Cour d'Appel — 28 février 2008

ARRET 
No 




S. A. R. L. ANNE FLORE 




C / 



X... 


Y... 









DAM. / BG. 




COUR D'APPEL D'AMIENS 


1ère chambre- 1ère section 


ARRET DU 28 FEVRIER 2008 




RG : 06 / 03097 


APPEL D'UN JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERONNE du 12 janvier 2006 




PARTIES EN CAUSE : 


APPELANTE 


S. A. R. L. ANNE FLORE 
44, place Louis Daudre 
80200 PERONNE 


Représentée par Me Jacques CAUSSAIN, avoué à la Cour et plaidant par Me PERETTI substituant la SCP FRISON DECRAMER GUEROULT, avocats au barreau d'AMIENS 






ET : 


INTIMES 


Monsieur Jean- Pierre X...


... 

80200 PERONNE 


Madame Christine Y... épouse X...


... 

80200 PERONNE 


Représentés par la SCP MILLON- PLATEAU, avoués à la Cour et plaidant par la SCP MONTIGNY- DOYEN, avocats au barreau d'AMIENS 




DEBATS : 


A l'audience publique du 20 Décembre 2007, devant : 


M. GRANDPIERRE, Président, entendu en son rapport, 
Mme CORBEL et M. DAMULOT, Conseillers, 


qui en ont délibéré conformément à la Loi, le Président a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 28 Février 2008. 


GREFFIER : M. DROUVIN 




PRONONCE PUBLIQUEMENT : 


Le 28 Février 2008 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile ; M. GRANDPIERRE, Président, a signé la minute avec M. DROUVIN, Greffier. 


* 
* * 


DECISION : 


FAITS ET PROCÉDURE 


Par acte notarié des 10 juillet et 22 août 1990, Madame Z... a donné à bail commercial aux époux A..., avec effet à compter du 1er janvier 1990, un immeuble sis à Péronne,..., dans lequel les preneurs exerçaient une activité de fleuriste. Par un autre acte notarié, daté du 18 décembre 1993, les époux A... ont cédé leur fonds de commerce à la S. A. R. L. Anne Flore, en ce compris le droit au bail. Les époux X... sont devenus propriétaires des murs, suivant acte du 22 décembre 2003. 


Le 19 octobre 2004, les époux X... ont fait délivrer à la société Anne Flore un commandement d'exploiter les lieux conformément aux dispositions du bail, visant la clause résolutoire, et détaillant les obligations contractuelles qu'ils estimaient violées. 


Sur opposition audit commandement, le tribunal de grande instance de Péronne a, par jugement du 12 janvier 2006, assorti de l'exécution provisoire :


- constaté l'acquisition de la clause résolutoire ;


- dit le bail résilié au 20 novembre 2004 ;


- fixé l'indemnité d'occupation due par la société Anne Flore au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail ;


- suspendu les effets de la clause résolutoire ;


- dit que la société Anne Flore devrait, dans les deux mois de la notification du jugement : justifier que l'appartement du premier étage est occupé à titre d'habitation, et non de réserve de fleurs ou de plantes, qu'il dispose d'un chauffage en état de fonctionnement, et qu'il est dans un état d'entretien permettant son utilisation ; retirer l'auvent de la devanture sauf autorisation écrite du bailleur ; ne pas installer de tente mobile devant le magasin sauf autorisation écrite du bailleur ; laisser le libre accès à la cave après avoir démonté l'évier ;


- dit que la clause résolutoire ne jouerait pas en cas d'exécution par la société Anne Flore de ces obligations dans le délai précité ;


- dit que les époux X... ne peuvent se prévaloir de l'article L. 145- 17 du Code de commerce ;


- débouté les mêmes de leur demande de dommages et intérêts ;


- condamné la société Anne Flore aux dépens, ainsi qu'à payer aux bailleurs une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. 




Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 25 juillet 2006, la S. A. R. L. Anne Flore a interjeté appel de ce jugement. 


Elle conclut à sa réformation, sauf en ce qu'il a retenu :


- que les bailleurs ne démontraient pas que le mauvais état des communs et le défaut d'entretien de ceux- ci lui étaient imputables ;


- que les dispositions du bail ne lui interdisaient pas expressément de mettre à la disposition de ses employés les toilettes situées dans l'appartement en empruntant les parties communes, et que ces dernières sont interdites seulement pour accéder au magasin ;


- que les bailleurs ne démontraient pas que le dépôt des poubelles dans l'entrée de l'immeuble près de l'escalier avait été effectué par elle. 


Elle demande en conséquence à la Cour de débouter les époux X... de toutes prétentions contraires ou plus amples. 


Subsidiairement, l'appelante demande une suspension des effets de la clause résolutoire. 


Enfin, elle demande à la Cour de constater que les faits invoqués dans le commandement ne justifient pas l'application de l'article L. 145- 17- 1 du Code de commerce et de condamner les intimés, pris in solidum, aux entiers dépens, ainsi qu'à lui verser une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. 


La société Anne Flore conteste la réalité des manquements contractuels allégués par les bailleurs. 


Ces derniers demandent à la Cour de réformer partiellement le jugement entrepris en constatant l'acquisition de la clause résolutoire, en ordonnant l'expulsion de la société Anne Flore et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, en condamnant la même à lui payer 10 000 euros de dommages- intérêts, et en les disant bien- fondés à se prévaloir de l'article L. 145- 17 du Code de commerce pour lui refuser toute indemnité d'éviction. 


Accessoirement, ils demandent que la société Anne Flore soit condamnée à lui payer 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. 


Les époux X..., qui invoquent notamment les articles 1728, 1729 et 1147 du Code civil, reprochent à la partie adverse de n'avoir pas respecté la destination des lieux, en utilisant l'appartement du premier étage comme dépôt de fleurs, et de les avoir modifiés sans le consentement du bailleur en installant un auvent pourtant prohibé par le bail, et en supprimant un W. C. ainsi que l'unique accès autorisé à la cave, empêchant tout accès aux vannes d'arrêt. 


Ils lui reprochent également de ne pas user de la chose louée " en bon père de famille ", en obstruant l'une des entrées avec des poubelles et un vieux poêle, et en laissant le personnel passer par les parties communes pour utiliser les toilettes du premier étage, au mépris des interdictions édictées dans le bail. 


Les bailleurs reprochent enfin à la société Anne Flore de ne pas entretenir convenablement les lieux loués. 


DISCUSSION 


Sur les manquements reprochés à la locataire 


1 / Sur la destination des lieux : 


L'article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu " de deux obligations principales ", dont celle d'user de la chose louée " en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ". 


Le bail conclu entre Madame Z... et les époux A..., aux droits desquels est venue la S. A. R. L. Anne Flore, ne contient aucune clause dérogatoire à ce texte, et prévoit expressément que les locaux du premier étage sont exclusivement à usage d'habitation et que le preneur ne peut, sous aucun prétexte, modifier, même momentanément, cette destination. Or, le procès- verbal de constat établi le 3 février 2004 par Maître B..., huissier de justice, démontre que l'appartement est utilisé pour entreposer des plantes, fleurs, et articles divers commercialisés par le preneur, ainsi que des films d'emballage et cartons. 


La société Anne Flore ne justifie pas avoir remédié à cette situation dans le délai imparti par le commandement, alors que cette preuve lui incombe, en vertu de l'article 1315, alinéa 2, du Code civil. 


2 / Sur l'installation d'un auvent : 


Aux termes du bail, le preneur ne peut " établir aucun auvent, marquise, tente mobiles ou stores extérieurs quelconques sans une autorisation expresse des bailleurs ". En l'espèce, il ressort du procès- verbal de constat du 3 février 2004 qu'un auvent mobile a été installé en façade. 


La société Anne Flore invoque le consentement qu'aurait donné Madame Z... aux précédents locataires. Toutefois, ils n'en rapportent pas la preuve. En effet, l'accord donné par Madame Z... dans une lettre du 1er octobre 2001 se réfère à un devis qui ne mentionne nulle part la pose d'un auvent. De plus, il est versé aux débats une attestation de l'ancienne propriétaire des murs, qui conteste avoir consenti à l'installation d'un tel équipement. Enfin, la banne figurant sur la photographie qui aurait été prise avant la cession du droit au bail est orange, alors que la banne actuelle est verte et mentionne le numéro de téléphone de la boutique, ce qui prouve qu'elle a été remplacée depuis par l'appelante. 


Or, la locataire ne justifie pas là encore, s'être mise en conformité avec le bail dans le délai imparti par le commandement, alors que cette preuve lui incombe, en vertu de l'article 1315, alinéa 2, du Code civil. 


3 / Sur la suppression d'un w- c et de l'accès à la cave : 


Il est stipulé dans le bail que les preneurs ne peuvent procéder dans les lieux loués à aucune démolition, ni aucun changement de distribution sans le consentement exprès et par écrit des bailleurs. La S. A. R. L. Anne Flore ne conteste pas avoir supprimé un w- c et l'accès à la cave. 
Si elle excipe d'une autorisation du bailleur, elle n'en justifie pas et croit devoir souligner que les époux X... ne justifient pas d'un préjudice. 


Or, les bailleurs fondent l'essentiel de leurs prétentions sur la clause résolutoire stipulée au bail, qui sanctionne l'inexécution des conditions du contrat sans subordonner son acquisition à l'existence d'un préjudice : le moyen opposé par la locataire n'est donc pas pertinent. 




4 / Sur le défaut d'entretien des lieux loués : 


Aux termes du bail, les preneurs ont l'obligation d'entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives. En l'occurrence, les photographies annexées au constat du 3 février 2004 mettent en évidence le mauvais état des fenêtres de l'appartement, l'existence de taches de rouille et d'humidité, avec formation de salpêtre, et l'absence de chauffage, d'autant plus préjudiciable à la conservation des lieux que cet appartement accueille de nombreuses fleurs et plantes destinées à la commercialisation. 


La S. A. R. L. Anne Flore ne le conteste pas mais explique l'état de l'appartement par l'absence d'installation de chauffage adéquate. Or, l'état du matériel annexé à l'acte de cession de fonds de commerce de 1993 mentionne un chauffage au fuel, sur le sort duquel la locataire ne s'explique pas ; de plus, il n'est pas douteux que le stockage de nombreuses espèces végétales dans l'appartement n'a pu que contribuer à une amplification, voire à une accélération du phénomène. 


Le défaut d'entretien des lieux loués est donc caractérisé. 




5 / Sur les autres griefs : 


Ainsi que l'a relevé le Tribunal, aucune clause du bail n'interdit au preneur de mettre les toilettes situées dans l'appartement à la disposition de ses employés. 


Quant à l'obstruction des parties communes par des poubelles et un vieux poële, il n'est pas démontré qu'elle soit le fait de la locataire. 




Sur la résiliation du bail 


Il a été stipulé dans l'acte notarié des 10 juillet et 22 août 1990 qu'à défaut d'exécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter délivrés à personne ou à domicile élu, avec mention de cette clause, et restés infructueux, le bail serait résilié de plein droit, l'expulsion pouvant avoir lieu en vertu d'une simple ordonnance de référé. Cette clause est rappelée dans le commandement du 19 octobre 2004, qui a été délivré à personne et impartissait à la S. A. R. L. Anne Flore un délai d'un mois pour s'exécuter. 


Or, ainsi qu'il a été dit, la société Anne Flore ne justifie pas avoir mis à profit ce délai pour exécuter ses obligations. 


La clause résolutoire est donc acquise. 


