Cour d'Appel — 25 juin 2008

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 

1re Chambre Section D 

ARRET DU 25 JUIN 2008 

Numéro d'inscription au répertoire général : 07 / 06020 



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 JUILLET 2007 
TRIBUNAL D'INSTANCE DE NARBONNE 
N° RG : 11-06-0486 



APPELANT : 

Syndicat de la Copropriété du camping PECH ROUGE à GRUISSAN 
pris en la personne de son syndic la SAS AGENCE DU SOLEIL elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au dit siège social 
217 avenue Pierre Brossolette 
11210 PORT LA NOUVELLE 

représentée par la SCP GARRIGUE-GARRIGUE, avoués à la Cour 
assistée de Me NESE, avocat au barreau de PERPIGNAN 

INTIMES : 

Monsieur Gérard Z... 

né le 14 Août 1947 à CARCASSONNE (11000) 
de nationalité Française 

...

11430 GRUISSAN 

représenté par la SCP DIVISIA-SENMARTIN, avoués à la Cour 
assisté de la SCP MOULY-PASZEK-MOULY, avocats au barreau de NARBONNE 



Madame Christine A... 

née le 07 Avril 1962 à DAX (40100) 
de nationalité Française 

...

40140 SOUSTONS 

représentée par la SCP DIVISIA-SENMARTIN, avoués à la Cour 
assistée de la SCP MOULY-PASZEK-MOULY, avocats au barreau de NARBONNE 

Monsieur Henri Y...- B... 

né le 19 Décembre 1949 à NARBONNE (11100) 
de nationalité Française 

...

11430 GRUISSAN 
représenté par la SCP DIVISIA-SENMARTIN, avoués à la Cour 
assisté de la SCP MOULY-PASZEK-MOULY, avocats au barreau de NARBONNE 



Monsieur Wayne C... 

né le 20 Avril 1968 à SHOREHAM BY SEA 
de nationalité Française 

...

SAINT ANDREW SCHOOL BUCKHOLD GRANDE BRETAGNE 

représenté par la SCP DIVISIA-SENMARTIN, avoués à la Cour 
assisté de la SCP MOULY-PASZEK-MOULY, avocats au barreau de NARBONNE 



Madame Cécile D... épouse C... 

née le 22 Août 1967 à PERPIGNAN (66000) 
de nationalité Française 

...

SAINT ANDREW SCHOOL BUCKHOLD GRANDE BRETAGNE 

représentée par la SCP DIVISIA-SENMARTIN, avoués à la Cour 
assistée de la SCP MOULY-PASZEK-MOULY, avocats au barreau de NARBONNE 



Monsieur Jean X... 

né le 12 Octobre 1936 à LERAN (09600) 
de nationalité Française 

...

09600 LERAN 

représenté par la SCP DIVISIA-SENMARTIN, avoués à la Cour 
assisté de la SCP MOULY-PASZEK-MOULY, avocats au barreau de NARBONNE 



Madame Marie-France E... épouse X... 

née le 24 Août 1944 à TOULOUSE (31000) 
de nationalité Française 

...

09600 LERAN 

représentée par la SCP DIVISIA-SENMARTIN, avoués à la Cour 
assistée de la SCP MOULY-PASZEK-MOULY, avocats au barreau de NARBONNE 

ORDONNANCE DE CLOTURE du 22 Mai 2008 



COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue le 27 MAI 2008, en audience publique, M. Jean-Marc ARMINGAUD ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : 

M. Mathieu MAURI, Président de Chambre 
M. Jean-Marc ARMINGAUD, Conseiller 
Mme Gisèle BRESDIN, Conseiller 

qui en ont délibéré. 

Greffier, lors des débats : Mme Hélène LILE PALETTE 

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre.

- signé par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre, et par Mme Hélène LILE PALETTE, greffière présente lors du prononcé. 



FAITS ET PROCÉDURE : 

Les consorts Z... sont propriétaires, en indivision, du lot no 428 de la copropriété du CAMPING PECH ROUGE, sise à GRUISSAN (AUDE), pour l'avoir acquis le 15 avril 2003. 

