Cour d'Appel — 4 mars 2008

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé du 31 juillet 2003 établi par la SCP LE COULSTROUVELOT notaires, (ci après SCP), les consorts X... ont vendu/d'une part à M. Michel Y... et Mme Eliane Z... son épouse/partie de la parcelle cadastrée ZR n 34 sur la commune de PLECHATEL, pour une superficie d'environ 1300 m2, sous condition suspensive que "la haie existante devra faire partie de la vente", d'autre part/à M. Cyrille A... partie de cette même parcelle pour une superficie de 4 ha 24 a 70 ca, dont il était locataire, sous condition d'obtention de prêt, étant stipulé dans chacun des actes que les terrains cédés étaient à délimiter par géomètre.

Nonobstant la défaillance de la condition suspensive par suite de l'exercice du droit de préemption de M. A..., les époux Y... ont régularisé la vente par acte authentique du 16 juin 2004 reçu par la SCP négociatrice.

Se plaignant de ce que la SCP avait manqué à ses obligations professionnelles en établissant une promesse synallagmatique de vente au profit d'un tiers sur la parcelle de terrain supportant la haie qui leur avait été vendue le même jour par ses soins, sans les informer au surplus sur le fait que la réalisation de la condition suspensive dépendait non pas de leur vendeur mais du droit de préemption du tiers acquéreur, ce dont il était résulté pour eux la perte de la haie promise, M. Richard Y... et Mme Eliane Z... l'ont assignée en réparation du dommage matériel et du préjudice moral consécutifs.

Par jugement rendu le 20 juin 2006, le Tribunal de Grande Instance de RENNES saisi du litige a :

- condamné la société civile professionnelle LE COULS-TROUVELOT à payer aux époux Y... les sommes de :

* 5 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

* 1 500 € en application des dispositions de l'article 700 du (nouveau) code de procédure civile,

-rejeté les autres demandes principales et reconventionnelles,

-condamné la société civile professionnelle LE COULS-TROUVELOT à payer les dépens.

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Vu les dernières conclusions déposées le 23 juillet 2007 par la SCP appelante demandant de :

 réformer,

 débouter les époux Y... de leurs demandes,

 condamner les mêmes aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 000 € au titre des frais non répétibles,

Vu les dernières conclusions déposées le 7 juin 2007 par les époux Y... intimés demandant au contraire de :

›- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la faute de la SCP LECOULS-TROUVELOT dans l'exécution de son devoir de conseil en s'abstenant de les informer que la réalisation de la condition suspensive ne relevait pas de la volonté du vendeur ni de leurs propres diligences mais de la volonté d'un tiers,

›- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande en réparation de leur préjudice matériel imputable à une faute du notaire,

›- dire et juger que la SCP a commis une faute et allouer aux concluants la somme de 15 129,05 € au titre du préjudice matériel et celle de 10 000 € en réparation de leur préjudice moral avec intérêts de droit à compter de l'assignation introductive d'instance,

›- condamner la SCP aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 1800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DISCUSSION

- Sur la responsabilité de la SCP :

Considérant que l'établissement des deux compromis au profit de personnes distinctes dans les conditions précitées n'était pas en soi critiquable dès lors que prévue par l'article 1584 du code civil une vente sous condition est légalement admise et que selon l'économie des conventions la vente effective de la haie en cause ne pouvait avoir lieu qu'en faveur de l'un des candidats acquéreurs, les époux Y... ne devenant cessionnaires que dans le cas où le tiers concurrent ne ferait pas suite à la promesse synallagmatique dont il était signataire ;

Considérant qu'ayant constaté que le compromis conclu par les époux Y... stipulait au titre des conditions suspensives "la haie existante

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devra faire partie de la vente", le premier juge en a exactement déduit que la cession de ce bien à leur profit était aléatoire ;

Considérant qu'ayant adhéré à la clause érigeant en condition suspensive l'inclusion dans le terrain vendu mais non encore délimité, d'une haie existante, les époux Y... ne peuvent valablement soutenir que le compromis leur garantissait la propriété de ce bien ;

Considérant que la haie ayant été attribuée à l'issue de l'opération de division du fonds dont étaient issus les terrains objets du compromis, dans le lot du locataire bénéficiaire d'un droit de préemption, la condition suspensive assortissant la promesse conclue au profit des époux Y... ne s' est pas réalisée de sorte que ces derniers avaient le choix entre reprendre leur liberté contractuelle ou renoncer à la condition suspensive et acquérir comme ils l'ont fait le terrain convenu à l'exclusion de la haie ;

Considérant que le droit des époux Y... sur la haie ne pouvant s'analyser qu'en un droit virtuel anéanti par l'effet de la convention à laquelle ils ont librement consenti, ces derniers ne peuvent prétendre à aucune réparation au titre de la perte matérielle de ce bien, quel que soit le manquement du notaire à son devoir d'information ;

Considérant, de plus, que figurant par mention manuscrite en dessous du paragraphe dactylographié intitulé "condition suspensive", la clause en litige rédigée en des termes clairs et précis ne prêtait à aucune méprise quant au droit aléatoire des époux Y... sur la haie ;

Considérant que s'il est exact que la SCP ne démontre pas avoir avisé les époux Y... au jour de la conclusion du compromis de ce que le rattachement de la haie au terrain promis dépendait du non exercice par le locataire de son droit de préemption, force est de relever que les seconds ont régularisé la vente à l'exclusion de la haie sur laquelle ils ne détenaient plus aucun droit par suite de la défaillance de la condition convenue dont les circonstances leur avaient été révélées à l'époque de la signature de l'acte authentique ;

Considérant, enfin, que les époux Y... sont mal fondés à soutenir qu'ils ont réitéré la vente sous la pression alors que les seuls courriers émanant de la SCP versés au dossier ne constituent qu'un rappel de leurs obligations mais aussi de leur droit de ne pas donner suite au compromis ;

Considérant que faute pour les époux Y... d'établir un préjudice moral réparable en lien avec l'intervention de la SCP, il y a lieu de réformer le jugement et de les débouter de leur demande en réparation formée de ce chef de dommage ;

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- Sur les dépens et article 700 du code de procédure civile :

Considérant qu'échouant dans leurs prétentions, les époux Y... supporteront la charge des dépens de première instance et d'appel ;

Considérant, sur le surplus, qu'il ne paraît pas inéquitable de laisser à chacune des parties celle de ses propres frais non répétibles ;

DECISION

LA COUR,

Confirme le jugement en ce qu'il a débouté les époux Y... de leur demande en réparation du préjudice matériel,

Réformant pour le surplus, statuant à nouveau,

Déboute les époux Y... de leur demande en réparation de préjudice

moral,

Condamne M. Michel Y... et Mme Eliane Z... aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement prévu par l'article 699 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leur demande d'indemnité au titre de l'article 700 du même code.

LE GREFFIER.-

LE PRESIDENT.-