Cour d'Appel — 13 mars 2008

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

8ème Chambre - Section A



ARRÊT DU 13 MARS 2008



(no , 6 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 06/14044



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Juin 2006 - Tribunal d'Instance de PALAISEAU - RG no 05-000688







APPELANTE



S.A.R.L. ACM GESTION 

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux



ayant son siège 15, place du Marché Neuf - 91190 GIF SUR YVETTE



représentée par la SCP MIRA - BETTAN, avoués à la Cour

assistée de Maître Franck ZEITOUN, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 467









INTIMÉE 



Madame Danielle PERSONNE épouse BELLE

née le 21 août 1938 à CLICHY LA GARENNE (92)

de nationalité française

retraitée



demeurant chez M. Didier A...


97, rue de la Libération - 91680 BRUYÈRES LE CHATEL



représenté par la SCP NARRAT - PEYTAVI, avoués à la Cour

assisté de Maître Karl B..., avocat plaidant pour la SCP MARGER et B..., avocats au barreau de PARIS, toque : P 463































COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 786 du Code de procédure civile, après rapport de Madame Catherine C...
D..., l'affaire a été débattue le 23 janvier 2008, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Catherine BONNAN-GARÇON, et Madame Catherine BOUSCANT, conseillères,



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Hélène DEURBERGUE, présidente,

Madame Catherine BONNAN-GARÇON, conseillère,

Madame Catherine BOUSCANT, conseillère







Greffier :



lors des débats : Madame Danièle E...,

lors du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile.



- signé par Madame Catherine BONNAN-GARÇON, conseillère, Madame Hélène DEURBERGUE, présidente, étant empêchée, et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *





Mme Danielle A... a confié par contrat du 13 juin 2002 à l'agence la société ACM Gestion la gestion d'un appartement et un parking sis aux Ulis pour un prix de 700 € mensuel.



Elle a saisi le tribunal d'instance d'une demande de dommages intérêts dirigée contre l'agence pour avoir loué les biens à un prix non convenu dans le mandat de gestion, pour s'être abstenue de réévaluer les loyers en août 2003, lors d'un changement de locataire, et pour s'être abstenue de mettre en place une assurance garantissant les loyers impayés. Elle reprochait également à l'agence une rupture abusive du contrat de gestion sans respect du délai de préavis.



Par jugement du 20 juin 2006, le tribunal d'instance de Palaiseau a condamné la société ACM Gestion à payer à Mme Danielle A... 4.378,98 € à titre de dommages intérêts et débouté les parties de leurs autres demandes.



La société ACM Gestion a relevé appel de cette décision le 26 juillet 2006.











PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Vu les conclusions de Mme Danielle A... du 30 octobre 2007 tendant à l'infirmation du jugement sauf en ce qu'il a condamné la société ACM Gestion au paiement de la somme de 256,50 € relative à la revalorisation du loyer et en ce qu'il a retenu le principe de responsabilité au titre de l'absence de mise en oeuvre de l'assurance loyers impayés, à la condamnation de la société ACM Gestion à lui payer 1.540 € à titre de dommages intérêts pour violation du mandat concernant la fixation du loyer, 18.882,94 € à titre de dommages intérêts pour absence de mise en oeuvre de l'assurance loyers impayés, 5.000 € à titre de dommages intérêts, 2.885,07 € à titre des frais exposés et 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;





Vu les conclusions de la société ACM Gestion du 12 décembre 2007 tendant à l'infirmation de la décision déférée en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes, à sa confirmation pour le surplus, à l'irrecevabilité des demandes nouvelles de Mme Danielle A..., à sa condamnation à lui payer les sommes de 3.000 € à titre de dommages intérêts et 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;





SUR CE, LA COUR :



Considérant que la société ACM Gestion fait valoir :



- que le loyer a été fixé à 665 € par mois en raison de l'impossibilité de louer le parking,



- que le contrat signé avec M. F... l'a été régulièrement par la société ACM Gestion en application de son mandat,



- que Mme Danielle A... a donné mandat verbal à sa fille Christine,



- que Mme Danielle A... forme en cause d'appel une demande de dommages intérêts au motif que la société ACM Gestion n'aurait pas vérifié la solvabilité du locataire et qu'il s'agit là d'une demande nouvelle,



- que subsidiairement ces allégations sont totalement mensongères,



- que Mme Danielle A... forme une autre demande nouvelle de remboursement des frais de garde meuble, d'huissier et d'avocat,



- que le loyer a été revalorisé trois fois à sa date anniversaire en septembre 2004, 2005 et 2006,



- que le contrat d'assurance loyers n'a été retourné à la société ACM Gestion que le 13 décembre 2004, alors qu'il y avait déjà des impayés, ce qui constitue une exclusion de garantie ;





Considérant que Mme Danielle A... fait valoir quant à elle :



- que le contrat de location avec M. F... ne concerne que l'appartement et non le parking,









- qu'elle n'a jamais donné procuration à sa fille pour gérer ses biens,



- que le mandataire de gestion ne pouvait, sans accord exprès et préalable de son mandant, minorer le montant du loyer,



- qu'elle réclame une réparation de ce chef à hauteur de 1.540 €,



- que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a retenu que la société ACM Gestion était tenue de revaloriser le loyer annuellement, ce qu'elle n'a pas fait,



- que la société ACM Gestion était tenue de mettre en oeuvre l'assurance pour le locataire défaillant,



- que face à l'inertie de l'agence, elle a été contrainte d'engager une procédure à l'encontre du locataire pour obtenir son expulsion et que la société ACM Gestion a commis une faute de ce chef dont elle lui doit réparation,



- que la société ACM Gestion n'a en outre pas vérifié la solvabilité du locataire,



- qu'elle entendait reprendre son logement à la fin du bail et qu'elle n'a pu le faire à la date prévue puisque le locataire n'avait pas quitté les lieux, qu'elle a été alors contrainte de faire appel à un garde-meubles jusqu'à la date de libération des lieux, frais dont elle demande remboursement à la société ACM Gestion ;





Considérant que le premier juge a à juste titre retenu qu'aucune pièce n'établissait que Mme Danielle A... ait donné mandat à sa fille Mademoiselle Danielle A... ;





Considérant que Mme Danielle A... sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en dommages intérêts concernant le montant du loyer ; qu'il est établi que le loyer prévu dans le mandat était de 700 € en principal et 175 € de provision pour charges et, qu'alors le loyer demandé au premier locataire était de 700 €, un second bail a été établi avec M. F... pour un loyer mensuel en principal de 665 € ;





Considérant qu'il est également établi que, par arrêté du 24 juillet 2003, la mairie des Ulis a, pour des motifs de péril imminent, interdit l'accès et le stationnement de véhicules sur trois niveaux par la condamnation des portes du parking et l'interdiction de l'accès à la dalle supérieure du parking formant aire de jeux au moyen de clôtures de chantier ; qu'un mois plus tard a été signé le contrat avec M. F... sans parking alors que le prix de 700 € concerne l'appartement avec parking ; que le premier juge a à bon droit retenu que la société ACM Gestion, qui pouvait contractuellement procéder à l'évaluation du loyer au regard des circonstances particulières de la cause, avait pu valablement opérer une baisse de loyer de 35 € paraissant raisonnable et proportionnée ; qu'en outre, l'arrêté de péril a été prolongé jusqu'aux 31 décembre 2007 par un arrêté municipal du 6 décembre 2005 au motif que « l'état de l'immeuble de parking souterrain... Constitue un danger pour la sécurité publique » ; qu'il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement déféré de ce chef ;





Considérant qu'il est également reproché à la société ACM Gestion de ne pas avoir revalorisé le loyer ; que la société ACM Gestion fait la preuve que le loyer a été revalorisé trois fois à sa date anniversaire en septembre 2004, 2005 et 2006 ; que le jugement sera infirmé sur ce point ;







Considérant qu'il est établi que, postérieurement au contrat de gestion, Mme Danielle A... a également conclu le 13 décembre 2004, seule date où la rencontre des volontés a eu lieu, un contrat dit de « protection des revenus » ; qu'en effet, alors que la garantie prenait effet à compter du premier jour du mois suivant la date de signature du contrat, soit le 1er janvier 2005, c'est en avril 2004 qu'a eu lieu le premier impayé ; que le titre 2 paragraphe C du contrat prévoit : « exclusion : les garanties ne sont pas accordées lorsque la totalité du quittancement émis n'a pas été régulièrement payée par le locataire dans les trois mois précédant la signature des présentes ou depuis la date d'effet du bail si les plus récentes ou au premier jour du mois qui suit les présentes » ; que tel est le cas en l'espèce et qu'en conséquence, il y a lieu, infirmant la décision déférée, de débouter Mme Danielle A... de sa demande de ce chef ; 





Considérant que Mme Danielle A... reproche également à la société ACM Gestion de ne pas avoir entrepris une procédure judiciaire d'expulsion contre le locataire ; qu'il est établi qu'une procédure d'expulsion a été diligentée par Mme Danielle A... elle-même aboutissant à une expulsion du 6 avril 2007 après un jugement du tribunal d'instance de Palaiseau du 19 décembre 2006 ; que cependant, le congé pour reprise du 27 février 2006 a été délivré à la demande de la société ACM Gestion et à ses frais avancés ; qu'ainsi il est établi que la société ACM Gestion a bien respecté ses obligations contractuelles ; que les sommes relatives aux frais d'huissier et d'avocat ne peuvent être réclamées à la société ACM Gestion, puisque, dans le cadre d'une procédure d'expulsion, Mme Danielle A... aurait du les exposer en tout état de cause ;





Considérant que Mme Danielle A... a sollicité des dommages intérêts pour résiliation abusive par la société ACM Gestion du contrat de gestion ; que la société ACM Gestion a annoncé le 22 août 2005 à Mme Danielle A... qu'elle résiliait le contrat mais a continué à gérer le bien jusqu'au départ du locataire, ainsi qu'en témoigne sa lettre du 19 avril 2007 qui annonce que le locataire a quitté les lieux, qu'ainsi c'est à juste titre que le premier juge, retenant que Mme Danielle A... ne subissait aucun préjudice de ce chef, l'a déboutée de sa demande ;





Considérant que Mme Danielle A... forme également une demande indemnitaire contre la société ACM Gestion aux motifs que son mandataire n'avait pas vérifié la solvabilité du locataire ; qu'il s'agit d'une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile qui doit être déclarée irrecevable en cause d'appel ; qu'il en est de même pour la demande d'indemnisation relative aux frais de garde-meubles que Mme Danielle A... a du exposer en attendant l'expulsion de son locataire, demande qui n'avait pas été formulée en première instance ;





Considérant que la société ACM Gestion forme une demande de dommages intérêts pour procédure abusive ;





Considérant que l'action en justice, comme l'exercice du droit d'appel ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière équipollente au dol ou encore de légèreté blâmable ; que ces exigences ne sont pas satisfaites en l'espèce ; que la demande de ce chef sera rejetée ;











Considérant que les circonstances de la cause et l'équité justifient l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'une somme de 1.000 € est allouée à la société ACM Gestion de ce chef ;





PAR CES MOTIFS :



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a dit que l'existence d'un mandat entre Mme Danielle A... et sa fille n'était pas justifié, en ce qu'il a débouté Mme Danielle A... de ses demandes en dommages intérêts au titre de la diminution du loyer et au titre de la résiliation abusive du mandat ;



Infirme pour le surplus le jugement entrepris et statuant à nouveau ;



Déboute Mme Danielle A... de sa demande de dommages intérêts au titre de la révision annuelle, au titre du contrat « protection des revenus » ;



Dit irrecevable comme nouvelles les demandes de dommages intérêts portant sur les frais de procédure d'expulsion et le défaut de vérification de la solvabilité du locataire ;



Condamne Mme Danielle A... à payer à la société ACM Gestion la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,



Condamne Mme Danielle A... aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,