Cour d'Appel — 16 mai 2008

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 
4o Chambre A 


ARRÊT AU FOND 
DU 16 MAI 2008 


No 2008 / 233 












Rôle No 06 / 13059 






S. C. I. LES ALIZES 




C / 


Syndicat des Copropriétaires DE L'IMMEUBLE LE CHAMPAGNE 




















Grosse délivrée 
le : 
à : 












réf 


Décision déférée à la Cour : 


Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 08 juin 2006 enregistré au répertoire général sous le no 02 / 7259. 




APPELANTE 


S. C. I. LES ALIZES, Résidence les Oliviers- bât D-47 Chemin de la Peyregoue-06600 ANTIBES 


représentée par la S. C. P. ERMENEUX- CHAMPLY- LEVAIQUE, avoués à la Cour, plaidant par Maître Philippe SILVE, avocat au barreau de NICE 




INTIME 


Syndicat des Copropriétaires DE L'IMMEUBLE LE CHAMPAGNE, 52 Traverse de Fontmerle-06600 ANTIBES, représenté par son Syndic en exercice la SA CIGIM- CABINET LABAU, 17 avenue Robert Soleau à ANTIBES, elle- même prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège et encore en son établissement 7 avenue Gambetta à ANTIBES, demeurant 
représenté par la S. C. P. DE SAINT FERREOL- TOUBOUL, avoués à la Cour, Plaidant par Maître Philippe MOONS, avocat au barreau de GRASSE 












*- *- *- *- * 
COMPOSITION DE LA COUR 




L'affaire a été débattue le 20 mars 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. 


La Cour était composée de : 




Monsieur Michel BUSSIÈRE, Président 
Monsieur André FORTIN, Conseiller 
Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller 






qui en ont délibéré. 


Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT. 
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 mai 2008. 






ARRÊT 


Contradictoire, 


Magistrat Rédacteur : Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller 


Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2008, 


Signé par Monsieur Michel BUSSIÈRE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 












*** 












































I- Faits, procédure et prétentions des parties : 


Succédant à Monsieur et Madame Z..., la S. C. I. LES ALIZES est propriétaire d'un local à usage commercial (lot n 31) situé au rez de chaussée de la copropriété Le Champagne sise à Antibes dans lequel est exploité un commerce de coiffure. 


L'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété définit les lots du rez de chaussée n 29 à 37 comme des locaux commerciaux. 


Une assemblée générale du 14 février 2002 définitive a autorisé Monsieur et Madame A... à changer la destination de leur local commercial (lots n 33 et 34) en local à usage d'habitation. 


L'assemblée générale tenue le 20 août 2002 a autorisé à la majorité de l'article 26 le changement de destination du local commercial appartenant à Monsieur B... en local d'habitation ainsi que le principe de création d ‘ un nouveau passage permettant aux clients du commerce exploité dans le local de la S. C. I. LES ALIZES d'accéder à celui- ci (résolution n 8 et 9). 


L'assemblée générale tenue le 25 août 2003 a adopté une décision de même nature concernant le local commercial appartenant à Madame C... autorisée à transformer ses deux lots n 29 et 30 en local d'habitation (résolution n 14). 


Copropriétaires opposants lors du vote de ces différentes délibérations adoptées les 20 août 2002 et 25 août 2003, Monsieur et Madame Z..., aux droits desquels vient la S. C. I. LES ALIZES, ont par exploits délivrés les 26 novembre 2002 et 24 novembre 2003 fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence CHAMPAGNE devant le Tribunal de Grande Instance de Grasse pour l'entendre prononcer l'annulation des résolutions susvisées. 


Ces deux procédures ont été jointes selon ordonnance en date du 22 novembre 2004. 


Le syndicat des copropriétaires de la résidence CHAMPAGNE s'étant opposé à ces demandes le Tribunal de Grande Instance de Grasse a par jugement en date du 8 juin 2006 :
- débouté la S. C. I. LES ALIZES de toutes ses demandes,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné la S. C. I. LES ALIZES aux dépens. 


Par déclaration au greffe de la Cour en date du 17 juillet 2005 la S. C. I. LES ALIZES a formé appel de ce jugement. 


