Cour d'Appel — 28 novembre 2007

RG No 06 / 04213 

Grosse délivrée 

S. C. P. CALAS 

S. C. P. GRIMAUD 

Me RAMILLON 

S. C. P. POUGNAND 

S. E. LA. R. L. DAUPHIN & 
MIHAJLOVIC 



COUR D' APPEL DE GRENOBLE 

CHAMBRE DES URGENCES 

ARRET DU MERCREDI 28 NOVEMBRE 2007 



Appel d' une décision (NoRG 12- 05- 0569) 
rendue par le Tribunal d' Instance de MONTELIMAR 
en date du 19 octobre 2006 
suivant déclaration d' appel du 16 Novembre 2006 

APPELANT : 

Monsieur Célestin Y... 

né le 17 Décembre 1931 à PIERRELATTE (26700) 
de nationalité Française 

...


...


représenté par la SELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC, avoués à la Cour 
assisté de la SELAFA R. BARTHOMEUF & ASSOCIES, avocats au barreau de VALENCE 

INTIMEE : 

S. N. C. CARNEGI 
prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité audit siège 
4 rue Auguste Perret 
92500 RUEIL MALMAISON 

représentée par la SCP Hervé- Jean POUGNAND, avoué à la Cour 
assistée de Me Yves LEDUC, avocat au barreau de VALENCE 

COMPOSITION DE LA COUR : 

LORS DU DELIBERE : 

M. Charles CATTEAU, Premier Président, 
Madame Arlette GAILLARD- MAUNIER, Conseiller, 
Madame Brigitte DEMARCHE, Conseiller, 

DEBATS : 

A l' audience publique du 02 Octobre 2007, Madame Arlette GAILLARD- MAUNIER, Conseiller, et Madame Brigitte DEMARCHE, Conseiller, assistées de Madame Laure PERTUISOT, Greffier, ont entendu les avoués en leurs conclusions et les plaidoiries des avocats, les parties ne s' y étant pas opposées, conformément aux dispositions des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile. Elles en ont rendu compte à la Cour lors de son délibéré et l' arrêt a été rendu à l' audience de ce jour.



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Par acte sous seings privés du 27 mars 1998, Célestin Y... passait un contrat de bail d' habitation avec Jeanine A... épouse B..., portant sur des locaux sis ...à Donzère 2629O. 

Par arrêté du 23 juin 1999, Jeanine A... épouse B..., nue propriétaire, était invitée à restaurer dans un délai de deux mois la continuité de l' écoulement des eaux usées issues de la villa dans le réseau public d' assainissement. 

Par ordonnance du 1er février 2OO1, le Juge des référés du Tribunal d' Instance de Montélimar, dans l' instance opposant Célestin Y... à Georgette C..., usufruitière ainsi qu' à Me D..., mandataire liquidateur de Jeanine A... épouse B..., se fondant sur le constat d' huissier du 4 mai 2OOO établi à la requête de Célestin Y... :

- désignait Jean- Claude E... en qualité d' expert avec pour mission de décrire les troubles dont les installations étaient atteintes, en rechercher l' origine, fixer le coût des réfections et les dommages subis.
- autorisait Célestin Y... et Jacqueline F..., autre locataire, à consigner les loyers prévus au bail entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations à compter du 1er avril 2OO1 et pendant la durée de l' instance,
- condamnait Georgette C... à payer à Célestin Y... la somme provisionnelle de 228, 67 €. 

En continuité de l' ordonnance et après le dépôt du rapport, le Juge des référés, en présence des mêmes parties, par ordonnance du 12 août 2OO2 :

- condamnait Georgette C... et Me D... ès qualité, à payer à Célestin Y... la somme de 6. O97, 46 € au titre du préjudice principal et celle de 3. OOO € au titre du préjudice complémentaire,
- autorisait Célestin Y... à faire procéder aux travaux en utilisant les sommes consignées en application de l' ordonnance du 1er février 2OO1, disait que le solde éventuel serait affecté par priorité à l' indemnisation de son préjudice complémentaire,

- déboutait Célestin Y... de sa demande d' indemnisation pour la chaudière,
- condamnait les défendeurs à payer à Célestin Y... la somme de 7OO € au titre de l' article 7OO du Nouveau Code de Procédure Civile. 

A la requête de Me D..., ès qualités, la maison d' habitation faisait l' objet d' une adjudication en date du 22 octobre 2OO3 au profit de la SNC CARNEGI, marchand de biens, située à Paris, avec engagement de revendre dans les trois ans. 

La SNC CARNEGI saisissait le Juge des référés du Tribunal d' Instance de Montélimar en faisant citer Célestin Y..., Marc G..., un voisin ainsi que Georgette C.... 

Par ordonnance du 19 octobre 2OO6, le Premier Juge :

- se déclarait incompétent pour statuer sur les demandes de résiliation de bail, d' expulsion de Célestin Y... ainsi que sur la demande de fixation d' une indemnité d' occupation,
- condamnait la SNC à effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres mis en évidence par l' expert judiciaire désigné le 1er février 2OO1 dans le délai de quatre mois à compter de la notification de la présente ordonnance, sous peine d' astreinte provisoire, passé ce délai, de 5O € par jour de retard pendant une durée de trois mois,
- condamnait Célestin Y... à laisser pénétrer dans son logement la SNC ainsi que toute entreprise mandatée par elle aux fins de réalisation des travaux et de tous autres travaux plus généralement nécessaires à la mise en conformité de l' immeuble (assainissement, alimentation en eau, électricité notamment,) sous astreinte provisoire de 5O € par jour de retard pendant une durée de trois, se réservant la liquidation de l' astreinte,
- condamnait le même au paiement de la somme provisionnelle de 21. 12O € au titre de l' arriéré locatif et de 1. OOO € au titre de l' article 7OO du Nouveau Code de Procédure Civile, rejetant toute autre demande. 

Célestin Y... interjetait appel le 16 novembre 2OO6 en le limitant aux arriérés de loyers, à la demande de dommages- intérêts dont il avait été débouté ainsi qu' à l' article 7OO du nouveau code de procédure civile. 

Dans ses conclusions déposées le 16 mars 2OO7 auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens, Célestin Y... demandait :

- la réformation de l' ordonnance qui l' avait condamné au paiement de l' arriéré de loyers et débouté de sa demande reconventionnelle,
- qu' il soit pris acte que l' achat de l' immeuble par la société CARNEGI lors des enchères publiques n' avait fait l' objet d' aucune signification, n' étant alors pas tenu de payer un loyer,
- soutenait que l' intimée ne pouvait se prévaloir de l' ordonnance tant en raison de l' inexécution des travaux que des travaux réalisés par lui- même et de l' ordonnance du 12 août 2OO2 qui avait condamné le bailleur à effectuer les travaux,
- prétendait qu' il devait être pris acte du rapport d' expertise effectué sur l' étanchéité et la canalisation d' eau ainsi que l' arrêté de péril,
- faisait valoir qu' il appartenait aux bailleurs, informés à plusieurs reprises de cette situation, de réaliser des travaux d' amélioration afin de pallier aux problèmes ou de le reloger, étant âgé de plus de 65 ans,
- affirmait que la société CARNEGI ne pouvait réclamer le moindre loyer pour un logement insalubre, que cette dernière et Georgette C... étaient les seules responsables des préjudices subis par l' appelant, notamment des troubles de jouissance,
- réclamait la condamnation de ces dernières au paiement de la somme de 6. OOO € à titre de dommages- intérêts et de celle de 2. OOO € au titre de l' article 7OO du Nouveau Code de Procédure Civile. 

Dans ses conclusions déposées le 19 juin 2OO7 auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la société CARNEGI sollicitait :

- la confirmation de la décision sauf à condamner Célestin Y... au paiement des loyers exigibles entre l' adjudication et le jour de la décision à intervenir,
- la condamnation du même au paiement d' une indemnité provisionnelle de 15. OOO € à titre de dommages- intérêts pour immobilisation du 2ème logement sans droit ni titre, à la remise des clés du portail et de la porte d' entrée du terrain ainsi que du logement non loué sous peine d' astreinte définitive de 5OO € par jour de retard et qu' à défaut, il pourrait sous quinzaine être procédé à l' ouverture des portes avec le concours d' un serrurier et d' un officier de police,
- qu' en cas de résistance, il pourrait être procédé à la visite du logement avec le concours de la force publique,
- la condamnation d' ores et déjà de l' appelant à supporter les gros travaux, à produire la continuité de ses contrats d' assurances et de sa déclaration de sinistre dégât des eaux,
- la constatation de ce qu' elle avait toujours manifesté son intention de réaliser les travaux,
- la condamnation du même au paiement de la somme de 5. OOO € à titre de dommages- intérêts pour procédure et résistance abusive ainsi que de celle de 5. OOO € au titre de l' article 7OO du Nouveau Code de Procédure Civile. 

