Cour d'Appel — 22 novembre 2007

ARRET No 


DU 
22 Novembre 2007
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06 / 04787


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S. A. R. L. IMMO MDB 
C / 
LA VILLE DES LILAS, venant axu droits de la SEMALILAS, " représentée par son Maire en exercice "
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COUR D'APPEL D'AMIENS 


CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS 




JUGEMENT DU JUGE DES EXPROPRIATIONS DU DEPARTEMENT DE SEINE SAINT DENIS EN DATE DU 29 mars 2000 
COUR D'APPEL DE VERSAILLES EN DATE DU 30 septembre 2003 
COUR DE CASSATION EN DATE DU 5 décembre 2006 






APPELANTE : 


S. A. R. L. IMMO MDB 
Route de La Plage 
11370 LEUCATE 


Représentée et plaidant par Maître SIRAT de la SCP SIRAT GILLI ET ASSOCIES, Avocats au barreau de PARIS. 




INTIMEE : 


LA VILLE DES LILAS, venant aux droits de la SEMALILAS, " représentée par son Maire en exercice " 
Hôtel de Ville 
96 rue de Paris 
93260 LES LILAS 


Représentée et plaidant par Maître Philippe LOUIS, Avocat au barreau du VAL DE MARNE. 










DEBATS : A l'audience publique de la Chambre des Expropriations tenue à la Cour d'Appel d'AMIENS le 14 Septembre 2007, ont été entendus : 


Madame BERKANI en son rapport, 


Maître SIRAT et Maître LOUIS, représentant les parties en leurs explications à l'appui de leurs mémoires respectifs régulièrement notifiés, 


Monsieur le Commissaire du Gouvernement en ses conclusions et observations. 






COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : 


Madame BERKANI, Président de la Chambre des Expropriations, 


Madame LORPHELIN, Conseiller à la Cour, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 20 septembre 2007, pour composer la Chambre des Expropriations siégeant en l'absence des Juges de l'Expropriations de l'OISE, et de leur suppléant, empêchés. 


Madame TAPSOBA- CHATEAU, Juge de l'Expropriation de la SOMME. 


Qui en a délibéré conformément à la loi et renvoyé l'affaire à l'audience du 22 Novembre 2007 pour prononcer arrêt et indiqué aux parties que l'arrêt serait rendu par mise à disposition de la copie au Greffe. 


Madame PILVOIX, Greffier. 


Monsieur WELZER, Commissaire du Gouvernement de la SEINE SAINT DENIS. 




ARRET 




FAITS ET PROCEDURE 


Par jugement du 29 mars 2000, le juge de l'expropriation de la SEINE SAINT DENIS a fixé à la somme de 2 493 112 FRANCS l'indemnité globale due à la SARL IMMO MDB (dite dans les développements subséquents IMMO MDB) par la Sté d'économie mixte SEMALILAS (dite SEMALILAS) à l'occasion de l'expropriation pour cause d'utilité publique des biens sis au ... aux LILAS, cadastré section F no 67 pour une superficie de 580 m2, objet de l'ordonnance d'expropriation du 20 juillet 1998, la date de référence retenue étant le 27 novembre 1991 ; la somme de 15 000 FRANCS a en outre été allouée à IMMO MDB sur le fondement de l'article 700 du NCPC ; 


Par arrêt du 27 septembre 2001, la Cour d'appel de PARIS a infirmé le jugement et fixé à la somme de 4 676 568 FRANCS ou 712 938, 19 EUR l'indemnité globale due à IMMO MDB par SEMALILAS, la date de référence retenue étant le 6 octobre 1992 ; 
Sur pourvoi de SEMALILAS et par arrêt du 10 juillet 2002, la Cour de cassation a, au visé des articles L 13- 15 du code de l'expropriation et L 213- 4 a) du code de l'urbanisme, cassé l'arrêt ci- dessus en toutes ses dispositions, motif pris de ce que la Cour d'appel a retenu une date de référence qui ne fait pas partie de celles limitativement prévues par l'article L 213- 4 du code de l'urbanisme ; 


Par arrêt du 30 septembre 2003, la Cour de renvoi, VERSAILLES, a retenu la date du 27 novembre 1991 comme date de référence et fixé à la somme de 319 320 EUR l'indemnité globale revenant à IMMO MDB ; 


Par un nouvel arrêt du 5 décembre 2006, sur pourvoi de IMMO MDB, la Cour de cassation a, au visa de l'article 6 al 1er de la CEDHLF, cassé l'arrêt de la Cour d'appel de VERSAILLES en toutes ses dispositions, reprochant à la Cour d'appel d'avoir fixé les indemnités revenant à l'exproprié au vu des conclusions de l'expropriante, des expropriés ainsi que de celles du commissaire du gouvernement, alors que celui- ci, expert et partie, occupe une position dominante et bénéficie par rapport à l'exproprié d'avantages dans l'accès aux informations pertinentes publiées au fichier immobilier et que l'application de ces dispositions, génératrices d'un déséquilibre, est incompatible avec le principe de l'égalité des armes ; 


La Cour d'appel d'AMIENS, Cour de renvoi, a été saisie le 12 décembre 2006 ; 




MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 


Suivant mémoire récapitulatif du 19 juillet 2007, IMMO MDB refuse la date de référence retenue par le premier juge, soit le 27 novembre 1991, soutenant que la ZAC créée le 18 février 1991 était exclusivement justiciable du PAZ approuvé le 30 septembre 1992, devenu exécutoire le 6 octobre 1992 et incorporé au POS le 29 juin 1998 ; que ce PAZ a donc modifié le POS ; qu'à la date du jugement dont appel le POS applicable était donc celui du 29 juin 1998 ; 


Se prévalant des valeurs de référence qu'elle cite et du fait que la parcelle considérée bénéficie de 3 façades sur des rues situées au centre- ville, à proximité du métro et de la mairie, IMMO MDB demande de retenir un prix de 10 265 FRANCS le m ² (20 265 FRANCS indiqué par erreur dans le dispositif de son mémoire récapitulatif), soit une valeur du terrain d'assiette de l'immeuble exproprié à 5 953 700 FRANCS, dont à déduire un abattement de 20 % pour encombrement, soit une valeur finale de 4 762 960 FRANCS ou 726 108, 57 EUR ; s'agissant des constructions, IMMO MDB se prévaut du prix au m ² d'une « niche de chien en vente dans les grandes surfaces » et demande 2000 FRANCS le m ², soit pour 452 m ² une indemnité de 904 000 FRANCS ou 137 813, 91 EUR ; pour le pavillon, elle demande une valeur de 4000 FRANCS le m ², soit pour 85 m ², la somme de 340 000 FRANCS ou 51 832, 67 EUR ; 








IMMO MDB conteste enfin l'abattement de 20 % pour occupation appliqué aux indemnités fixées pour dépossession des constructions, alors qu'aucun locataire ou occupant n'a jamais été dénoncé par IMMO MDB et que ces derniers n'ont pas agi contre elle ; 


IMMO MDB demande donc une indemnité globale de 1 008 092, 90 EUR, indemnité de remploi au taux dégressif de 15 % comprise, outre une somme de 18 000 EUR sur le fondement de l'article 700 du NCPC ; 


Par mémoire récapitulatif du 11 juillet 2007, la Ville des LILAS venant aux droits de la SEMALILAS, se porte appelante incidente ; elle demande que la date de référence retenue par le premier juge soit le 27 novembre 1991, soit confirmée ; s'agissant de la fixation de la valeur du terrain, la Ville des LILAS juge excessive celle de 3500 FRANCS le m ² retenue par le jugement dont appel et demande de retenir celle de 335, 39 EUR le m ² qu'elle propose, soit une indemnité de 194 526, 20 EUR, moins l'abattement de 20 %, soit 155 620, 96 EUR ; s'agissant des constructions, elle demande la confirmation des valeurs fixées par le jugement dont appel mais avec l'application d'un taux d'abattement pour occupation de 25 %, soit une indemnité globale, indemnité de remploi comprise au taux de 15 % sur 16 000 EUR et 10 % sur 191 888, 44 EUR, de 229 477, 28 EUR ; elle demande enfin la suppression de la somme de 15 000 FRANCS allouée à IMMO MDB sur le fondement de l'article 700 du NCPC et sur le même fondement demande à son profit la somme de 10 000 EUR ; 


Suivant mémoire déposé le 31 août 2007, le commissaire du gouvernement estime que la date de référence doit être retenue au 27 novembre 1991 ; qu'à cette date, les biens expropriés étant en zone UA au COS de 1, 6, suivant les termes de comparaison cités, la valeur du terrain doit être retenue à hauteur de 381 EUR le m ², avec un taux d'abattement d'accord parties de 20 % ; il suggère la fixation de la valeur des locaux d'habitation et des garages à 1300 FRANCS le m ², soit 198, 18 EUR et la confirmation de la décision dont appel sur la valeur retenue pour le pavillon, à 3000 FRANCS le m ² ou 457, 35 EUR, ces valeurs étant affectées d'un abattement au taux de 20 % pour occupation, le calcul de cet abattement s'appliquant sur la valeur du terrain et des constructions et pas seulement sur la valeur des constructions ; s'agissant de l'indemnité de remploi, il préconise le taux de 20 % jusqu'à 5000 EUR, 15 % de 5000 à 15 000 EUR et 10 % au delà, soit une indemnité totale de 269 659, 10 EUR ; 




SUR CE 


Attendu que la commune des LILAS, dotée d'un POS dont la dernière modification est devenue opposable aux tiers le 27 novembre 1991, et ayant institué un droit de préemption urbain sur son territoire, a créé une ZAC dont elle a confié la réalisation à la SEMALILAS ; que l'acte portant approbation du plan d'aménagement de cette zone a été publié le 6 octobre 1992 ; que l'ordonnance d'expropriation du 20 juillet 1998 du juge de l'expropriation de SEINE SAINT DENIS a transféré à la SEMALILAS la propriété des biens situés à l'intérieur de la ZAC dont ceux de IMMO MDB ; 




Vu les articles L 13- 15 du code de l'expropriation et L 213- 4 a) du code de l'urbanisme dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 1991 applicable à l'espèce ; 


Attendu que IMMO MDB ne peut utilement se prévaloir de la modification de la rédaction de l'article L 213- 4 a) issue de la loi du 13 décembre 2000 et de ses interprétations jurisprudentielles postérieures, qui ne sont pas applicables à l'espèce ; 


Qu'en l'espèce, la date de référence est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; qu'il résulte de ce texte qu'en l'espèce la date de référence se détermine en fonction du POS ; 


Attendu que le 29 juin 1998 ont été réintégrées au POS des zones exclues du nouveau périmètre de la ZAC du centre- ville ; que cette modification n'a en rien touché la zone où se situe la propriété de IMMO MDB, laquelle est restée en zone UA affectée d'un COS de 1, 6 ; qu'il suit de ces constatations que c'est bien à la date du 27 novembre 1991 que doit être fixée la date de référence ; que le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point ; 


Attendu sur le montant des indemnités dues par l'expropriant à IMMO MDB, qu'en application des articles L 13- 13 à L 13- 15 du code de l'expropriation, celles- ci doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que le montant des indemnités est fixé à la date de la décision de première instance d'après la consistance matérielle et juridique du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété et de la qualité du terrain à bâtir du bien et dans ce cas de ses possibilités légales et effectives de construction ou à défaut, de son usage effectif à la date de référence ; 


Attendu qu'en l'espèce la description, non contestée, des biens dont s'agit sis en zone UA avec un COS de 1, 6 résulte de la décision dont appel et du procès- verbal de transport et de visite des lieux annexé à cette décision ; 


Attendu que pour déterminer la valeur du terrain et des constructions, il y a lieu de raisonner sur les termes de référence proposés par les parties et le commissaire du gouvernement ; 


Que s'agissant des termes de référence proposés par ce dernier, il résulte des articles L 13- 23, R 13- 7, R 13- 32, R 13- 28 et R 13- 52 du code de l'expropriation, pris dans leur rédaction résultant du décret no 2005- 467 du 13 mai 2005, applicable le 1er août 2005 à toutes les instances en cours, que le commissaire du gouvernement, qui ne doit pas être l'agent ayant pour le compte de l'autorité expropriante donné l'avis d'estimation préalable aux offres d'indemnités et qui est soumis au principe de la contradiction, ne dispose plus d'une position dominante ; qu'il ne bénéficie pas, par rapport à l'exproprié, d'avantages dans l'accès aux informations permanentes publiées au fichier immobilier, puisque d'une part, la juridiction de l'expropriation, tant en 1ère instance qu'en cause d'appel, peut recourir à une mesure d'expertise en cas de difficulté d'évaluation et que, d'autre part, l'exproprié peut répondre jusqu'au jour de l'audience, aux conclusions du commissaire du gouvernement qui est tenu d'indiquer les références des éléments de comparaison qu'il retient ; qu'en outre, les dispositions de l'article 2196 du code civil obligent le conservateur des hypothèques à délivrer à tous ceux qui le requièrent une copie ou un extrait des documents déposés à son bureau, le commissaire du gouvernement ne bénéficiant pas d'une procédure simplifiée ou particulière pour obtenir ces documents ; qu'il suit que les termes de référence proposés par ce dernier ne sauraient être écartés par principe ; 


Attendu que les termes de référence proposés par l'exproprié sont : 


Vente SEMALILAS à Sté SOFILOGIS, 20 mars 1995, terrain de 865 m ², prix de 17 871 FRANCS le m ², 
Vente SEMALILAS à SCI LE COQ FRANCAIS, 22 novembre 1995, parcelle de 999 m ², prix de 13 905 FRANCS le m ², 
Vente SEMALILAS à Sté IMPERATRICE EUGENIE, 9 août 1996, parcelles pour 449 m ², prix de 12 670 FRANCS le m ², 
Vente SEMALILAS à SCI DES BELLES SAISONS, 5 novembre 1996, parcelle de 1846 m ², prix de 10 995 FRANCS le m ², 
Vente SEMALILAS à Sté PANTIN LILAS, 12 janvier 1998, parcelle de 174 m ², prix de 8879 FRANCS le m ², 
Vente SEMALILAS à SCI LES LILAS, 22 mai 1998, parcelles pour 1019 m ², prix de 11 230 FRANCS le m ², 
Vente SEMALILAS à Stés SEFIMA et LOGEMENT FRANCAIS, 9 février 1999, parcelles pour 1750 m ², prix excédant sans doute 13 500 FRANCS le m ², 


Que les termes de comparaison proposés par l'expropriant (reprises des termes proposés devant le premier juge) sont : 


Vente du 4 juin 1996, aux LILAS, Zone UA, 425 m ², 2353 FRANCS le m ², 
Vente du 3 septembre 1996, aux LILAS, Zone UA, 1147 m ², 2267 FRANCS le m ², 
Vente du 2 juillet 1992, aux LILAS, 1058 m ², 2500 FRANCS le m ², 
Vente du 16 juillet 1997, aux LILAS, 1628 FRANCS le m ² ; 


Que les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement sont : 


Vente du 30 juin 1998, aux LILAS, 2156 m ², zone UA, proche du centre ville, 2319 FRANCS le m ², 
Valeur retenue par la Cour d'appel de PARIS, arrêt du 21 juin 1996, 99 m ², aux LILAS, sis à 1Km du centre ville, près du cimetière, 1800 FRANCS le m ² ; 


Attendu que IMMO MDB ne cite dans les termes de comparaison qu'elle propose que des ventes conclues par la SEMALILAS avec des sociétés immobilières, ces ventes portant non sur des terrains à bâtir mais sur des droits immobiliers comprenant des droits à construire et la surface hors œ uvre nette des constructions, la collectivité aménageant la ZAC ayant elle- même la charge de la réalisation d'équipements publics, ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge ; que dés lors IMMO MDB ne citant aucun autre terme de comparaison, tous ceux qu'elle cite doivent être écartés ainsi que l'a fait à bon droit le premier juge ; 


Attendu que des termes de comparaison cités par la Ville des LILAS et le commissaire du gouvernement, notamment les ventes du 2 juillet 1992 et 30 juin 1998 qui concernent des biens sis aux LILAS dans la même zone UA que le bien concerné par la présente procédure, les biens étant en centre ville, proche du métro et de la Mairie, il y a lieu de déduire une valeur du terrain concerné par l'espèce de 381, 12 EUR le m ², soit compte tenu d'une superficie de 580 m ², une indemnité de 221 049, 60 EUR ; 


Attendu qu'il y a lieu d'appliquer, d'accord parties, un abattement de 20 % pour encombrement du terrain, soit 44 209, 92 EUR, ce qui établit à 176 839, 68 EUR l'indemnité pour le terrain ; 


Attendu, sur la valeur des constructions, que le premier juge a décrit les locaux concernés ; qu'ils sont certes en centre ville, mais vétustes, dégradés, non entretenus, humides, fissurés, ce que ne conteste pas IMMO MDB, qui argumente qu'il y aurait néanmoins « des éléments de confort non négligeables et un gros œ uvre en bon état » ; 


Attendu que les termes de comparaison cités sont les suivants : 


par IMMO MDB : 


aucun, sauf la niche de chien qui coûterait 2400 FRANCS le m ² en grande surface, 


par SEMALILAS : 


aucun, 


par le commissaire du gouvernement : 


vente du 2 juillet 1992, immeuble aux LILAS, prix moyen de 2700 FRANCS le m ² SDPHO pour les locaux à usage commercial et 1200 FRANCS le m ² SDPHO pour les locaux à usage d'entrepôt ; 


Attendu que le premier juge a fixé à 1200 FRANCS le m ² l'indemnité pour les 452 m ² de locaux à usage commercial ou de garages et à 3000 FRANCS le m ² pour les 85m ² du pavillon d'habitation, en relevant qu'aucun terme de comparaison versé par IMMO MDB en première instance n'était exploitable ; 














Qu'au vu de l'état des locaux tel que décrit par le premier juge dans le procès verbal de transport sur les lieux, auquel la Cour renvoie, constat non contesté par les parties, IMMO MDB ne justifiant pas l'argument soulevé au titre « d'éléments de confort » « certains ou non négligeables », les sommes de 1200 FRANCS le m ² pour les 452 m ² de locaux et de 3000 FRANCS pour les 85 m ² du pavillon, valeurs retenues par le premier juge, seront confirmées par la Cour ; 


Attendu que le premier juge a également relevé à juste titre qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation, les locaux étaient occupés et a d'ailleurs constaté l'occupation de ces locaux, garages et pavillon par des locataires ou occupants précaires et des entreprises commerciales, lors de son transport sur les lieux ; que cette occupation n'est pas contestable, peu important que IMMO MDB n'ait pas procédé à la dénonciation de ces occupants ; que l'exproprié ne peut de ce fait prétendre à une indemnité comme si les bâtiments avaient été libres de toute occupation ; 


Qu'il y a donc lieu de procéder à un abattement pour occupation ; que cet abattement proposé à hauteur de 25 % par la Ville des LILAS et 20 % par le commissaire du gouvernement, sera confirmé à hauteur de 20 %, taux qui tient compte de la moins value due à l'occupation et du caractère précaire de la plupart de ces occupations, l'abattement étant calculé enfin sur la valeur des constructions et sur la valeur du terrain ; 


Attendu que l'indemnité pour la valeur des constructions est donc fixée à : 
452 x 182, 94 = 82 688, 88 EUR 
85 x 457, 35 = 38 874, 75 EUR ; 


Que l'abattement de 20 % sur les valeurs du terrain et des constructions s'élève à : 176 839, 68 EUR + 82 688, 88 EUR + 38 874, 75 EUR = 298 403, 31 – 20 %, soit 59 680, 66 EUR, 


Ce qui établit l'indemnité principale revenant à IMMO MDB à la somme de 238 722, 65 EUR, l'indemnité de remploi étant fixée au taux de 15 % jusqu'à 15 000 EUR et de 10 % au delà, soit au titre des frais de remploi la somme de 24 622, 65 EUR ; 


Attendu que IMMO MDB échouant en ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure d'appel en ce compris les dépens exposés devant les cours de PARIS et VERSAILLES ; qu'elle sera déboutée de sa demande en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du NCPC, la charge des dépens de première instance à la SEMALILAS et la somme accordée sur le fondement de l'article 700 du NCPC à IMMO MDB par le jugement dont appel étant confirmées ; 


Qu'il est équitable d'allouer à la Ville des LILAS au titre des frais irrépétibles en cause d'appel la somme de 2500 EUR. 










PAR CES MOTIFS, 




La Cour, statuant par arrêt contradictoire, publiquement, après débats, 


Vu le jugement du 29 mars 2000 du juge de l'expropriation de la SEINE SAINT DENIS, 


Vu les arrêts de la Cour de cassation des 10 juillet 2002 et 5 décembre 2006, 


Confirme le jugement déféré en ce qu'il a fixé la date de référence au 27 novembre 1991, a mis les dépens de première instance à la charge de la SEMALILAS et a condamné celle- ci à payer à la SARL IMMO MDB une somme sur le fondement de l'article 700 du NCPC, 


Infirme sur le montant des indemnités, 


Fixe l'indemnité principale due par la commune des LILAS à la SARL IMMO MDB à la somme de 238 722, 65 EUR, l'indemnité de remploi étant fixée à la somme de 24 622, 65 EUR, 
Déboute les parties de leurs autres prétentions, 
Condamne la SARL IMMO MDB aux entiers dépens de la procédure en appel, en ce compris les dépens exposés devant les cours d'appel de PARIS et VERSAILLES, 


La condamne en outre à verser à la Ville des LILAS la somme de 2500 EUR sur le fondement de l'article 700 du NCPC. 




Fait et prononcé publiquement le 22 Novembre 2007 par mise à disposition au Greffe : 


Monsieur GRANDPIERRE, Président, a signé la minute avec Madame PILVOIX, Greffier. 


Le Greffier, Le Président,