Cour d'Appel — 11 décembre 2007

COUR D' APPEL DE MONTPELLIER 

1o Chambre Section B 

ARRET DU 11 DECEMBRE 2007 

Numéro d' inscription au répertoire général : 06 / 01354 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 JANVIER 2006 
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS 
No RG 02 / 1813 

APPELANTS : 

Monsieur Richard X... 

né le 06 Juin 1966 à AGDE (34300) 
de nationalité Française

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représenté par la SCP JOUGLA- JOUGLA, avoués à la Cour 
assisté de Me Fernand DIDAY, avocat au barreau de PARIS 

SARL SOCIETE DE GESTION DU CENTRE HELIO- MARIN locataire gérant de Monsieur Richard X..., prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis 
66 Avenue des Champs Elysées 
75008 PARIS 
représentée par la SCP JOUGLA- JOUGLA, avoués à la Cour 
assistée de Me Fernand DIDAY, avocat au barreau de PARIS 

INTIMES : 

SAS SALINS DU MIDI PARTICIPATIONS venant aux droits de la SAS SALINS EUROPE anciennement dénommée SA COMPAGNIE DES SALINS DU MIDI ET DES SALINES DE L' EST, prise en la personne de son directeur en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis 
50 Rue de Londres 
75008 PARIS 08 
représentée par la SCP ARGELLIES- WATREMET, avoués à la Cour 
assistée de la SCP COSTE- BERGER- PONS- DAUDE, avocats au barreau de MONTPELLIER 

Monsieur Jean Z...


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représenté par la SCP GARRIGUE- GARRIGUE, avoués à la Cour 
assisté de Me CORNILLE, avocat au barreau de BORDEAUX 

Madame Solange B...


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représentée par la SCP GARRIGUE- GARRIGUE, avoués à la Cour 
assistée de Me CORNILLE, avocat au barreau de BORDEAUX 

Madame Monique Z...


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représentée par la SCP GARRIGUE- GARRIGUE, avoués à la Cour 
assistée de Me CORNILLE, avocat au barreau de BORDEAUX 

Madame Eliane C...


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représentée par la SCP GARRIGUE- GARRIGUE, avoués à la Cour 
assistée de Me CORNILLE, avocat au barreau de BORDEAUX 



ORDONNANCE DE CLOTURE DU 08 Novembre 2007 

COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de Procédure Civile, l' affaire a été débattue le 13 NOVEMBRE 2007, en audience publique, les avocats ne s' y étant pas opposés, devant M Gérard DELTEL, Président, chargé du rapport et M Georges TORREGROSA Conseiller. 

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 

M Gérard DELTEL, Président 
M Yves BLANC- SYLVESTRE, Conseiller 
M Georges TORREGROSA, Conseiller 



Greffier, lors des débats : Mme Myriam RUBINI 



ARRET :

- contradictoire.

- prononcé publiquement par M Gérard DELTEL, Président



- signé par M Gérard DELTEL, Président, et par Mme Myriam RUBINI, Greffier, présente lors du prononcé. 



EXPOSE DU LITIGE ET DES PRÉTENTIONS 

Le Centre Hélio- Marin René X... dont le gérant est Monsieur Richard X... exploite un fonds de commerce de camping sur des terrains situés sur la commune de Cap d' Adge. 
Les parcelles IS13 et IY6, qui appartenaient originellement aux Salins du Midi ont fait l' objet d' une convention d' occupation qui est litigieuse. 

Par acte d' huissier en date du 28 mai 2002, Monsieur Richard X... et le Centre Hélio- Marin René X... ont fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de Béziers la Société COMPAGNIE DES SALINS DU MIDI ET DES SALINES DE L' OUEST aux fins de dire et juger que la mise à dispositions du GROUPE SALINS à Monsieur Richard X... et le Centre Hélio- Marin René X... porte sur la seule parcelle IY6 et de constater que l' occupation est constante en saison et hors saison sur cette parcelle par les requérants. 
Ils demandent également de constater que la parcelle IS13 n' a jamais fait l' objet d' une mise à disposition auprès d' eux et de condamner le GROUPE SALINS à leur restitution la somme de 65. 324, 40 € et 1. 524 € au titre des frais irrépétibles. 
Richard X... et le Centre Hélio- Marin René X... soutiennent que la requalification de la convention entre les parties sur la parcelle susvisée est nécessaire en raison sur l' absence de précarité et du caractère saisonnier de la parcelle (justifié par un loyer élevé et par une durée de plus de deux ans d' occupation) et de ce fait est soumis au statut des baux commerciaux. 
Ils prétendent que le loyer versé ne correspond pas à l' occupation effective des demandeurs, la parcelle IS13 n' étant ni occupée ni exploitée. 

En réponse, la Société COMPAGNIE DES SALINS DU MIDI ET DES SALINES DE L' OUEST concluent au rejet de la demande de requalifier l' occupation précaire de la parcelle IY6 de bail commercial et de constater l' occupation de parcelles IY6 et IS13 ainsi que l' indemnité annuelle acquittée pour cette occupation et donc de rejeter la demande de restitution de la somme de 65. 324, 40 €. 
Elle demande à titre reconventionnel de condamner les demandeurs au paiement de la somme de 5. 500 € à titre d' indemnité d' occupation pour la parcelle IS13 pour l' année 2002, de la somme de 7. 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 2. 000 € au titre des frais irrépétibles. 
Elle fait valoir que l' occupation précaire sur les parcelles IY6 et IS13 correspond à un empiétement du Centre Helio- Marin René X... sur ces terrains et qu' une convention annuelle ainsi que les indemnités versées justifient le statut juridique de ces parcelles. 
Elle précise que la parcelle IS13 est bien occupé effectivement par le passage ou installation des campeurs et le matériel stocké sur ce terrain et confirmé par le projet d' achat de Monsieur X.... 

Les consorts Z..., propriétaires actuels de la parcelle IY6, demandent de déclarer recevable leur demande en intervention volontaire et débouter les demandeurs sur l' ensemble de leurs prétentions. 
Ils demandent à titre reconventionnel une réévaluation de l' indemnité d' occupation et de les condamner au paiement de la somme de 2. 000 € au titre des frais irrépétibles. 

*** 

Par jugement en date du 09. 01. 2006, le Tribunal de Grande Instance de Béziers a reçu l' intervention volontaire des consorts Z..., et débouté les parties de toutes leurs demandes principales ou reconventionnelles. 

*** 

Richard X... et le Centre Hélio- Marin René X..., locataire gérant, ont relevé appel et conclu en dernier lieu le 31. 10. 2007. 
Le jugement sera infirmé en ce qu' il a débouté Richard X... et le Centre Hélio- Marin. 
Pour la parcelle IY6, la Cour constatera que les indemnités réclamées et perçues par la COMPAGNIE DES SALINS pour la mise à disposition précaire de cette parcelle ont un caractère frauduleux. 
L' occupation est continue depuis 1970, la location étant elle aussi continue depuis 1980, des ouvrages de constructions immobilières fixes et solides ont été construits, la parcelle IY6 ayant un caractère accessoire par rapport au fonds de commerce du Centre Hélio- Marin. 
En conséquence, la Cour jugera que les conventions d' occupation précaires sont frauduleuses au regard des dispositions de l' article L. 145- 15 du Code de commerce. La Cour requalifiera en bail commercial soumis aux dispositions des articles L. 145- 1 du Code de commerce. 
Pour la parcelle IS13, la Cour constatera qu' elle n' a jamais fait l' objet d' une exploitation commerciale par le Centre Hélio- Marin. En conséquence, la COMPAGNIE DES SALINS devra restituer au Centre Hélio- Marin le loyer perçu au titre de la prétendue mise à disposition de ladite parcelle, soit 65. 324, 40 € avec intérêts de droit et capitalisation à compter de l' assignation. 
Une somme de 3. 000 € est réclamée au titre de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

*** 

SALINS DU MIDI PARTICIPATIONS (anciennement COMPAGNIE DES SALINS DU MIDI et DES SALINES DE L' OUEST, puis SALINS EUROPE) a conclu en qualité d' intimée le 26. 10. 2006 à la confirmation du débouté de X... et du Centre Hélio- Marin. 
En conséquence, sera rejetée la demande de reconnaissance d' un bail commercial sur la parcelle IY6, constatée l' occupation des parcelles IY6 et IS13, rejetée la demande de restitution de la somme de 65. 324, 40 €. 
Reconventionnellement, le Centre Hélio- Marin sera condamné à payer aux SALINS 27. 500 € au titre de l' indemnité d' occupation pour 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, à parfaire au jour de la décision à intervenir. 
Une somme de 7. 500 € est réclamée à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 2. 000 € au titre des frais irrépétibles. 

*** 

Jean Z..., Solange B..., Monique Z..., Eliane C... ont conclu le 17. 10. 2006, en qualité d' intimés et suite à leur intervention volontaire en qualité de propriétaires de la parcelle IY6 depuis le 06. 02. 2003, postérieurement à l' assignation initiale. 

*** 

Le jugement sera confirmé en ce qu' il a déclaré recevable l' intervention volontaire, débouté Richard X... et le Centre Hélio- Marin ; il sera infirmé en ce qu' il n' a pas fait droit à la demande tendant à fixer l' indemnité d' occupation due par le Centre Hélio- Marin à 8. 466, 30 € par an à compter de la signification à intervenir. 
Une somme de 2. 000 € est réclamée au titre de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 



SUR CE 

Sur la parcelle IY6 : 

Attendu que la Cour ne peut que renvoyer les appelants à la lecture attentive du courrier adressé le 8 mai 1981 par les SALINS DU MIDI à René et Paul X..., et qui indique, après avoir qualifié d' inadmissible la façon d' agir consistant à empiéter sur le terrain d' autrui, référence faite tant à la dénomination ancienne de la parcelle IY6 qu' à celle de IS13 : 
" Il n' est dans nos intentions ni de vous vendre, ni de vous louer les terrains. 
Etant donné que vous les occupez sans droit ni titre, nous serions en droit de vous demander de réintégrer vos limites. Toutefois, malgré la légèreté avec laquelle vous avez agi, nous ne voulons pas vous causer de difficulté au début de cette saison touristique et nous acceptons de vous autoriser à occuper ces terrains aux conditions suivantes :
- l' occupation vous est accordée à titre essentiellement précaire et révocable...
- l' autorisation vous est accordée pour la saison touristique et au plus tard jusqu' à la fin octobre 81 ;
- vous nous verserez une indemnité d' occupation dont le montant est de 40. 000 Frs, compte tenu de la surcharge fiscale que nous avons à supporter... " ; 



Attendu que ce courrier a été lu et approuvé par l' un ou l' autre des destinataires ; que l' indemnité a été payée ; 
Attendu que pareil échange de courrier est justifié au dossier chaque année jusqu' en 2001, les SALINS DU MIDI reprenant à chaque fois quasiment les mêmes termes, et l' occupant approuvant les termes du courrier et payant l' indemnité ; 
Attendu que le Centre Hélio- Marin ou ses auteurs ont donc accepté pendant vingt ans le paiement d' une indemnité d' occupation dont le montant variait chaque année, au titre d' une occupation essentiellement précaire et révocable, approuvée comme telle chaque année ; 
Attendu qu' à l' évidence, et même si l' occupation a perduré de facto plus de vingt ans et continue à ce jour, elle était précaire en ce que délivrée chaque année pour la saison touristique, ne conférant en réalité aucun droit en dehors de la saison touristique ; 
Attendu que ce n' est qu' au terme d' un calcul qui n' engage que lui que le Centre Hélio- Marin estime que l' occupation de 2 hectares en 2001 pour 90. 000 Frs, au milieu d' un camping naturiste connu au plan Européen dans une région du midi à proximité de la mer, n' a pas de caractère modique ; 
Attendu que la référence à cet égard au prix moyen de la terre nue dans l' Hérault (SAFER LANGUEDOC, non autrement justifiée) frise le ridicule, et n' a rien à voir avec les parcelles en bord de mer bénéficiant d' une autorisation de camping ; 
Attendu que la charge fiscale supplémentaire pour le propriétaire du fait de l' usage commercial, n' est pas contestée telle qu' elle est rappelée dans le courrier susvisé ; 
Attendu que le Centre Hélio- Marin ne justifie sur la parcelle IY6 d' aucune construction à caractère commercial, a fortiori édifiées avec le consentement du propriétaire, dont il sera rappelé que la plupart des courriers annuels interdisaient toute construction ; 
Attendu que le procès- verbal de Maître A... (27. 11. 2001) corrobore cette absence de construction ; 
Attendu qu' ainsi, et en l' absence d' une quelconque ambiguïté sur l' absence de bail, la convention d' occupation précaire et révocable convenue entre les parties et expressément reconduite entre les parties ne saurait faire bénéficier de la législation des baux commerciaux les occupants, qui ne justifient d' aucune des conditions prévues par l' article L. 145- 1 du Code de commerce ; 



Sur la parcelle IS13 : 

Attendu que les mêmes motivations s' appliquent à cette parcelle ; 
Attendu que le Centre Hélio- Marin affirme qu' elle n' est pas occupée, mais reconnaît l' occupation de son chef ; 
qu' il suffit pour s' en convaincre de se référer aux déclarations d' X... à l' huissier le 27. 11. 2001 : " des clients du camping se l' approprient lors de la saison estivale " ; 
Attendu que le procès- verbal de transport sur les lieux du juge de l' expropriation n' est pas autrement contesté dans le détail, dont il ressort que le 12. 11. 2002 cette parcelle servait de zone technique au camping ; 

Attendu qu' enfin, l' on ne discerne pas pourquoi le Centre Hélio- Marin, professionnel du camping et commerçant, aurait payé pendant vingt ans une indemnité d' occupation, alors qu' il était simplissime chaque année de quitter les lieux et de le faire constater par huissier si nécessaire ; 

Attendu qu' il convient en conséquence, en l' état des pièces versées au dossier, de juger que les SALINS DU MIDI justifient d' une occupation précaire de la parcelle IS13, avec instrumentum jusqu' en 2001, mais continuation de l' occupation depuis, ce qui justifie l' indemnité sollicitée de 2002 à 2006 inclus, soit 27. 500 € sur la base de 5. 500 € / an, quantum qui n' est pas sérieusement discutable eu égard à l' indemnité convenue pour deux hectares en 2000 (19925 m ² en tout) ; 

Attendu qu' en revanche, et s' agissant de la revalorisation sollicitée par les consorts Z... qui ne se satisfont pas de la redevance annuelle de 6. 860, 21 € imposée par l' intermédiaire de leur notaire, force est de leur rappeler le caractère précaire de la convention et la faculté qui est la leur d' exiger sous préavis le départ de l' occupant, avec refus d' une nouvelle convention d' occupation précaire, si le prix proposé par le Centre Hélio- Marin ne leur convient pas ; 

Attendu que par rapport aux SALINS DU MIDI, dont la bonne volonté et le souci commercial est avéré depuis 1981, et dont les courriers successifs étaient insusceptibles d' interprétation, la demande est abusive en ce qu' elle s' est doublée d' une cessation des paiements pour la parcelle IS13 ; qu' il n' est pas sérieux qu' un professionnel averti reconnaisse que ses clients s' approprient une parcelle appartenant à un tiers, et de cesser brusquement des paiements qui intervenaient depuis vingt ans, à l' évidence parce que l' on a décidé d' initier un contentieux qui se révélera totalement infondé ; 
qu' une somme de 5. 000 € est justifié à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 2. 000 € à chacun des intimés au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; 



PAR CES MOTIFS 

LA COUR, 

STATUANT contradictoirement, 

REÇOIT l' appel de Richard X... et du Centre Helio- Marin régulier en la forme ; 

Au fond, LES DÉBOUTE et CONFIRME l' intégralité des dispositions du jugement de premier ressort ; 

FAISANT DROIT à l' appel incident des SALINS DU MIDI, CONDAMNE le Centre Hélio- Marin René X... à payer à SALINS MIDI PARTICIPATIONS 27. 500 € au titre de l' indemnité due pour l' occupation de la parcelle IS13 de 2002 inclus à 2006 inclus, outre 5. 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, cette dernière condamnation étant à supporter conjointement et solidairement par Richard X... ; 

DÉBOUTE les consorts Z... de leur demande de revalorisation ; 

CONDAMNE, conjointement et solidairement Richard X... et le Centre Hélio- Marin René X... à payer aux SALINS DU MIDI PARTICIPATIONS d' une part, et aux intimés consorts Z... d' autre part, une somme de 2. 000 € pour chacun au titre des frais irrépétibles, soit 4. 000 € au total à ce titre ; 

CONDAMNE Richard X... et le Centre Hélio- Marin aux entiers dépens et alloue aux avoués de la cause le bénéfice de l' article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.