Cour d'Appel — 6 juin 2007

1re Chambre Section D 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 JUIN 2006 
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE RODEZ 
N° RG 04 / 1054 

APPELANT : 

Monsieur Jacques X... 

né le 03 Octobre 1946 à CAHORS 
de nationalité Française

... 

représenté par la SCP ARGELLIES- WATREMET, avoués à la Cour 
assisté de Me SAIDI loco Me Stéphane MAZARS, avocat au barreau de RODEZ 

INTIMES : 

Monsieur Christian A...


... 

représenté par la SCP AUCHE- HEDOU AUCHE AUCHE, avoués à la Cour 

Monsieur Marcel B... 

né le 04 Août 1925 à COUBISCOU (AVEYRON)

... 

représenté par la SCP TOUZERY- COTTALORDA, avoués à la Cour 
assisté de Me CHAUDER loco Me AOUST, avocat au barreau de RODEZ 

Madame Raymonde E... épouse B... 

née le 12 Mai 1935 à AUNAC (16460)

... 

représentée par la SCP TOUZERY- COTTALORDA, avoués à la Cour 
assistée de Me CHAUDER loco Me AOUST, avocat au barreau de RODEZ 



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 03 Mai 2007 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue le 09 MAI 2007, en audience publique, M. Georges TORREGROSA ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : 

M. Mathieu MAURI, Président de Chambre 
M. Jean- Marc ARMINGAUD, Conseiller 
Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller 
qui en ont délibéré. 

Greffier, lors des débats : Mme Josiane MARAND 

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre.

- signé par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre, et par Mme Josiane MARAND, présent lors du prononcé. 



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 

Le 11 avril 2001, M. Christian A... a signé avec M. Jacques X... un accord de location de local commercial pour la période du 15 mars 2001 au 15 novembre 2001. 

Les 7 et 20 décembre 2001, les mêmes parties ont signé la location du local commercial appartenant à la SAV pour une période de deux années entières, soit du 1er janvier 2002 au 31 décembre 2003. 

Le 1er juin 2004, M. Christian A... a adressé à M. Jacques X... un courrier afin de solliciter l'établissement d'un bail commercial. 

Le 9 juin 2004, M. Jacques X... a informé M. Christian A..., par l'intermédiaire de son conseil, qu'il n'était pas le propriétaire des locaux et lui a précisé vouloir en outre lui donner congé pour le 31 décembre 2003. 

Par exploit en date du 16 septembre 2004, M. Christian A... a assigné M. Jacques X... devant le Tribunal de Grande Instance de Rodez afin qu'il soit constaté qu'il était titulaire d'un bail commercial avec toutes les conséquences de droit. 

Par exploit du 3 mars 2005, il a fait attraire, devant la juridiction, M. et Mme B... afin de les entendre prendre position dan le litige. 

Par jugement en date du 30 juin 206, le Tribunal de Grande Instance de Rodez a dit que les conventions liant M. X... et M. A... sont des actes de sous- location, et que ces conventions sont inopposables aux propriétaires des murs, les époux B.... 
M. A... a été débouté de l'intégralité de ses demandes, ainsi que M. X.... 
Le Tribunal a prononcé la résiliation du bail commercial liant les époux B... et M. X..., par manquement grave du locataire à ses obligations. L'expulsion de M. X... été ordonnée, ainsi que de tout occupant de son chef, le tout sous astreinte. 
L'indemnité d'occupation due à compter du jugement a été fixée à 6 096 € par an. 
M. X... a été condamné à réparer le préjudice subi par M. A... et estimé à 22 500 €. 
Il a été condamné aux dépens et au paiement de frais irrépétibles. 

M. X... a relevé appel. 

L'appelant a conclu le 23 / 11 / 2006 et demande à la Cour de :

- dire et juger que M. A... n'est pas titulaire d'un bail commercial,
- dire et juger que l'accord conclu entre M. A... et M. X... est une location- gérance,
- dire et juger que cette location-gérance a pris fin au 31 décembre 2004,
- dire et juger que M. A... s'est maintenu dans les lieux au- delà du 31 décembre 2004 et ce, sans droit ni titre, 



En conséquence,
- condamner M. A... à verser à M. X... la somme de 3 000 € à titre de dommages intérêts, 



A titre subsidiaire, 
Pour le cas où par impossible, la convention liant M. X... à M. A... ne serait pas qualifiée de contrat de location-gérance,
- dire et juger que la convention liant M. X... à M. A... est une simple sous- location autorisée par les propriétaires des murs,



En conséquence,
- débouter les époux B... de l'intégralité de leurs demandes,

- dire et juger que le courrier recommandé en date du 15 décembre 2003 adressé par M. X... à M. A... est un congé,
- dire et juger que M. A... s'est maintenu dans les lieux au- delà du 31 décembre 2004 et ce, sans droit ni titre,
- condamner M. A... à payer à M. X... 3 000 € à titre de dommages intérêts, outre 2 000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 

M. A..., intimé, a conclu le 28 / 02 / 2007 au vu des dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code du commerce, et particulièrement de l'article L. 145-5, des articles 1134 alinéa 3 et 1147 du code civil, de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, des pièces versées aux débats, et notamment l'acte sous seing privé du 11 avril 2001. 

Il demande à la Cour : 



Au principal,
- de dire et juger que les conventions conclues entre M. A... et M. X... s'analysent, en ce qui concerne leurs rapports contractuels, en un bail commercial,
- constater que M. A... a été laissé en possession à l'expiration du bail dérogatoire du avril 2001,
- dire et juger que M. Christian A... est titulaire d'un bai commercial soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code du commerce, depuis le 31 décembre 2001 et, subsidiairement à compter du 1er janvier 2004,
- déclarer irrecevables et non fondées l'ensemble des demandes formulées par M. X...,
- confirmer purement et simplement le jugement entrepris, sauf à rectifier l'erreur matérielle commise et, y ajoutant, condamner M. X... à payer à M. A... une somme de 22 500 € à titre de dommages intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2006, date du jugement, 

Très subsidiairement, 
Pour le cas où par impossible, la convention liant M. A... à M. X... serait qualifiée de location-gérance,
- dire et juger n'y avoir lieu à résiliation du bail commercial liant les époux B... à M. X...,
- et constater que ladite location-gérance s'est poursuivie à son expiration par tacite reconduction, 

A titre infiniment subsidiaire, 
Et pour le cas où par impossible le Tribunal qualifierait de bail commercial la convention liant M. A... à M. X..., mais jugerait que cette convention constitue une sous- location prohibée à l'égard des propriétaires des murs les époux B...,
- dire et juger que M. X... a commis une faute à l'égard de M. A...,
- dire et juger qu'il en résulte pour ce dernier un préjudice constitué par son éviction des locaux à lui donnés à bail,



En toute hypothèse,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. X... à payer à M. A... une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- y ajoutant, condamner M. X... à payer à M. A... une somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. X... aux entiers dépens d'instance. 

Les époux B... ont conclu le 2 mai 2007 et demandent à la Cour : 
Confirmant le jugement entrepris,
- de dire que les conventions liant M. X... à M. A... sont des actes de sous- location,
- dire que ces conventions sont inopposables aux propriétaires des murs, M. et Mme B...,
- débouter M. A... de l'intégralité de ses demandes,
- débouter M. X... de l'intégralité de ses demandes,
- prononcer la résiliation du bail commercial liant M. et Mme B... à M. X... pour manquement grave à ses obligations de locataire,
- ordonner l'expulsion de M. X... et de tous occupants de son chef, notamment de M. A..., 
Y ajoutant,
- dire et juger que l'expulsion aura lieu dans le mois de la décision à intervenir sous peine d'une astreinte de 200 euros par jour de retard,
- fixe l'indemnité d'occupation due par M. X... à 6 096 € par an à compter de la date de la décision à intervenir et ce jusqu'à la libération effective des lieux,
- le condamner au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.



SUR CE :

- Sur la qualification de location- gérance 

Attendu que M. X... procède sur ce volet par pures affirmations en interprétant de façon originale l'article L. 144-1 du code de commerce ; 

Attendu que M. X... et M. A... exercent deux activités commerciales distinctes, dans des lieux distincts, ne donnant pas sur la même rue et ne dépendant pas du même accès ; 

Attendu que la lecture de leurs deux conventions ne permet en aucune manière de retenir que M. X... ait voulu concéder totalement ou partiellement la location de son fonds au sens de l'article L. 144-1 du code de commerce ; 

Attendu que contrairement à ce qui est énoncé dans les conclusions de M. X..., la clientèle des fonds de commerce exploités à CONQUES n'est pas indifférenciée, et rien ne démontre au dossier que M. A... se soit vu concéder tout ou partie de la clientèle de M. X..., considérée en tant qu'élément de son fonds de commerce de ventes de savons notamment ; 

Attendu que bien au contraire, le document formalisant le premier accord (11 / 04 / 2001) est intitulé : " accord de location de local commercial ", tandis que le second en date du 15 / 11 / 2001 a le même objet, avec précision qu'il y est mentionné : 
• le local " appartenant à la SAV " dénomination dont il n'est pas contesté qu'elle constitue l'enseigne de l'activité commerciale de M. X... ; 
• la location du local à M. A... pour y exercer " ses " activités de commerce de " gemmologie et activités commerciales touristiques connexes " ; 
• " M. X... loue son local à M. A... pour que celui- ci y exerce ses activités commerciales " ; 

Attendu que le premier juge ne peut donc qu'être confirmé sur ce volet, avec la motivation pertinente qu'il a retenu en faisant observer que M. A... n'a jamais fait usage du nom commercial du fonds prétendument cédé ;



- Sur la commercialité du bail invoqué par M. A... 


Attendu que M. A... a invoqué les articles L. 145-4 et L. 145-5 du code de commerce pour revendiquer, depuis un courrier recommandé du 01 / 06 / 2004, adressé à M. X..., la régularisation de la situation concrétisée par son maintien dans les lieux loués à l'expiration d'une durée de deux années au sens de l'article L. 145-5 précité ; 

Attendu que ces éléments factuels ne sont en réalité pas sérieusement contestés, M. X... se prévalant d'un congé en date du 15 / 12 / 2003 dont il ne justifie ni de l'envoi ni de la réception, alors que le même jour il envoyait un courrier recommandé que M. A... reconnaît avoir reçu mais qui se bornait à réclamer des impayés de loyers ; que le courrier de congé allégué n'a pas eu de suite, alors qu'il évoquait la venue d'un huissier le 31 / 12 / 2003 ; 

Attendu que la revendication de M. A..., classique en matière commerciale mais que M. X... n'avait pas prévue, se heurte à ce qui constitue en réalité la genèse du litige, à savoir le fait que les époux B... sont propriétaires des murs, M. X... ayant seulement la qualité de propriétaire du fonds et de cessionnaire du bail commercial, selon l'acte de cession de leurs fonds de commerce par Henri H... et Denise I... en date du 22 / 01 / 1997 ; 

Attendu que les bailleurs B... ont agréé la cession du bail à M. X..., et confirmé l'autorisation de sous- louer à titre saisonnier une partie du local ; 

Mais attendu qu'à défaut de toute convention liant le propriétaire des murs et celui qui se prévaut d'un bail commercial, la Cour ne saurait faire droit aux prétentions de M. A... sur ce volet ; 

Attendu que reste entière, par voie de conséquence, la question de la sous- location et celle des conséquences à tirer des conditions dans lesquelles cette sous- location a été consentie, tant dans les rapports X...- A... que dans les rapports X...- B... ;



- Sur la sous- location : 

Attendu qu'au subsidiaire de leurs écritures, ni M. X... ni M. A... ne contestent la sous- location, qui résulte en effet des éléments de l'espèce, et notamment des termes des deux conventions en date du 11 / 04 / 2001 et 15 / 11 / 2001 ; 

Attendu qu'en effet, M. X... n'a pu que sous- louer une partie du local qu'il louait, le juge de premier ressort ayant retenu de façon pertinente que chacun des locaux situé à un niveau différent ne donnant pas sur la même rue, disposait d'une entrée différente ; 

Attendu qu'il est donc établi une mise à disposition de M. A... d'une partie des lieux loués à M. X..., pour y exercer une activité distincte de gemmologie, et qui ne peut revêtir que la qualification juridique de sous- location ; 

Attendu que cette sous- location n'est bien entendu opposable en aucune manière aux époux B..., et qu'il suffit pour s'en convaincre de se reporter à la cession du fonds H...- I..., dont les termes sont bien évidemment opposables à M. X..., précision étant faite qu'il a été agréé à l'acte authentique par les bailleurs B... : 

" Le preneur ne pourra dans aucun cas et sous aucun prétexte céder leur droit au présent bail, ni sous- louer en tout ou en partie les lieux loués, sans le consentement exprès et par écrit des bailleurs, sauf toutefois dans le cas de cession de bail à leur successeur... 
En outre, toute cession ou sous- location devra avoir lieu moyennant un loyer égal à celui ci- après fixé qui devra être stipulé payable directement entre les mains du bailleur et elle devra être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé et dont une copie exécutoire lui sera remise... " ; 

Attendu que M. X... ne se prévaut au demeurant sur ce volet que d'un courrier de Mme B... en date du 20 mars 2001, qu'il n'a d'ailleurs nullement respecté, puisque le loyer consenti à M. A... est bien supérieur au sien ; 

Attendu qu'aucun acte authentique de sous- location n'a été passé, M. X... ne pouvant sérieusement contester qu'il a laissé les époux B... dans l'ignorance des termes exacts de la sous- location, bien évidemment parce qu'il sous- louait à M. A... trois fois plus cher qu'il s'était lui- même engagé envers les époux B... ; 

Attendu que s'agissant d'une interdiction de principe de la sous- location, il est certain que l'accord exprès que nécessitait pareille sous- location, par définition dérogatoire à la règle d'interdiction, impliquait le respect scrupuleux des conditions ; que M. X..., qui ne les a pas respectées, a agi de mauvaise foi dans l'exécution du contrat le liant aux époux B... qui sollicitent à bon droit la résiliation du bail consenti à la suite de la cession du 22 / 01 / 1997 ; 

Attendu que M. A..., sous- locataire de M. X... mais qui ne peut opposer son statut aux bailleurs, alors qu'un acte authentique tel que prévu au bail de M. X... l'aurait protégé, se trouve de facto victime de cette situation créée par M. X..., qui s'est bien gardé de lui préciser qu'il n'était pas propriétaire des murs et qu'il s'était engagé à ne pas sous- louer, sauf accord exprès du bailleur par devant notaire ; 

Attendu que victime par ricochet de la résiliation du bail de M. X..., M. A... subit les conséquences de la non- opposabilité aux bailleurs de son contrat de sous- location et sollicite à juste titre des dommages et intérêts dont le montant ne fait l'objet d'aucune contestation dans son quantum ; 

Attendu qu'en conclusion, la Cour estime devoir confirmer l'intégralité du jugement de premier ressort, dont elle adopte les motifs pertinents, y compris sur le montant de l'astreinte ; 

PAR CES MOTIFS : 

LA COUR, 

STATUANT contradictoirement, 

REÇOIT l'appel de M. Jacques X... régulier en la forme ; 

Au fond, LE REJETTE et CONFIRME l'intégralité des dispositions du jugement de premier ressort ; 

CONDAMNE en conséquence M. Jacques X... à payer à M. Christian A... 22 500 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement de premier ressort ; 

CONDAMNE M. Jacques X... aux entiers dépens, outre le paiement à M. Christian A... de 1 500 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, et aux époux B... de 1500 € au même titre ; 

ALLOUE aux avoués de la cause le bénéfice de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.