Cour d'Appel — 26 novembre 2007

AM / CD 


Numéro 4429 / 07 




COUR D'APPEL DE PAU 
Chambre sociale 






ARRET DU 26 / 11 / 2007 






Dossier : 05 / 04380 




Nature affaire : 


Demande relative à l'exercice du droit de préemption du preneur 


















Affaire : 


Jean Luc X..., 
Sylvie Y...

épouse X...





C / 


François Z..., Olivier A..., 
Martine B...

épouse A...





































RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 










A R R E T 


prononcé par Monsieur ZANGHELLINI, Président, 
en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, 


assisté de Madame HAUGUEL, Greffière, 


à l'audience publique du 26 novembre 2007 
date indiquée à l'issue des débats. 








* * * * * 








APRES DÉBATS 


à l'audience publique tenue le 24 Septembre 2007, devant : 






Monsieur ZANGHELLINI, Président 


Madame ROBERT, Conseiller 


Madame MEALLONNIER, Conseiller 


assistés de Madame BLANCHE, Greffière, présent à l'appel des causes. 


Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 


































dans l'affaire opposant : 








APPELANTS : 




Monsieur Jean Luc X...

64410 PIETS PLASENCE MOUSTROU 


Madame Sylvie Y...épouse X...

64410 PIETS PLASENCE MOUSTROU 




Rep / assistant : Maître E..., avocat au barreau de PAU 










INTIMES : 




Monsieur François Z...


...

64370 CASTEIDE CANDAU 


Rep / assistant : SCP SCHNERB, avocats au barreau de PAU 




Monsieur Olivier A...


...

64370 CASTEIDE CANDAU 


Madame Martine B...épouse A...


...

64370 CASTEIDE CANDAU 


Non comparants, non assistés 














sur appel de la décision 
en date du 29 NOVEMBRE 2005 
rendue par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX D'ORTHEZ 
























EXPOSÉ DU LITIGE 
Par acte notarié en date du 12 mai 1999, Madame F...veuve G...a vendu à Monsieur François Z...et son épouse, une maison d'habitation, deux granges et des terres, sises à CASTEIDE CANDAU pour une contenance de 10 ha 45 a 45 ca au prix de 91. 469, 41 €, s'appliquant à un lot d'habitation cadastré A 219, le surplus étant à usage agricole. 


Monsieur Jean-Luc X...et Madame Sylvie Y...épouse X..., fermiers, ont exercé leur droit de préemption. Par jugement du 12 décembre 2000, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'Orthez a ordonné la réitération de la vente aux Époux X...par acte authentique, laquelle est intervenue en février 2001. 


Par acte sous-seing privé en date du 11 mars 2004, les Époux X...ont loué la maison à Madame Martine A...née B..., Monsieur Olivier A...et Mademoiselle Claire A..., à compter du 15 mars 2004, moyennant un loyer mensuel de 1. 753 € révisable. 


Par acte sous-seing privé du même jour, ils ont consenti un prêt à usage à Monsieur A...sur les terres, pour une durée de un an à compter du 1er mars 2004 renouvelable par tacite reconduction. 


Saisi par Monsieur François Z...d'une demande en paiement de dommages et intérêts, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'Orthez, par jugement du 29 novembre 2005 a :


- condamné Monsieur Jean-Luc X...et Madame Sylvie Y...épouse X...à payer à Monsieur François Z...la somme de 20. 000 € à titre de dommages et intérêts,


- rejeté les demandes de Monsieur Jean-Luc X...et Madame Sylvie Y...épouse X...,


- rejeté la demande présentée par les consorts A...sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,


- donné acte aux consorts A...de ce qu'ils déclarent avoir ignoré les conditions d'acquisition par les Époux X...contre lesquels ils se réservent le droit d'agir en responsabilité,


- condamné Monsieur Jean-Luc X...et Madame Sylvie Y...épouse X...aux dépens. 


Ayant interjeté appel de cette sentence à eux notifiée le 3 décembre 2005, par déclaration au greffe du 22 décembre 2005, les Époux X...font valoir à l'appui de leur recours, dans des conclusions écrites développées oralement auxquelles il convient de se référer que la demande de dommages et intérêts présentée par Monsieur François Z...n'est pas fondée. Ils rappellent que Monsieur Jean-Luc X...réside à proximité de la maison d'habitation située sur la commune de Castéide Candau, qu'en sa qualité de fermier préempteur, il habite à moins de 7 minutes des terres agricoles concernées, qu'il a en charge à son domicile son père invalide et qu'ainsi, étant très proche des parcelles concernées, il remplit l'obligation d'exploiter conformément aux dispositions des articles L. 411-58 et suivants du Code rural, étant précisé que l'article L. 411-59 du Code rural autorise le préempteur à avoir une habitation située à proximité des fonds. 


Ils précisent, qu'en ce qui concerne la maison d'habitation, ils ont effectué eux-mêmes des travaux pendant 2 années, ce qui n'a pas manqué de valoriser la maison et les dépendances soit 980 m2 de surface. 
Ils considèrent que Monsieur François Z...n'a pas rapporté la preuve de son préjudice, qu'il n'est pas exploitant agricole, qu'il a trouvé une propriété équivalente, qu'il n'a pas perdu le bénéfice de ses capitaux, qu'il n'a pas subi une hausse importante du prix des terres. Ils soutiennent que la seule qualité d'acquéreur évincé ne suffit pas à fonder la demande de dommages et intérêts. 


Ils expliquent que s'ils ont loué la maison litigieuse, c'est à la suite des difficultés financières qu'ils ont rencontrées. En tout état de cause, les parcelles concernées par le prêt à usage l'ont été pour une durée d'une année permettant ainsi aux terres d'être en jachère. Le 27 décembre 2004, ils ont notifié aux consorts A...le non renouvellement du prêt à usage dans la mesure où ils souhaitaient de nouveau procéder à l'ensemencement desdites parcelles. Au demeurant les consorts A...qui n'étaient pas agriculteurs n'ont pas exploité les terres et ont quitté la maison d'habitation en laissant derrière eux de nombreux loyers impayés, loyers qui rentrent en revenus de gîte dans la comptabilité agricole. Les arguments avancés par Monsieur François Z...ne sont pas fondés. 


Les époux X...demandent à la Cour de réformer le jugement entrepris, de débouter Monsieur François Z...de toutes ses prétentions, de le condamner à leur payer la somme de 2. 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre celle de 1. 200 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. 


A titre subsidiaire, ils demandent à la Cour de réduire dans des proportions raisonnables la demande en demande de dommages et intérêts formée par Monsieur François Z.... 


De son côté, par conclusions écrites reprises oralement auxquelles il convient également de se référer, Monsieur François Z...fait observer qu'en 1999, lorsqu'il a voulu acquérir la propriété de Madame G..., maison et terres, il était bien exploitant agricole à temps plein, ainsi que cela résulte de sa cotisation à la MSA. Il entendait ainsi agrandir sa propriété agricole qu'il occupait afin de mieux la viabiliser. Il n'a pas acheté depuis 1999, d'autres propriétés que celle qu'il avait achetée en 1992. 


Il souligne encore que depuis 2003 il a été radié en tant que chef d'exploitation agricole et qu'il est actuellement membre non participant de l'EARL " les Cazalets " créée par son fils pour continuer l'exploitation. Pour lui, Monsieur Jean-Luc X...n'avait pas le droit de préempter, car au moment de la vente il exploitait une surface agricole supérieure à 3 fois la surface minimum d'installation alors même que cette surface minimum dans le département des Pyrénées-Atlantiques est de 20 ha, puisqu'il en exploitait 120 ha. 


Il expose qu'il n'a pas trouvé de propriété agricole depuis le sous-seing privé passé en 1999. Cette acquisition devait être faite pour agrandir son exploitation agricole de 17 ha et permettre d'y installer son fils. 


Il estime que son préjudice est très important. Il forme un appel incident et demande à la Cour de réformer partiellement le jugement sur le montant des dommages et intérêts et de condamner Époux X...à lui payer la somme de 91. 469, 41 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice et la somme de 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. 


Les consorts A...ne sont pas intervenus en appel et ne se sont pas fait représenter. 


MOTIFS DE LA DÉCISION 




L'appel principal interjeté dans les formes et délais requis par la loi, sera déclaré recevable en la forme. Il en sera de même pour l'appel incident. 
Aux termes de l'article L. 412-12 du Code rural, celui qui a fait usage du droit de préemption est tenu aux obligations mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67. A défaut, l'acquéreur évincé peut prétendre à des dommages et intérêts prononcés par les tribunaux paritaires. 


Il est donc de principe que le bénéficiaire de la préemption doit exploiter personnellement le fonds pendant au moins 9 ans. En l'espèce, il ressort des éléments de la cause que les Époux X...n'ont pas respecté cette obligation. En effet, depuis mars 2004, l'ensemble de la propriété, habitation et terres a été occupé et exploité par les consorts A.... Le loyer mensuel de la maison soit 1. 753 € ne peut en aucun cas correspondre à un loyer normal pour ce type d'habitation au vu même du contrat de location, compte tenu de la valeur et de l'état du bien, même si les acquéreurs ont fait personnellement des travaux, ce qui n'est pas démontré en l'espèce, l'attestation du père de Monsieur X...n'ayant pas de valeur probante sur ce point. Ce loyer anormalement élevé pour le type de maison louée démontre à l'évidence que les terres pour lesquelles avait été signé, par ailleurs, un prêt à usage étaient incluses dans ce loyer. Ces terres ont bien été exploitées pendant cette période par les consorts A...qui avaient un élevage de chevaux et non par les Époux X...qui n'ont pas respecté l'obligation légale mise à leur charge par les articles précités. 


Du fait du non-respect de l'obligation légale par les Époux X..., H...François Z...est en droit de prétendre à des dommages et intérêts. Compte tenu des circonstances de la cause et des éléments versés aux débats, ces dommages et intérêts sont toutefois limités. Il convient de les fixer à la somme de 10. 000 € et de réformer sur ce point le jugement entrepris. 


Sur les demandes fondées sur l'article 700 du nouveau Code procédure civile : 


L'équité et la situation économique des parties ne commandent pas de faire droit aux demandes fondées sur l'article 700 du nouveau Code procédure civile. 






PAR CES MOTIFS 




La COUR, 


Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en matière de baux ruraux et en dernier ressort, 




Dit que les appels tant principal qu'incident sont recevables en la forme, 




Réforme le jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'Orthez du 29 novembre 2005, 




Vu les articles L. 412-12, L. 411-59, L. 411-60, L. 411-63. 3 du Code rural, 




Condamne Monsieur Jean-Luc X...et Madame Sylvie Y...épouse X...à payer à Monsieur François Z...la somme de 10. 000 € à titre de dommages et intérêts, 
















Déboute les parties de leurs autres prétentions plus amples ou contraires, 




Dit n'y avoir lieu à application des dispositions fondées sur l'article 700 du nouveau Code procédure civile, 




Condamne Monsieur Jean-Luc X...et Madame Sylvie Y...épouse X...aux entiers dépens de première instance et d'appel. 








LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, 








Sylvie HAUGUELFrançois ZANGHELLINI