solidairement M et Mme Y... si la nullité de la vente n'est pas prononcée, Me M..., la SCP Poisson-Grosse-Fortier et la SCP Puaux-Benichou-Legrain si elle l'est, à lui verser 10.000 € pour frais irrépétibles et de même aux dépens 







Par dernières conclusions du 2 novembre 2007 Monsieur C..., acquéreur de la chambre de service, soutient que la loi de 1975 est inapplicable à ce local ; subsidiairement il conteste que les époux Y... occupent effectivement l'appartement, peu important que les vendeurs aient voulu purger le droit de préemption par ignorance de la situation exacte.





Il dénie tout grief pour des erreurs matérielles de l'acte de notification ;





Au cas où la vente serait annulée, il conviendrait que le prix lui soit remboursé et il s'estime fondé à réparation de son préjudice tenant au prix des autres chambres de service devenant inutilisables, aux frais de la vente, aux loyers perdus.





Il demande de :







-confirmer le jugement 

-y ajoutant, condamner les époux Y... au paiement de 20.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive

-à titre subsidiaire,

-condamner les K... JIM et JR et la SCP M... à lui payer 32.014, 29 € avec intérêts de la date du paiement, 68.077, 62 € de dommages-intérêts et 4.237, 65 € pour perte de loyers outre par toute partie succombante 5.000 € pour frais irrépétibles.







Me Bernard M..., la SCP Poisson-Grosse-Fortier et les Mutuelles du Mans, par dernières conclusions du 22 novembre 2007 déniant aux époux Y... tout droit de préemption qui ne peut résulter de la seule existence des notifications effectuées et qui n'est ouvert qu'au locataire d'habitation et pour les locaux où il a sa résidence principale, soutiennent que les notaires ne sont tenus ni de la restitution du prix ni des frais et droits acquittés, non plus que des charges incombant au propriétaire ; qu'enfin la perte de chance n'est qu'éventuelle.



Ils demandent de :





-confirmer le jugement

-subsidairement,

-condamner les SCP d'huissiers de justice Puaux-Benichou-Legrain d'une part, Le Marec-Maget-Rouet d'autre part et les AGF à les relever et garantir de toutes condamnations

-condamner les époux Y... à défaut les mêmes SCP d'huissiers et les AGF in solidum à payer à chacun d'eux 1.500 € pour frais irrépétibles



-d'écarter la responsabilité des notaires subsidiairement de leur accorder la garantie des huissiers et de condamner les époux Y... ou ceux-ci à 1.500 € pour frais irrépétibles.





Les SCP Puaux et autres et Le Marec et autres, huissiers, et AGF IART, leur assureur, contestent le droit de préemption pour les époux Y... qui n'apportent pas la preuve de leur occupation effective; subsidiairement, elles font valoir qu'elles ont délivré les notifications conformément au mandat du notaire, la délivrance de tels actes relevant généralement d'un simple écrit recommandé avec avis de réception, et que celui-ci n'a pas vérifié leurs actes, que la notification de la vente C... ne fait pas grief ; elles contestent l'intégralité des préjudices.



Elles demandent :



-de rejeter les demandes des époux Y... et les demandes de dommages-intérêts de Monsieur A...


-de confirmer en tous points le jugement 

-débouter Monsieur A... de ses demandes d'indemnisation en cas de confirmation

-dire sans objet les demandes de garantie

-subsidiairement,

-débouter M A..., Me E..., la SCP Poisson Grosse Fortier et les mutuelles du Mans de toutes leurs demandes

-dire valable la notification du 29 janvier 2002 par SCP delattre et le marec 

-subsidiairement dire que les notaires sont seuls responsables 

-rejeter les demandes 

-condamner in solidum Me M..., la SCP Poisson, les Mut du Mans, Monsieur A..., les sociétés JIM et JR et Monsieur C... à verser aux SCP d'huissiers et AGF IART 5.000 € pour frais irrépétibles





Par conclusions de procédure du 22 janvier 2008 M. A... demande de rejeter des débats comme communiquées tardivement les pièces 75 à 93 communiquées le 15 janvier 2008 par M et Mme Y... ; ceux-ci ont répondu le 28 janvier pour s'y opposer et subsidiairement demander la révocation de l'ordonnance de clôture.







MOTIFS DE LA DÉCISION







Considérant que M. A... n'a pas usé de la faculté de demander la révocation de l'ordonnance de clôture ; qu'il s'en déduit qu'il n'était pas dans la nécessité d'avoir à prendre de nouvelles écritures pour discuter les pièces récemment communiquées ; que sa demande de rejet de ces pièces des débats sera rejetée ;





Considérant que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation dispose que préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou mixte habitation et professionnel consécutive à la division initiale ou a la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots le bailleur doit à peine de nullité de la vente faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ; cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ; que le texte détaille les modalités de la notification, prévues à peine de nullité ;







Qu'aux termes de l'article 1 du décret du 30 juin 1977 pris pour l'application de la loi , l'exercice du droit de préemption du locataire est subordonné à la condition d'occupation effective des lieux ;





Considérant que le 22 février 2001 M A... a fait signifier à M et Mme Y... l'acte de vente à son profit des lots 8 et 16, appartement et cave ; que le 16 janvier 2002 la Sté JIM a fait signifier la vente à M.Mechaly du lot 15, chambre de service, en leur qualité de locataire aux termes d'un bail de 1969 régulièrement reconduit ou renouvelé ;





Considérant que la contestation élevée par M et Mme Y... de la validité des actes de signification des ventes destinés à ouvrir à leur profit l'exercice de leur droit de préemption, suppose réalisée la condition d'occupation effective des lieux ;





Considérant que l'existence de cette condition devant s'apprécier aux jours des significations sus visées, l'attestation de Mme N... ayant quitté l'immeuble en 1994 est sans effet ; 







Considérant qu'il est constant que M et Mme Y... sont propriétaires d'une maison à Mondeville (Eure et Loir) et d'une propriété à Villedieu la Blouëre (Maine et Loire) , cette dernière, bien de famille de Mme Y..., étant plus particulièrement destinée aux périodes de vacances ;





Considérant que l'occupation effective s'entend de celle requise par le bail, soit habitation et professionnelle ;





Considérant qu'il est justifié que aux dates considérées, Mme Y... donnait dans l'appartement litigieux à raison d'une ou deux fois par mois des séances de supervision à de jeunes psychothérapeutes ; qu'une occupation réelle partielle à titre professionnel est ainsi établie ; 





Considérant, quant à l'habitation, que l'attestation de Mme P..., émane d'une salariée de M et Mme Y... ; que Mme Q..., avocate indique n'avoir depuis 2001 rencontré qu'une fois par mois en moyenne M ou Mme Y... ; que M. R..., acquéreur d'un lot en 2000 déclare l'absence de présence régulière ; que la Sté EGR, chargée de l'entretien des persiennes atteste avoir du traiter celles des époux Y... sur place, ceux-ci s'opposant à leur enlèvement "en raison de leurs fréquentes absences "; qu'un commerçant du marché du Bd Raspail voit régulièrement le dimanche Mme Y... sans préciser la fréquence tout comme le bijoutier installé dans la même rue ; que les appelants sont vus également le dimanche, ou le lundi, au marché de Mondeville ; 







Considérant que l'acquittement d'une taxe d'habitation pour les locaux en cause n'est pas déterminante d'une occupation effective ; que les époux Y... sont domiciliés fiscalement en Eure et Loir ; que leur véhicule est immatriculé en Maine et Loire, la circonstance qu'il ait été photographié à Paris étant inopérante ; qu'ils n'indiquent pas sur quelles listes électorales ils sont inscrits ;







Considérant que le constat d'huissier dressé le 28 janvier 2004 à la requête de M et Mme Y... n'est pas révélateur d'une occupation autre que celle liée à l'activité professionnelle de Mme Y..., Monsieur Y... étant pour sa part retraité, et qu'alors la condition d'occupation effective pour l'application de la loi de protection de l'habitation fait , en l'espèce, défaut , la circonstance que le bailleur ait cru devoir leur signifier néanmoins les actes de vente étant impropre à leur conférer un avantage dont il n'est pas justifié qu'ils remplissent les conditions pour s'en prévaloir ;





Considérant, sur la question préjudicielle tenant à l'illégalité du décret du 30 juin 1977 , que celui-ci n'a fait qu'apporter une interprétation au texte de la loi ; qu'ainsi la demande de sursis à statuer de ce chef n'est pas sérieuse ;





Considérant en conséquence que M et Mme Y..., qui ne remplissent pas les conditions légales pour user du droit de préemption, et qui, au demeurant n'ont jamais manifesté leur intention d'acquérir les lots objets de leur bail, ne peuvent poursuivre la nullité des ventes intervenues, quelques soient les irrégularités alléguées contre les actes de signification; 





Que le jugement sera à cet égard confirmé, les demandes d'indemnisation et de garantie devenant sans objet ;







Considérant que les demandes liées au congé délivré à la requête de M A..., qui ont fait l'objet d'une décision d'incompétence en première instance au profit du tribunal d'instance, ne sont pas reprises en appel ;







Considérant qu'il n'est pas démontré que les appelants aient abusé de leur droit de recourir contre une décision leur faisant grief ;





Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;





PAR CES MOTIFS







Dit n'y avoir lieu d'écarter des pièces,





Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté M et Mme Y... de leur demande de nullité des ventes 



Rejette le surplus des demandes



Condamne M et Mme Y... qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,