Cour d'Appel — 3 décembre 2007

4o Chambre B 

ARRÊT AU FOND 
DU 03 DECEMBRE 2007 

No 2007 / 475 

AXA FRANCE IARD VENANT AUX DROITS DE STE AXA COURTAGE IARD 
S. A. R. L C... CARANTA 

C / 

Hervé Y... 


Grosse délivrée 
à : JOURDAN 
ERMENEUX 
SIDER 

réf 
F. D. 
Décision déférée à la Cour : 

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 28 Juin 2005 enregistré au répertoire général sous le no 03 / 4450. 

APPELANTES 

AXA FRANCE IARD VENANT AUX DROITS DE STE AXA COURTAGE IARD, 
26 rue Drouot-75009 PARIS 

représentée par la SCP JOURDAN- WATTECAMPS, avoués à la Cour, 
Plaidant Mo Didier NOURRIT pour la SCP NOURRIT & VINCIGUERRA- NOURRIT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN 

S. A. R. L C... CARANTA, 
rue de la Plage-83120 STE MAXIME 

représentée par la SCP ERMENEUX- CHAMPLY- LEVAIQUE, avoués à la Cour, 
Plaidant Mo POTHET pour la SCP BARTHELEMY- POTHET- DESANGES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN 

INTIME 

Monsieur Hervé Y... 

demeurant...-83120 SAINTE MAXIME 

représenté par la SCP SIDER, avoués à la Cour, 
Plaidant Me Nathalie RICHARDIER, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Valérie CANDAU, avocat au barreau de GRASSE 

*- *- *- *- * 
COMPOSITION DE LA COUR 

L'affaire a été débattue le 01 Octobre 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Madame Florence DELORD, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. 

La Cour était composée de : 

Monsieur Didier CHALUMEAU, Président 
Madame Florence DELORD, Conseiller 
Monsieur Jean- Luc GUERY, Conseiller 

qui en ont délibéré. 

Greffier lors des débats : Madame Agnès BUCQUET. 
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2007. 

ARRÊT 

Contradictoire, 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2007, 

Signé par Monsieur Didier CHALUMEAU, Président et Madame Agnès BUCQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

****** 

FAITS, PROCEDURE, PRETENTION, MOYENS 

M. Y..., propriétaire d'une villa à SAINTE MAXIME (var), a donné mandat de gestion immobilière de la SARL C... CARANTA. Le 1er février 1998, un bail a été conclu avec la SCI MINOS pour une durée de 12 mois. Après quelques incidents de paiement, les loyers versés par M. B..., occupant réel des lieux, n'ont plus été réglés. 

Par jugement du tribunal d'Instance de FREJUS du 19 mars 2001, l'expulsion de la SCI MINOS a été ordonnée ainsi que sa condamnation au versement de diverses indemnités. Le jugement a été confirmé par arrêt de la Cour d'Appel d'AIX- EN- PROVENCE du 11 mars 2003. M. Y... n'a cependant pu faire exécuter la décision, la SCI ayant disparu sans laisser d'adresse. 

Par acte du 1er octobre 2003, M. Y... a assigné la SARL C... CARANTA devant le tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN pour quelle soit condamnée solidairement avec son assureur à lui verser la somme de 93. 855, 25 euros de dommages- intérêts et 1 500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, le tout avec exécution provisoire. 

Il considérait que l'agence immobilière avait manqué à ses obligations lui causant ainsi un préjudice. 

Par acte du 1er avril 2004, la SARL C... CARANTA a appelé en garantie la compagnie AXA COURTAGE, son assureur. 

La SARL C... CARANTA a conclu à l'irrecevabilité des demandes sur le fondement de l'autorité de la chose jugée du fait de l'arrêt de la Cour d'Appel du 11. 03. 2003. 

Par jugement du 28 juin 2005, le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN a :
- rejeté l'exception d'irrecevabilité,
- condamné la SARL C... CARANTA à payer à M. Y... la somme de 
43. 677, 43 euros de dommages- intérêts,
- débouté M. Y... de ses demandes au titre de la perte de jouissance du studio t de la villa et du préjudice financier,
- condamné la compagnie AXA COURTAGE à relever et garantir la SARL GUNCY CARANTA des condamnations portées à son encontre,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné in solidum la SARL C... CARANTA et la compagnie AXA COURTAGE à payer à M. Y... la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens. 

Par acte du 25 juillet 2005, la Compagnie AXA FRANCE IARD, venant aux droits de la Compagnie AXA COURTAGE, a fait appel de ce jugement. Par acte du 02 août 2005, la société C... CARANTA a fait appel de ce jugement. Les instances ont été jointes. 

Par ses dernières conclusions déposées le 14 novembre 2005, la Compagnie AXA FRANCE IARD demande à la Cour :

- constatant que le mandataire n'a commis aucune faute, qu'il n'existe aucun préjudice avéré,
- de réformer le jugement en ce qu'il a condamné la SARL C... CARANTA et son assureur à payer à M. Y... le montant des condamnations prononcées par l'arrêt du 
11 mars 2004,
- de le confirmer en ce qu'il a débouté M. Y... des autres demandes, sauf à déclarer irrecevable la demande afférente au préjudice de jouissance du studio.
- de condamner M. Y... au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civil et aux dépens. 

Par ses dernières conclusions déposées le 15 novembre 2005, la Société C... CARANTA demande à la Cour :
- de dire l'appel recevable et fondé,
- de réformer le jugement entrepris,
- vu l'arrêt de la 11ème chambre civile de la Cour d'Appel d'AIX- EN- PROVENCE du 11 mars 2003, de constater l'autorité de la chose jugée et de déclarer irrecevable la demande telle que formulée contre la SARL GUNI CARANTA en l'état de cet arrêt,
- à titre subsidiaire :
- à débouter de toutes ses demandes M. Y...,
- à titre subsidiaire :
- de confirmer le jugement quant à la garantie de la Compagnie AXA,
- de condamner M. Y... au paiement de la somme de 4 000 euros à titre de dommages- intérêts pour procédure manifestement abusive, celle de 8 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux entiers dépens. 

Par ses dernières conclusions déposées le 11 janvier 2006, M. Y... demande à la Cour :

- de constater :
- que la mise en cause de responsabilité contractuelle de la SARL C... CARANTA n'a jamais été évoquée, ni devant le Tribunal d'Instance de FREJUS, ni devant la Cour d'Appel d'AIX- EN- PROVENCE,
- que ni le Tribunal d'Instance de FREJUS, ni la Cour d'Appel d'AIX- EN- PROVENCE dans son arrêt du 11 mars 2003, n'ont tranché cette question de la mise en cause de la responsabilité contractuelle de la SARL C... CARANTA,
- de confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que l'arrêt de la Cour d'Appel D'AIX- EN- PROVENCE du 11 mars 2003 ne saurait avoir une quelconque autorité de la chose jugée sur la mise en cause de la responsabilité contractuelle de la SARL C... CARANTA,

- de déclarer recevable l'action diligentée par M. Y... à l'encontre de la SARL C... CARANTA, visant à mettre en cause sa responsabilté contractuelle en qualité de mandataire,
- de juger qu'en sa qualité de mandataire professionnel de l'immobilier, la SARL C... CARANTA se devait d'une part de vérifier l'existence de la SCI MINOS en procédant notamment à la levée d'un extrait K bis, et d'autre part, de rechercher sa solvabilité au moyen d'investigations sérieuses,
- de constater :
- que la SARL C... CARANTA n'a procédé à aucune de ces diligences et qu'elle a, de ce fait, manqué à ses obligations professionnelles,

- qu'elle s'est abstenue d'envoyer la moindre mise en demeure et d'engager la moindre procédure à l'encontre de la SCI MINOS, la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 25 octobre 1999 ayant été effectuée à la requête de M. Y...,
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a jugé la SARL C... CARANTA avait manqué à ses obligations et que sa responsabilité contractuelle était, de ce fait, engagée,
- de juger qu'en sa qualité d'intermédiaire professionnel de l'immobilier, rédacteur d'un contrat de bail, la SARL C... CARANTA était tenue de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention,
- de constater que la clause relative à la durée du bail ne répond pas aux exigences posées par les dispositions de l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989,
- de juger que la SARL C... CARANTA a commis une faute dans l'exécution de son mandat,
- de constater qu'eu égard à cette faute, M. Y... n'a pu s'opposer à la poursuite du contrat de bail pour une durée de 3 ans,
- de juger que les préjudices subis par le concluant en une perte de loyers et charges, en l'obligation de faire exécuter des travaux de remise en état et de supporter des frais de procédure, sont directement liés aux fautes commises par la SARL mise en cause dans la rédaction du contrat de bail et dans l'absence de vérification de l'existence légal de la SCI locataire et de rechercher sérieuse de sa solvabilité,
- de réformer le jugement sur le quantum des sommes allouées à M. Y...,
- de condamner en conséquence la SARL C... CARANTA solidairement avec la compagnie AXA FRANCE à réparer l'ensemble des préjudices subis par M. Y...,
- de condamner en conséquence la SARL C... CARANTA, solidairement aves la Compagnie AXA, au paiement des sommes de :
-4 000 euros à titre de perte de jouissance du studio pendant 41 mois,
-18 675 euros à titre de perte de jouissance de la villa à compter du 1er février 1999, 
date d'expiration du délai de location d'un an qui avait été consenti par M. Y... l'ayant contraint à exposer des frais de location,
-10 430. 00 euros au titre de la perte des loyers, charges et indemnités d'occupation,
-5 000. 00 euros au titre des différents frais de procédure,
-45 320. 25 euros à titre de dommages- intérêts en réparation du préjudice subi relatif au coût des travaux de remise en état,
- de déclarer mal fondés les appels interjetés par la SARL C... CARANTA et par son assureur et de les débouter de l'intégralité de leurs demandes,
- de condamner la SARL C... CARANTA, solidairement avec la Compagnie AXA FRANCE, à payer à M. Y... une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du 
Nouveau Code de Procédure civile et les entiers dépens. 

