Cour d'Appel — 25 avril 2008

Arrêt No 


R. G : 07 / 00106 












SCI " 3A " 




C / 



X...















COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS 


CHAMBRE CIVILE 


ARRÊT DU 25 AVRIL 2008 


Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ST DENIS en date du 07 JUIN 2006 suivant déclaration d'appel en date du 27 JUILLET 2006 
rg no 04 / 3827 


APPELANTE : 


SCI " 3A " 
168 Bis Rue Hubert Delisle 
97430 LE TAMPON 


Représentant : la SELARL CODET CHOPIN (avocats au barreau de SAINT- DENIS) 


INTIMÉE : 


Madame Rehana X...exerçant à l'enseigne " CRISTAL " 

...

97460 ST PAUL 


Représentant : la SCP BELOT- CREGUT- HAMEROUX (avocats au barreau de SAINT- DENIS) 




CLÔTURE LE : 22 février 2008, 


DÉBATS : en application des dispositions de l'article 779 alinéa 3 du nouveau code de procédure civile, le conseiller de la mise en état à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 14 mars 2008. 


Par bulletin du 14 mars 2008, le président a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de : 


Président : Monsieur Olivier FROMENT, 
Conseiller : Monsieur Gérard GROS, 
Conseiller : Madame Anne JOUANARD, 
qui en ont délibéré et que l'arrêt serait rendu le 11 avril 2008 par mise à disposition au greffe à cette date le délibéré a été prorogé au 25 avril 2008. 


Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 avril 2008. 


Greffier : Dolène MAGAMOOTOO, 








FAITS ET PROCÉDURE, 


Suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 1992 Madame Rehana X...a acquis un fonds de commerce à l'enseigne " Le Cristal " en bénéficiant de deux baux commerciaux portant sur des locaux situés ...et Ary Leblond à Saint Paul consentis par la succession Dessaye Mamode Cassim. 




Suivant acte d'huissier en date du 16 septembre 2004 la SCI " 3A " venant aux droits de la succession Dessaye Mamode Cassim a fait délivrer à Madame Rehana X...un commandement d'avoir à mettre fin à l'infraction aux clauses du bail caractérisée par le fait d'avoir sans autorisation du bailleur réuni les locaux commerciaux distincts en perçant le mur mitoyen du local ...et Ary Leblond et procédé à des constructions en vue d'agrandir la surface louée et ce dans le délai d'un mois sous peine de refus de renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes ainsi que prévu par l'article L 145-17-1-1 du Code de commerce. 


Par acte d'huissier en date du 27 octobre 2004 Madame Rehana X...a fait assigner la SCI " 3A " devant le Tribunal de Grande Instance de Saint Denis aux fins d'annulation de ce commandement et de condamnation de la SCI à lui verser une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 


Le 27 octobre 2004 Madame Rehana X...a signifié au propriétaire une demande de renouvellement du bail. 


Le 21 janvier 2005 la SCI " 3A " a notifié à Madame Rehana X...un congé à effet du 25 juillet 2005, avec refus de renouvellement sans indemnité pour les motifs graves visés au commandement du 16 septembre 2004. 


Par jugement en date du 7 juin 2006 le Tribunal de Grande Instance de Saint Denis :


- a dit que le commandement avec mise en demeure du 16 septembre 2004 avant refus de renouvellement des baux ne pouvait produire effet au sens de l'article L 145-17-1 du Code de commerce,


- a débouté la SCI " 3A " de sa demande de validation des congés délivrés le 21 janvier 2005 au sens de l'article L 145-17-1 du Code de commerce et des indemnités subséquentes et fixation d'astreinte,


- a débouté Mme Rehana X...de sa demande de renouvellement des baux présentée postérieurement aux congés délivrés,


- a condamné la SCI " 3A " à verser à Mme Rehana X...une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,


- a débouté les parties de leurs autres demandes non fondées,


- a condamné la SCI " 3A " aux dépens dont distraction par application de l'article 699 du Code de procédure civile,


- a ordonné l'exécution provisoire. 




Par déclaration au Greffe en date du 27 juillet 2006 la SCI " 3A " a interjeté appel de ce jugement. 


La procédure a été radiée par ordonnance du 26 décembre 2006 et réinscrite au rôle sur conclusions de la SCI " 3A " déposées le 4 janvier 2007. 


