Cour d'Appel — 28 mai 2008

ARRÊT No



R.G : 05/01206









SCI STEFLOJUL





C/



SCI ZENITH

SCI ALLIANCE











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 28 MAI 2008





Numéro d'inscription au répertoire général : 05/01206



Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 11 mars 2005 rendu par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINTES. 





APPELANTE :



SCI STEFLOJUL

Dont le siège social est 20 rue de la Morelière

17650 SAINT DENIS D'OLERON

agissant poursuites et diligences de son Gérant, en exercice, et de tous représentant légaux domiciliés ès-qualité audit siège,



représentée par la SCP PAILLE & THIBAULT&CLERC, avoués à la Cour,





INTIMEES :





SCI ZENITH

Dont le siège social est 2 bis Bd Guillet Maillet

17100 SAINTES

agissant poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège,



SCI ALLIANCE

Dont le siège social est 2 bis Bd Guillet Maillet

17100 SAINTES

agissant poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège,



représentées par la SCP MUSEREAU MAZAUDON-PROVOST-CUIF, avoués à la Cour,



assistées de Maître Julie BENIGNO de la SCP ROUDET A.-ROUDET L.-BOISSEAU, avocats au barreau de SAINTES, entendue en sa plaidoirie,





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 21 Avril 2008,en audience publique, devant la Cour composée de : 



Monsieur Xavier SAVATIER, Président,

Madame Marie-Jeanne CONTAL, Conseiller,

Madame Catherine KAMIANECKI, Conseiller,



qui en ont délibéré



GREFFIER, lors des débats : Madame Sandra BELLOUET





ARRÊT:



- CONTRADICTOIRE



- Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile ;



- Signé par Monsieur Xavier SAVATIER, Président, et par Madame Sandra BELLOUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSE DU LITIGE





La SCI ZENITH, représentée par son gérant, Mr Y..., a vendu selon compromis signé le 25 Février 2000, à Mme Z..., une maison d'habitation située à SAINTES 17 ;



..., moyennant le prix de 430 000 Fr outre frais d'agence et de notaire. L'état descriptif du bien vendu a mentionné l'existence d'une cour et d'un "abri voiture". Parmi les conditions suspensives prévues, figurait l'engagement par le vendeur de "louer le garage mitoyen à l'acquéreur de la maison, avec promesse d'achat sous 18 mois". 



L'acte authentique a été signé le 28 Avril 2000 en l'étude de Me A..., notaire associé à SAINT PIERRE D'OLERON 17, Mme Z... représentant en sa qualité de gérante la SCI STEFLOJUL, en cours de constitution, qui l'avait substituée à la vente, dans des conditions non critiquées. Le descriptif du bien vendu, désigné sous l'adresse ..." a mentionné l'existence d'une cour et d'un "abri de voiture", l'immeuble figurant au cadastre section CO no 793.



Le vendeur s'est engagé à "obtenir de la SCI ALLIANCE, propriétaire de la parcelle CO no 792, la constitution d'une servitude de passage au profit de l'acquéreur, dans les meilleurs délais, afin de permettre à la SCI STEFLOJUL l'accès au Boulevard Dufaure à partir du garage dépendant de sa propriété". 



Le 20 Juin 2000, selon acte authentique de Me B..., notaire à SAINTES 17, a été constitué, au profit de la SCI STEFLOJUL une servitude réelle et perpétuelle de passage, sur une partie de l'allée dépendant des parties communes de la "co-propriété située dans l'immeuble sis au ...". Mr Y..., est intervenu à l'acte en sa qualité de représentant du Syndicat des co-propriétaires, le réglement de co-propriété ayant été établi selon acte reçu par Me B... le 20 Mars 2000. 



Par courrier du 25 Avril 2003 la SCI ZENITH a demandé à la SCI STEFLOJUL et à Mme Z... si l'acquisition du local voiture attenant à la cour était toujours envisagée, compte tenu de l'engagement pris dans l'acte SSP du 25 Février 2000. A défaut la libération des lieux en vue de leur vente a été demandée. 



















Par jugement du 11 Mars 2005 le Tribunal de Grande Instance de SAINTES a notamment dit que le garage constituant le lot no1 de la parcelle cadastrée CO no 792 était la propriété de la SCI ALLIANCE, ordonné la libération des lieux par la SCI STEFLOJUL sous astreinte, condamné la SCI STEFLOJUL à payer à la SCI ALLIANCE une indemnité d'occupation de 1 500 euros pour la période antérieure au jugement et de 50 euros par mois à compter de la signification du jugement, donné acte à la SCI ZENITH de son engagement de construire l'abri de voiture prévu par l'acte du 28 Avril 2000, ou à reverser la somme de 1 830 euros correspondant au prix d'un tel abri à la SCI STEFLOJUL, débouté les parties du surplus de leurs prétentions. 





LA COUR





Vu l'appel interjeté par la SCI STEFLOJUL ; 



Vu les conclusions du 26 Mars 2008 par lesquelles l'appelante demande notamment à la Cour ;



- de réformer la décision déférée, de faire application de l'article 544 du Code Civil, de dire que le bâtiment contigu à sa cour constitue l'abri à voiture mentionné dans l'acte de vente du 28 Avril 2000 et qu'elle en est donc propriétaire, d'ordonner la rectification de la désignation des biens sur le registre cadastral et au Bureau de la Conservation des Hypothèques, de débouter la SCI ZENITH et de la SCI ALLIANCE de l'ensemble de leurs prétentions ;



- subsidiairement de dire que la SCI ZENITH a commis une faute contractuelle par la tromperie réalisée lors de la vente conclue le 28 Avril 2000, et que la SCI ALLIANCE a commis une faute délictuelle, par une représentation erronée des lieux et une revendication de propriété tardive, de les condamner in solidum à lui payer la somme de 11 000 euros à titre de dommages intérêts et d'ordonner la compensation entre cette somme et l'éventuelle créance de la SCI ALLIANCE retenue à l'encontre de la SCI STEFLOJUL par la décision déférée ;



Vu les conclusions du 31 Janvier 2008 par lesquelles la SCI ZENITH et la SCI ALLIANCE sollicitent notamment la confirmation de la décision déférée, sauf à augmenter le montant de l'astreinte, le cadastre, la configuration des lieux, les documents contractuels et les titres de propriété démontrant que le local occupé par la SCI STEFLOJUL constitue le lot no1 de la parcelle CO no 792, propriété de la SCI ALLIANCE ; 



Vu l'ordonnance de clôture.





MOTIFS





SUR LA CHOSE VENDUE



Les parties s'opposent sur la consistance de la vente conclue, la réclamation de la SCI ZENITH, adressée le 25 Avril 2003 à la SCI STEFLOJUL concernant le "local à voiture attenant à la cour". 





La SCI STEFLOJUL soutient qu'il s'agit de l'abri voiture mentionné dans l'état descriptif du bien acquis le 28 Avril 2000, qu'elle en est donc propriétaire, alors que les intimées considèrent qu'il s'agit du garage mitoyen que Mme Z... avait promis d'acquérir dans la compromis de vente du 25 Février 2000 et que l'occupation se déroule depuis Mai 2000 sans droit ni titre. 



L'abri voiture mentionné tant sur le compromis de vente que sur l'acte authentique, et élément de l'immeuble vendu, n'a pas fait l'objet d'une description plus précise. La Cour se doit, par application de l'article 1156 du Code Civil, de rechercher la commune intention des parties. 



L'acte authentique du 28 Avril 2000 a spécifié que le bien vendu figurait au cadastre section CO no 793 pour une surface de 1'are. Le plan cadastral ne mentionne pas sur cette parcelle de construction, type abri voiture ou garage et seule une cour y figure. 



La SCI STEFLOJUL produit des attestations recevables, aux termes desquelles, lors de la visite des lieux antérieure à la vente, un garage sans porte s'ouvrait sur la cour de la maison. Le local était équipé d'électricité et les témoins ont compris qu'il s'agissait de l'abri voiture. Mme C..., soeur de Mme Z..., ajoute que "nous avons pu constater en même temps que les 19 garages étaient tous terminés". 



Les pièces produites aux débats et concernant la réalisation de 20 garages individuels par la SCI ALLIANCE, au ..., section CO no236, mettent en évidence qu'un permis de construire a été délivré le 12 Février 1999, que les travaux ont débuté le 7 Septembre 1999 et ont été déclarés achevés le 21 Février 2000. Un refus de certificat de conformité est intervenu le 22 Mai 2000, au motif notamment que le garage no1 avait été modifié, et ouvert sur la cour existante. Après demande de permis modificatif, le certificat de conformité a été délivré le 7 Août 2000. L'examen des plans démontre que le garage no1 est mitoyen à la cour acquise par la SCI STEFLOJUL. En outre les 20 garages figurent désormais sur la section CO no792 du cadastre. 



Il se déduit également des termes de l'attestation de Mme C... que ce garage ouvert faisait partie de l'ensemble des 20 garages et qu'il se distinguait des 19 autres. 



Me D..., notaire associé ayant reçu en sa qualité alors de clerc habilité, l'acte authentique du 28 Avril 2000, atteste que les expressions "abri voiture" et "garage" ne désignaient pas le même bien puisque le vendeur s'était dans le compromis engagé à louer un garage à l'acquéreur, celui ci promettant de s'en porter acquéreur. Me D... ajoute avec pertinence qu'une servitude de passage a ensuite été conclue au profit de la SCI STEFLOJUL sur des parties communes d'une co-propriété dont dépendait le dit garage, et qu'à l'évidence la qualité de propriétaire du garage aurait autorisé, sans nécessité d'obtention d'une servitude, le passage sur les parties communes. 



Il s'évince de ces motifs que le local litigieux occupé par la SCI STEFLOJUL n'était pas un élément objet de la vente conclue le 28 Avril 2000 et qu'il est la propriété de la SCI ALLIANCE.



La SCI STEFLOJUL admet ne pas être locataire du bien, puisqu'elle s'en considère la propriétaire. 



En conséquence l'occupation étant sans droit ni titre, c'est par d'exacts motifs, adoptés par la Cour, que les premiers juges ont ordonné la libération des lieux sous astreinte, et condamné la SCI STEFLOJUL à payer une indemnité d'occupation . La décision déférée n'a pas été assortie de l'exécution provisoire, ce qui ne permet pas de retenir que la SCI STEFLOJUL se maintient avec résistance dans les lieux, et la SCI ALLIANCE ne caractérise pas la nécessité d'augmenter l'astreinte. Elle sera en conséquence déboutée de ses prétentions à ce titre. 









La SCI ALLIANCE ayant le 6 Août 2003 seulement, demandé à la SCI STEFLOJUL, d'acquérir le garage moyennant le prix de 7622,45 euros TTC, ou de libérer les lieux, sans solliciter d'indemnité d'occupation, elle sera déboutée de sa demande d'augmentation de l'indemnité d'occupation, pour la période antérieure au jugement, la Cour adoptant sur ce point les motifs développés par les premiers juges. L'indemnité d'occupation postérieure à la signification du jugement et fixée, conformément aux prix des locations normalement envisageables pour un bien similaire, à 50 euros par mois, sera confirmée.



Il sera donné acte à la SCI ZENITH de son engagement à restituer la somme de 1 830 euros correspondant à la valeur de l'abri voiture non réalisé, ou de procéder à sa construction, l'offre étant réitérée devant la Cour, sans réponse de l'appelante sur ce point. La décision déférée sera confirmé et complétée en ce sens. 



SUR LA TROMPERIE



La SCI STEFLOJUL soutient avoir été trompée lors de la vente conclue et sollicite, sur un fondement contractuel à l'encontre de la SCI ZENITH et sur un fondement délictuel à l'encontre de la SCI ALLIANCE, la réparation du préjudice en résultant. 



