Cour d'Appel — 27 février 2008

ICM / CD 


Numéro 976 / 08 




COUR D' APPEL DE PAU 
1ère Chambre 






ARRET DU 27 / 02 / 2008 






Dossier : 05 / 02466 




Nature affaire : 


Demande en réparation des dommages causés par l' activité des auxiliaires de justice 
















Affaire : 


Georges X... 





C / 


Jean Christophe Y..., Paul Jean Z..., 
Nicole A... épouse Z..., 
Jean Pierre X..., Josiane B..., 
S. A. R. L. AUX FLEURS DES SABLES 




































RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 










A R R E T 


prononcé par Monsieur NEGRE, Président, 
en vertu de l' article 452 du Code de Procédure Civile, 


assisté de Madame PEYRON, Greffier, 


à l' audience publique du 27 février 2008 
date à laquelle le délibéré a été prorogé. 








* * * * * 








APRES DÉBATS 


à l' audience publique tenue le 17 Décembre 2007, devant : 






Monsieur NEGRE, Président 


Monsieur AUGEY, Conseiller 


Madame CARTHE MAZERES, Conseiller, chargé du rapport conformément à l' article 785 du Code de procédure civile 


assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l' appel des causes. 




Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 




Le Ministère Public a donné son avis écrit le 12 août 2005. 






dans l' affaire opposant : 






APPELANT : 


Monsieur Georges X... 


...

40160 PARENTIS EN BORN 


représenté par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour 
assisté de Maître C..., avocat au barreau de MONT DE MARSAN 








INTIMES : 


Maître Jean Christophe Y..., 
en qualité d' assistant suppléant pour remplacer dans ses fonctions Maître D... Michel, Notaire, décédé 
38 cours Galliéni 
BP 47 
40101 DAX CEDEX 


représenté par la SCP PIAULT / LACRAMPE- CARRAZE, avoués à la Cour 
assisté de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS 


Monsieur Paul Jean Z...


... 

40160 PARENTIS EN BORN 


Madame Nicole A... épouse Z...


... 

40160 PARENTIS EN BORN 


S. A. R. L. AUX FLEURS DES SABLES 
prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

... 

40160 PARENTIS EN BORN 


représentés par Maître VERGEZ, avoué à la Cour 
assistés de Maître E..., avocat au barreau de BORDEAUX 


Monsieur Jean Pierre X...


... 

78260 ACHERES 


Madame Josiane B...


... 

33140 VILLENAVE D' ORNON 


assignés 








sur appel de la décision 
en date du 27 JANVIER 2005 
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN 




FAITS ET PROCÉDURE : 




Vu l' arrêt en date du 18 décembre 2006 auquel il convient de se reporter pour l' exposé des faits, de la procédure et des moyens et prétentions des parties, par lequel cette Cour d' appel a :


- reçu l' appel de Monsieur Georges X... en la forme et au fond :


- condamné Madame Z... à payer à Monsieur Georges X... agissant pour le compte de l' indivision successorale au titre de la redevance de location- gérance 5. 180, 83 € hors taxe outre la TVA y afférente ;


- ordonné la révocation de l' ordonnance de clôture et le renvoi de l' affaire à la mise en état, et enjoint à Monsieur Georges X... et à Monsieur et Madame Z... de conclure : 


* sur l' application des dispositions de l' article 1146 du Code civil à la demande de Monsieur et Madame Z... au titre du manquement par Monsieur Georges X... à l' obligation de délivrance, 


* sur le silence gardé par Monsieur et Madame Z... lors de la vente des murs quant à la véritable nature de l' occupation des lieux par Madame Z... et ses conséquences sur la responsabilité du dommage qu' ils allèguent par suite de l' occupation des lieux par l' indivision postérieurement à la vente, 


* sur l' exécution par Madame Z... de son obligation contractuelle de restituer le fonds en fin de contrat et sur l' incidence de son attitude lors de la vente sur l' effectivité de cette restitution,


- sursis à statuer sur le surplus et réservé les dépens. 




MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES AU VU 
DE L' ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2006 : 




Aux termes de ses dernières écritures en date du 4 avril 2007 Monsieur Georges X... maintient ses demandes et soutient que :


- Monsieur et Madame Z... ne lui ont jamais adressé de mise en demeure d' avoir à satisfaire son obligation de délivrance ;


- Monsieur et Madame Z... ne peuvent arguer avoir subi un préjudice pour non- délivrance alors que lors de la résiliation de la location- gérance Madame Z... a fait disparaître le fonds de commerce en procédant à la création de la SARL AUX FLEURS DES SABLES dont elle était la gérante avec la mention qu' il s' agissait d' une création de fonds et en continuant l' exploitation dans les mêmes lieux ;


- ainsi Madame Z... a usé de manoeuvres dolosives pour s' approprier le fonds de commerce ; Monsieur Georges X... ignorait la véritable nature de l' occupation des lieux ;


- Madame Z... n' envisageait pas de restituer le fonds de commerce lorsqu' elle a résilié la location- gérance avec effet au 31 décembre 1998 car elle a constitué la SARL aussitôt à compter du 1er janvier 1999 en mentionnant qu' il s' agissait de la création d' un fonds de commerce ; ainsi elle a rendu impossible par ces manoeuvres avec son conjoint l' effectivité de la restitution du fonds en fin de contrat de location- gérance ; pourtant elle était débitrice de la restitution en exécution du contrat. 








Dans le dernier état de leurs écritures en date du 15 mai 2007 Monsieur et Madame Z... et la SARL AUX FLEURS DES SABLES maintiennent leurs demandes et soutiennent que :


- les circonstances de la cause impliquaient une renonciation tacite des parties à l' exigence d' une mise en demeure ; en effet les parties à l' acte de vente de l' immeuble ignoraient la réelle nature juridique de leurs relations contractuelles ; elles ignoraient donc que la délivrance était imparfaite ; et Monsieur et Madame Z... ne pouvaient mettre Monsieur Georges X... en demeure d' avoir à remplir une obligation inconnue ;


- lors de la vente Monsieur et Madame Z... ne savaient pas plus que les notaires et Monsieur Georges X... la nature réelle de l' occupation des lieux par Madame Z... ; elle se croyait locataire en vertu d' un bail commercial ; si elle avait été de mauvaise foi elle n' aurait pas elle- même, par l' intermédiaire de son notaire, informé Monsieur Georges X... de l' existence de la location- gérance ; la responsabilité du dommage n' incombe pas à Monsieur et Madame Z... ;


- Madame Z... n' a pas continué d' exploiter l' enseigne qui est toujours disponible après la résiliation de la location- gérance ; l' indivision ne lui a fait aucune mise en demeure de restituer la clientèle ni ne lui a demandé un droit d' occupation de l' immeuble auquel le fonds était attaché ; la restitution se déduit donc des éléments de fait ; le matériel qui était vétuste avait été changé et conformément au contrat de location- gérance Madame Z... n' était pas tenue de le restituer ; elle a rempli son obligation de restitution du fonds en mettant fin à la location- gérance tout en se radiant du registre du commerce, à défaut de droit d' occupation sur l' immeuble de l' indivision. 


MOTIFS DE LA DÉCISION : 




Sur la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame Z... fondée sur le manquement par Monsieur Georges X... à l' obligation de délivrance : 


Monsieur et Madame Z... font valoir qu' ils étaient propriétaires de l' immeuble, suivant l' acte notarié de vente du 30 janvier 1996, alors cependant qu' un fonds de commerce y était exploité pour le compte des co- indivisaires, conformément au contrat de location- gérance du 18 novembre 1984, ce qui les a privés, à défaut de réduction de la redevance due aux co- indivisaires par Madame Z... au titre de ce contrat, de la jouissance de l' immeuble en particulier des fruits soit de 7. 447, 40 € représentant 23 mois de loyers. Ainsi, ils font grief à Monsieur Georges X... d' avoir manqué à son obligation de délivrance en leur vendant un immeuble qui était occupé par un fonds de commerce dépendant de l' indivision, alors qu' il devait leur garantir la pleine jouissance de cet immeuble. 


Cette situation résulte de ce que l' acte de vente a été passé en considérant, par erreur, que Madame Z... qui occupait les lieux était locataire en vertu d' un bail commercial pour l' exploitation de son propre fonds de commerce. Dans cette hypothèse en effet l' occupation des lieux par le fonds de commerce de Madame Z... ne faisait pas obstacle à la complète délivrance à elle- même et à son époux de l' immeuble vendu. 


Mais si, lors de la vente, Monsieur Georges X... et les notaires étaient convaincus de l' existence d' un tel bail commercial, ce qui ressort de la mention de l' acte selon laquelle la jouissance des lieux par les acquéreurs serait immédiate par la réunion des qualités de locataire et de propriétaire, Monsieur et Madame Z... ne pouvaient ignorer, contrairement à ce qu' ils prétendent, que Madame Z... n' était pas locataire des lieux mais locataire- gérante du fonds de commerce. En effet Madame Z... avait signé le contrat de location- gérance le 18 novembre 1984. 






Dans ces conditions, le silence de Monsieur et Madame Z... lorsqu' ils ont passé l' acte de vente sur la véritable nature de l' occupation des lieux par Madame Z... en laissant croire que c' était en vertu d' un bail commercial, a permis que celle- ci continue d' exploiter le fonds sans payer la redevance de la location- gérance comme s' il était sa propriété et, après résiliation de ce contrat, sans avoir à l' acheter aux co- indivisaires comme il sera exposé ci- dessous. Leur silence était donc opposé de mauvaise foi. 


Ainsi, le défaut de délivrance dont Monsieur et Madame Z... se plaignent résulte de leur propre silence observé de mauvaise foi lors de la vente de l' immeuble. Et c' est pourquoi ils n' ont pas mis Monsieur Georges X... en demeure de remplir son obligation de délivrance. 


Dès lors, et en application de l' article 1146 du Code civil, la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame Z... tendant à la réparation des dommages résultant du manquement par Monsieur Georges X... à l' obligation de délivrance sera rejetée. 




Sur la demande de Monsieur Georges X... contre Monsieur et Madame Z... au titre de la perte du fonds de commerce : 


Le silence comme dit ci- dessus sur l' existence de la location- gérance a permis que la vente à Monsieur et Madame Z... de l' immeuble où le fonds de commerce de l' indivision d' articles funéraires et de fleurs était exploité par Madame Z... en qualité de locataire- gérante, place celle- ci en situation de prétendre créer un fonds de cadeaux, d' articles funéraires et de fleurs dans les lieux mêmes où elle exploitait le fonds de l' indivision. 


Ainsi en continuant d' exploiter le même commerce, la vente d' articles de cadeaux en plus, dans les mêmes murs dont elle était désormais propriétaire, au moyen de la SARL AUX FLEURS DES SABLES immatriculée au registre du commerce le 7 janvier 1999, dont elle est la gérante et dont le fonds était déclaré créé, Madame Z... s' est approprié le fonds de l' indivision. 


Et dans ces conditions les co- indivisaires étaient dans l' impossibilité de reprendre concrètement la clientèle dépendant du fonds. 


Il suit de là que Monsieur et Madame Z... ne sont pas fondés à soutenir que si Madame Z... n' a pas restitué le fonds aux co- indivisaires à l' expiration du contrat de location- gérance, c' est en raison de la carence de ceux- ci qui, notamment, ne lui ont fait aucune mise en demeure de restituer la clientèle, ni ne lui ont demandé aucun droit d' occupation de l' immeuble auquel le fonds était attaché. 


Au contraire c' est en n' exécutant pas le contrat de location- gérance de bonne foi, contrairement aux exigences de l' article 1134 du Code civil, que Madame Z... s' est dispensée de satisfaire à l' obligation résultant de ce contrat de restituer le fonds aux co- indivisaires. Sa responsabilité est donc engagée à l' égard de ceux- ci. Et elle doit les indemniser de la perte de ce bien. 


En revanche, Monsieur Z... n' était pas parti au contrat de location- gérance et même s' il a eu connaissance des manoeuvres susmentionnées effectuées par son épouse et s' il a gardé le silence sur l' existence du contrat, il ne s' est pas approprié le fonds de l' indivision. La demande de Monsieur Georges X... sera donc rejetée en tant qu' elle est dirigée contre Monsieur Z.... 
















Le fonds a été évalué par le notaire de Madame Z... à la somme de 12. 195, 92 € (80. 000 francs) dans une lettre en date du 6 avril 1998, soit peu avant que le contrat de location- gérance ne soit résilié à effet du 31 décembre 1998. Par conséquent il sera fait une juste appréciation des circonstances de l' espèce en condamnant Madame Z... a verser à Monsieur Georges X..., agissant pour le compte des co- indivisaires de la succession de feu André X..., une indemnité de ce montant pour la perte du fonds de commerce. En effet le contrat de location- gérance prévoit à l' article 14 que " Madame Z... ne pourra prétendre à l' expiration du contrat quelle qu' en soit la raison à aucune indemnité pour plus- value du fonds loué " et Monsieur Georges X..., contrairement à ses prétentions, ne démontre pas un préjudice justifiant une indemnité du montant demandé de 60. 979, 61 €. 




Sur la demande de Monsieur Georges X... contre Maître Y... au titre de la perte du fonds de commerce : 


La responsabilité de Maître Y... en qualité de notaire ne peut être recherchée pour faute commise dans l' exercice professionnel de la mission d' officier ministériel, sur le fondement de l' article 1382 du Code civil, qu' en vue de la réparation d' un préjudice actuel et certain causé par cette faute. 


Monsieur Georges X... invoque le manquement au devoir de conseil nuisant à l' efficacité pratique de l' acte de partage successoral passé le 26 janvier 1996 ayant consisté dans le fait de ne pas avoir requis un extrait du registre du commerce concernant le fonds, ce qui a provoqué l' omission de ce bien du partage alors qu' il faisait partie de la succession. En effet ce devoir exige que le notaire procède aux recherches suffisantes sur la consistance des biens dépendant de la succession, et la perte du fonds lors du partage est la conséquence dommageable du manquement dont s' agit. 


Mais dans les circonstances de l' espèce, la perte du fonds sera indemnisée comme il vient d' être dit par Madame Z..., si bien que Monsieur Georges X... ne justifie pas d' un préjudice certain, sauf à établir que Madame Z... serait insolvable. Or aucune pièce du dossier ne vient le montrer et ce n' est pas prétendu. 


Dès lors la demande de Monsieur Georges X... contre Maître Y... au titre de la perte du fonds de commerce sera rejetée. 




Sur la demande de Monsieur Georges X... contre Maître Y... au titre de son préjudice propre : 


Monsieur Georges X... soutient que s' il avait connu l' existence du fonds, il n' aurait pas vendu l' immeuble et, après résiliation de la location- gérance, il aurait exploité le fonds lui- même, ou son épouse, sous une forme ou sous une autre. Il demande une indemnité de 45. 734, 71 € ne serait- ce que pour la perte de chance. 


Mais ces affirmations ne sont corroborées par aucune pièce du dossier. Ainsi le préjudice invoqué n' est pas établi et la demande de Monsieur Georges X... susmentionnée ne peut qu' être rejetée. 




Sur la demande de dommages intérêts de Monsieur et Madame Z... et de la SARL AUX FLEURS DES SABLES pour procédure abusive : 


Monsieur et Madame Z... et la SARL AUX FLEURS DES SABLES se bornent à solliciter des dommages intérêts sans préciser en quoi Monsieur Georges X... aurait fait dégénérer en abus son droit d' agir en justice. Leur demande ne peut dès lors être accueillie. 




Sur les dépens : 


Aux termes de l' article 696 du Code de procédure civile : " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n' en mette la totalité ou une fraction à la charge d' une autre partie. ". 


En application des dispositions précitées, Madame Z..., partie perdante, est condamnée aux dépens de première instance et d' appel exposés par Monsieur Georges X.... 


Les autres parties conserveront la charge des dépens qu' elles ont exposés en première instance et en cause d' appel au regard des circonstances de l' espèce, soit du silence de Monsieur Z... lors de l' acte de vente du 30 janvier 1996, du rôle de la SARL AUX FLEURS DES SABLES dans l' appropriation du fonds de commerce par Madame Z... et du manquement de Maître Y.... 


Les demandes contraires des parties sont rejetées. 






PAR CES MOTIFS 


LA COUR, 
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort ; 


Vu l' arrêt en date du 18 décembre 2006 ; 


Infirme le jugement entrepris mais seulement en ce qu' il a débouté Monsieur Georges X... de sa demande contre Madame Nicole Z... au titre de la perte du fonds de commerce, en ce qu' il a condamné Maître Y... à payer à Monsieur Georges X... 3. 000 € (trois mille euros) de dommages intérêts et en ses dispositions sur les frais irrépétibles et les dépens ; 


Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés : 


Condamne Madame Nicole Z... à payer à Monsieur Georges X..., agissant pour le compte des co- indivisaires de la succession de feu André X..., une indemnité de 12. 195, 92 € (douze mille cent quatre vingt quinze euros quatre vingt douze centimes) ; 


Rejette la demande de Monsieur Georges X..., agissant pour le compte des co- indivisaires de la succession de feu André X..., contre Maître Y... au titre de la perte du fonds de commerce ; 


Vu l' article 700 du Code de procédure civile ; rejette la demande formée par Madame Nicole Z... ; la condamne à payer à Monsieur Georges X... la somme de 1. 500 € (mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles de première instance ; dit n' y avoir lieu à l' application de ces dispositions pour le surplus des demandes des parties ; 


Condamne Madame Nicole Z... au paiement des dépens exposés en première instance par Monsieur Georges X... ; 


Dit que les autres parties conserveront la charge des dépens qu' elles ont exposés en première instance. 














Confirme le jugement pour le surplus ; 


Y ajoutant : 


Rejette le surplus des demandes des parties ; 


Vu l' article 700 du Code de procédure civile, rejette la demande formée par Madame Nicole Z... ; la condamne à payer à Monsieur Georges X... la somme de 2. 000 € (deux mille euros) au titre des frais irrépétibles exposés en cause d' appel ; dit n' y avoir lieu à l' application de ces dispositions pour le surplus des demandes des parties ; 


Condamne Madame Nicole Z... au paiement des dépens exposés en cause d' appel par Monsieur Georges X.... Ces dépens pourront être recouvrés par la SCP d' avoués de GINESTET- DUALÉ- LIGNEY conformément aux dispositions de l' article 699 du Code de procédure civile ; 


Dit que les autres parties conserveront la charge des dépens qu' elles ont exposés en cause d' appel. 




LE GREFFIER, LE PRESIDENT, 












Mireille PEYRONRoger NEGRE