Cour d'Appel — 18 mars 2008

1ère CHAMBRE A 


VJ / IM 
ARRET N 101 


AFFAIRE N : 06 / 01202 


Jugement du 11 Avril 2006 
Tribunal de Grande Instance du MANS 
no d'inscription au RG de première instance 04 / 04270 


ARRET DU 18 MARS 2008 






APPELANTS : 


Monsieur Fabien X...


... 



Madame Valérie Y... épouse X...


... 



représentés par la SCP GONTIER- LANGLOIS, avoués à la Cour 
assistés de Me Michel LEMONNIER, avocat au barreau du MANS 




INTIMEE : 


LA S. A. R. L. LES LIONS DE SAOSNOIS 
26 rue du Docteur Godard-72600 MAMERS 


représentée par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour 
assistée de Me François RENARD, avocat au barreau du MANS 




INTIMES SUR REPORT D'APPEL : 


LA COMPAGNIE AIG EUROPE 
Tour AIG- Cedex 46-92079 PARIS LA DEFENSE 2 CEDEX 


L'AGENCE LEMAITRE 
6 rue Chevalier-72600 MAMERS 


représentées par la SCP DUFOURGBURG- GUILLOT, avoués à la Cour 
assistées de Me RAVERDY substituant Me Jean- Louis ROINE, avocats au barreau de PARIS 




LA COMPAGNIE D'ASSURANCES AXA FRANCE IARD 
26 rue Drouot-75009 PARIS 


représentée par Me Jacques VICART, avoué à la Cour 
assistée de Me Jean- Jacques LE DEUN, avocat au barreau du MANS 


Monsieur Pierre E...


... 



représenté par la SCP DUFOURGBURG- GUILLOT, avoués à la Cour 
assisté de Me GIBAUD substituant Me Elise HERON, avocats au barreau du MANS 


Monsieur Xavier DE H...


... 



représenté par la SCP DUFOURGBURG- GUILLOT, avoués à la Cour 
assisté de Me OLEON substituant Me Jean- Pierre PILLON, avocats au barreau de CAEN 




COMPOSITION DE LA COUR 


L'affaire a été débattue le 22 Janvier 2008 à 14 H 00, en audience publique, devant la Cour composée de : 


Madame CHAUVEL, conseiller, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 12 décembre 2007 pour exercer les fonctions de président, Madame VERDUN, conseiller, et Madame JEANNESSON, vice- président placé faisant fonction de conseiller, ayant été entendue en son rapport, 


qui en ont délibéré 


Greffier lors des débats : Madame LEVEUF 


ARRET : contradictoire 


Prononcé publiquement le 18 mars 2008, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 


Signé par Madame CHAUVEL, président, et par Madame LEVEUF, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 










I- Exposé du litige 


Suivant compromis de vente en date du 27 juillet 2000, les époux X... ont acquis de la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS, par l'intermédiaire de l'agence Alençon Maine Syndic, aux droits de laquelle vient l'Agence LEMAITRE, une propriété située au lieudit ".... 


La vente a été réitérée par acte authentique du 24 octobre 2000 au rapport de Maître E..., notaire à Mamers, avec la participation de Maître de H..., la parcelle étant cadastrée ZL no 183. 


Sur la base d'analyses réalisées par le Laboratoire Départemental de l'Orne (LDO) à partir de prélèvements effectués en août 2002, constatant que contrairement à ce qui était prévu dans l'acte authentique, l'eau de source alimentant à elle seule l'immeuble en eau n'était pas potable, les époux X... ont sollicité et obtenu, par ordonnance de référé du 13 décembre 2002, la désignation d'un expert, Madame L..., laquelle, aux termes de son rapport déposé le 26 mai 2003, confirme que l'eau de source est fortement polluée par des nitrates et des déjections d'origine animale, qu'elle n'est pas potable et qu'au regard des valeurs observées, la pollution ne peut être qu'ancienne et antérieure à la vente. 