L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 17 septembre 2007. 

MOTIFS DE LA DECISION 

1o) Sur recevabilité des demandes de M. Y..., 

La procédure engagée devant le Tribunal d'Instance de FREJUS avait pour objectif d'obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail l'expulsion de la locataire et la condamnation au paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation. 

Le tribunal a déclaré le jugement opposable à la société C... CARANTA. 

La Cour d'Appel a confirmé ce jugement. 

* 

* * 

L'autorité de la chose jugée ne s'attache qu'à la contestation que tranche la décision (article 480 du Nouveau Code de Procédure Civile). 

En l'espèce, le jugement du Tribunal d'Instance de FREJUS n'a pas statué sur la responsabilité contractuelle de l'agence immobilière à l'égard de son mandant, M. Y..., mais sur l'inexécution par le locataire du contrat de bail conclu avec le bailleur. 

L'objet du litige, devant le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN, étant différent de celui soumis au Tribunal d'Intance de FREJUS, il ne peut y avoir autorité de chose jugée. 

La Cour confirme, en conséquence, le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevable la demande de M. Y.... 

2o) Sur les fautes reprochées à la SARL C... CARANTA : 

M. Y... reproche à l'agence immobilière de ne pas avoir vérifié l'existence légale de la SCI MINOS et sa solvabilité. 

Certes, la SCI a une personnalité juridique distincte de celle des ses membres, mais les associés de ladite SCI sont tenus des dettes de la société. 

Le contrat de bail a été conclu entre M. Y... et la société civile MINOS- le nom de B... étant ajouté à la suite. 

Les loyers ont été réglés de février 1998 à août 1999 par M. B..., le premier incident de paiement relatif au loyer du mois d'août 1999, ayant d'ailleurs été pris en charge par l'assurance de garantie des loyers qui n'a pas émis de réserves au moment de la conclusion de ce contrat, sur la solvabilité de la locataire. 

M. B... exerçait la profession de psychiatre à Sainte- Maxime et sa solvabilité ne pouvait être mise en doute à cette époque. 

Quant au point de savoir si la SCI MINOS existait ou non au jour de la conclusion du bail, il est sans intérêt puisque les loyers ont toujours été réglés par M. B..., que les époux B... n'ont jamais contesté être débiteurs de ces loyers, et qu'enfin cette SCI MINOS, constituée par la famille B..., n'ayant pas de revenus propres, aurait pu exister en 1998 et avoir cessé d'exister par la suite. 

Cette première critique n'est donc pas fondée. 

Concernant le reproche lié à la mauvaise gestion du bien, la Cour constate que, dès les premiers impayés de loyers, l'agence immobilière a mis en oeuvre la garantie prévue par le contrat d'assurance conclu dès l'origine après avoir adressé diverses mises en demeure aux époux B... (lettres des 6 avril 1998 ; le 17 mars, 23 septembre 1999, etc...). 

Par ailleurs, la lecture des diverses pièces des dossiers, permet de constater que M. Y... était largement informé des difficultés rencontrées avec ses locataires, une lettre de l'une des responsables de l'agence lui rappelant qu'il venait, une fois par semaine, notamment pour y faire des photocopies, et qu'ils avaient amplement évoqué les divers désagréments liés au comportement de ses locataires (tirs au fusil le soir, entraves à l'accès qu'il s'était réservé au local technique situé dans la villa, pollution de la cuve d'eau par un " tiers " malveillant, etc...) : lettre du 6 novembre 1999 signée Estelle (C... ?). 

De plus, il est établi, par les nombreux courriers versés aux débats que les premiers loyers impayés ont été pris en charge par l'agence immobilière, avant que le Groupe Deleplanque, assureur, ne les prenne en charge (novembre 1999). 

