Cour d'Appel — 11 février 2008

1ère CHAMBRE CIVILE 

ARRÊT No DU 11 FEVRIER 2008 

R. G : 06 / 01079 

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BASSE-TERRE, décision attaquée en date du 04 Mai 2006, enregistrée sous le no 02 / 01140 

APPELANTE : 

SOCIETE FONTENOY IMMOBILIER SAINT-MARTIN 
dont le siège social est 18 rue Félix Eboué 
Marigot 
97150 SAINT-MARTIN 
Représentée par la SCP PAYEN-PRADINES (T74), avocat au barreau de GUADELOUPE 

INTIMEES : 

SARL THISTLE, 
dont le siège social est Immeuble " Le Colibri " Locadress 
97150 SAINT-MARTIN 
Représentée par Me Francoise BRUNET (T. 72), avocat postulant au barreau de GUADELOUPE et Me Philippe GENTILHOMME, avocat plaidant au barreau de PARIS. 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE LES MANGUIERS représenté par son syndic la société WEST INDIES IMMOBILIERS 
dont le siège social est " Les Portes de Saint-Martin " BP 475 
97055 SAINT-MARTIN 
Représenté par Me Harry Jawad DURIMEL (TOQUE 56), avocat au barreau de GUADELOUPE 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue le 03 décembre 2007, en audience publique, devant la cour composée de : 
M. Robert PARNEIX, président de chambre, président, 
Mme Isabelle ORVAIN, conseillère, 
Mme Marie-Hélène CABANNES, conseillère, rapporteure, 
qui en ont délibéré. 
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 11 février 2008. 

GREFFIER : 

Lors des débats : Mme Juliette GERAN, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté. 

ARRÊT : f 

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du NCPC. 
Signé par M. Robert PARNEIX, président de chambre, président et par Mme Juliette GERAN, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire. 

Par acte d'huissier en date du 11 septembre 2002, la société THISTLE a assigné devant le Tribunal de Grande Instance de BASSE-TERRE, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " LES MANGUIERS ", ainsi que la Société d'organisation et Administration de la Copropriété Immobilière " OACI " aux fins :
- Qu'il soit jugé que la société OACI a engagé sa responsabilité civile à l'égard de la société THISTLE du fait du défaut de diligence et des manquements par elle accumulés dans la gestion du sinistre de dégâts des eaux subi dans l'appartement... de la résidence LES MANGUIERS,
- Que le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MANGUIERS pris en la personne de son syndic ainsi que la société OACI en son nom personnel soient condamnés conjointement et solidairement à payer à la société THISTLE la somme de 24 840, 00 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de l'intégralité du préjudice subi du fait de la dégradation du studio... de la résidence " LES MANGUIERS ",
- Que l'exécution provisoire de la décision soit ordonnée,
- Que le syndicat des copropriétaires de la résidence " LES MANGUIERS " pris en la personne de son syndic ainsi que la société OACI en son nom personnel soient condamnés solidairement et conjointement à payer à la société THISTLE la somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

Par jugement rendu le 04 mai 2006, le Tribunal de Grande Instance de BASSE-TERRE a condamné la société FONTENOY IMMOBILIER SAINT-MARTIN, anciennement OACI à payer à la SARL THISTLE :
- la somme de 2215, 00 € au titre des travaux de remise en état,
- la somme de 4528, 00 € pour les charges forfaitaires d'eau et d'électricité,
- la somme de 18 614, 00 € au titre de la perte de loyers,
- la somme de 2500, 00 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

Par déclaration au greffe de la cour d'appel enregistrée le 19 mai 2006, la société FONTENOY IMMOBILIER SAINT-MARTIN, nouvelle dénomination de la société OACI a interjeté appel de cette décision, à l'encontre de la SARL THISTLE et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES MANGUIERS représenté par son syndic en exercice, la Société WEST INDIES IMMOBILIERS. 

Par écritures en date du 28 septembre 2006, l'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement rendu le 04 mai 2006, de débouter la SARL THISTLE de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la Société FONTENOY IMMOBILIER SAINT-MARTIN 

et de la condamner au paiement de la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens distraits au profit de la SCP PAYEN. 

A l'appui de son appel, la société FONTENOY IMMOBILIER SAINT-MARTIN fait valoir que la responsabilité du dommage incombe au syndicat des copropriétaires responsable, conformément aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. 

En effet, selon l'appelante, la fuite litigieuse résulterait d'un vice de construction le syndic ne pouvant être tenu de réparer les malfaçons et vices de construction affectant la structure des immeubles qu'il gère. 

Par ailleurs, la société FONTENOY IMMOBILIER fait valoir que l'urgence invoquée n'est pas démontrée, de même que le danger pour la sauvegarde de l'immeuble ou des personnes, qu'ainsi l'intervention du syndic nécessitait l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. 

Enfin, selon l'appelante, même si la faute du syndic, dans l'exercice de son mandat était rapportée, seul le syndicat, en sa qualité de mandant, pourrait être tenu à indemnisation du préjudice, le syndic ne pouvant voir sa responsabilité personnelle engagée que s'il a commis une faute en accomplissant un acte qui excède ses pouvoirs. 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES MANGUIERS pris en la personne de son syndic, la Société WEST INDIES IMMOBILIERS a constitué avocat et par écritures déposées le 11 décembre 2006, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société THISTLE de sa demande de condamnation formulée à son encontre, mais de l'infirmer en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'indemnité formulée sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et statuant à nouveau, de condamner la société THISTLE à lui verser la somme de 1500 € de ce chef et de condamner l'appelante au paiement d'une indemnité de 2500 € sur ce même fondement, ainsi qu'au paiement des entiers dépens. 

La société THISTLE intimée, a conclu le 11 juin 2007 et demande à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, 
y ajoutant, 
Vu l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- Dispenser la société THISTLE de toute participation aux frais de procédure exposés pour le compte de la copropriété, 
Subsidiairement,
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MANGUIERS pris en la personne de son syndic en exercice, la société WEST INDIES IMMOBILIER, ainsi que la société OACI devenue FONTENOY IMMOBILIER en son nom personnel à payer à la société THISTLE la somme de 25 343 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de l'intégralité du préjudice subi du fait de la dégradation du studio ... de la résidence LES MANGUIERS, 
en tout état de cause,

- Débouter la société FONTENOY IMMOBILIER anciennement OACI et le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES MANGUIERS de toutes leurs demandes et conclusions,
- Condamner la société FONTENOY IMMOBILIER au paiement d'une indemnité de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens distrait au profit de Maître Françoise BRUNET. 

SUR CE 

Attendu qu'il est constant que dans le courant du mois de juillet 1999, le studio... appartenant à la société THISTLE, dépendant de la copropriété de l'ensemble immobilier LES MANGUIERS, a été victime d'un dégât des eaux ; 

Attendu que le 23 juillet 1999, le cabinet NETGIM représentant la Société THISTLE, informait par télécopie la société OACI alors syndic de cette copropriété, de l'arrivée d'une grande quantité d'eau dans cet appartement ; 
Qu'un procès-verbal de constat en date du 08 septembre 1999 a été notifié à la société OACI par acte d'huissier en date du 13 octobre 1999 à la demande de la société NETGIM avec sommation de faire tous travaux nécessaires pour remettre en état locatif les parties privatives se rapportant à l'appartement ; 
Que cette sommation est demeurée infructueuse, les travaux n'ayant été réalisés que dans le courant de l'année 2002 ; 
Que le studio n'a pu être loué qu'à compter du 20 septembre 2002 ; 

Attendu que cette information n'a donné lieu à aucune diligence de la part de la société OACI, ni pour remédier aux désordres, ni pour déclarer le sinistre auprès de l'assureur, ni pour permettre à la société THISTLE d'être indemnisée de son préjudice ; 

Attendu que la société FONTENOY IMMOBILIER anciennement OACI fait valoir que l'expert saisi par la société THISTLE a conclu à un problème d'étanchéité de la terrasse du studio 423, à l'origine de l'inondation du studio..., engageant la responsabilité décennale du constructeur ; 
Qu'ainsi seul le syndicat des copropriétaires serait responsable des conséquences d'une fuite résultant d'un vice de construction ou du défaut d'entretien des parties communes ; 

Mais attendu que tel n'est pas cependant l'objet du litige ; 
Qu'il est fait grief à l'intimé, en sa qualité de syndic, d'avoir commis une faute en ne prenant pas les mesures de sauvegarde de l'immeuble qui s'imposaient compte tenu du désordre dénoncé et de l'urgence ; 

Attendu en effet que conformément aux dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; 
Qu'ainsi le syndic doit prendre de sa propre initiative, en cas d'urgence, toutes mesures nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ; 
Qu'en l'espèce l'urgence à intervenir et les risques d'aggravation des désordres résultent de la nature même de l'avarie, s'agissant de la survenance d'une inondation dans le studio... de la Résidence LES MANGUIERS ; 

Attendu que la société THISTLE démontre ainsi qu'en n'accomplissant pas les démarches nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, la société OACI devenue société FONTENOY IMMOBILIER est responsable du préjudice subi tel que chiffré par l'expert à savoir, 2215 € au titre des travaux de remise en état, 4528 € pour les charges forfaitaires d'eau et d'électricité et 18 614 € au titre de la perte des loyers ; 

Attendu que s'agissant des demandes formulées à l'encontre du syndicat des copropriétaires auquel il est fait reproche de ne pas avoir veillé avec vigilance à la gestion et à la conservation de la résidence, c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que le tribunal a considéré qu'en l'absence de démonstration d'une faute, l'action de la société THISTLE n'était pas fondée ; 
Qu'en outre, le syndicat des copropriétaires ne saurait être tenu pour responsable des fautes commises par le syndic dans l'exercice de sa mission d'administration de la copropriété ; 

Attendu qu'il ne parait pas équitable de laisser à la charge de la société THISTLE intimée et du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES MANGUIERS pris en la personne de son syndic la société WEST INDIES IMMOBILIER, la totalité des frais irrépétibles engagés pour la présente instance et non compris dans les dépens ; 
Que l'appelante sera condamnée à payer à la société THISTLE une indemnité de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et au syndicat des copropriétaires, une indemnité de 1000 €, sur le même fondement ; 

PAR CES MOTIFS 

Déclare l'appel recevable ; 

Confirme en toutes ses dispositions le jugement frappé d'appel ; 

y ajoutant, 

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

Condamne la société FONTENOY IMMOBILIER anciennement OACI à payer, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, une indemnité de 1500 € à la société THISTLE et une indemnité de 1000 € au syndicat des copropriétaires de la résidence LES MANGUIERS pris en la personne de son syndic la société WEST INDIES IMMOBILIER. 

Condamne la société FONTENOY IMMOBILIER au paiement des entiers dépens distrait au profit de maître BRUNET. 

Et le président a signé avec la greffière.