Les attestations déjà citées, et produites notamment par l'appelante, mettent en évidence que préalablement à la signature du compromis, la visite des lieux révélait l'existence d'un garage ouvert sur la cour. La notion d'abri voiture sous entend qu'un véhicule doit pouvoir loger dans l'espace concerné et qu'il se trouve protégé. La configuration des lieux pouvait, ainsi que le prétend la SCI STEFLOJUL créer une confusion, les témoins considérant d'ailleurs le local comme l'abri voiture figurant dans l'état descriptif.



Toutefois, il est manifeste que la SCI STEFLOJUL ne dispose pas de deux locaux permettant d'abriter des voitures et que tant le compromis que l'acte authentique ne font état que d'un "abri voiture" au singulier. Par ailleurs la SCI ALLIANCE est propriétaire d'une parcelle voisine sur laquelle sont édifiés 20 garages. Sur les lieux regroupant les parcelles de la SCI STEFLOJUL et de la SCI ALLIANCE ne sont édifiés, au vu des pièces produites que 20 garages. 



Mr E..., intermédiaire à la vente, a, par une attestation recevable, qui n'est pas qualifiée de mensongère, expliqué que pour augmenter la surface de la cour, Mme Z... a préféré ne pas faire construire l'abri voiture initialement prévu, à la condition d'obtenir la location du garage mitoyen. Les échanges de courrier entre notaires révèlent que le 27 Juin 2003, Me B... a proposé à la SCI STEFLOJUL, soit d'acquérir le garage occupé, lot no1, pour le prix de 9 451,84 euros TTC diminué des 1 829,39 euros TTC représentant le coût de l'abri voiture non réalisé, soit de faire construire un abri voiture dans la cour et de libérer le garage lot no1. 



S'il n'est pas permis de savoir avec certitude dans quelles circonstances, antérieures à la vente, le garage no1 a été ouvert sur la cour et pourquoi l'abri voiture n'était pas alors réalisé, il est établi que l'obtention par l'acquéreur de la location du garage mitoyen à sa maison avec promesse d'achat, a figuré comme condition suspensive particulière du compromis de vente. La SCI STEFLOJUL ne soutient pas qu'elle souhaitait alors bénéficier de la jouissance d'un abri voiture augmentée de celle d'un garage et n'apporte pas de critique pertinente à l'explication fournie par Mr E.... 











La signature de l'acte authentique a confirmé la réalisation de toutes les conditions suspensives, d'autant plus qu'en page 24 a été mentionné l'engagement du vendeur à obtenir de la SCI ALLIANCE, propriétaire de la parcelle CO no792, la constitution d'une servitude de passage, pour permettre à l'acquéreur l'accès au Boulevard Dufaure, à partir du garage dépendant de "sa propriété". Si la rédaction de la phrase ne permet pas d'identifier le propriétaire du garage, la constitution, le 20 Juin 2000 d'une servitude de passage accordée par une co-propriété composée de 20 garages ne se justifie précisément que par l'absence de qualité de co-propriétaire de la SCI STEFLOJUL. La servitude consentie a consacré "l'autorisation donnée à la SCI STEFLOJUL d'ouvrir un passage libre dans le lot no1 de la copropriété, afin de faire communiquer ce lot avec la cour de l'immeuble cadastré CO 793", ce qui correspondant à la configuration effective des lieux, le garage no1 étant ouvert sur la cour mitoyenne. 



C'est donc vainement que la SCI STEFLOJUL soutient avoir été trompée par la SCI ZENITH et la SCI ALLIANCE, alors qu'elle n'a pu, par la signature de ces actes successifs, se méprendre sur ses droits et qu'elle a consenti à la configuration des lieux concernés par le présent litige. 



En conséquence la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI STEFLOJUL de ses prétentions d'indemnisation. 





PAR CES MOTIFS





CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions ;



y AJOUTANT DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, donne acte à la SCI ZENITH de son offre réitérée de restituer à la SCI STEFLOJUL la somme de 1830 euros ou de faire construire l'abri voiture ;



CONDAMNE la SCI STEFLOJUL à payer à la SCI ZENITH, d'une part, et la SCI ALLIANCE, d'autre part, une somme de 1 000 euros à chacune au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, la CONDAMNE aux dépens et autorise l'application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,