* 

* * 

En outre, M. Y... reproche à l'agence l'irrégularité de la rédaction du bail, en ce que si le bail a bien prévu une durée de douze mois conformément à ce qu'il avait exigé, en revanche, le contrat n'avait pas mentionné la cause justifiant cette durée dérogatoire (causes strictement prévues par la loi) si bien que ledit bail se trouvait, en réalité conclu pour une durée de trois ans, selon le régime de droit commun. 

S'il est vrai que le contrat de bail ne respecte pas l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où il ne mentionne pas l'événement professionnel ou familial qui pouvait justifier que le bailleur en limite la durée à douze mois, en revanche, il convient de constater que, d'une part, M. Y... n'a jamais fait valoir son intention de mettre fin au bail, à l'échéance du 1er février 1999, et que d'autre part, quand bien même il l'aurait fait, seule la locataire, la SCI MINOS, aurait pu lui opposer l'irrégularité du bail et en revendiquer le bénéfice de la durée légale de trois ans : le dossier soumis à la Cour ne permet pas de dire que la SCI MINOS se serait prévalu de ce bénéfice. 

M. Y... ne rapporte pas la preuve de ce qu'il aurait subi un préjudice effectif directement lié à cette irrégularité de la rédaction du bail par l'agence immobilière. 

Sa demande est infondée sur ce point également. 

* 

* * 

M. Y... invoque également un préjudice de jouissance lié à la perte d'un studio attenant à la villa louée à la SCI MINOS, en faisant valoir que les époux B... avaient posé un portail et une clôture privant M. Y... de tout accès de février 1998 à juin 2001. 

Dans ses conclusions visées ci- dessus, M. Y... ne caractérise pas la faute alléguée de l'agence. 

La lecture du bail, qui fixe le cadre contractuel des obligations respectives des parties à ce bail, permet de constater qu'aucun studio n'est mentionné, et que dès lors, le droit de jouissance du locataire ne pouvait subir aucune restriction. 

La lecture des courriers versés aux débats permet de constater que, si M. Y... a pu faire valoir son préjudice dans le litige l'ayant opposé à la SCI MINOS devant le Tribunal d'Instance de SAINT TROPEZ (qui l'a débouté de sa demande sur ce point d'ailleurs), il ne verse aucune pièce qui établirait une faute particulière de l'agence immobilière à propos de ce studio. 

De son côté, l'agence immobilière verse aux débats les courriers de M. B... desquels il ressort que M. Y... avait, en réalité, installé une de ses amies dans ledit studio, intégré au rez de la la villa, et que cette occupation qui ne devait durer que quelques semaines jusqu'en mars 1998, s'est en réalité prolongée sans limite causant, sans doute, les réactions reprochées à M. B.... 

* 

* * 

M. Y... réclame enfin à l'agence le remboursement des travaux de remise en état de la villa, dégradée par les locataires et son préjudice de jouissance de cette villa durant les travaux, entre juin 2001, date du départ des époux B... et fin décembre 2001, l'obligeant à louer un studio à SAINTE MAXIME (justificatifs joints au dossier). 

Toutefois, M. Y... ne précise pas le fondement juridique de ses demandes, qui, si elles pouvaient être dirigées contre la SCI MINOS, ne peuvent être présentées contre l'agence immobilière, qui n'a aucune responsabilité dans les dégradations du bien loué. 

* 

* * 

En conséquence, la Cour, ayant constaté que l'agence C... CARANTA n'ayant commis aucune faute susceptible d'avoir causé un préjudice effectif et réel à M. Y... 

constate, à titre surabondant, que ce dernier ne rapporte pas la preuve que l'agence lui aurait fait perdre une chance de percevoir tous les loyers et de récupérer son bien dans l'état où il se trouvait avant le début de la prise d'effet du bail. 

Dès lors, la Cour déboute M. Y... de toutes ses demandes de dommages- intérêts, de remboursement de ses frais de procédure judiciaire, (5000 euros), de même que sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et infirme le jugement entrepris. 

3o / Sur la demande de dommages- intérêts pour procédure abusive : 

Cette demande, présentée par la SARL C...- CARANTA est rejetée, dans la mesure où il ne ressort pas du dossier que M. Y... aurait abusé de son droit d'agir en justice. 

4o / Sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et les dépens : 

La Cour fait droit aux demandes de la Compagnie AXA et de la Société C... CARANTA uniquement, et condamne M. Y... aux entiers dépens de l'instance. 

PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : Statuant publiquement et contradictoirement, 

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de M. Y..., 

Statuant à nouveau : 

Déboute M. Y... de toutes ses demandes, 

Déboute la SARL C... CARANTA de sa demande de dommages- intérêts pour procédure abusive, 

Condamne M. Y... à payer, à chaque appelante, la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, 

Le condame aux entiers dépens de l'instance, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT