Cour d'Appel — 23 mai 2006

DOSSIER 05/0057 

AFFAIRE : 

Pascal X... 


C / 

SCI 2 rue Haute Cité 

délivrance de locaux objets d'un bail 

Grosse à Me COUDAMY 
Me CHABAUD DURAND MARQUET 

COUR D'APPEL DE LIMOGES 

CHAMBRE CIVILE 
DEUXIEME SECTION 

ARRET DU 23 MAI 2006 

A l'audience publique de la CHAMBRE CIVILE DEUXIEME SECTION DE LA COUR D'APPEL DE LIMOGES, le VINGT TROIS MAI DEUX MILLE SIX, a été rendu l'arrêt dont la teneur suit : 

ENTRE : 

Monsieur Pascal X..., de nationalité française, né le 9 novembre 1965 à QUIMPERLE (Finistère), commerçant, demeurant ...


APPELANT au principal d'un jugement rendu le 24 novembre 2004 par le tribunal de grande instance de LIMOGES 
INTIME incident 

COMPARANT et concluant par la SCP COUDAMY, avoué, plaidant Maître ANDRIEU FILLIOL, avocat 

ET : 

SCI 2 RUE HAUTE CITE, représentée par son mandataire l'UNION FONCIERE ET FINANCIERE, dont le siège social est 2 rue Haute Cité 87000 LIMOGES 

INTIMEE au principal 
APPELANTE incidente 

COMPARANT et concluant par la SCP CHABAUD DURAND MARQUET, avoués, plaidant Maître LONGEAGNE, avocat 

SARL TOPO, 2 rue Haute Cité, 87000 LIMOGES 

INTERVENANTE VOLONTAIRE, comparant et concluant par la SCP COUDAMY, avoué, plaidant Maître ANDRIEU FILLIOL, avocat.

L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 11 avril 2006, après ordonnance de clôture rendue le 15 mars 2006, au cours de laquelle, la COUR étant composée de Monsieur Jacques LEFLAIVE, Président de Chambre, de Monsieur Philippe NERVE et de Madame Anne- Marie DUBILLOT BAILLY, Conseillers, assistés de Madame Pascale SEGUELA, Greffier, Monsieur Jacques LEFLAIVE a été entendu en son rapport oral. Ont été entendus en leur plaidoirie Maîtres ANDRIEU FILLIOL et LONGEAGNE, avocats. 

Puis, Monsieur le PRESIDENT a renvoyé le prononcé de l'arrêt, pour plus ample délibéré, à l'audience du 23 mai 2006. 

A l'audience ainsi fixée, l'arrêt qui suit a été prononcé, les mêmes magistrats en ayant délibéré.

LA COUR 

La cour se réfère expressément à son arrêt du 13 septembre 2005 pour l'exposé des faits constants, de la procédure et des prétentions et moyens des parties. 

Par cet arrêt elle a sursis à statuer sur les prétentions et moyens de défense respectifs des parties afin que la SCI 2 RUE HAUTE CITE s'explique sur les obstacles qu'elle rencontrerait désormais pour satisfaire en nature à son obligation de délivrance dont elle devra justifier. 

Par écritures déposées le 31 janvier 2006, la SCI 2 RUE HAUTE CITE conclut aux fins suivantes :

- débouter la société TOPO de ses demandes
- débouter Pascal X... de l'ensemble de ses demandes
- donner acte à la SCI 2 RUE HAUTE CITE de ce qu'elle met à disposition gratuite le studio voisin de l'immeuble loué et de ce qu'elle propose de mettre à disposition l'appartement de 67 mètres carrés situé au premier étage de l'immeuble, avec établissement d'un avenant au bail qui déterminerait précisement la description des locaux et leur superficie, le cas échéant les travaux à réaliser et le montant du loyer du nouveau bail ainsi rédigé
- confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'impossibilité de délivrance du sous- sol et de la cave par la SCI 2 RUE HAUTE CITE
- condamner in solidum Pascal X... et la société TOPO a verser à la SCI 2 RUE HAUTE CITE 1 200 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 

Elle expose l'argumentation suivante au soutien de ses prétentions. 

Paul D... est titulaire d'un bail commercial du 28 juin 2000 et s'acquitte normalement à ce jour du loyer dont il est redevable. La SCI 2 RUE HAUTE CITE va le mettre en demeure de respecter la clause du bail l'obligeant à garnir les lieux loués mais en l'état il se trouve légalement dans les lieux qu'il a loués, qui ne peuvent donc être considérés comme libérés. 

Pascal X... avait visité les lieux donnés à bail et était parfaitement informé de la situation. S'il n'avait pas su dès le départ qu'il y avait une erreur matérielle dans le contrat de bail concernant la cave, il n'aurait pas manqué de s'étonner que la SCI 2 RUE HAUTE CITE lui laisse gratuitement la jouissance d'un studio de plus de 30 mètres carrés. L'expert indique que l'erreur est ancienne puisqu'elle existait dans le bail du 23 septembre 1993, la cave ayant fait l'objet d'un bail commercial le 28 juin 1990, et que les preneurs n'avaient pas élevé la moindre protestation. L'expert avait ainsi proposé la mise à disposition officielle du studio offert par la SCI 2 RUE HAUTE CITE et la construction par le propriétaire d'un escalier permettant un accès direct au studio depuis le lieu d'exploitation. 

Pour l'évaluation du préjudice le tribunal a constaté que Pascal X... avait la jouissance de l'étage où il entrepose des matériels et pour lequel il dispose d'une tolérance d'occupation, qu'il avait nécessairement visité les lieux qui ne comportaient pas la cave et a commencé d'exercer son activité sans réclamation. La somme allouée par le tribunal est toutefois largement excessive puisqu'elle correspond à quatre années de loyer. Le lien de cause à effet entre la privation de jouissance de la cave et la baisse du chiffre d'affaires n'est pas établi. 

Par écritures déposées le 9 décembre 2005, Pascal X... et la SARL TOPO concluent aux fins suivantes :
- donner acte de la SARL TOPO de son intervention volontaire
- condamner sous astreinte la SCI 2 RUE HAUTE CITE à délivrer les locaux prévus au bail, soit les dépendances et la cave actuellement occupés par un tiers
- condamner la SCI 2 RUE HAUTE CITE à payer en réparation de leur préjudice respectif 

* 300 231. 19 euros à Pascal X... pour le préjudice subi de 1998 au 30 mars 2005 

* 27 607. 44 euros à la SARL TOPO pour le préjudice subi du 1er août au 30 novembre 2005

- donner acte à la SARL TOPO de ce qu'elle se réserve de réclamer la réparation du préjudice postérieur au 30 novembre 2005 jusqu'à la délivrance des locaux
- condamner la SCI 2 RUE HAUTE CITE à payer à Pascal X... 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 

Ils exposent l'argumentation suivante au soutien de leurs prétentions. 

Le rapport d'expertise révèle l'existence d'un local de 30,20 mètres carrés contigu à la salle de bar qui constitue la dépendance et donne accès directement au sous- sol et aux caves et qu'il est utilisé comme galerie. L'occupant actuel a fait part à diverses personnes de son intention de cesser son activité à la fin de 2004. La SCI peut parfaitement racheter le droit au bail, ce qui lui permettrait de délivrer la totalité des locaux prévus au bail. Une photographie non contradictoire prise au mois de septembre 2005 montre que le local occupé par la galerie est vide de toute occupation et de toute exploitation. Les dépendances et les caves sont directement accessibles du bar et sont indispensables à l'exploitation du bar, alors que pour accéder au local dont Pascal X... a la jouissance précaire, il faut sortir du bar et emprunter une autre entrée. Par contre l'occupation de ce local est précaire et peut prendre fin a tout moment. 

D'après son bail, Pascal X... devait disposer de 112. 50 mètres carrés alors que les locaux non délivrés ont une superficie de 41. 55 mètres carrés. Sur la base d'une perte annuelle de 41 411. 20 euros, le préjudice subi par Pascal X... pour la période de 1998 au 31 mars 2005 s'élève à 300 231. 19 euros. 

La cour n'a pas la possibilité de modifier le bail et de dire satisfactoire les offres du bailleur, qui sont inacceptables. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mars 2006.



SUR QUOI, LA COUR 

ATTENDU que par acte sous seing privé du 20 mai 2005 Pascal X... a cédé son fonds de commerce à la SARL TOPO, ladite cession prenant effet au 1er avril 2005 ; 

Que la SARL TOPO vient en conséquence aux droits de Pascal X... à compter de cette date et il y a lieu de lui donner acte de son intervention volontaire devant la cour ; 

ATTENDU que par son arrêt du 13 septembre 2005 la cour avait réouvert les débats pour que la SCI 2 RUE HAUTE CITE justifie des obstacles qu'elle rencontrerait pour satisfaire à son obligation de délivrance ; 

ATTENDU que Pascal X... et la SARL TOPO soutiennent que l'occupant des dépendances et de la cave a le projet de cesser son activité et de quitter les lieux et que le local est vide de toute occupation et d'exploitation. 

MAIS ATTENDU que le SCI 2 rue HAUTE CITE fait valoir que Paul D..., le locataire de la cave et des dépendances, paie régulièrement son loyer. 

QUE, ayant fait constater par huissier le 10 janvier 2006 que, vu de la voie publique, le local donné à bail paraissait vide de marchandises et d'équipement, elle a, par exploit du 17 janvier 2006, signifié à Paul D... ce constat et l'a sommé de satisfaire à l'obligation qui lui était faite par le bail de tenir les lieux constamment garnis de meubles, objets mobiliers, matériel et marchandises de valeur et en quantité suffisante pour répondre du paiement des loyers et des charges du bail ; 

Que Paul D... lui a répondu par un courrier du 18 janvier 2006 que les lieux étaient constamment garnis d'objets mobiliers suffisants pour répondre du paiement des loyers, que la galerie est régulièrement ouverte le deuxième dimanche du mois, qu'il y a présenté des oeuvres de plusieurs artistes et qu'il avait sous- loué son local à des associations comme le contrat de bail l'y autorisait. 

Que, même si Paul D... indique par ailleurs qu'il envisage de céder son droit au bail, il occupe toujours régulièrement les lieux qui lui sont donnés à bail et l'impossibilité de les délivrer demeure toujours pour la SCI 2 rue HAUTE CITE ; 

QU'il ne peut donc être fait droit à la demande de délivrance des dépendances et des caves ; 

ATTENDU qu'il y a lieu de donner acte à la SCI 2 rue HAUTE CITE de ce qu'elle met à disposition gratuite le studio voisin de l'immeuble loué ; 

QUE sa proposition de donner a bail un appartement de 67 mètres carrés situé au premier étage de l'immeuble n'est pas acceptée ; 

ATTENDU que le manquement de la SCI 2 RUE HAUTE CITE a son obligation de délivrance n'apparaît pas contestable au vu du bail dont se prévalent Pascal X... et la SARL TOPO, ils peuvent réclamer l'indemnisation du préjudice consécutif à ce manquement ; 

ATTENDU, en ce qui concerne celui de Pascal X..., que le tribunal s'est fondé sur une argumentation pertinente que la cour adopte pour l'arbitrer à 15 000 euros ; 

QUE ce préjudice a persisté depuis le 28 septembre 2004, date des dernières conclusions de Pascal X... devant le tribunal, jusqu'au 31 mars 2005 et il peut être évalué pour cette période à 1 000 euros ; 

ATTENDU, en ce qui concerne la SARL TOPO, qu'il peut être fixé à 1 500 euros pour la période du 1er avril au 30 novembre 2005 ; 

ATTENDU que, compte tenu de la suite donnée aux prétentions respectives des parties, chacune d'elles gardera la charge de ses dépens d'appel, ce qui ne permet pas de faire droit aux demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS 

LA COUR, 

STATUANT en audience publique, contradictoirement, en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ; 

VU l'arrêt du 13 septembre 2005 ; 

DONNE ACTE à la SARL TOPO de son intervention volontaire devant la cour comme ayant droit de Pascal X... à compter du 1er avril 2005 ; 

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de LIMOGES en date du 24 novembre 2004 en toutes ses dispositions ; 

AJOUTANT au jugement, 

CONDAMNE la SCI 2 RUE HAUTE CITE à payer en réparation du préjudice causé par le manquement à son obligation de délivrance :
-1 000 euros à Pascal X... pour la période du 28 septembre 2004 au 31 mars 2005
-1 500 euros a la SARL TOPO pour la période du 1er avril au 30 novembre 2005 

DONNE ACTE à la SCI 2 RUE HAUTE CITE de ce qu'elle met a disposition gratuite le studio voisin de l'immeuble loué ; 

CONSTATE que la proposition de la SCI 2 RUE HAUTE CITE de donner a bail l'appartement de 67 mètres carrés situé au premier étage de l'immeuble n'est pas acceptée par le preneur ; 

DECLARE Pascal X... et la SARL TOPO mal fondés en leur demande tendant à voir condamner la SCI 2 RUE HAUTE CITE a délivrer les dépendances et les caves prévues au bail actuellement occupées par un tiers et les en déboute. 

DONNE acte à la SARL TOPO de ce qu'elle se réserve de réclamer la réparation du préjudice postérieur au 30 novembre 2005 jusqu'à la délivrance des locaux ; 

DECLARE les parties mal fondées en leur demande respective d'indemnité au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et les en déboute ; 

DIT que chacune des parties gardera la charge de ses dépens supportés devant la cour ; 

CET ARRET A ETE PRONONCE A L'AUDIENCE PUBLIQUE DE LA CHAMBRE CIVILE DEUXIEME SECTION DE LA COUR D'APPEL DE LIMOGES DU VINGT TROIS MAI DEUX MILLE SIX PAR MONSIEUR LE PRESIDENT LEFLAIVE.