Cour d'Appel — 19 mai 2008

CHAMBRE 1, SECTION 1 

Jugement (N° 03 / 6512) 
rendu le 19 Octobre 2006 
par le Tribunal de Grande Instance de LILLE 

APPELANTE- INTIMEE 

SARL LE LION IMMOBILIER 
ayant son siège social 34 Place du Lion d'Or 
59800 LILLE 
représentée par son représentant légal 

Représentée par Maître QUIGNON, avoué à la Cour 
Ayant pour conseil Maître Yves MARCHAL, avocat au barreau de LILLE 

INTIMÉS 

Monsieur Franck Jean Y... 

né le 24 juin 1956 à LILLE 
Madame Catherine Laure Françoise A... épouse Y... 

née le 28 avril 1958 à LINSELLES 
demeurant... 

59170 CROIX 

Représentés par la SCP COCHEME- KRAUT- LABADIE, avoués associés à la Cour 
Ayant pour conseil Maître Michel DUBREUIL, avocat au barreau de LILLE 

INTIMES- APPELANTS 

Monsieur Olivier C... 

né le 16 novembre 1961 à ROUBAIX 
Madame Anne- Sophie D... épouse C... 

née le 16 février 1971 à HAZEBROUCK 
demeurant... 

59000 LILLE 

Représentés par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués associés à la Cour 
Ayant pour conseil Maître Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE 

DÉBATS à l'audience publique du 07 Février 2008, tenue par Madame COURTEILLE, magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). 
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe 

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame HERMANT 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ 

Madame ROUSSEL, Président de chambre 
Madame COURTEILLE, Conseiller 
Madame METTEAU, Conseiller 

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2008 après prorogation du délibéré en date du 21 Avril 2008 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame ROUSSEL, Président, et Madame HERMANT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. 

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 07 janvier 2008 

Par jugement du 19 octobre 2006, le Tribunal de Grande Instance de Lille a :

- prononcé la nullité du compromis de vente signé le 20 février 2003 entre M. et Mme C... et M. et Mme Y..., portant sur l'immeuble situé ... à Lille,

- ordonné à M. et Mme C... la restitution du dépôt de garantie de 15 000 € versé par M. et Mme Y...,

- condamné M. et Mme C... solidairement entre eux et in solidum avec la société Lion Immobilier à payer à M. et Mme Y... la somme de 1500 € en réparation du préjudice moral,

- débouté la société Lion Immobilier et M. et Mme C... de l'intégralité de leurs demandes,

- condamné solidairement M. et Mme C... et la société Lion Immobilier au paiement de la somme de 1 300 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

M. et Mme C... ont relevé appel de ce jugement par déclaration déposée au greffe le 4 décembre 2006. 

Par conclusions déposées le 10 avril 2007, M. et Mme C... demandent de :

- réformer le jugement, 

En conséquence,

- débouter les époux Y... de l'ensemble de leurs demandes,

- leur donner acte de ce qu'ils offrent de restituer spontanément l'acompte de 15 000 € versé par les époux Y..., 

Vu les dispositions des articles 1134 et 1991 du Code Civil,

- dire et juger que l'agence immobilière Le Lion Immobilier sera tenue de les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

- condamner les époux Y... à leur payer une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

Par conclusions déposées le 19 juin 2007, M. et Mme Y... demandent de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du compromis signé le 20 février 2003 et ordonné la restitution du dépôt de garantie de 15 000 €,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme C... à réparer le préjudice subi par eux,

- les recevoir en leur appel incident,

- réformer le jugement en ce qui concerne le quantum du préjudice et statuant à nouveau de ce chef,

- fixer ainsi leur préjudice : 

* 66 609, 64 € au titre du préjudice matériel, 

* 15 000 € au titre du préjudice moral,

- débouter M. et Mme C... de toutes leurs demandes,

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que la société Lion Immobilier a manqué à son obligation de conseil envers ses mandants et la condamner in solidum avec les époux C... à réparer leur préjudice,

- débouter la société Lion Immobilier de toutes ses demandes,

- condamner M. et Mme C... à leur payer la somme de 2 000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel,

- condamner la société Le Lion Immobilier à leur payer une indemnité de 2 000 € en cause d'appel en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

Par conclusions déposées le 12 octobre 2007, la société Lion Immobilier demande de :

- déclarer irrecevable l'action en réparation présentée par les époux Y... à son encontre,

- débouter M. et Mme C... de leur appel en garantie formé à son encontre,

- débouter M. et Mme Y... de l'ensemble de leurs demandes,

- constater le respect par elle de l'ensemble des obligations lui incombant dans l'exercice de sa mission,

- condamner les époux Y... au paiement entre les mains de l'agence Le Lion Immobilier de la somme en principal de 21 340 € outre les intérêts, frais et accessoires,

- condamner solidairement et conjointement M. et Mme Y... et M. et Mme C... ou l'un à défaut de l'autre, au paiement des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en tenant compte : 

* des frais d'huissier à la charge du créancier estimés à 835, 60 €, 

* des frais de gestion du dossier par la SCP Le Marchal estimés à 500 €, des honoraires de la SCP Marchal estimés à 2 990 €, soit au total la somme de 4 343, 60 €. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 janvier 2008. 

Données du litige 

Selon promesse de vente synallagmatique signée le 20 février 2003, M. et Mme C... ont vendu à M. et Mme Y... un " appartement style loft " situé ... à Lille au prix de 423 808 €. 

Aux termes de la promesse, la vente devait être réitérée par acte authentique " au plus tard en juillet 2003 ". 

Le 23 mai 2003, Me F..., notaire des vendeurs, a adressé à M. et Mme Y... le projet d'acte authentique. 

Constatant que l'immeuble était décrit à l'acte comme " un vaste hangar dont une partie est destinée à être aménagée en logement " et apprenant que les travaux d'aménagement n'avaient pas donné lieu à un permis de construire, les époux Y... ont, par acte du 10 juillet 2003, assigné M. et Mme C... en garantie des vices cachés et résolution de la vente. 

C'est dans ces conditions qu'a été rendu le jugement déféré. 

M. et Mme C... font valoir qu'il n'est pas justifié de l'existence d'un vice caché ; que les travaux ayant été réalisés en 1999, aucune action n'était plus possible contre cette construction sans permis au moment de la vente ; que la construction a été prise en compte par le cadastre et les services fiscaux. Ils ajoutent qu'ils ne s'opposent pas à ce que la promesse soit considérée comme non avenue et sollicitent qu'il leur soit donné acte de ce qu'ils offrent la restitution du dépôt de garantie. 

Ils forment un appel en garantie à l'encontre de l'agence immobilière qui était leur mandataire et se devait de s'informer de la nature des droits vendus. 

M. et Mme Y... exposent en réplique que les travaux réalisés, qui ont eu pour objet un changement de destination d'un hangar en appartement, sont de ceux qui nécessitent l'obtention d'un permis de construire. La circonstance que les travaux aient été réalisés sans permis a pour conséquence qu'en cas de sinistre, la reconstruction à l'identique n'est pas certaine, ils relèvent par ailleurs que les travaux n'ont pas fait l'objet d'une assurance dommages ouvrage. Ils affirment que la réalisation de travaux non conformes aux règles d'urbanisme est constitutive d'une erreur sur le consentement. Ils précisent qu'il ont subi un préjudice lié au fait qu'ils avaient été autorisés à entrer dans les lieux dès la signature du compromis ; qu'ils ont donc dû faire face à plusieurs déménagements ; qu'ils n'ont pu trouver d'immeuble à acheter et ont été contraints de louer une maison. 

Ils ajoutent que l'agence immobilière a commis une faute en ne les informant pas de la situation de l'immeuble ; qu'elle est devenue leur mandataire à partir du moment où elle a rédigé le compromis de vente. 

La SARL le Lion Immobilier expose qu'en l'absence de lien contractuel avec elle, les époux Y... sont irrecevables à former une demande de condamnation à son encontre. Elle précise que sa responsabilité ne peut être recherchée que sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil mais que ne se trouvent démontrés à son encontre ni une faute, ni un préjudice et encore moins un lien de causalité entre la faute et le préjudice ; qu'elle démontre qu'elle s'est assurée de l'efficacité juridique de la promesse ; que l'avis d'imposition et le registre cadastral font apparaître que l'immeuble est destiné à l'habitation ; qu'il ne lui appartenait pas d'interroger les vendeurs sur l'application des règles d'urbanisme. Elle ajoute que M. et Mme Y... ne rapportent pas la preuve de leur préjudice. Elle fait valoir que la promesse étant régulière, elle est bien fondée à percevoir ses honoraires. 

Sur ce, 

Donne lieu à garantie du vendeur en application des dispositions des articles 1641 et suivants du Code Civil, la découverte après la vente d'un vice préexistant à la vente rendant le bien impropre à son usage. 

En l'espèce, la promesse synallagmatique de vente, portant vente, signée le 20 février 2003, décrit ainsi le bien vendu : " appartement style loft comprenant grand séjour, cheminée feu de bois, cuisine, 3 chambres, bureau, atelier, garages, d'une surface loi Carrez de 313, 80 m² ". 

Les acquéreurs ne pouvaient ignorer, compte tenu de la disposition des lieux et du descriptif figurant à la promesse, que l'immeuble avait fait l'objet de travaux d'aménagement et que la destination des bâtiments (à l'origine industriels) avait été changée. 

La circonstance que les travaux d'aménagement aient été réalisés sans l'obtention préalable d'un permis de construire n'est pas de nature à affecter l'usage de l'immeuble qui est l'habitation dès lors qu'il est constant que les travaux avaient été achevés en 1999, soit plus de trois ans avant la vente, et que le propriétaire du bâtiment ne pouvait plus être inquiété pour le non-respect des dispositions de l'article L. 421-1 du Code de l'Urbanisme et la non-obtention d'un permis de construire. 

Il convient d'observer de surcroît qu'il résulte des pièces communiquées que l'immeuble a été enregistré au cadastre comme un immeuble d'habitation ; qu'il se trouve assujetti à la taxe foncière sur les propriétés bâties en tant qu'immeuble d'habitation ; qu'une modification du règlement de copropriété et de la description de l'immeuble était prévue par le règlement de copropriété qui précisait dès avant les travaux " propriété à usage d'habitation et de hangars entrepôts. Les hangars sont destinés à être aménagés en logement " (page 7 du règlement de copropriété joint au projet d'acte de vente transmis par Me F... le 23 mai 2003), et enfin que la mise en conformité du règlement de copropriété avec la nouvelle description du bien a été entreprise par le notaire avant la régularisation de l'acte authentique prévue en juillet 2003. 

Par ailleurs, ayant eu nécessairement connaissance de la transformation des bâtiments lors des visites de l'appartement, les époux Y... ne démontrent pas que la circonstance que les travaux aient fait l'objet d'un permis de construire constitue pour eux une qualité substantielle ayant déterminé leur consentement à l'acquisition, dès lors que les travaux ne peuvent plus être remis en cause par l'administration. 

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation de la promesse. 

En revanche, il sera donné acte à M. et Mme C... de ce qu'ils ont renoncé à se prévaloir de la clause pénale figurant à la promesse et ont accepté de restituer à M. et Mme Y... le dépôt de garantie versé de 15 000 €, compte tenu de ce que l'immeuble avait été vendu à une autre personne depuis. 

Il convient donc de constater la résolution de la vente. 

Les époux Y... étant déboutés de leurs demande en résolution aux torts des époux C... et en annulation de la promesse, les demandes formées à l'encontre de la SARL Lion Immobilier se trouvent également infondées et tant M. et Mme Y... que M. Et Mme C... seront déboutés de ce chef. 

Conformément aux dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1971, la rémunération de l'agent immobilier n'est due qu'en cas de réalisation effectuée de la vente. 

En l'espèce, la vente n'étant pas réalisée, la SARL Lion Immobilier ne peut prétendre au paiement de ses honoraires, étant précisé de surcroît qu'il est acquis que l'immeuble a été vendu en novembre 2003. 

Succombant en appel, M. et Mme Y... seront condamnés au paiement d'une somme de 500 € à M. et Mme C... et une somme de 500 € à la SARL Lion Immobilier en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; ils seront également condamnés en tous les dépens de première instance et d'appel. 

PAR CES MOTIFS 

Infirme le jugement, 

Déboute M. et Mme Y... de toutes leurs demandes dirigées tant à l'encontre de M. et Mme C... qu'à l'encontre de la SARL Lion Immobilier, 

Déboute M. et Mme C... de leurs demandes dirigées contre la SARL Lion Immobilier, 

Donne acte à M. et Mme C... de ce qu'ils acceptent de restituer le dépôt de garantie versé par M. et Mme Y... lors de la signature de la promesse de vente, soit la somme de 15 000 €, 

Constate la résolution de la vente, 

Déboute la SARL Lion Immobilier de sa demande en paiement, 

Condamne M. et Mme Y... à payer à M. et Mme C... et à la SARL Lion Immobilier une indemnité de procédure de 500 € chacun, 

Condamne M. et Mme Y... en tous les dépens de première instance et d'appel, 

Autorise les avoués dans la cause à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.