Toutefois, il ne ressort pas des pièces versées aux débats que la S. A. R. L. Anne Flore ne payerait pas régulièrement ses loyers et charges, que ses manquements auraient eu pour effet de mettre l'immeuble en péril, et où encore que la valeur locative du bien s'en serait trouvée diminuée. Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il en a suspendu la réalisation et les effets en impartissant à la locataire un délai pour satisfaire à ses obligations, comme le permet l'article L. 145- 41 du Code de commerce. 


En revanche, il n'y a pas lieu de proroger les délais impartis, puisque le jugement déféré était assorti de l'exécution provisoire et qu'il appartenait donc à la société Anne Flore de l'exécuter nonobstant appel. 




Sur l'indemnité d'occupation 


Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a mis a fixé une indemnité d'occupation pour le cas où la société Anne Flore se maintiendrait dans les lieux malgré la résiliation du bail. 




Sur l'application de l'article L. 145- 17 du Code de commerce 


Si un certain nombre de manquements, précités, sont établis à l'encontre de la S. A. R. L. Anne Flore, les bailleurs ne justifient pas pour autant d'un motif grave et légitime de refuser le renouvellement du bail sans indemnité, ni de la nécessité d'une démolition, même partielle, de l'immeuble, ni enfin de ce qu'il ne pourrait plus être occupé sans danger en raison de son état. 


Le jugement déféré sera donc confirmé, par substitution de motifs, en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande fondée sur l'article L. 145- 17 du Code de commerce. 




Sur les demandes d'expulsion et d'astreinte 


Bien que suspendue, la clause résolutoire est acquise : il y a donc lieu d'autoriser, en tant que de besoin, l'expulsion de la société Anne Flore et de tous occupants de son chef pour le cas où la locataire n'aurait pas satisfait aux obligations mises à sa charge par le jugement, dans le délai imparti par celui- ci. 


En revanche, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte, d'autant que les bailleurs se sont vu accorder une indemnité d'occupation destiné à compenser un éventuel maintien sans droit ni titre du preneur dans les lieux. 




Sur des dommages- intérêts 


Monsieur et Madame X... ne justifient pas du préjudice sur lequel ils fondent leur demande de dommages- intérêts, ni même ne le caractérisent : le jugement querellé sera donc confirmé en ce qu'il les a purement et simplement déboutés de leurs prétentions à ce titre. 




Sur les dépens et les frais irrépétibles 


La société Anne Flore, qui succombe sur l'essentiel du litige, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, conformément au principe posé par l'article 696 du nouveau Code de procédure civile et, en conséquence, déboutée de sa demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du même code. 


Par contre, il serait inéquitable de laisser à la charge des époux X... l'intégralité des frais qu'ils ont dû exposer en cause d'appel et qui ne sont pas compris dans les dépens : aussi la partie adverse sera- t- elle condamnée à leur verser de ce chef une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, en sus de celle déjà allouée sur ce fondement par le Tribunal. 




PAR CES MOTIFS 




LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort, 


Réforme le jugement déféré en ce qu'il a dit le bail résilié ; 


Le confirme pour le surplus, par substitution partielle de motifs ; 


Y ajoutant, 


En tant que de besoin, dit qu'à défaut pour la société Anne Flore de s'être conformée aux obligations mises à sa charge par le jugement, dans le délai imparti par celui- ci, le bail devra être considéré comme résilié, et que le preneur et tous occupants de son chef devront alors vider les lieux de leurs personnes et de leurs biens dans les quinze jours d'un commandement de déguerpir, faute de quoi ils pourront être expulsés avec le concours d'un huissier et de la force publique ; 


Dit n'y avoir lieu à astreinte ; 


Déboute la société Anne Flore de sa demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; 


Condamne la même à verser aux époux X... une indemnité de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; 


Déboute la société Anne Flore de la demande qu'elle a présentée sur le même fondement ; 


La condamne aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec application au profit de la S. C. P. Millon- Plateau du droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. 






LE GREFFIERLE PRÉSIDENT