Suivant acte d'huissier en date du 4 septembre 2006, l'indivision Z... a fait assigner le Syndicat des Copropriétaires du CAMPING PECH ROUGE par devant le Tribunal d'Instance de NARBONNE aux fins qui suivent : 

Vu la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application, ensemble les articles 1134, 1235 alinéa I et 1376 du Code Civil, 

Condamner le syndicat à payer à l'indivision Z... la somme de 4 439, 74 euros, au titre des charges de 2002 illégalement appelées, 

Condamner le syndicat à payer à l'indivision Z... la somme de 758, 65 euros, au titre des sommes payées par eux mais non passées en compte, 

Condamner le syndicat à payer à l'indivision Z... la somme de 227 euros, au titre des frais abusivement facturés, 

Condamner le syndicat à rembourser la somme de 1 597, 02 euros prélevée sans justification, 

Condamner le syndicat à payer à l'indivision Z... la somme de 63, 51 euros au titre des sommes facturées abusivement pour les travaux de création d'un garage dans le bloc C, 

Condamner le syndicat à payer à l'indivision Z... la somme de 1 500 euros au titre des dommages et intérêts, 

Dire que les condamnations, objet du jugement à intervenir, seront charges générales du Syndicat des Copropriétaires, et que l'indivision requérante sera dispensée d'y participer en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 

Dire que l'indivision requérante sera dispensée de participer financièrement aux conséquences de la présente procédure, en application de l'article 10-1 de la loi de 1965. 



De son côté, le Syndicat des Copropriétaires du CAMPING PECH ROUGE a conclu au débouté, et a demandé, reconventionnellement, la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts. 

Il a estimé qu'à la date de la mutation, les charges litigieuses n'étaient pas exigibles mais ne le sont devenues qu'en 2005, 

Qu'en conséquence, elles devaient être imputées à l'indivision Z..., et non à l'ancien propriétaire, 

Qu'il a dû exposer des frais qui sont entièrement imputables à l'indivision Z..., copropriétaire défaillant, que les autres sommes correspondent à des travaux votés en assemblée générale. 



Par jugement en date du 24 juillet 2007, le Tribunal a statué en ces termes : 

Condamne le Syndicat des Copropriétaires du CAMPING PECH ROUGE avec exécution provisoire à payer à l'indivision Z... la somme de 4 439, 74 euros au titre des charges de 2002 ; 

Rejette les demandes plus amples ou contraires ; 

Condamne les Syndicat des Copropriétaires du CAMPING PECH ROUGE aux dépens. 



Le Syndicat des Copropriétaires, qui a fait appel le 13 septembre 2007, a par conclusions en date du 20 mai 2008, demandé à la Cour : 

Vu ensemble l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967, 

De débouter les consorts Z...- A...- Y... 
B...- C...- X... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, de les condamner solidairement à rembourser au Syndicat des Copropriétaires " CAMPING PECH ROUGE " la somme de 4 439, 74 euros ou subsidiairement la somme de 2 919, 89 euros. 

Reconventionnellement, 

De condamner solidairement Monsieur Gérard Z..., Madame Christine A..., Monsieur Henri Y...- B..., les époux Wayne Paul C... et les époux Jean X..., à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier " CAMPING PECH ROUGE " : 

1) la somme de 2 500 euros au titre de dommages et intérêts pour abus d'agir en justice 

2) la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

De condamner solidairement les consorts Z...- A...- Y... 
B...- C... et X... aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Vu les conclusions prises le 11 mars 2008 par les consorts Z...- A...- Y... 
B...- C...- X... qui ont demandé à la Cour : 



De confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné le syndicat appelant à payer à l'indivision Z... la somme de 4 439, 74 euros au titre des charges de 2002 illégalement appelées, 

Faisant droit à l'appel incident : 

De condamner le syndicat appelant à payer à l'indivision Z... la somme de 758, 65 euros au titre des sommes payées mais non passées en compte, 

De condamner le syndicat appelant à payer à l'indivision Z... la somme de 227 euros au titre des frais abusivement facturés, 

De condamner le syndicat appelant à payer à l'indivision Z... la somme de 1 597, 02 euros prélevées sans justification, et à défaut à titre de dommages et intérêts, 

De condamner le syndicat appelant à payer à l'indivision Z... la somme de 63, 51 euros au titre des sommes facturées abusivement pour les travaux de création d'un garage dans le bloc C, 

De condamner le même syndicat à payer à l'indivision Z... la somme de 1 500 euros au titre des dommages et intérêts, 

De dire que l'indivision requérante sera dispensée de participer financièrement aux conséquences de la présente procédure en application de l'article 10-1 de la loi de 1965, 

De condamner la syndicat appelant à payer la somme de 2 300 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

De condamner le syndicat appelant aux entiers dépens, dont ceux d'appel. 



SUR CE : 

Pour faire droit à la demande des consorts Z..., propriétaires indivis depuis le 15 avril 2003 du lot n° 428, en remboursement de la somme de 4 439, 74 euros (5 045, 82-605, 26), prétendument appelée par le Syndicat des Copropriétaires au titre des charges de 2002, le premier juge a retenu, en substance ; que le copropriétaire qui cède son lot est redevable des charges de copropriété liquides et exigibles au moment de la vente ; 

Que constituent des créances liquides et exigibles, les appels de fonds décidés par une assemblée générale et mis en oeuvre par le syndic, fût-ce pour le financement de travaux non encore exécutés ; 



Que les consorts Z... font valoir que les charges en cause étaient exigibles avant la vente du 14 avril 2003, votées en assemblée générale dès le 13 avril 2002 ; 

Qu'au contraire, le Syndicat des Copropriétaires soutient que les charges litigieuses n'étaient pas exigibles au moment de la vente aux consorts Z..., mais ne l'ont été qu'après l'assemblée générale du 30 avril 2005, qui a approuvé les comptes de l'exercice 2004 ; 

Que cependant, les charges litigieuses ont bien été votées lors de l'AG du 13 avril 2002, dans la résolution n° 14, dans laquelle il est indiqué que l'AG a décidé d'effectuer, notamment, des travaux de réfection des eaux usées et eaux pluviales, et a chiffré le budget maximum à 946 000 euros outre divers frais de maîtrise d'oeuvre ; 

Qu'il était précisé, surtout, dans la 14ème résolution de la même assemblée générale, que, pour permettre le financement des travaux qui venaient d'être votés pour un montant global, les copropriétaires autorisaient le syndic à lancer des appels de fonds exceptionnels par tiers au montant du marché, soit 40 % à réception du procès verbal, 35 % au 15 août 2002, solde au 15 octobre 2002 ; 

Qu'il en découle que la créance du syndicat à l'égard de l'ancien copropriétaire était certaine, liquide et exigible à la date de la mutation intervenue le 14 avril 2003. (Même hypothèse : Cass. Civ. 3e 27 février 2001 Juris data et Legifrance inédit titré) ; 

Que l'AG du 30 avril 2005, dont se prévaut le syndicat, est sans rapport avec les charges litigieuses, puisque se bornant, dans la résolution n° 3, à approuver les comptes de l'exercice 2004 ; 

Qu'en conséquence, le Syndicat des Copropriétaires aurait dû réclamer ces charges à l'ancien propriétaire, puisque celles-ci étaient exigibles à la date de la mutation, le 15 avril 2003. 

Toutefois, le Syndicat des Copropriétaires objecte justement que les stipulations de contrat de vente en date du 15 avril 2003, vantées par les consorts Z..., ne lient que la venderesse, Madame J... ; 

Qu'il établit par ses pièces comptables non discutées, que Madame J..., propriétaire du lot 428 avant le 15 avril 2003, a payé la totalité des appels de fonds afférents aux seuls travaux votés le 13 avril 2002 ; 

Que mieux, sur les sommes perçues de Madame J..., soit 70 229, 63 euros, par prélèvement sur le prix de vente du lot 428, et sur les autres provisions encaissées des autres copropriétaires, il est resté une somme de 42 051, 83 euros non utilisée, représentant, pour la quote-part de Madame J..., la somme de 2 919, 89 euros, qui a été reportée en crédit sur le compte des consorts Z..., bien que non financée par eux ; 

Qu'eu égard à leur importance et à leur complexité, les travaux votés le 13 avril 2002, pour un coût total de 1 011 436 euros, ont impliqué, en cours d'exécution, de nouveaux travaux d'où une augmentation de coût de 3, 02 % soit 26 309, 99 euros (réseaux) + 4 307, 71 euros (maîtresse d'oeuvre) = 30 617, 70 euros ; 

Que les nouveaux travaux sont actés dans la 16e résolution de l'assemblée générale du 19 avril 2003, postérieure à la vente, qui fait état de travaux additionnels, non prévus au cahier des charges de 2002, qui résultent du point fait par la Société BRL ; 

Que, cependant, il a été annoncé, par erreur, dans cette résolution no16, que ces travaux supplémentaire seraient financés par les avoirs du syndicat, sans nécessité de nouveaux appels de fonds, à cette date ; 

Que toutefois, les avoirs ont été insuffisants, les comptes de la copropriété, arrêtés au 31 décembre 2004, année d'achèvement des travaux, ayant révélé une dette de la copropriété de 72 669, 06 euros, décomposée comme suit :

- partie des travaux votés en 2002, provisionnés à hauteur de 42 051, 83 euros (somme appelée mais non dépensée)

- surcoût des travaux pour 30 617, 70 euros (non provisionné) ; 

Que le décompte de l'indivision Z... sur la même année 2004, met en évidence un appel de fonds pour les travaux supplémentaires pour 5 045, 82 euros, mais aussi la déduction d'un avoir de 2 919, 93 euros, afférent aux appels antérieurs financés par Madame J..., non dépensés, d'où cette dette de 2 125, 93 euros réclamée pour les travaux supplémentaires, non votés le 13 avril 2002 ; 

Que déduction faite d'une somme de 605, 26 euros " trop appelée ", sur laquelle les parties conviennent, la dette des époux Z... ne pourrait être réduite qu'à 1 520, 67 euros ; 

Qu'eu égard au versement, par le syndicat, de la somme de 4 439, 74 euros, au titre de l'exécution provisoire, les intimés doivent être condamnés à leur rembourser cette somme de 4 439, 74 euros. 

Par réformation du jugement, la Cour prononcera cette condamnation, la demande de remboursement des consorts Z..., qui ne pouvait en tout cas porter que sur la somme de 1 520, 67 euros, n'étant pas fondée, les sommes versées par les consorts Z... au titre des prétendu trop versé, étant afférentes à des travaux supplémentaires, non prévus et non appelés dans le cadre de l'assemblée générale du 13 avril 2002, les travaux supplémentaires n'étant apparus qu'après la vente du 15 avril 2003, ne constituant donc pas une charge liquide et exigible à cette date, la Cour n'étant pas saisie de l'appréciation de la validité des délibérations de l'assemblée générale du 30 avril 2005, approuvant les comptes de l'année 2004, validant ainsi les appels de fonds du 21 mars 2005, combattus par les intimés. 

Par voie d'appel incident, les consorts Z... reprennent leurs demandes afférentes aux sommes de :

-788, 65 euros et 227 euros (frais d'huissier et d'avocat)

-1 597, 02 euros (" charges indéterminées ")

-63, 51 euros (frais d'aménagement d'un garage dans le bloc sanitaire C). 

Toutefois, le jugement a écarté à bon droit ces demandes, en relevant justement, en substance, 



A / Sur la demande en paiement des sommes de 758, 65 euros et 227 euros : 

Qu'il est constant que le syndic a fait opposition entre les mains du notaire, dans le cadre de la cession des droits indivis, entre Monsieur Y... 
B... et les époux X..., et que le syndic n'a porté au crédit du compte copropriétaire de l'indivision Z..., que la somme de 12 314, 73 euros au lieu de 13 063, 38 euros, soit une différence de 758, 68 euros ; 

Que le Syndicat des Copropriétaires explique que cette somme correspond aux frais de l'huissier chargé du recouvrement des charges impayées, ce qui n'est pas contesté ; 

Qu'il est constant, par ailleurs, que la somme de 227 euros correspond à des frais de relance et d'avocat ; 

Qu'il n'est pas sérieusement contesté que ces frais ont été exposés par le syndicat, quelle que soit la date des factures ; 

Que selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires peut décider d'imputer aux copropriétaires défaillants, les frais occasionnés par le recouvrement des charges impayées, lorsque ces frais sont causés par l'attitude fautive du copropriétaire, sans que la créance soit fixée par une décision judiciaire ; 

Que s'agissant des frais d'huissier, de relance et d'avocat, les demandeurs ne contestent pas que ces frais ont été occasionnés à la copropriété à la suite de leur défaillance dans le paiement des charges dont ils étaient redevables ; 

Qu'en conséquence, ces frais leur étant entièrement imputables, au sens du texte précité, ils seront déboutés de leur demande en remboursement de ces sommes. 



B / Sur le paiement de la somme de 1 597, 02 euros : 

Que les consorts Z... ne contestent pas que les appels de fonds litigieux, pour 814, 48 euros au 30 juin 2004, et 782, 54 euros au 31 juillet 2004, pour un total de 1 597, 02 euros, correspondent à des dépenses votées en sus du budget prévisionnel, lors de l'AG du 17 avril 2004 (résolutions 14 et 15), de sorte qu'il ne s'agit nullement de charges " indéterminées ". 



C / Sur la somme de 63, 51 euros : 

Qu'il n'est pas sérieusement contesté que cette somme correspond à des travaux d'aménagement d'un garage certes votés lors d'une AG du 19 avril 1997, et dont l'appel de fonds est postérieur, mais qui n'ont été réalisés qu'ultérieurement à leur débat. 

L'appel incident sera donc rejeté par adoption de motifs. 

Succombant, les consorts Z... supporteront les dépens de première instance et d'appel, paieront au syndicat 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. 

En revanche, la demande de 2 500 euros de dommages et intérêts sera rejetée, l'abus de droit des intimés n'étant pas caractérisé à suffisance, dans le cadre de la présente procédure. 



PAR CES MOTIFS : 

LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré 

Dit l'appel principal partiellement fondé. 

Rejette l'appel incident. 

Infirme du chef de l'allocation aux consorts Z... de la somme de 4 439, 74 euros et rejette cette demande. 



Vu l'exécution du jugement, condamne solidairement les consorts Z... au paiement de la somme de 4 439, 74 euros, qui produira des intérêts au taux légal un mois après la signification du présent arrêt. 

Confirme pour le surplus sauf les dépens. 

Condamne les mêmes au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. 

Rejette les demandes plus amples ou contraires. 

Condamne les consorts Z... aux dépens de première instance et d'appel. 

Accorde à la SCP GARRIGUE le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.