MOYENS ET PRÉTENTIONS, 


Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées déposées le 4 janvier 2007 la SCI " 3A " demande à la Cour :


- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Madame Rehana X...de l'ensemble de ses demandes,


- de l'infirmer pour le surplus et :


- de dire valable la mise en demeure du 16 septembre 2004, de constater que les infractions ont continué au- delà du délai prévu et en conséquence de dire et juger valable le congé avec refus de renouvellement sans indemnité délivré le 21 janvier 2005,


- d'ordonner l'expulsion de Mme Rehana X...et de tous occupants de son chef sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision avec au besoin le concours de la Force Publique,


- de dire sans effet la demande de renouvellement de bail du 27 octobre 2004,


- de condamner Madame Rehana X...à lui verser une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens dont distraction par application de l'article 699 du Code de procédure civile. 


Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées déposées le 5 juin 2007 Madame Rehana X...à l'enseigne " Le Cristal " demande à la Cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et de condamner la SCI " 3A " à lui verser une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens dont distraction par application de l'article 699 du Code de procédure civile. 


L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 février 2008. 


Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter à leurs écritures ci dessus visées figurant au dossier de la procédure. 




MOTIFS DE LA DÉCISION, 


Pour contester le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le commandement avec mise en demeure du 16 septembre 2004 avant refus de renouvellement des baux ne pouvait produire effet au sens de l'article L 145-17-1 du Code de commerce et l'a débouté de sa demande de validation des congés délivrés le 21 janvier 2005 au sens du même texte et des indemnités subséquentes et fixation d'astreinte, la SCI " 3A " fait essentiellement valoir que les deux infractions aux clauses du bail reprochées par elle à Madame Rehana X...sont établies et qu'elles justifient son refus de renouvellement du bail sans indemnités à effet du 25 juillet 2005. 


Aux termes des dispositions de l'article L 145-17-1- 1o du Code de commerce le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant et, s'il s'agit de l'inexécution d'une obligation, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. 


Il est constant en droit que le bailleur n'est pas fondé, pour refuser le renouvellement au titre de ces dispositions, à se prévaloir d'infraction qui aurait été commise par tout autre que le locataire sortant lui- même, en l'espèce Madame Rehana X..., et notamment pas, contrairement à ce que la SCI " 3A " soutient, par le précédent locataire cédant. 


Or s'agissant de la réunion des deux locaux objets de deux baux distincts par l'ouverture d'une communication entre eux il n'est nullement démontré par la SCI bailleresse, qui a la charge de cette preuve et qui ne produit aucun document à cet effet, que cette ouverture, dont la réalité n'est pas contestée, puisse être imputée à Madame Rehana X...locataire venant aux droits d'un précédent locataire Madame A...depuis 1992. 


Qu'il en est de même de l'agrandissement allégué le seul document produit à cet égard étant un courrier que la SCI " 3A " prétend avoir envoyé le 30 mai 2002 à Madame Rehana X...duquel il résulte qu'elle aurait constaté l'agrandissement en cause, courrier qui ne peut à l'évidence constituer la preuve suffisante de la réalité de l'infraction reprochée à Madame Rehana X.... 


Que bien au contraire et par ailleurs il résulte des attestations produites par Madame Rehana X...et émanant de l'époux de B...
A...et de deux de ses employées, que lors de la cession du fonds à Madame Rehana X...il n'y avait déjà qu'un seul magasin et non deux, que la cloison de séparation avait déjà été percée et qu'il y avait déjà à l'arrière du magasin une petite construction légère servant de dépôt. 


Ainsi faute pour la SCI " 3A " de rapporter la preuve d'infractions aux obligations contractuelles imputables à Madame Rehana X...il doit être considéré que le commandement du 16 septembre 2004 aux fins de remise en état des lieux est sans effet sur le renouvellement des baux en cause au regard des dispositions de l'article L 145-17-1- 1o du Code de commerce et que les congés avec refus de renouvellement sans indemnité fondés sur ces infractions ne sauraient être validés. 


S'agissant de la demande de renouvellement de bail du 27 octobre 2004 dont la SCI " 3A " demande qu'elle soit dite sans effet, il y a lieu de constater que le premier juge n'a statué que sur une demande qui aurait été présentée postérieurement aux congés délivrés le 21 janvier 2005 et non sur celle en date du 27 octobre 2004 présentée antérieurement aux dits congés et qu'il n'y a pas lieu dès lors de déclarer sans effet une telle demande. 




L'équité commande la condamnation de la SCI " 3A " à payer à Madame Rehana X...une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 








PAR CES MOTIFS, 


La Cour, statuant publiquement en matière civile par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 


CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris. 


Y ajoutant : 


DIT ET JUGE qu'il n'y a pas lieu de déclarer sans effet la demande de renouvellement des baux en date du 27 octobre 2004. 


CONDAMNE la SCI " 3A " à payer à Madame Rehana X...une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 


CONDAMNE la SCI " 3A " aux dépens d'appel dont distraction par application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile 


Le présent arrêt a été signé par Monsieur Olivier FROMENT, Président, et par Dolène MAGAMOOTOO, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT