Cour d'Appel — 22 mai 2008

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 


PREMIERE CHAMBRE CIVILE- SECTION B


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ARRÊT DU : 22 MAI 2008 


(Rédacteur : Madame Monique CASTAGNEDE, Président) 




No de rôle : 06 / 01745 






Monsieur Eric X... 



Madame Marie- Christine X... 



c / 


LA SOCIETE PIERRE CONSEIL FONCIER 


Madame Véronique Marie Bénédicte Z... divorcée A... 

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle 40 % numéro 07 / 1877 du 01 / 03 / 2007) 






















Nature de la décision : AU FOND 
























Grosse délivrée le : 


aux avoués : Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 janvier 2006 (R. G. 03 / 11313) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 31 mars 2006 




APPELANTS : 


Monsieur Eric X..., né le 09 Juillet 1954 à STAOUELI (ALGERIE), de nationalité Française, Pharmacien, demeurant ...



Madame Marie- Christine X..., née le 27 Février 1953 à BAYONNE (64), de nationalité Française, sans emploi, demeurant ...



Représentés par la S. C. P FOURNIER, Avoués à la Cour, et assistés de Maître Elodie VITAL- MAREILLE, Avocat au barreau de Bordeaux, 




INTIMÉE : 


LA SOCIETE PIERRE CONSEIL FONCIER S. A, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 455 PROMENADE DES ANGLAIS-06299 Nice 


Représentée par la S. C. P Michel PUYBARAUD, Avoué à la Cour, et assistée de Maître Mireille JAUDOS- DUPERIE, Avocat au barreau de Bordeaux, 




INTERVENANTE : 


Madame Véronique Marie Bénédicte Z... divorcée A... agissant tant en son nom personnel qu'ès- qualité d'héritière de sa mère Madame Marie- hérèse Claire Pierrette Y... veuve Z..., 
décédée en cours de procédure, née le 10 Mars 1962 à BORDEAUX (33), de nationalité Française, demeurant ...



Représentée par la S. C. P Annie TAILLARD et Valérie JANOUEIX, Avoués Associés à la Cour, et assistée de Maître Caroline BRIS substituant Maître Josiane ROBEDAT, Avocats au barreau de BORDEAUX, 




COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 20 mars 2008 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Monique CASTAGNEDE, Président chargé du rapport, 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 




Madame Monique CASTAGNEDE, Président, 
Monsieur Pierre- Louis CRABOL, Conseiller, 
Monsieur Michel BARRAILLA, Conseiller, 


Greffier lors des débats : Armelle FRITZ 




ARRÊT :


- contradictoire


- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. 




* * * 


EXPOSE DU LITIGE 


Par acte du 3 septembre 2002, les époux X... ont acquis de la Société PIERRE CONSEIL FONCIER SA une maison d'habitation située ...moyennant le prix de 137 204, 12 €. Ayant entrepris la démolition de cet immeuble afin de faire édifier une construction neuve, ils ont été alertés par leurs voisins sur le fait que leur terrain était traversé par une canalisation d'eaux usées qu'il convenait de préserver. 


Ils ont fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux la Société PIERRE CONSEIL FONCIER SA en application des articles 1626 et 1638 du Code Civil. La Société PIERRE CONSEIL FONCIER SA a elle- même appelé en garantie sa venderesse Madame Z... divorcée A.... 


Par jugement du 9 janvier 2006, le Tribunal constatant qu'il ne possédait aucun élément d'appréciation de l'importance de la servitude et de l'influence que sa connaissance aurait pu avoir sur le choix des acquéreurs, a débouté les époux X... de leur action en garantie. 


Par acte d'avoué du 31 mars 2006, les époux X... ont interjeté appel de cette décision. 


Dans leurs conclusions déposées le 18 février 2008, ils font valoir que le passage de la canalisation de part en part de leur terrain rend inconstructible une bande de terre de 4 mètres sur 26 sur un terrain de 700 m ², ce qui les empêche de réaliser la piscine initialement prévue. Ils estiment la perte de valeur de leur bien à 20 600 €, leur trouble de jouissance à 19 200 €, allèguent des nuisances olfactives justifiant une réparation de 1000 € et réclament au total la condamnation de la Société PIERRE CONSEIL FONCIER SA au paiement d'une indemnité d'éviction de 40 000 € outre la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 


La Société PIERRE CONSEIL FONCIER SA a conclu le 22 février 2008 à la confirmation du jugement et, subsidiairement, à la condamnation de Madame Z...- A... à la relever indemne de toute condamnation et à lui payer la somme de 2000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 


Le 5 mars 2008, Madame Z... divorcée A... a conclu au débouté des appelants, subsidiairement, au rejet de la demande de la Société PIERRE CONSEIL FONCIER SA à son encontre au motif qu'elle était de bonne foi. En toute hypothèse elle sollicite la condamnation des époux X... à lui payer la somme de 2000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 


L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 mars 2008. 




MOTIFS DE LA DECISION 


Les parties ne versent pas aux débats l'acte de signification du jugement. 


Sur l'appel principal 


Il est constant que l'immeuble acquis par les époux X... est grevé d'une charge non apparente qui ne leur a pas été révélée et qui concerne une centaine de mètres carrés de leur terrain qui en mesure 700, devenus inconstructibles ; que l'acte de vente du 3 septembre 2002 énonce expressément que l'acquéreur ne peut supporter l'existence de clauses habituelles et de droit d'exonération de garantie en matière de vente de la part du vendeur ce dernier étant un professionnel de l'immobilier au sens du décret numéro 78-464 du 24 mars 1978. 


Le vendeur professionnel ne peut alléguer sa bonne foi ou une clause exonératoire pour échapper à son obligation de garantie. 


En vertu des dispositions de l'article 1638 du Code Civil les époux X... sont bien fondés à solliciter une indemnité sans avoir à démontrer qu'ils n'auraient pas procédé à cette acquisition s'ils en avaient connu la charge, puisqu'ils ne sollicitent pas la résolution du contrat mais seulement une indemnité. 


Il est établi que cette charge qui entraîne une baisse de valeur de leur propriété que le technicien consulté par eux a évaluée à 20 600 €, leur interdit au surplus de construire la piscine initialement prévue à leur projet et qu'ils devront se contenter d'un bassin aux dimensions plus réduits. Ce préjudice avéré justifie l'allocation à leur profit d'une indemnité de 30 000 €. Les nuisances olfactives ne sont pas suffisamment établies car non constatées par Monsieur I.... 


Sur l'appel en garantie 


Il résulte des pièces du dossier que Madame A... a hérité cette maison de ses parents qui l'avaient acquise en 1967 par un acte qui ne révèle pas l'existence de cette servitude dont on ne connaît pas la date d'apparition. 


L'acte de vente de la maison par Madame A... à la Société PIERRE CONSEIL FONCIER SA du 19 août 2002 stipule que " l'acquéreur souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever le bien vendu, sauf à s'en défendre et à profiter en retour de celles actives, le tout s'il en existe, à ses risques et périls ". 






Dans la mesure où il n'est pas démontré que la venderesse, Madame A... ait eu connaissance de la servitude à l'origine du litige, cette clause doit recevoir application et la Société PIERRE CONSEIL FONCIER SA doit être déboutée de son appel en garantie. 


La Société PIERRE CONSEIL FONCIER SA qui succombe devra supporter les dépens et contribuer par le versement d'une somme de 1500 € aux frais non compris dans les dépens exposés par les époux X... et par la somme de 600 € à ceux de Madame A... qui bénéficie de l'aide juridictionnelle. 




PAR CES MOTIFS, 


La Cour, 


Infirme le jugement déféré, 


Condamne la Société PIERRE CONSEIL FONCIER SA à payer aux époux X... une indemnité de 30 000 € en application de l'article 1638 du Code Civil ; 


La déboute de son appel en garantie contre Madame A... ; 


La condamne en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile à payer la somme de 1500 € aux époux X... et celle de 600 € à Madame A... ; 


La condamne aux dépens tant de première instance que d'appel et autorise la S. C. P FOURNIER, Avoués à la Cour, et la S. C. P Annie TAILLARD et Valérie JANOUEIX, Avoués Associés à la Cour, à recouvrer directement contre elle ceux des dépens d'appel dont elles auraient fait l'avance. 


Signé par Madame Monique CASTAGNEDE, Président, et par Madame Armelle FRITZ, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.