Sur ce : 

Célestin Y... fut autorisé à faire les travaux indiqués au rapport d' expertise judiciaire par compensation avec les loyers qu' il devait consigner à la suite de la défaillance des bailleurs de l' époque. Il n' est pas utile à la cause de rechercher la nature des travaux exécutés et à qui ils incombaient puisque Me D..., ès qualité, a donné son accord en représentation du bailleur et que les parties ne remettent pas en cause les dispositions prises par l' ordonnance déférée concernant l' exécution des travaux par le bailleur et l' obligation pour Célestin Y... de permettre à son bailleur de pénétrer dans les lieux pour leur réalisation. 

En conséquence, même si Célestin Y... n' a pas consigné les loyers et même si les travaux exécutés par ce dernier en accord avec le mandataire liquidateur, ont dépassé le montant des loyers restant dûs, Célestin Y... devait s' adresser à Me D... pour le règlement des factures supplémentaires, ne pouvant en faire le reproche à la SNC Carnegi. 

L' absence de signification de l' adjudication prononcée publiquement ne dispense pas l' appelant du paiement du loyer prévue à l' article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

L' arrêté de salubrité publique du 23 juin 1999 portait sur la nécessité de remédier aux inconvénients provenant des débordements importants des eaux usées afin d' assurer la salubrité des immeubles. Le rapport d' expertise de Jean Claude E... du 3 septembre 2OO1, donc bien antérieurement à l' arrivée de la SNC, notait que les préjudices subis par le locataire résultaient du refoulement des eaux usées et de l' étanchéité de la toiture, susceptibles de rendre l' immeuble impropre à sa destination. La SNC devait exécuter l' ensemble de ces travaux conformément à l' ordonnance déférée. 

Célestin Y... ne peut à la fois reprocher à la SNC de ne pas faire les travaux en le laissant vivre dans un logement insalubre et faire obstruction à leur réalisation. 
Il reste donc contractuellement redevable depuis le 12 août 2OO2, date à partir de laquelle il était dispensé de l' obligation de consignation, du paiement des loyers sans pouvoir opposer au bailleur ,qui n' en est pas responsable, l' absence d' exécution des travaux. 

L' absence de paiement par Georgette C... et par Me D..., ès qualité, des sommes mises à leur charge par ordonnance du 12 août 2OO2, ne peut dispenser l' appelant de respecter ses propres obligations envers la SNC à laquelle les créances détenues par Célestin Y... contre ces deux débiteurs, sont inopposables. 

Célestin Y... sollicite le rejet de la demande de paiement des loyers en application de l' article L 521- 2 du Code de la Construction et de l' Habitation repris dans le cadre de l' article 8 de l' ordonnance du 21 décembre 2OO6 alors qu' il ne fait pas la preuve que les conditions d' application sont réunies. 



L' ordonnance déférée est donc confirmée sur le paiement des loyers mais en y ajoutant la condamnation de Célestin Y... au paiement des loyers exigibles jusqu' au jour du présent arrêt. 

S' agissant des dommages et intérêts sollicités par Célestin Y..., celui ci ne peut se plaindre de troubles de jouissance occasionnés par la SNC alors que d' une part, il faisait preuve de mauvaise volonté dans les tentatives de mise au point pour l' exécution des travaux, et que d' autre part, seulement représenté par son conseil, il était absent lors de l' audience de conciliation du 16 février 2OO6 au cours de laquelle devait être trouvée une solution pour les problèmes de consommation d' eau, de servitude et de canalisation, alors qu' il n' hésite toujours pas à soutenir qu' il " ne pouvait pas effectuer les travaux d' assainissement qui nécessitent l' accord du propriétaire dans la mesure où il faut traverser la propriété de Mr G... " et qu' il " ne pouvait pas payer l' eau à Mr G... sans une facture que Mr G... ne pouvait pas effectuer ", faisant preuve d' une mauvaise foi caractérisée. 

La SNC démontre ainsi qu' elle a essayé de résoudre les problèmes qui allaient se poser pour les travaux à réaliser sur le raccordement au réseau d' assainissement. Elle a également, pour obtenir l' accord du voisin, accepté de régler à ce dernier une somme importante représentant la consommation d' eau de Célestin Y... qui ne disposait pas de compteur et faisait supporter sa consommation à son voisin. 

La demande de dommages et intérêts formée en première instance à l' encontre de la SNC ne pouvait donc prospérer à défaut de la preuve qu' elle était directement responsable du préjudice allégué par Célestin Y.... L' ordonnance est donc confirmée de ce chef. 

C' est dans le cadre d' une juste appréciation des circonstances du litige que le Premier Juge a considéré que Célestin Y... devait payer une indemnité au titre de l' article 7OO du Nouveau Code de Procédure Civile dès lors qu' il ne s' acquittait pas du moindre loyer depuis plus de trois ans. Ce chef de condamnation est confirmé. 

Il est par ailleurs établi que l' appelant a fait plusieurs fois obstruction à la visite des lieux en vue des travaux et que ce dernier détient les clés de la totalité de la propriété alors qu' il n' est pas locataire du second logement. Célestin Y... paiera donc une indemnité provisionnelle de 8. OOO € à titre de dommages et intérêts pour immobilisation sans droit ni titre de ce logement et sur laquelle il ne s' explique pas. 

Il est renvoyé au dispositif de l' arrêt pour les autres mesures relatives aux clés du portail, porte d' entrée du terrain et ouverture des portes, étant précisé que Célestin Y... doit conformément au bail, permettre au bailleur d' exécuter les gros travaux et produire la continuité de ses contrats d' assurances et de sa déclaration de sinistre dégât des eaux. 

Célestin Y... en faisant appel, ne fait qu' utiliser les voies de recours ouvertes. La SNC est donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure et résistance abusives. 



PAR CES MOTIFS 

La Cour, 

Statuant en audience publique, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi, 

Confirme l' ordonnance de référés du 19 octobre 2OO6 en ce qu' elle a condamné Célestin Y... à payer à la SNC Carnegi la somme provisionnelle de 21. 12O € correspondant aux loyers dus 22 octobre 2OO3 au 6 juillet 2OO6 mais en y ajoutant la condamnation de Célestin Y... au paiement des loyers exigibles également jusqu' au jour du présent arrêt ; 

Confirme la décision déférée en ce qu' elle a rejeté la demande de dommages et intérêts de Célestin Y... et condamné ce dernier à payer la somme de 1. OOO € au titre de l' article 7OO du Nouveau Code de Procédure Civile ; 

Condamne Célestin Y... à payer à ladite SNC la somme provisionnelle de 8. OOO € pour immobilisation du second logement sans droit ni titre, à remettre les clés du portail et de la porte d' entrée du terrain ainsi que du logement non loué sous peine d' astreinte provisoire de 2OO € par jour de retard applicable dans le délai d' un mois à compter de la signification du présent arrêt ; 

Dit qu' à défaut, la SNC Carnegi est autorisée sous quinzaine, à procéder à l' ouverture des portes avec le concours d' un serrurier et d' un officier de police et qu' en cas de résistance de Célestin Y..., il pourra être procédé à la visite du logement occupé par ce dernier avec le concours de la force publique ; 

Dit que Célestin Y... est contractuellement obligé de laisser son bailleur entreprendre les gros travaux ; 

Condamne Célestin Y... à produire la continuité de ses contrats d' assurances et de sa déclaration de sinistre dégât des eaux ; 

Déboute chaque partie de ses demandes plus amples ou contraire ; 

Confirme l' ordonnance déférée pour le surplus ; 

Dit n' y avoir lieu à application des dispositions de l' article 7OO du Nouveau Code de Procédure Civile ; 

Condamne Célestin Y... aux dépens de première instance et d' appel que la SCP Hervé- Jean POUGNAND, avoué, pourra pour ceux d' appel recouvrer directement en application de l' article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. 



Prononcé par mise à disposition de l' arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l' article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

Signé par Monsieur Charles CATTEAU, Premier Président, et par Madame Laure PERTUISOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.