Cour d'Appel — 28 avril 2008

28 / 04 / 2008 


ARRÊT No 


NoRG : 07 / 05448 
CF / CD 


Décision déférée du 09 Octobre 2007- Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN-07 / 02242 
H. FILHOUSE 
















SOCIETE EUROPEAN SILVERDALE LTD II 
représentée par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI 




C / 




SA SOGAP 
représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE 
Hubert X...

sans avoué constitué 
Chantal Y...épouse X...

sans avoué constitué 




























































CONFIRMATION 






Grosse délivrée 


le 


àREPUBLIQUE FRANCAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 
*** 
COUR D'APPEL DE TOULOUSE 
1ère Chambre Section 1 
*** 
ARRÊT DU VINGT HUIT AVRIL DEUX MILLE HUIT 
*** 


APPELANTE 


SOCIETE EUROPEAN SILVERDALE LTD II 
175 frances House Sir William place 
St Peter Port 
GY14H Q6 CHANEL ISLANDS 
représentée par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI, avoués à la Cour 
assistée de Me Arnaud B..., avocat au barreau de TARN ET GARONNE 




INTIMES 


SA SOGAP 
120 avenue Marcel Unal 
82017 MONTAUBAN CEDEX 
représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour 
assistée de la SCP DELRIEU, avocats au barreau de TARN ET GARONNE 


Monsieur Hubert X...
...

12270 ST ANDRE DE NAJAC 
sans avoué constitué 


Madame Chantal Y...épouse X...


...

12270 LA FOUILLADE 
sans avoué constitué 




COMPOSITION DE LA COUR 


Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 03 Mars 2008 en audience publique, devant la Cour composée de : 


A. MILHET, président 
O. COLENO, conseiller 
C. FOURNIEL, conseiller 
qui en ont délibéré. 


Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN 






ARRET :


- réputé contradictoire
-prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
-signé par A. MILHET, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre. 














EXPOSE DU LITIGE 


La société EUROPEAN SILVERDALE, société de droit anglais, a acquis des époux X..., par acte sous seing privé du 16 février 2007 reçu par maître D..., notaire à LAUZERTE, une propriété agricole moyennant le prix de 645. 000 euros outre 60. 000 euros de commission, dans le but de créer un terrain de golf. 


Le 5 mars 2007 maître D...a adressé l'information prévue par l'article R 143-4 du code rural à la SA SAFER GARONNE PERIGORD (SOGAP) qui par courrier du 24 avril 2007 a avisé le notaire de son intention d'exercer son droit de préemption, puis s'est portée acquéreur de ce bien par acte authentique du 2 juillet 2007. 


La société EUROPEAN SILVERDALE a fait assigner la SA SOGAP puis les époux X...en nullité de la décision de préemption et en paiement de dommages et intérêts d'un montant de 100. 000 euros. 


Les communes de LAUZERTE, BOURG DE VISA, MONTAGUDET et la COMMUNAUTE DE COMMUNES DU QUERCY PAYS DE SERRES sont intervenues volontairement à l'instance. 


Suivant jugement en date du 9 octobre 2007, le tribunal de grande instance de MONTAUBAN a :


- accueilli les interventions volontaires des communes de LAUZERTE et BOURG DE VISA ;
- déclaré irrecevables les interventions volontaires de la commune de MONTAGUDET et de la COMMUNAUTE DE COMMUNES DU QUERCY PAYS DE SERRES ;
- débouté la société EUROPEAN SILVERDALE et les communes de LAUZERTE et BOURG DE VISA de leurs demandes ;
- débouté la SOGAP de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- condamné in solidum la société EUROPEAN SILVERDALE et les communes de LAUZERTE et BOURG DE VISA à payer à la SOGAP la somme de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. 


Par déclaration en date du 6 novembre 2007 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas discutées, la société EUROPEAN SILVERDALE LTD II a relevé appel de ce jugement. 


Par ordonnance du 19 décembre 2007, le magistrat chargé de la mise en état a donné acte à la société appelante de ce qu'elle se désistait purement et simplement de l'instance qu'elle avait engagée devant la cour vis à vis des communes de LAUZERTE, BOURG DE VISA, MONTAGUDET, et de la COMMUNAUTE DE COMMUNES QUERCY PAYS DE SERRES. 


La société EUROPEAN SILVERDALE LTD conclut le 5 février 2008 à la réformation du jugement en demandant à la cour de :


- déclarer nulle la décision de préemption de la SAFER notifiée par elle selon courrier du 24 avril 2007 à maître D..., notaire, portant sur la vente des biens appartenant à monsieur X...et madame Y..., situés à LAUZERTE, et vendus à elle-même ;
- annuler par voie de conséquence la vente consentie par monsieur X...et madame Y...à la SOGAP selon acte authentique de maître D...du 2 juillet 2007 ;
- déclarer que l'arrêt à intervenir vaudra acte authentique de vente à son profit, aux droits et place de la SAFER et aux mêmes conditions de fait et de droit ;
- lui donner acte de son engagement corrélatif de rembourser à la SAFER l'intégralité du prix de vente stipulé dans l'acte du 2 juillet 2007 ;
- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques de MONTAUBAN ;
- condamner la SAFER au paiement de la somme de 100. 000 euros à titre de dommages et intérêts, de celle de 5. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, ceux d'appel pouvant être recouvrés directement par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU-CERRI. 


La société appelante fait valoir qu'elle n'a jamais reçu notification de la décision de préemption, que le code postal mentionné sur le document postal produit par la SAFER est incomplet, que la déclaration des services de la poste ne peut pallier l'absence d'accusé de réception, et qu'en remplissant de façon erronée l'adresse du destinataire la SAFER a commis une faute lourde équivalent à une absence d'accomplissement de la formalité imposée par l'article L 143-1 du code rural. 


Elle dit ensuite que le droit de préemption n'est pas applicable en l'espèce, s'agissant de terrains destinés à la construction et à un aménagement relevant de l'industrie touristique, ce dont la SAFER était parfaitement informée, que l'existence d'un document d'urbanisme définitif n'est pas nécessaire, que le tribunal a méconnu la portée de son projet mené conjointement avec les diverses collectivités locales, qui est beaucoup plus vaste que la réalisation d'un simple complexe local, et a ignoré le changement de destination des terrains concernés, à savoir la décision des collectivités locales et plus particulièrement de la commune de LAUZERTE, de les affecter à la construction. 


La société EUROPEAN SILVERDALE prétend par ailleurs que la décision de préemption de la SAFER n'est pas motivée, que le véritable objectif de l'intimée est de favoriser un exploitant déterminé à l'avance, ce qui constitue un détournement de pouvoir, que le bénéficiaire de la préemption est finalement une société civile immobilière, et qu'il existe sur un site Internet un projet néerlandais de terrain de golf et immobilier relatif à la propriété en litige. 


La SOGAP conclut le 8 janvier 2008 à la confirmation de la décision dont appel, et à la condamnation de l'appelante au paiement de la somme de 3. 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP BOYER-LESCAT-MERLE. 


L'intimée soutient que sa lettre d'envoi de la notification de la décision de préemption porte bien la mention GY 1 4 HQ, que les services de la Poste attestent avoir distribué le courrier le 3 mai 2007 à l'adresse GY1 HQ-CHANEL, que l'absence de la mention 4 HQ sur la fiche de dépôt de la lettre recommandée ne semble pas avoir été un obstacle à la délivrance de cette lettre, et que le fait d'avoir rempli de façon erronée l'adresse du destinataire ne peut constituer une faute lourde. 


La SOGAP affirme que contrairement à ce que prétend l'appelante, le fait qu'un développement touristique important soit prévu dans cette zone ne suffit pas à permettre de parler d'industrie du tourisme, qu'il est permis de s'interroger sur la capacité de la société appelante à mener à bien un tel projet, que la préemption a été régulièrement exercée sur une propriété agricole, la notion de terrains destinés à la construction ou au développement d'une industrie touristique n'existant pas en matière d'urbanisme. 


L'intimée ajoute que sa décision est parfaitement claire et motivée, que le droit de préemption a été accordé aux SAFER avec entre autres buts la lutte contre la spéculation foncière, et que le fait d'avoir indiqué dans la décision de préemption la candidature de jeunes agriculteurs n'écartait pas la possibilité pour d'autres agriculteurs de se porter valablement candidat. 


Monsieur Hubert X...et madame Chantal Y...épouse X..., assignés à personne le 23 novembre 2007, n'ont pas constitué avoué. 


La procédure a été clôturée par ordonnance du 19 février 2008. 


* * * 


MOTIFS DE LA DECISION 


Il convient tout d'abord de constater que les dispositions du jugement concernant les collectivités locales intervenues volontairement en première instance sont définitives. 


Sur le défaut de notification de la décision de préemption à l'acquéreur 


L'article L 143-3 du code rural dispose que, à peine de nullité, la SAFER doit porter à la connaissance des intéressés sa décision de préemption. 


L'article R 143-6 du même code précise que la SAFER doit notifier sa décision à l'acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, dans le délai de 15 jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire. 


En l'espèce il résulte des pièces versées aux débats que la SAFER a notifié sa décision de préempter à maître D..., notaire, par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 25 avril 2007, et a notifié cette même décision à la société EUROPEAN SILVERDALE par lettre recommandée internationale postée le 27 avril 2007 et portant la référence RK 29 679 642 5 FR. 


L'adresse mentionnée sur cet envoi recommandé correspond à celle du siège social de la société EUROPEAN SILVERDALE figurant dans le compromis de vente, à l'exception des trois derniers caractères : " 4 HQ ". 
Le service client courrier de la Poste atteste que le courrier référencé RK296796425FR destiné à EUROPEAN SILVERDALE LIMITED GY 1 4 HQ CHANEL E...a été distribué le 3 mai 2007. 
Il s'ensuit que le libellé incomplet de l'adresse de l'appelante n'a pas eu d'incidence sur la distribution du courrier litigieux. 


Ce moyen de nullité a été justement écarté par les premiers juges. 


Sur l'application de l'article L 143-4 du code rural 


Selon l'article L 143-4 alinéa 5 du code rural, ne peuvent faire l'objet d'un droit de préemption les acquisitions de terrains destinées à la construction, aux aménagements industriels ou à l'extraction de substances minérales. 


L'information sur l'aliénation d'un fonds agricole adressée par maître D...à la SOGAP indique que le but de l'acquisition de la propriété agricole de la Boissière par la société EUROPEAN SILVERDALE est la création d'un golf, sans autre précision. 


Au vu des documents produits il apparaît que des collectivités locales, qui ne sont pas parties à l'instance d'appel, souhaitaient favoriser le développement touristique dans cette zone, et que plus particulièrement la commune de LAUZERTE avait dans le cadre d'une transformation du POS en PLU un projet de création d'une ZAC avec golf et résidences au lieudit La Boissière. 


Toutefois il n'est pas justifié d'une destination effective des terrains objet de la vente à la construction lors de la signature de l'acte sous seing privé par la société appelante. 


Au demeurant celle-ci en sa qualité d'acquéreur ne fournit aucun justificatif des investissements qu'elle même entendait réaliser sur ce site, et le prix de vente de l'ensemble comprenant 53 ha de terres, une maison d'habitation avec dépendances et des bâtiments agricoles ne correspond pas au prix de terrains à bâtir. 


La notion d'aménagements industriels concerne au sens premier du terme des activités économiques de production de biens matériels par la transformation et la mise en oeuvre de matières premières, et dans une acception plus large une activité économique organisée sur une grande échelle. 


Le projet décrit dans les documents émanant des communes intervenantes en première instance, situées dans une région à vocation prioritairement agricole, ne revêt pas une importance telle qu'il puisse recevoir la qualification d'aménagement d'une industrie du tourisme. 


Par conséquent la demande d'annulation de la décision de préemption sur le fondement de l'article L 143-4 alinéa 5 du code rural a été à juste titre rejetée. 


Sur l'absence de motivation de la décision de préemption 


L'article L 143-3 du code rural prévoit qu'à peine de nullité la SAFER doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l'un ou plusieurs des objectifs définis à l'article L 143-2 soit : 
1o L'installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs ; 
2o L'agrandissement et l'amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes conformément à l'article L 331-2 ; 
3o La préservation de l'équilibre des exploitations lorsqu'il est compromis par l'emprise de travaux d'intérêt public ; 
4o La sauvegarde du caractère familial de l'exploitation ; 
5o La lutte contre la spéculation foncière ; 
6o La conservation d'exploitations viables existantes lorsqu'elle est compromise par la cession séparée des terres et de bâtiments d'habitation ou d'exploitation ; 
7o La mise en valeur et la protection de la forêt ainsi que l'amélioration des structures sylvicoles dans le cadre des conventions passées avec l'Etat ; 
8o La réalisation des projets de mise en valeur des paysages et de protection de l'environnement approuvés par l'Etat ou les collectivités locales et leurs établissements publics ; 
9o Dans les conditions prévues par le chapitre III du titre IV du livre 1er du code de l'urbanisme, la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains. 


Le contrôle nécessaire de cette motivation impose à la SAFER, à peine de nullité de l'acte, de fournir des données concrètes permettant de vérifier la réalité des objectifs allégués et leur concordance avec les finalités légales. 


En l'espèce la décision de préemption arguée de nullité est rédigée de la façon suivante : 


" Nous vous précisons qu'en exerçant le droit de préemption sur la présente vente, la SAFER poursuit les objectifs ci-après, rentrant dans le cadre de l'article L 143-2 du code rural :
- Installation-Réinstallation-Maintien 


Conformément à l'article L 143-3 du code rural, cette décision est motivée ainsi : 


Permettre l'installation de jeunes agriculteurs et par exemple, sans préjudice de l'examen d'autres candidatures que pourrait révéler la publicité, réinstaller un couple d'agriculteurs sur une propriété de 53 ha 04 a 82 ca dont 42 ha de DAU irriguée. 


Cet aménagement qui préservera la vocation agricole de cette exploitation, devrait satisfaire le projet d'installation des candidats et leur permettre d'atteindre rapidement l'équilibre économique compte tenu du potentiel élevé de cette structure (article L 143-2. 1o du code rural). " 


Cette motivation comporte une référence expresse à un objectif énoncé par l'article L 143-2 du code rural, ainsi que des indications concrètes relatives à des données réelles (surface de l'exploitation, irrigation des terres, structure économiquement viable) de nature à permettre de vérifier que l'opération envisagée par la SAFER au moyen des terres préemptées est en conformité avec l'objectif poursuivi et en concordance avec les finalités légales. 


Le grief de défaut de motivation invoqué n'est donc pas fondé, et la nullité de la décision de préemption attaquée n'est pas encourue de ce chef. 


Sur le détournement de pouvoir allégué 


La mention dans la décision de préemption d'un couple d'agriculteurs souhaitant se réinstaller ne peut être considérée comme la manifestation d'un choix arrêté à l'avance au détriment d'autres candidats, dès lors qu'il est précisé que cet exemple est donné sans préjudice de l'examen d'autres candidatures que pourrait révéler la publicité. 


Les informations recueillies par maître F..., huissier de justice, qui s'est rendu sur le domaine de La Boissière le 11 juillet 2007 en vertu d'une ordonnance sur requête rendue par le président du tribunal de grande instance de MONTAUBAN, auprès de deux salariés des époux X..., dont l'un entretient manifestement des relations conflictuelles avec l'acquéreur monsieur G..., et d'un employé d'une coopérative fournissant des produits phytosanitaires, mettent en évidence une présence de monsieur G...sur l'exploitation avant le 2 juillet 2007, date à partir de laquelle la SOGAP devenue propriétaire a consenti une convention d'occupation précaire à la SCI MANOTON, dont les associés sont les époux G.... 
Il est compréhensible que l'activité de l'exploitation ait été maintenue durant cette période transitoire afin d'éviter qu'elle ne périclite, et le fait que ces candidats à la rétrocession aient pu avoir y avoir accès, sans qu'il soit démontré qu'ils se comportaient en propriétaires des lieux, ne suffit pas à établir qu'ils avaient d'ores et déjà été choisis comme bénéficiaires définitifs de cette opération, et que la préemption a été exercée dans l'intérêt particulier d'un agriculteur déterminé, dans le but de faire obstacle au projet de réorientation du secteur alors envisagé. 


La preuve du détournement de pouvoir invoqué n'est pas rapportée. 


Il n'est pas démontré que cette décision comporte des éléments de fait erronés, et aucune irrégularité de forme n'est invoquée. 


Les autres arguments développés par la société EUROPEAN SILVERDALE constituent en réalité une critique du choix opéré par la SOGAP entre les époux G...et un autre candidat, et concernent donc le bien fondé de la décision de rétrocession et non la légalité de la décision de préemption elle même, laquelle doit être appréciée au moment où elle est exercée, en fonction de l'objectif recherché par la SAFER à cette date. 


Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit que le droit de préemption était régulier, et a débouté la société EUROPEAN SILVERDALE de ses demandes. 


Sur les demandes annexes 


Le rejet de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par la SOGAP en première instance ne fait pas l'objet de discussion. 


L'allocation à la SOGAP de la somme de 2. 000 euros à titre d'indemnité pour frais non compris dans les dépens de première instance sera maintenue. 




Une somme complémentaire de 2. 000 euros lui sera octroyée au titre des frais non compris dans les dépens de l'instance d'appel. 


Sur les dépens 


La société EUROPEAN SILVERDALE qui succombe en ses prétentions doit supporter les dépens de première instance et d'appel. 


* * * 


PAR CES MOTIFS 


La cour 


En la forme, déclare l'appel régulier, 


Au fond, confirme le jugement, 


Y ajoutant 


Condamne la société EUROPEAN SILVERDALE LTD II à payer à la SOGAP la somme de 2. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 




Condamne la société EUROPEAN SILVERDALE aux dépens de l'instance d'appel, qui seront recouvrés par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la cour. 


LE GREFFIERLE PRESIDENT