Par acte du 2 septembre 2004, les époux X... ont fait assigner la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS en réparation du préjudice né de l'absence de potabilité de l'eau, ensemble sur le fondement de la garantie des vices cachés et sur le manquement du vendeur à son obligation de délivrance. 


La SARL LES LIONS DU SAOSNOIS a alors appelé en garantie son assureur de responsabilité civile, la compagnie AXA France IARD, ainsi que l'Agence LEMAITRE et son assureur la compagnie AIG Europe, Maître E... et Maître de H.... 


Par jugement en date du 11 avril 2006, le Tribunal de grande instance du Mans a :


- déclaré irrecevable comme prescrite l'action en garantie des vices cachés des époux X...,
- débouté les époux X... de leur action fondée sur les dispositions de l'article 1604 du Code Civil,
- condamné les époux X... à payer à la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 nouveau du Code de procédure civile,
- constaté que les appels en garantie de la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS sont sans objet,
- débouté la compagnie AXA France IARD, l'Agence LEMAITRE, la compagnie AIG Europe, Maître E... et Maître de H... de leur demande d'indemnité au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
- condamné les époux X... aux dépens. 


Monsieur et Madame X... ont interjeté appel de cette décision le 30 mai 2006. 


Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées le 27 novembre 2007 pour les époux X..., le 6 juin 2007 pour la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS, le 27 novembre 2007 pour la compagnie AXA France IARD, le 5 décembre 2007 pour la compagnie AIG Europe et l'Agence LEMAITRE, le 11 mai 2007 pour Maître E... et le 11 juillet 2007 pour Maître de H.... 


L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 décembre 2007. 


*** 
II- Motifs 


Monsieur et Madame X... concluent à l'infirmation du jugement et demandent à la cour de les déclarer recevables et bien fondés en leur action en garantie des vices cachés fondée sur les articles 1641 et suivants du Code Civil, à défaut de les déclarer recevables sur le fondement de l'article 1604 du Code Civil, en toute hypothèse, de condamner la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS à leur verser la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 6 000 € en application des dispositions de l'article 700 du nouveauCode de procédure civile. 


Ils font valoir : 


* sur l'action en garantie des vices cachés :


- que leur action n'est pas prescrite,
- que l'acte de vente prévoyait une alimentation en eau potable par une source appartenant au vendeur, que le défaut d'alimentation en eau potable de la maison alimentée par la seule eau de source constitue un vice caché rendant l'immeuble impropre à sa destination ou en tous cas en diminuant tellement l'usage qu'ils ne l'auraient pas acquis ou en auraient donné un moindre prix s'ils avaient eu connaissance du vice,
- que la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS, professionnelle de l'immobilier ne pouvait l'ignorer, 


* sur le manquement de la venderesse à son obligation de délivrance :


- que la délivrance est faite en exécution de l'acte authentique de vente,
- que cet acte prévoyait une alimentation en eau potable,
- que le contrat doit s'interpréter contre celui qui a stipulé, en faveur de celui qui a contracté l'obligation et donc en leur faveur, 


* sur le préjudice :


- que l'installation d'un appareil de potabilisation de l'eau a été estimé par l'expert à la somme de 22 500 €, ce qui justifie leur demande à titre de dommages et intérêts. 


La SARL LES LIONS DU SAOSNOIS conclut à la confirmation du jugement et subsidiairement de fixer à la somme de 9 000 € la réparation sollicitée par les époux X..., de condamner la compagnie AXA France IARD, l'Agence LEMAITRE son assureur la compagnie AIG Europe, Maître E... et Maître de H... in solidum ou les uns à défaut des autres à la garantir de toutes condamnations, de condamner Maître E... et Maître de H... in solidum à la garantir de toutes condamnations accessoires prononcées ou confirmées à son encontre, de condamner Monsieur et Madame X..., in solidum avec Maître E... et Maître de H..., et le cas échéant avec la compagnie AXA France IARD, l'Agence LEMAITRE, la compagnie AIG Europe ou les uns à défaut des autres à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et condamner les mêmes aux dépens de première instance et d'appel. 


Elle soutient que : 


* sur le contenu du contrat :


- l'accord des volontés s'est formé lors de la conclusion du compromis de vente qui ne mentionne qu'une alimentation en eau de source, que la qualité de potabilité d'une eau de source est purement aléatoire, ce que souligne l'expert en indiquant que le terme " eau de source " ne désigne pas une eau pure ni une eau potable,
- que le compromis de vente éclaire la volonté des parties lors de la signature de l'acte authentique et que le paragraphe sur les servitudes désignant une alimentation en eau potable est contredit par les autres stipulations du contrat,
- que la règle posée par l'article 1162 du Code Civil doit au contraire lui profiter,
- qu'il est prévu, tant dans le compromis de vente que dans l'acte notarié, le tarissement de la source, ce qui conforte le caractère aléatoire de l'alimentation en eau, 


* sur les conclusions de l'expert :


- l'existence d'une pollution de la source antérieure à la vente n'est pas établie,
- l'expert n'a pas effectué elle- même et contradictoirement les prélèvements sur lesquelles elle fonde ses conclusions,
- que les prélèvements n'ont pas été faits à la date de la vente mais deux années après et que le manquement à l'obligation de délivrance n'est pas démontré,
- que les prélèvements effectués par le Laboratoire Départemental de l'Orne à sa demande le 19 mai 2005 montre que la pollution avait disparu en quasi- totalité, 




* sur l'action en garantie de la chose vendue :


- qu'il s'est écoulé quatre ans entre la révélation du vice dès le 9 septembre 2002 et leurs conclusions d'appel du 5 octobre 2006 par lesquelles les époux X... ont exercé l'action en garantie des vices cachés qui est en conséquence irrecevable,
- que l'immeuble n'étant pas rattaché au réseau d'eau potable, et ce ostensiblement, le vice allégué était apparent, 


* sur l'action en délivrance de la chose vendue :


- que l'alimentation en eau potable n'est jamais entrée dans le champ contractuel et que l'immeuble livré est conforme aux stipulations du contrat, 


*sur le préjudice subi :


- que l'hypothèse retenue par l'expert de l'entretien d'un appareil de potabilisation de l'eau sur 50 ans doit être réduite à 20 ans, 


*sur la demande en garantie à l'égard de la compagnie AXA IARD :


- qu'elle a souscrit une assurance couvrant les dommages matériels causés aux tiers à l'occasion notamment de ses opérations d'achat, de vente... d'immeubles bâtis,
- que la clause d'exclusion opposée par AXA IARD n'est pas valable car trop générale et non limitée dans ses effets, et rédigée en termes non apparents et obscurs, 


* sur la demande en garantie à l'égard de l'Agence LEMAITRE et de son assureur :


- que l'agent immobilier a manqué à son obligation de conseil et d'information,
- que l'agence et elle- même ne sont pas professionnels de la même spécialité, 


* sur la demande en garantie à l'égard des notaires :


- que Maître E... et Maître de H... sont intervenus à l'acte en qualité de rédacteurs et qu'ils sont garants de l'efficacité juridique de l'acte. 




La compagnie AXA France IARD sollicite de confirmer le jugement, de rejeter l'appel en garantie et toutes les demandes dirigées à son encontre, subsidiairement de dire opposable à la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS les limites de garantie et la franchise stipulées au contrat d'assurance et de la condamner à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. 


L'Agence LEMAITRE et la compagnie AIG EUROPE concluent à la confirmation du jugement et sollicitent la condamnation de la SARL LES LIONS DE SAOSNOIS à leur payer des frais irrépétibles. 


Maître E... et Maître de H... demandent de débouter la SARL LES LIONS DE SAOSNOIS de ses demandes en garantie et de la condamner à leur payer chacun la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. 


Sur l'action en garantie des vices cachés : 


1) sur la prescription : 


Aux termes de l'article 1648 du Code Civil, antérieur à l'ordonnance no 2005-136 du 17 février 2005 inapplicable en l'espèce, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un bref délai à compter de la connaissance du vice. 


Le bref délai est interrompu par une assignation en référé ou en référé- expertise. Lorsque l'acquéreur a satisfait à l'article 1648 du Code Civil en assignant en référé son vendeur, ce texte n'a plus lieu de trouver application et c'est la prescription de droit commun qui commence à courir. 


En l'espèce, Monsieur et Madame X... ont eu connaissance du vice de l'eau par les conclusions du LDO en date du 21 février 2002 confirmées par celles du 9 septembre 2002 qui mentionnaient : " Eau ne satisfaisant pas aux normes de potabilité en raison de la présence de coliformes totaux et d'entérocoques intestinaux. Le taux de nitrate est également hors norme. " 


Les acquéreurs ont alors assigné la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS en référé- expertise devant le président du Tribunal de grande instance du Mans le 6 décembre 2002, soit moins d'un an après les premiers résultats et en tous cas trois mois après avoir eu la certitude de l'absence de potabilité de l'eau, respectant ainsi le bref délai prévu à l'article 1648 du Code Civil. Ils ont ensuite, au vu des conclusions de l'expert judiciaire, fait assigner leur vendeur le 2 septembre 2004, dans les délais requis en droit commun, en précisant dans les motifs de leur assignation, lesquels saisissent le juge, que le vendeur professionnel de l'immobilier ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés. 


L'action des époux X..., fondée sur l'article 1641 du Code Civil, n'est pas prescrite et est en conséquence recevable. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a retenu cette fin de non- recevoir. 


2) sur l'action au fond : 


Aux termes de l'article 1589 du Code Civil la promesse synallagmatique de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. C'est donc lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente qu'il convient d'apprécier l'existence du vice caché. 


La promesse synallagmatique de vente conclue entre les époux X... d'une part et la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS d'autre part le 27 juillet 2000 mentionne à la rubrique " Désignation " du bien vendu qu'il dispose d'une alimentation en eau de source située sur une parcelle cadastrée section ZL No 82 propriété du vendeur. Pour considérer que la vente est affectée d'un vice caché, il appartient aux époux X... de démontrer notamment que l'alimentation en eau de source de l'immeuble s'entendait nécessairement d'une alimentation en eau potable et que le défaut de potabilité de l'eau rendait l'immeuble impropre à sa destination où en réduisait tellement l'usage qu'ils en auraient donné un moindre prix s'ils en avaient eu connaissance. 


Or, il est notoire que toute eau de source n'est pas nécessairement potable, ce qui est corroboré par le rapport de Madame L... qui précise que l'expression " eau de source " ne signifie pas eau pure et encore moins eau potable. Il s'en déduit que la potabilité d'une eau de source est aléatoire et ne peut intrinsèquement donner lieu à la garantie des vices cachés, qui sanctionne les qualités normalement attendues du bien vendu, que si la non potabilité de l'eau rend l'immeuble impropre à sa destination. Il est acquis que l'immeuble vendu est à usage d'habitation et que l'eau courante qui l'alimente n'est impropre à la consommation humaine qu'en raison de l'impossibilité dans laquelle se trouvent les occupants de boire l'eau du robinet ou de s'en servir pour la cuisine. Cette gêne dans les conditions d'occupation et de confort d'une maison d'habitation ancienne située dans une zone qui n'est pas desservie par les réseaux publics de distribution et de traitement de l'eau ne rend pas l'immeuble impropre à sa destination. De plus, il ne ressort pas du dossier, et ce n'est d'ailleurs pas soutenu, que les acquéreurs se soient enquis, lors de la négociation de la vente ou de la signature de la promesse synallagmatique de vente de la potabilité de l'eau de source. Le vice allégué ne revêt donc pas le caractère de gravité requis par l'article 1641 du Code Civil. Les époux X... seront déboutés de leur action sur ce fondement et le jugement sera confirmé. 


Sur le manquement à l'obligation de délivrance de la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS : 


L'action en garantie des vices cachés formée à titre principal n'empêche pas les appelants d'invoquer subsidiairement et valablement le manquement du vendeur à son obligation de délivrance pour poursuivre la réparation de leur préjudice, dès lors qu'ils ne se fondent pas sur les mêmes critères. 


C'est aux termes de l'acte authentique de vente que sont déterminées toutes les caractéristiques du bien vendu et il convient de s'y référer pour rechercher si l'immeuble délivré est conforme à l'immeuble vendu. 


Au chapitre " Désignation des biens vendus " il n'est pas mentionné le mode d'alimentation en eau. 


Cependant, au chapitre " Création de servitudes ", il est indiqué : " L'alimentation en eau potable de la maison présentement vendue à Monsieur et Madame X... cadastrée........ provient d'une source située sur la parcelle cadastrée.... " 


Au chapitre intitulé " Rappel de servitudes ", il est mentionné qu'aux termes de l'acte reçu par Maître E..., notaire associé soussigné, les 6 et 7 octobre 2000 contenant vente par la SARL LES LIONS DE SAOSNOIS à Monsieur et Madame M... des parcelles numéros 184 et 186, commune Saint Léonard des Bois, il a été indiqué sur les servitudes ce qui est littéralement transcrit : 


" Création de servitudes 
L'alimentation en eau potable de la maison présentement vendue à Monsieur et Madame M... cadastrée section ZL Nos 184 et 186..... provient d'une même source située sur la parcelle cadastrée.... "..... L'arrivée en eau de la source étant située sur les biens vendus ZL No 184 et 186, l'alimentation de la deuxième maison ZL No 183 restant appartenir au vendeur, est assurée par une canalisation prenant son départ dans un regard avec robinet d'arrêt sur lesdites parcelles no 184 et 186. L'acquéreur s'engage à maintenir ce robinet ouvert en permanence et d'une manière générale faire le nécessaire de façon à ce que le propriétaire de la deuxième maison (ZL No 183) ne soit jamais privé en alimentation d'eau potable. " 


Il est donc acquis qu'aux termes des servitudes créées et rappelées, c'est bien de l'eau potable qui alimente la maison des époux X... cadastrée ZL 183. 


Une servitude est un droit réel accessoire au droit de propriété et est en conséquence un élément de la délivrance. La potabilité de l'eau qui est donc entrée dans le champ contractuel, s'entend, ainsi qu'il ressort de la formulation ci- dessus excluant une privation d'alimentation en eau potable, d'une potabilité constante et non ponctuelle ou aléatoire. 


Il ressort des quatre analyses effectuées par le LDO les 11 février et 29 août 2002 (deux études effectuées à la demande des acquéreurs) et le 19 mai 2005 (une étude réalisée à partir de prélèvement effectué par le laboratoire à la demande de la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS)), que dans tous les cas l'eau ne satisfait pas aux normes de potabilité, en raison notamment de la présence d'entérocoques intestinaux. 


L'immeuble délivré est en conséquence non conforme aux caractéristiques convenues dans l'acte authentique. A supposer même que lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente les époux X... n'aient pas eu la certitude de la potabilité de l'eau, les termes non ambigus de l'acte authentique rédigé par les notaires engageaient le vendeur à leur assurer une alimentation en eau potable. 


Il convient donc de constater que la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS a manqué à son obligation de délivrance. 




Sur le préjudice subi par les acquéreurs : 


Madame L... a chiffré la solution qui consiste en l'acquisition de bouteilles d'eau pour la boisson et la cuisine à la somme de 22 000 € sur cinquante ans et celle qui consiste à mettre en place un appareil de potabilisation de l'eau à la somme de 22 500 € sur cinquante ans. Les époux X... sollicitent la somme de 20 000 €. 


Le préjudice doit être actuel et certain. Il ressort de l'acte de vente que le vendeur propriétaire de la parcelle ZL no 82 (fonds servant) s'engage à maintenir permanente l'alimentation en eau provenant de la source les biens vendus ZL no 183 (fonds dominant) et ce jusqu'à ce que la source ne devienne tarie. Aucune certitude n'est attachée à la durée de l'alimentation en eau potable, et ceci est aussi rentré dans le champ contractuel, ce qui démontre que les acquéreurs ont intégré dans les caractéristiques du bien vendu la possibilité d'être privés d'eau et de recourir alors à une alimentation en eau par raccordement au réseau public ou par utilisation de tout autre moyen. En conséquence, la réparation du préjudice des époux X... doit tenir compte de cet élément modérateur pour apprécier le préjudice subi. 


C'est en conséquence la somme de 10 000 € qui leur sera accordée à titre de dommages et intérêts. 


Sur la garantie de la compagnie AXA France IARD : 


Le contrat no 0673570704 souscrit par la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS auprès de la compagnie AXA France IARD prévoit dans les conditions particulières, au titre de l'activité garantie : " Agent immobilier : transaction sur immeubles et fonds de commerce et gestion immobilière, (voir page 5) " 


En page 5, il est précisé que l'assuré déclare ne pas être titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier au titre de la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS car il ne s'agit pas d'une agence immobilière mais d'une société à vocation immobilière agissant uniquement pour son propre compte. 


Il s'ensuit que la compagnie AXA France IARD assure en toute connaissance de cause la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS pour l'activité de transaction sur immeubles et fonds de commerce et gestion immobilière et que toutes les clauses prévues aux conditions particulières lui sont applicables, nonobstant les clauses prises en application de la loi du 2 janvier 1970. 


Au titre des activités garanties, figurent les opérations d'achat et de vente d'immeubles bâtis ou non bâtis. Il est stipulé que la garantie s'applique aux conséquences pécuniaires de la responsabilité incombant à l'assuré en raison de dommages corporels, matériels ou immatériels causés aux tiers dans l'exercice des activités garanties par le contrat. Sont notamment compris dans ces dommages, les dommages incorporels causés à autrui à la suite d'erreurs, omissions ou négligences commises par l'assuré ses collaborateurs ou ses préposés. Le terme erreur doit s'entendre au sens commun et non au sens d'erreur viciant le consentement. 


En l'espèce c'est bien à la suite d'une erreur concernant les caractéristiques du bien vendu que la responsabilité de la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS est engagée, aucune mauvaise foi du vendeur n'ayant été établie et n'étant soutenue par l'assureur. 


La clause d'exclusion stipulée aux conditions générales du contrat d'assurance aux termes de laquelle sont exclus de la garantie tous dommages subis ou causés par les produits livrés par l'assuré ou pour son compte après leur livraison n'est pas applicable, les conditions particulières primant sur les conditions générales du contrat alors que de plus, le dommage existait à la livraison. 


Dans ces conditions, la compagnie AXA France IARD doit sa garantie à la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS, sous réserve de la franchise prévue au contrat. 


Sur la garantie de Maître E... et de Maître de H... : 


Maître E... est rédacteur de l'acte authentique avec la participation de Maître de H.... Tous deux doivent à ce titre aux parties à l'acte une obligation de conseil. Ils ont également l'obligation d'assurer à l'acte qu'ils rédigent son efficacité juridique. 


En indiquant par trois fois dans les chapitres relatifs aux servitudes que l'eau de source était potable, ce qui ne peut en conséquence s'analyser en une erreur matérielle, alors que la désignation de l'immeuble dans la promesse synallagmatique de vente ne mentionnait qu'une alimentation en eau de source dont il est indiqué ci- dessus qu'elle n'est pas nécessairement potable, Maître E... et Maître de H... ont commis une faute en lien direct avec le préjudice subi par les acquéreurs. Il leur appartenait d'interroger le vendeur sur la signification précise de l'expression " alimentation en eau de source " mentionnée dans la promesse synallagmatique de vente qui vaut vente et dont ils avaient connaissance et de déterminer avec exactitude dans l'acte authentique les caractéristiques de l'eau. Or, il n'est pas mentionné dans la désignation de l'immeuble son mode d'alimentation en eau alors qu'il eût fallu l'indiquer comme étant une caractéristique de l'immeuble et de surcroît, il est affirmé de façon erronée aux chapitres des servitudes que l'eau de source est potable, sans que les notaires ne se soient inquiétés de la contradiction existant entre les termes de la promesse synallagmatique de vente et l'acte qu'ils rédigeaient. Ces manquements sont à l'origine du litige et de la croyance fausse des époux X... que leur immeuble était alimenté en eau potable, étant rappelé que les mêmes notaires ont précisé que la seconde maison (donc la maison acquise par les époux X...) ne devait jamais être privée d'eau potable, ce qui met à néant toute objection sur le caractère aléatoire de la potabilité de l'eau. 




Par ailleurs, le fait que Maître E... ait indiqué, dans l'acte de vente authentique en date du 20 mai 2000 par les époux N... à la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS que les deux corps d'habitation (dont celui vendu ensuite aux appelants) étaient alimentés par une source en eau potable, ne le dispensait pas, lors de la rédaction de l'acte de vente aux époux X..., de s'interroger sur les termes de la promesse synallagmatique de vente du 27 juillet 2000 qui ne mentionnait plus la potabilité de l'eau. 


Maître E... et Maître de H... doivent en conséquence garantir intégralement la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS, in solidum avec la compagnie AXA France IARD, étant observé que cette dernière n'a pas sollicité la garantie des notaires. 


Sur la garantie de l'Agence LEMAITRE et de son assureur : 


Dès lors que l'action en garantie des vices cachés de la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS qui était fondée sur le vice affectant la promesse synallagmatique de vente est rejetée, il n'y a pas lieu de rechercher la faute de l'agence qui a rédigé ladite promesse. La SARL LES LIONS DU SAOSNOIS sera déboutée de ses demandes à l'encontre de l'agence et de son assureur. 


Sur les autres demandes : 


Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux X... les frais irrépétibles qu'ils ont engagés pour faire valoir leurs droits. La SARL LES LIONS DU SAOSNOIS sera condamnée à leur payer la somme de 4 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 


La SARL LES LIONS DU SAOSNOIS sera condamnée à payer à l'Agence LEMAITRE et à son assureur, la compagnie AIG EUROPE, la somme de 1 500 € chacune. 


La SARL LES LIONS DU SAOSNOIS sera également condamnée aux entiers dépens de la procédure. 


La compagnie AXA France IARD, Maître E... et Maître de H... seront condamnés in solidum à garantir la SARL LES LIONS DU SAOSNOIS de l'ensemble de ses condamnations, sous réserves pour la compagnie AXA de sa franchise contractuelle. 


*** 


PAR CES MOTIFS 




Statuant publiquement et contradictoirement, 


INFIRME le jugement déféré, 


Statuant à nouveau, 


DÉCLARE recevable l'action des époux X... en garantie des vices cachés, 


DÉBOUTE les époux X... de leur demande à l'encontre de la SARL LES LIONS DU SAOESNOIS sur le fondement de l'article 1641 du Code Civil, 


DÉCLARE la SARL LES LIONS DU SAOESNOIS responsable du préjudice subi par les époux X... sur le fondement de l'article 1604 du Code Civil, 


CONDAMNE la SARL LES LIONS DU SAOESNOIS à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, 


DÉBOUTE la SARL LES LIONS DU SAOESNOIS de ses demandes en garantie à l'encontre de l'Agence LEMAITRE et de la compagnie AIG EUROPE, 


CONDAMNE in solidum la compagnie AXA France IARD, sous réserve de la franchise contractuelle, Maître E... et Maître de H... à garantir la SARL LES LIONS DU SAOESNOIS de l'ensemble de ses condamnations y compris celles fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens, 


CONDAMNE la SARL LES LIONS DU SAOESNOIS à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 4 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 


CONDAMNE la SARL LES LIONS DU SAOESNOIS à payer à l'Agence LEMAITRE et à la compagnie AIG EUROPE la somme de 1 500 € chacune, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 


CONDAMNE la SARL LES LIONS DU SAOESNOIS aux entiers dépens de la procédure qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. 




LE GREFFIER LE PRESIDENT 










C. LEVEUF S. CHAUVEL