Elle conclut à l'infirmation de la décision et demande en conséquence à la Cour :
- de prononcer l'annulation des résolutions incriminées des assemblées générales des 20 août 2002 et 25 août 2003,
- de dire qu'elle sera dispensée de sa quote- part de charges correspondantes à ces condamnations,
- de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence CHAMPAGNE à lui payer la somme de 2. 000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens. 


La S. C. I. LES ALIZES soutient :
- à titre principal que la transformation des lots à usage commercial en locaux d'habitation est contraire au règlement de copropriété et à la destination qu'il donne à l'immeuble,
- à titre subsidiaire que ce changement d'affectation porte atteinte à ses droits puisque son commerce se trouve isolé et que la fermeture du chemin d'accès destiné à la clientèle ne peut qu'entraver son activité commerciale. 


Le syndicat des copropriétaires de la résidence CHAMPAGNE sollicite pour sa part la confirmation de la décision entreprise et la condamnation de la S. C. I. LES ALIZES à lui payer la somme de 3. 000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens. 








Il fait valoir :
- que l'appréciation du changement de destination de l'immeuble par l'effet de la modification d'affectation d'un lot relève du pouvoir souverain des juges,
- que l'immeuble est à destination mixte,
- que la désertion des commerces est intervenue bien avant les assemblées générales de 2002 et 2003,
- que la transformation des lots commerciaux en lots d'habitation n'est pas interdite par le règlement de copropriété. 






Motifs de la décision : 




Le règlement de copropriété (titre II, chapitre I) énonce que l'immeuble est destiné sous les conditions énoncées au chapitre II ci- après (traitant de l'usage des parties privatives), à usage commercial pour le rez de chaussée, et à usage d'habitation pour les étages. 


Il découle des stipulations claires et précises du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division que ceux- ci, sans se limiter à la description des locaux et quand bien même la destination de l'immeuble est de manière combinée à usage d'habitation et à usage commercial, destinent exclusivement à l'usage commercial les lots situés au rez de chaussée de l'immeuble. 


De la sorte la destination commerciale des dits lots dont la vocation est d'animer et de desservir la copropriété en commerces présente un caractère obligatoire, incontournable et participe de la destination de l'immeuble. 


Le changement d'affectation de tels locaux à usage commercial en locaux à usage d'habitation contraire à la destination de l'immeuble contrevient donc au règlement de copropriété. 


Au surplus ce changement d'affectation des lots ainsi que les aménagements votés ou projetés (transformation de parties communes en terrasse au profit des lots de M. B... et de M. A...) qui modifient la configuration de l'accès aux locaux de la S. C. I. ont pour conséquence d'isoler et d'enclaver au milieu de locaux d'habitation le commerce qui y est installé, circonstances qui compromettent sa fréquentation et son exploitation de sorte que les résolutions incriminées portent également atteinte aux droits de la S. C. I. LES ALIZES. 


Les résolutions n 8 et 9 de l'assemblée générale du 20 août 2002 et n 14 de l'assemblée générale du 25 août 2003 seront donc annulées et la décision entreprise infirmée. 


Les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles le copropriétaire dont la prétention est déclarée fondée est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires sont de droit. 




Vu les articles 696, 699 et 700 du Code de Procédure Civile, 




PAR CES MOTIFS 


La Cour statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, 


Reçoit l'appel, 


Infirme le jugement du Tribunal de grande Instance de Grasse en date du 8 juin 2006, 


Prononce l'annulation : 
* des délibérations n 8 et 9 de l'assemblée générale du 20 août 2002, 
* de la délibération n 14 de l'assemblée générale du 25 août 2003, 


Rejette toutes autres demandes, 


Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Champagne à payer à la S. C. I. LES ALIZES la somme de 1. 200 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 


Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Champagne aux dépens de première instance et d'appel et en ordonne distraction au profit de la S. C. P. ERMENEUX- CHAMPLY et LEVAIQUE, avoués, sur leur affirmation d'en avoir fait l'avance. 




LE GREFFIERLE PRÉSIDENT 
















S. AUDOUBERT M. BUSSIÈRE