Cour d'Appel — 13 juin 2008

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



CHAMBRE SOLENNELLE

GROSSES + EXPÉDITIONS

la SCP DESPLANQUES - DEVAUCHELLE

la SCP LAVAL-LUEGER

13/06/2008



ARRÊT du : 13 JUIN 2008



No :



No RG : 07/01414



DÉCISION DE LA COUR : 



DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Tribunal d'Instance d'ORLEANS en date du 12 Mai 2005



PARTIES EN CAUSE



Madame Ghislaine X... épouse Y..., demeurant ... à Vent - 45760 BOIGNY SUR BIONNE



représentée par la SCP DESPLANQUES - DEVAUCHELLE, avoués à la Cour





Monsieur Jean-Claude Y..., demeurant ... à Vent - 45760 BOIGNY SUR BIONNE



représenté par la SCP DESPLANQUES - DEVAUCHELLE, avoués à la Cour







DEMANDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI





D'UNE PART





Madame Sylvie Z... épouse A..., demeurant ... - 45800 ST JEAN DE BRAYE

représentée par la SCP LAVAL-LUEGER, avoués à la Cour

ayant pour avocat la SCP LE METAYER CAILLAUD CESAREO du barreau D'ORLEANS 



Monsieur Valery A..., demeurant ... - 45800 ST JEAN DE BRAYE

représenté par la SCP LAVAL-LUEGER, avoués à la Cour

ayant pour avocat la SCP LE METAYER CAILLAUD CESAREO du barreau D'ORLEANS 







DÉFENDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI





D'AUTRE PART







DÉCLARATION DE SAISINE EN DATE DU 11 Juin 2007



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 1er avril 2008





COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats, du délibéré :



Monsieur Jean-Pierre REMERY, Président de Chambre,



Monsieur Alain GARNIER, Conseiller,



Madame Odile MAGDELEINE, Conseiller,



Monsieur Jean-Charles GOUILHERS, Conseiller,



Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller..



Greffier :



Madame Nadia B..., lors des débats,

Madame Anne-Chantal PELLÉ, lors du prononcé.



DÉBATS :



A l'audience publique du 04 Avril 2008, ont été entendus MonsieurJean-Charles C..., Conseiller en son rapport et les avocats en leurs plaidoiries.



ARRÊT :



Lecture de l'arrêt à l'audience publique du 13 Juin 2008 par Monsieur Jean-Pierre REMERY, Président de Chambre en application des dispositions de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile.



Vu le jugement contradictoire rendu entre les parties le 12 mai 2005 par le Tribunal d'Instance d'ORLÉANS, dont appel ;



Vu l'arrêt rendu entre les mêmes parties par la Cour de céans le 23 janvier 2006 ;



Vu l'arrêt rendu entre lesdites parties par la Cour de Cassation le 16 mai 2007 ;





Les époux Y... sont propriétaires d'un immeuble sis ... ( Loiret ) qu'ils ont donné à bail le 25 mars 1986 aux consorts D..., chirurgiens-dentistes, auxquels se sont substitués, le 1er mars 1992, les époux A..., également chirurgiens-dentistes, pour y exercer leur profession.



Les époux A... ont quitté les lieux le 30 septembre 2003.



Les propriétaires ont fait dresser, le 1er octobre 2003, un état des lieux non contradictoire par un expert qui a procédé à une évaluation des travaux de remise en état dans un rapport daté du 13 octobre 2003.







Au vu de ce rapport les époux Y... ont, par acte du 19 avril 2004, fait assigner les époux A... en paiement de la somme de 14 129,77 € au titre des travaux de remise en état ainsi que de la somme mensuelle de 762,25 € à compter du 1er octobre 2003 au titre de la perte de loyers.



Par jugement du 12 mai 2005, le Tribunal d'Instance d'ORLÉANS a débouté les époux Y... de l'ensemble de leurs prétentions.



Cette décision a été confirmée par arrêt du 23 janvier 2006 de la Cour de céans qui a considéré que l'état des lieux non contradictoire auquel les époux Y... ont fait procéder le 1er octobre 2003 était inopposable aux époux A....



Statuant sur le pourvoi formé par les époux Y..., la Cour de Cassation, troisième chambre civile, a, par arrêt du 16 mai 2007, cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu par la Cour d'Appel d'ORLÉANS le 23 janvier 2006 en relevant que cette décision a méconnu l'article 16 du Nouveau Code de Procédure Civile en jugeant que l'état des lieux du 1er octobre 2003 n'était pas opposable aux époux A... alors qu'il avait été soumis à la discussion contradictoire des parties.



Les époux Y... ont, suivant déclaration du 11 juin 2007, saisi la Cour de céans désignée comme Cour de renvoi. 



Ils font essentiellement valoir au soutien de leur appel qu'il résulte du rapport d'expertise du cabinet EXASBAT que les preneurs ne se sont pas acquittés de leur obligation d'entretien des locaux loués et qu'ils ont commis dans ceux-ci de nombreuses dégradations.



Ils demandent en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement critiqué et de condamner les époux A... à leur payer la somme de 14 129,77 € au titre des travaux de remise en état, une indemnité mensuelle de 762,25 € à compter du 1er octobre 2003 jusqu'au 1er février 2006 au titre de la perte de loyers, la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi qu'une indemnité de 1 500 € par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.



Les intimés concluent à la confirmation de la décision entreprise et à la condamnation des appelants à leur payer une indemnité de 1 500 € pour leurs frais irrépétibles.



Ils font principalement observer à cet effet que les locaux étaient déjà dégradés lorsqu'ils en ont pris possession et que l'état des lieux à leur départ résultait de l'usure normale de la chose louée. Ils ajoutent que le constat d'état des lieux sur lequel se fondent les époux Y... a été établi unilatéralement, les propriétaire en ayant malicieusement avancé la date pourtant arrêtée d'un commun accord, et qu'il contient des énonciations éminemment contestables, de sorte qu'il est dépourvu de caractère probant alors surtout qu'il est contredit par les constatations effectuée par un Huissier de Justice le 30 septembre 2003, jour de la remise des clefs aux propriétaires.





SUR QUOI, LA COUR,



Attendu que le 11 mars 1986, préalablement à l'entrée dans les lieux des consorts D..., prédécesseurs des époux A..., le 25 mars 1986, les époux Y..., propriétaires bailleurs, ont fait dresser un état des lieux, lequel mentionne que la tapisserie du salon et de la salle à manger est moisie sur le côté rue ;











qu'ainsi contrairement à ce que soutiennent les appelants, les locaux n'étaient pas en parfait état lorsque les prédécesseurs des époux A... en ont pris possession ;



qu'il n'importe à cet égard que le contrat de bail du 25 mars 1986 stipule qu'à défaut d'état des lieux dressé dans un délai d'un mois à compter dudit jour, le preneur sera présumé avoir pris les locaux en parfait état, dès lors que l'état des lieux du 11 mars 1986 dressé à l'initiative des bailleurs eux-mêmes suffit à renverser cette présomption ;



que les époux Y... ne démontrent pas avoir fait réaliser des travaux de remise en état à l'intérieur de l'habitation postérieurement au 11 mars 2006 et en particulier avant l'entrée dans les lieux des époux A... le 1er mars 1992 ;

qu'il importe d'ailleurs de relever qu'en 1992, la maison dont s'agit était déjà louée depuis onze ans et que les époux E... y sont eux-mêmes demeurés onze ans, de sorte qu'il s'est écoulé vingt-deux années entre le moment où les époux Y... ont pour la première fois loué cet immeuble après l'avoir fait rénover, et celui où les époux A... l'ont quitté ;





Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 1732 du Code Civil que si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sols atteints par la vétusté après vingt-deux années d'occupation ;



Attendu que les propriétaires bailleurs ont convoqué les époux A..., preneurs, pour procéder à un état des lieux contradictoire le 2 octobre 2003, ainsi que cela ressort des pièces versées aux débats par les appelants eux-mêmes ;



que néanmoins, sans justifier d'aucun motif ni avoir averti les preneurs, ils ont en réalité fait dresser cet état des lieux de façon non contradictoire le 1er octobre 2003 ;



Attendu que si cet état des lieux ne peut certes être écarté des débats, il est en revanche insuffisant à lui seul pour faire pleine preuve des dégradations dont se plaignent les époux Y... dès lors qu'il n'a pas de caractère contradictoire ;



qu'au reste, cet état des lieux réalisé par la société EXASBAT ne fait mention d'aucune dégradation mais indique simplement qu'à l'intérieur de la maison tous les embellissements sont d'origine, que des carreaux de revêtement de sols sont cassés ou ébréchés et qu'aux emplacements des meubles ou appareils professionnels, les moquettes ou revêtements de sols sont élimés ou percés, soit brûlés ou corrodés ;



Attendu que le 30 septembre 2003, soit le jour même où ils ont restitué les clefs de l'immeuble aux propriétaires, les époux A... ont fait dresser un constat d'état des lieux par un huissier de Justice ;





que le procès-verbal de constat d'huissier du 30 septembre 2003 contrairement à l'état des lieux réalisé le lendemain 1er octobre 2003 à l'initiative des bailleurs, contient une description extrêmement détaillée des locaux ;







qu'il ne mentionne aucune dégradation mais met en évidence l'usure de tous les embellissements intérieurs qu'il s'agisse des papiers peints, peintures et revêtements de sols ou murs divers ;



Attendu qu'au vu des pièces produites aux débats et notamment de l'état des lieux du 1er octobre 2003, il n'est pas établi que les époux A... aient fait un usage anormal des locaux loués, mais qu'il en ressort au contraire que la remise en état que ceux-ci ont pu nécessiter n'était que la conséquence de l'usure normale des choses et des lieux par suite d' une occupation par différents locataires pendant une période de vingt-deux années ;



qu'ainsi que l'a justement relevé le juge de première instance, s'agissant de locaux occupés par des chirurgiens-dentistes depuis 1986 au moins jusqu'à 2003, soit pendant dix-sept ans, les traces laissées au sol par les postes dentaires et autres appareils professionnels dans les deux pièces à usage de cabinets dentaires ne peuvent être assimilées à des dégradations ;



Attendu que le procès-verbal de constat dressé à la demande des époux Y... le 5 juillet 2005 est sans portée dès lors que l'état des lieux qu'il décrit est celui de locaux que les époux F... avaient quitté vingt et un mois auparavant ;



Attendu que vainement encore les appelants se plaignent-ils de ce que les époux A... n'auraient pas fait réaliser une double porte comme cela avait été convenu avec les consorts D... le 11 mars 1986 ;



qu'en effet, en leur qualité de cessionnaires, les époux A... sont simplement tenus d'exécuter les clauses du bail du 25 mars 1986, lequel ne fait aucunement référence à l'état des lieux du 11 mars précédent et à l'engagement des consorts D... de réaliser une double porte ;



Attendu en conséquence que c'est à juste titre que le premier juge a débouté les époux Y... de leur demande de condamnation des époux A... à supporter le coût des travaux de remise en état de l'immeuble loué ;



qu'encore, les appelants ne démontrant aucunement que les intimés les aient, d'une façon quelconque, empêchés de relouer leur immeuble après qu'ils leur en ont remis les clefs le 30 septembre 2003, c'est également à bon droit que leur demande d'indemnité pour perte de loyers a été rejetée par la juridiction du premier degré ;



Attendu que la décision querellée sera donc intégralement confirmée ;



Attendu qu'il n'est pas démontré par les époux A... que les époux Y... aient agi de mauvaise foi ou dans le seul dessein de leur nuire ;



qu'il convient donc de les débouter de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



Attendu que pour assurer la défense de leurs intérêts devant la Cour, les intimés ont été contraints d'exposer des frais non inclus dans les dépens qu'il paraît équitable de laisser, au moins pour partie, à la charge des appelants ;



que ceux-ci seront donc condamnés à leur payer une indemnité de 3 000 € par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;







PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, contradictoirement, sur renvoi de cassation et après en avoir délibéré conformément à la loi,



En la forme, déclare l'appel recevable ;



Au fond, le dit injustifié ;



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Déboute les époux A... de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



Condamne les époux Y... à payer une indemnité de 3 000 € aux époux A... par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;



Les condamne aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les dépens de l'arrêt cassé du 23 janvier 2006 ;



Accorde à la S.C.P. LAVAL-LUEGER, Avoués, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.





Et le présent arrêt a été signé par Monsieur Rémery, Président et Madame Pellé, Greffier ayant assisté au prononcé de l'arrêt.







LE GREFFIER LE PRESIDENT