Cour d'Appel — 15 mai 2008

1o Chambre B ARRÊT AU FOND 
DU 15 MAI 2008 
CC 
No 2008 / 361 

Rôle No 07 / 20855 

SARL PETIT JUAS IMMOBILIER 

C / 

Lydie X... 

Rémy Y... 

Bernard Z... 


Grosse délivrée 
le : 
à : 

réf 

Décision déférée à la Cour : 

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 23 Novembre 2007 enregistré au répertoire général sous le no 06 / 03037. 

APPELANTE 

LA SARL PETIT JUAS IMMOBILIER 
dont le siège est 3 avenue de France-06400 CANNES 

représentée par la SCP LIBERAS- BUVAT- MICHOTEY, avoués à la Cour, plaidant par Me Didier LODS, avocat au barreau de GRASSE 

INTIMÉS 

Madame Lydie X... 

née le 20 Mars 1961 à CANNES (06400), demeurant...- ...-06400 CANNES 

Monsieur Rémy Y... 

né le 20 Mars 1961 à CANNES (06400), demeurant...- ...-06400 CANNES 

représentés par la SCP DE SAINT FERREOL- TOUBOUL, avoués à la Cour, plaidant par Me Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE 

Monsieur Bernard Z... 

né le 09 Janvier 1940 à CANNES (06400), demeurant... 


représenté par Me Jean- Marie JAUFFRES, avoué à la Cour, 
plaidant par Me Stéphanie KASSIGHIAN, avocat au barreau de GRASSE 

COMPOSITION DE LA COUR 

L'affaire a été débattue le 02 Avril 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. 

La Cour était composée de : 

Monsieur François GROSJEAN, Président 
Monsieur Xavier FARJON, Conseiller 
Madame Catherine CHARPENTIER, Conseiller 

qui en ont délibéré. 

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2008. 

ARRÊT 

Contradictoire, 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2008, 

Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

EXPOSÉ DU LITIGE 

Vu l'appel interjeté par la SARL PETIT JUAS IMMOBILIER du jugement rendu le 23 novembre 2007 par le tribunal de grande instance de Grasse, lequel l'a déboutée de ses demandes et l'a condamnée à payer à Bernard Z..., d'une part, et à Lydie X... et Rémi Y..., pris ensemble d'autre part, la somme de 2. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 1. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens. 

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 28 mars 2008 par la SARL PETIT JUAS IMMOBILIER qui demande :
- au visa de l'article 1134 du code civil et de la loi du 2 janvier 1970, de condamner Bernard Z... à lui payer la somme de 21. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de commission avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 28 décembre 2005, la somme de 7. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour comportement frauduleux ainsi que la somme de 2. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- au visa de l'article 1382 du code civil, de condamner Rémy Y... et Lydie X... à lui payer les mêmes sommes,
- de débouter les parties des demandes formées contre lui,
- de condamner les succombants aux dépens. 

Vu les conclusions en réponse déposées le 25 mars 2008 par Bernard Z..., vendeur, qui sollicite la confirmation du jugement, la condamnation de la SARL PETIT JUAS IMMOBILIER à lui payer la somme de 20. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 2. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Très subsidiairement, Bernard Z... demande à être relevé et garanti de toute condamnation par Rémy Y... et Lydie X.... 

Vu les conclusions déposées le 18 février 2008 par Lydie X... et Rémy Y..., acquéreurs, qui sollicitent la confirmation du jugement et, y ajoutant, la condamnation de la SARL PEIT JUAS IMMOBILIER à leur payer la somme de 10. 000 euros pour procédure abusive et celle de 3. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 
Très subsidiairement, ils demandent de débouter Bernard Z... de son appel en garantie contre eux et de dire au contraire qu'en cas de condamnation in solidum ils seront relevés et garantis par Bernard Z.... 

MOTIFS DE LA DÉCISION 

L'Agence Centrale a reçu le 27 août 2004 de Bernard Z... mandat de vente sans exclusivité d'un appartement à Cannes pour le prix de 557. 500 euros dont commission de 6 % HT à la charge du vendeur. 

Le 19 février 2005, Bernard Z... a confié un autre mandat de vente sans exclusivité du même appartement à la SARL PETIT JUAS IMMOBILIER pour le prix de 487. 000 euros dont 455. 000 euros « net vendeur » et 32. 000 euros de commission. 

Une promesse synallagmatique de vente a été signée le 6 mai 2005 entre Bernard Z... et Lydie X... pour le prix de 430. 000 euros, commission incluse de l'Agence Centrale, par l'intermédiaire de laquelle a été conclue cet accord alors que Bernard Z... avait déclaré par écrit manuscrit du même jour accepter de vendre l'appartement à Lydie X... au prix de 410. 000 euros net vendeur. 

Le 18 mai 2005, Bernard Z... a informé la SARL PETIT JUAS IMMOBILIER de la vente de son appartement à Mme Lydie X... par l'intermédiaire d'une autre agence. 

La vente a été réitérée par acte authentique des 11 et 12 juillet 2005 entre l'indivision Z..., d'une part, et Rémy Y... et Lydie X..., d'autre part, ces derniers étant acquéreurs indivis à hauteur de 80, 70 % par Rémy Y... et de 19, 30 % par Lydie X..., pour le prix de « net vendeur » de 410. 000 euros dont 395. 000 euros pour l'immeuble et 15. 000 euros pour les biens mobiliers. 

La SARL PETIT JUAS IMMOBILIER qui avait fait visiter le bien à « M. et Mme Y... » selon bon de visite du 3 mai 2005 prétend avoir été frauduleusement privée de sa commission. 

Elle produit en effet l'écrit du 4 mai 2005 sur son imprimé portant le cachet de l'agence par lequel " M et Mme Y... " ont offert d'acquérir le bien au prix de 430. 000 euros sans précision sur la part du prix de vente et la commission d'agence et elle justifie de l'accord du vendeur transmis à l'agence par télécopie en date du 6 mai 2005 à 15 heures 03 pour la vente de son appartement au prix de 409. 000 euros net vendeur. 

M. Bernard Z... qui avait accepté de vendre son appartement le 6 mai 2005 pour le prix de 409. 000 euros et de signer un compromis sur cette base par l'entremise de la SARL PETIT JUAS IMMOBILIER a donc commis une faute dans l'exécution de ses obligations de mandant à l'égard de cette société en donnant ensuite son accord pour le prix plus élevé de 410. 000 euros devant lui revenir, peu important qu'il ait été avisé ou non de ce que Mme Y... était en réalité Mme X..., la compagne et non l'épouse de M. Y.... Même si l'acceptation du vendeur à 410. 000 euros est datée du 6 mai 2005 et si la promesse synallagmatique établie par l'Agence Centrale est sommaire, leur date commune du 6 mai 2005 n'est pas certaine et ces écrits sont nécessairement postérieurs à l'acceptation du vendeur au prix inférieur de 409. 000 euros. 

En outre, en réponse à une interpellation de la SARL PETIT JUAS IMMOBILIER Bernard Z... écrit ne pas avoir été informé de la visite de l'appartement par M. et Mme Y... organisée par cette société puis dans la même lettre « ne pas avoir pu savoir que Mme X... (avec laquelle il a signé la promesse synallagmatique de vente) n'était autre que Mme Y... ». 

En ne respectant pas son engagement de signer « un compromis de vente de son appartement au prix de 409. 000 francs net vendeur » et en signant le même jour un autre engagement de vente au prix de 410. 000 euros, Bernard Z... est passé outre la clause du mandat qui lui faisaient obligation de signer au prix, charges et conditions convenues c'est- à- dire qu'il avait acceptées, toute promesse de vente ou tout compromis de vente et il a agi avec déloyauté, privant ainsi sa mandataire de son droit à commission. 

Le préjudice de la SARL PETIT JUAS IMMOBILIER sera réparé par l'allocation d'une indemnité que la cour limite à 15. 000 euros sachant que la société mandataire n'a pas de fait été tenue d'organiser la signature de l'acte sous seing privé ni d'assister à la signature de l'acte authentique. 

En revanche, les consorts X... / Y... n'ayant souscrit aucun engagement à l'égard de la SARL PETIT JUAS IMMOBILIER et cette dernière ne caractérisant pas la faute délictuelle dont ils se seraient rendus coupables à son égard par le seul fait que le nom de Rémy Y... n'apparaît pas dans la promesse synallagmatique de vente, la demande d'indemnisation dirigée contre eux sera rejetée. En effet, l'acte sous seing privé signé par la seule Lydie X... sans qu'apparaisse le nom de Rémy Y... n'est pas destiné à être publié et cette circonstance n'est pas la cause du préjudice subi par l'agence demanderesse, outre que le non respect par Bernard Z... de son engagement n'a procuré aucun avantage financier aux acquéreurs, d'autant que le montant des droits d'enregistrement a été calculé sur le prix déclaré de l'immeuble dans l'acte après déduction du prix du mobilier et que la différence éventuelle de 1. 000 euros a des conséquences négligeables. 

Le non respect par Bernard Z... de son engagement initial a en réalité profité à l'Agence Centrale qui a reçu la commission d'entremise. 

Le recours en garantie de Bernard Z... dirigé contre Rémy Y... et Lydie X... n'est pas mieux fondé, aucune faute des acquéreurs à l'égard du vendeur n'étant caractérisée. 

La demande de la SARL PETIT JUAS IMMOBILIER en dommages et intérêts supplémentaires pour comportement frauduleux sera rejetée, celle- ci se confondant avec la demande principale d'indemnisation faute de rapporter la preuve d'une faute et d'un préjudice distincts. 

Faute par les consorts Y... / X... de caractériser et de démontrer le principe, la nature et l'étendue du préjudice dont ils réclament réparation à la SARL PETIT JUAS IMMOBILIER leur demande de dommages- intérêts pour procédure abusive sera rejetée. 

Le jugement entrepris sera donc partiellement infirmé et Bernard Z... sera condamné aux entiers dépens et à payer à la SARL PETIT JUAS IMMOBILIER une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile étant relevé que les consorts Y... / X... n'ont pas formé une telle demande à l'encontre de Bernard Z... et que le rejet des demandes de la SARL PETIT JUAS IMMOBILIER dirigée contre eux ne justifie pas au regard de l'équité de la condamner à payer une telle indemnité pour frais irrépétibles. 

PAR CES MOTIFS, 

La Cour, 

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, 

Infirmant le jugement entrepris, statuant à nouveau et y ajoutant, 

Condamne Bernard Z... à payer à la SARL PETIT JUAS IMMOBILIER la somme de 15. 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Met hors de cause Rémy Y... et Lydie X..., 

Déboute les parties de toutes demandes plus amples, autres ou contraires, 

Condamne Bernard Z... aux entiers dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT