Cour d'Appel — 19 juin 2008

1o Chambre B 


ARRÊT AU FOND 
DU 19 JUIN 2008 
FG 
No 2008 / 449 




Rôle No 96 / 07143 




Maurice X... 

Jean-Marie Y... 





C / 


SNC FONCIÈRE PARIS AQUITAINE ET PARIS NICOLO 
SCI LES DOGES 
SCI MURANO 
SCI SAN MARCO 
SCI MARCO POLO 
SCI RIALTO 
SCI RESIDENCE HYDE PARK 
SARL BUREAU D'ETUDES PCA 
SARL FONCIÈRE PARIS AQUITAINE 




réf 


Décision déférée à la Cour : 


Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 11 Décembre 1995 enregistré au répertoire général sous le no 903011 et suite à l'arrêt mixte rendu parla 1ère chambre section B de cette cour le 31 octobre 2001. 


APPELANTS 


Monsieur Maurice X... 

né le 10 Janvier 1944 à SETROU (MAROC), demeurant...-06230 VILLEFRANCHE 


Monsieur Jean-Marie Y... 

né le 14 Septembre 1942 à CHELLES (60350), demeurant... 06200 NICE 


représentés par la SCP LATIL-PENARROYA-LATIL-ALLIGIER, avoués à la Cour, 
plaidant par Me Jean-Claude SEBAG, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE 




INTIMÉES 


LA SNC SOCIÉTÉ FONCIÈRE PARIS AQUITAINE ET PARIS NICOLO 
dont le siège est 37-39 boulevard Murat-75016 PARIS 


LA SCI LES DOGES 
dont le siège est 37-39 boulevard Murat-75016 PARIS 


LA SCI MURANO 
dont le siège est 37-39 boulevard Murat-75016 PARIS 


LA SCI SAN MARCO 
dont le siège est 37-39 boulevard Murat-75016 PARIS 


LA SCI MARCO POLO 
dont le siège est 37-39 boulevard Murat-75016 PARIS 


LA SCI RIALTO 
dont le siège est 37-39 boulevard Murat-75016 PARIS 


LA SCI RÉSIDENCE HYDE PARK 
dont le siège est 37-39 boulevard Murat-75016 PARIS 


LA SARL BUREAU D'ÉTUDES PCA 
dont le siège est 455 promenade des anglais-06200 NICE 


LA SARL SOCIÉTÉ FONCIÈRE PARIS AQUITAINE 
dont le siège est 37-39 boulevard Murat-75016 PARIS 


représentées par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour 
plaidant par Me J. F. SALPHATI, avocat au barreau de PARIS 














COMPOSITION DE LA COUR 




L'affaire a été débattue le 21 Mai 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. 


La Cour était composée de : 




Monsieur François GROSJEAN, Président 
Madame Catherine CHARPENTIER, Conseiller 
Madame Martine ZENATI, Conseiller 






qui en ont délibéré. 


Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT. 


Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2008. 






ARRÊT 


Contradictoire, 


Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2008, 


Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 


















































EXPOSÉ DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS, 


Dans le cadre d'opérations de promotion immobilière réalisées à Cagnes-sur-mer et à Mandelieu (Alpes maritimes) plusieurs sociétés gérées par M. Tullio C... ont passé en 1989 des contrats avec M. Maurice X... et M. Jean-Marie Y.... 


Etaient alors en cours plusieurs programmes immobiliers, soit le programme dit "... " à Cagnes-sur-mer, qui comprenait plusieurs tranches, Le Casanova, Le Murano, Le Marco Polo, Les Doges, Le Rialto, Le San Marco, dont certaines déjà réalisées, et un programme sis lieudit Les... à Mandelieu, comprenant trois tranches. 


M. Maurice X... et M. Jean-Marie Y... furent chargés par les sociétés responsables de ces programmes immobiliers d'assurer leur commercialisation. 


Pour chaque programme ou tranche de programme, deux actes sous seing privé furent passés entre les sociétés responsables et M. M. X... et Y..., un acte dit " mandat de vente " et un acte dit " contrat d'administration commerciale ". Ces documents, quand ils sont datés, le sont du 12 juin 1989 et les parties s'accordent pour dire qu'ils ont tous été signés 12 juin 1989. 


Furent ainsi signés :
- deux contrats avec la SNC Foncière Paris Aquitaine et Paris Nicolo et les sociétés civiles immobilières Les Doges, Murano, Marco Poloet Rialto ayant trait au programme...,
- deux contrats avec la société Foncière Paris Languedoc SA pour 97 logements à construire lieudit Les... à Mandelieu,
- deux contrats avec la SCI Hyde Park pour pour la 2ème tranche du programme Les Prés Fleuris lieudit Les... à Mandelieu, pour 85 logements,
- deux contrats avec la société Foncière Paris Aquitaine SARL pour la 3ème tranche du programme Les Prés Fleuris lieudit Les... à Mandelieu, pour 81 logements. 


Par courrier du 16 décembre 1989, M. Tullio C..., ès qualités de gérant de la SNC Société Paris Aquitaine et Paris Nicolo,..., notifia à M. M. Y... et X... la résiliation des contrats relatifs au programme.... 


Par courrier du même jour, M. Tullio C..., ès qualités de gérant de la société Foncière Paris Aquitaine, Bureau d'études P. C. A., notifia à M. M. Y... et X... la résiliation des contrats relatifs au programme Les Prés Fleuris. 


Le 9 mai 1990, M. Jean-Marie Y... et M. Maurice X... ont fait assigner la société SNC Société Foncière Paris Aquitaine et Paris Nicolo, la SCI Les Doges, la SCI Murano, la SCI San Marco, la SCI Marco Polo, la SCI Rialto, la SCI Hyde Park et la société Bureau d'études PCA SARL devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir dire que ces sociétés avaient unilatéralement et sans motif résilié les mandats de vente et d'administration commerciale qui les liaient à M. Jean-Marie Y... et M. Maurice X..., leur payer la somme de 33. 897. 284 francs à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive des contrats, subsidiairement ordonner une expertise. 


La société Foncière Paris Aquitaine est intervenue volontairement à l'instance. 


Les sociétés ont conclu à la nullité des contrats passés avec M. M. Y... et X..., à la mise hors de cause de certaines des sociétés. 


Par jugement en date du 11 décembre 1995, le tribunal de grande instance de Nice a :
- débouté Jean-Marie Y... et Maurice X... de leurs demandes,
- débouté les sociétés défenderesses de leurs demandes de dommages et intérêts,
- condamné Jean-Marie Y... et Maurice X... à leur payer 10. 000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- condamné Jean-Marie Y... et Maurice X... aux dépens en ce compris les frais d'expertise et dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. 


Par déclarations de la SCP LATIL, PENARROYA-LATIL et ALLIGIER, avoués en date du 6 février 1996, MM. X... et Y... ont relevé appel de ce jugement. 
Par arrêt en date du 31 octobre 2001, la cour d'appel d'Aix en Provence a :
- reçu en la forme l'appel,
- déclaré irrecevables les conclusions déposées le 19-10-2000 par Messieurs Y... et X... en ce qu'elles comportent une demande nouvelle à savoir une demande de provision,
- ordonné la mise hors de cause de la SCI San Marco et de la SARL Bureau d'études PCA avec condamnation in solidum de M. M. Y... et X... à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel afférents à l'appel en cause de ces dernières et à payer à chacune d'elles une somme de 4. 000 F soit 609, 80 euros pour frais irrépétibles,
- déclaré irrecevable la demande de donné acte relative à la Société Foncière Languedoc non partie à l'instance,
- rejeté les moyens d'irrecevabilité des demandes invoqués par les sociétés intimées,
- réformant la décision entreprise,
- débouté les sociétés SNC Société Foncière Paris Aquitaine et Paris Nicolo, SCI Les Doges, SCI Murano, SCI Marco Polo, Rialto, Hyde Park et la SARL Foncière Paris Aquitaine de leur exception de nullité des contrats passés entre elles et M. M. Y... et X...,
- avant dire droit sur le surplus des demandes, commis en qualité d'expert M. Z... Gérard (...), 
mission :- rechercher tous éléments de nature à permettre de fixer l'objet précis des trois groupes de contrats en litige : 
*2 contrats Y...- X... et SNC Société Foncière Paris Aquitaine et Paris Nicolo, SCI Les Doges, SCI Murano, SCI Marco Polo, SCI Rialto, 
opération..., 
*2 contrats Y...- X... et SCI Hyde Park, 
opération Les Prés Fleuris 85 logements, 
* 2 contrats Y...- X... et SARL Foncière Paris Aquitaine, 
opération Les Prés Fleuris 81 logements,
- préciser les conditions dans lesquelles s'est exercée la mission de Y...- X...

- dire s'ils ont normalement accompli leur mission, 
décrire les conditions dans lesquelles est intervenue la rupture des relations
-rechercher qui a prononcé la résiliation,
- dire si les motifs étaient justifiés,
- préciser la nature des préjudices subis du chef de la résiliation
-réservé les dépens. 


Cet arrêt fit l'objet de deux pourvois, le premier par les sociétés Foncière Paris Aquitaine, Les Doges, Murano, Marco Polo, Hyde Park, et Foncière Paris Aquitaine, le second par la SCI Rialto. 
Ces deux pourvois furent rejetés par deux arrêts des 13 novembre 2003 et 16 novembre 2004. 


L'expertise se déroula, mais le décès de l'expert initialement commis obligera de désigner un nouvel expert. 


En définitive, c'est M. Patrick E..., expert comptable, qui procédera aux opérations d'expertise. 


Le rapport d'expertise fut déposé le 27 juin 2007. 


Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 16 avril 2008, M. Maurice X... et M. Jean-Marie Y... demandent à la cour, au visa. de l'article 1147 du code civil, de :
- condamner les sociétés intimées in solidum, en ce qu'elles étaient des filiales de la SA C..., au paiement d'une somme de 1. 056. 032, 66 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 19 mai 1990,
- subsidiairement, en l'absence de solidarité, condamner chacune des sociétés intimées au paiement de la somme correspondant à chacune des opérations considérées, et évaluée par l'expert E...,
- la SCI Marco Poloà 122. 774, 47 euros plus intérêts capitalisés,
- la SCI Murano à 453. 715, 49 euros plus intérêts capitalisés,
- la SCI Les Doges à 219. 509, 80 euros plus intérêts capitalisés,
- la SCI Résidence Hyde Park à 16. 956 euros plus intérêts capitalisés,
- la société Foncière Paris Aquitaine à 243. 076, 50 euros plus intérêts capitalisés,
- condamner les sociétés intimées in solidum (ou chacune pour sa part) au paiement d'une somme de 50. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les sociétés intimées in solidum aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL ALLIGIER, avoués. 


M. M. Y... et X... exposent que les sociétés concernées font partie d'un groupe de sociétés qui dépendent du " groupe C... ", constitué par les deux frères Guy et Tullio C..., groupe promoteur de très importantes opérations de promotion immobilière en France et notamment sur la Côte d'Azur. M. Y... précise avoir été auparavant directeur général de l'antenne Côte d'Azur pour les opérations immobilières de ce groupe. M. X... expose être agent immobilier ayant des relations personnelles datant de 1975 avec M. Tullio C... et ayant déjà vendu de nombreux appartements pour ses sociétés. M. M. Y... et X... expliquent que c'est dans ce contexte relationnel que les contrats du 12 juin 1989 ont été signés. 
M. M. Y... et X... exposent que les contrats passés le 12 juin 1989 étaient à effet à compter du 20 juin 1989. Ils affirment avoir accompli de nombreuses diligences mais s'être heurtés à des difficultés du fait du maître de l'ouvrage. Ils précisent avoir écrit le 11 décembre 1989 un courrier à M. C... pour se plaindre de ces difficultés, courrier reçu le 18 décembre 1989 par M. C.... Ils font observer que les deux lettres de résiliation datées du 16 décembre 1989 ont été en réalité postées le 18 décembre 1989 à 17 heures comme en font foi les enveloppes et estiment qu'elles s'inscrivent en rétorsion brusque à la réception de leur propre courrier. 
M. M. Y... et X... font observer que, contrairement aux clauses contractuelles, aucune mise en demeure préalable ne leur a été adressée, ce qui rend fautives les résiliations. Ils font remarquer que les lettres de résiliation ne contiennent aucune motivation. 
M. M. Y... et X... se prévalent des éléments recueillis par l'expert qui a constaté la réalité des revirements de M. C..., le retard de la société APRIM à libérer les locaux. 
Sur les préjudices, M. M. Y... et X..., se réfèrent aux calculs opérés par l'expert, qui ont permis d'évaluer leurs préjudices, précisés pour chaque bien immobilier dont ils avaient la commercialisation. 
M. M. Y... et X... font valoir qu'ils n'ont jamais été substitués par personne lors de l'exécution de leurs contrats et qu'ils ont déjà été reconnus définitivement recevables à agir. 


Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 22 avril 2008, la SNC Société Foncière Paris Aquitaine et Paris Nicolo, la SCI Les Doges, la SCI Murano, la SCI San Marco, la SCI Marco Polo, la SCI Hyde Park et la SARL Bureau d'études PCA, la SCI Rialto et la société Foncière Paris Aquitaine SARL demandent à la cour de :
- confirmer le jugement,
- dire irrecevables les demandes de M. M. Y... et X...,
- subsidiairement,
- dire que la preuve du travail effectif des appelants n'est pas rapportée,
- dire que la preuve d'une faute n'est pas rapportée, ni celle d'un préjudice ni d'un lien de causalité entre ce dernier et la faute,
- débouter M. M. Y... et X... de l'ensemble de leurs demandes,
- subsidiairement, si une faute devait être retenue à l'encontre des diverses sociétés à l'exclusion de celles mises hors de cause, ramener l'indemnisation à des proportions plus raisonnables,
- condamner M. M. Y... et X... à payer à chacune des sociétés intimées une somme de 20. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. M. Y... et X... aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP de SAINT FERREOL et TOUBOUL, avoués. 


Les sociétés rappellent que M. Tullio C..., au travers de diverses sociétés, a en qualité de promoteur, constructeur et investisseur immobilier, procédé depuis les années 1970 à la construction de divers ensembles immobiliers, et en 1989 deux ensembles, les Prés Fleuris à Mandelieu et... à Cagnes-sur-mer dont la réalisation par tranches a démarré en 1985 et 1986. Elles exposent qu'à l'origine la commercialisation de ces programmes avait été confiée à la société APRIM dont la direction était assurée par la fille de M. Tullio C... et que pour des raisons tant économiques que personnelles, M. Tullio C... décida de changer de commercialisateur et que c'est ainsi que les contrats de juin 1989 furent signés avec M. M. Y... et X.... Les sociétés précisent que ce choix avait été fait en raison de l'urgence de développer la commercialisation qui n'avançait pas avec la société APRIM. 
Les sociétés estiment que l'inactivité et la carence de M. M. Y... et X... ont conduit M. C... à devoir résilier ces contrats en novembre 1989. 
Les sociétés font observer que M. M. Y... et X... n'ont jamais cru devoir justifier avoir eux-mêmes procédé aux opérations, alors qu'ils avaient prévu des clauses de substitution dans les contrats et que lors de l'expertise ils mentionnèrent la société SEFIC pour M. X... et les sociétés SEFITEC et SER-YO pour M. Y.... Elles considèrent que M. M. Y... et X... sont dés lors irrecevables à agir eux-mêmes. 
Les sociétés prétendent que M. M. Y... et X... n'ont pas travaillé et leur ont continuellement menti. Elles font observer que les structures commerciales et les assurances nécessaires au commencement de leur activité n'auraient pas été mises en place, que M. M. Y... et X... n'ont pas engagé d'action publicitaire, et de juin à novembre 1989 n'ont signé aucune réservation de vente pour les Prés Fleuris et une seule réservation pour le Lido. 
Les sociétés font valoir que M. M. Y... et X... sont incapables d'apporter des justificatifs de leur prétendu travail et prétendus frais, aucun compte-rendu de leurs prestations et de leur activité, aucun résultat. 
Les sociétés affirment que la formule de la " vente en bloc " du programme Les Prés Fleuris faisait aussi partie de la mission de M. M. Y... et X... qui ne pouvaient prétendre que leur activité devait se borner aux ventes individuelles et que l'affirmation de ceux-ci qu'un tel type de vente n'entrait pas dans leur mission est inexacte. 
Les sociétés estiment que M. M. Y... et X... n'ont joué aucun rôle dans la réalisation des plans de M. d'A..., architecte, et l'obtention du permis de construire du bâtiment des Doges B 1 et qu'il s'agirait d'un mensonge de ceux-ci. Elles font encore remarquer que M. M. Y... et X... connaissaient la difficulté tenant au maintien dans les lieux de la société APRIM et devaient faire avec. 
Sur les préjudices, les sociétés estiment que les sommes demandées ne correspondent à aucune réalité économique et qu'en tout état de cause, il ne peut être alloué à M. M. Y... et X... une somme qui correspondrait à l'intégralité du travail comme s'il avait été effectué et jusqu'à son terme. 
Elles font observer que le seul reproche qui peut leur être fait est de ne pas avoir adressé une mise en demeure préalablement à la rupture et que le seul préjudice indemnisable correspondrait à la perte de chiffre d'affaires pendant le mois de préavis, préjudice qui est inexistant alors qu'ils ne faisaient rien de toutes façons. 
Elles rappellent enfin que les contrats visent des sociétés distinctes et qu'une condamnation in solidum tous contrats confondus n'est pas possible. 


L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 14 mai 2008. 


MOTIFS, 


I) Sur les parties restant à l'instance et les contrats concernés : 


Par arrêt rendu par cette cour le 31 octobre 2001, la SCI San Marco et la société Bureau d'études PCA SARL ont été mises hors de cause. 


Elles n'ont plus à figurer en l'instance. 


Sur les quatre groupes de deux contrats passés le 12 juin 1989 entre des sociétés du groupe C... et les consorts X...- Y..., seuls trois groupes de deux contrats restent dans le litige :
- les deux contrats relatifs à la fin du programme... à Cagnes-sur-mer, passé avec SNC Société Foncière Paris Aquitaine et Paris Nicolo et quatre sociétés civiles immobilières, soit la SCI Les Doges, la SCI Murano, la SCI Marco Poloet la SCI Rialto,
- les deux contrats passés avec la SCI Hyde Park et relatifs à la 2ème tranche du programme Les Prés Fleuris à Mandelieu,
- les deux contrats passés avec la société Foncière Paris Aquitaine SARL et relatifs à la 3ème tranche du programme Les Prés Fleuris à Mandelieu. 


La résiliation litigieuse a été décidée par deux courriers datés du 16 décembre 1989 l'un par M. Tullio C... ès qualités de gérant la SNC Foncière Paris Aquitaine et Paris Nicolo et relatif à l'opération..., l'autre l'un par M. Tullio C... ès qualités de gérant de la Société Foncière Paris Aquitaine à l'opération Les Prés Fleuris. 


Bien que, dans le premier courrier, relatif à l'opération..., les quatre sociétés civiles immobilières, SCI Les Doges, SCI Murano, SCI Marco Poloet SCI Rialto ne figurent pas sur ce courrier, les parties ont admis qu'elles étaient concernées et que ce courrier les liait en tant qu'impliquées dans le programme..., cela d'autant plus qu'elles étaient parties aux deux contrats de vente et d'administration commerciale à côté de la SNC Foncière Paris Aquitaine et Paris Nicolo. 


Bien que, dans le deuxième courrier, concernant Les Prés Fleuris il y avait eu trois groupes de contrats avec la société Foncière Paris Languedoc SA d'une part, avec la SCI Hyde Park de deuxième part et avec la société Foncière Paris Aquitaine SARL de troisième part, les parties ont toutes admis que ce courrier devait être lu comme concernant les 2ème et 3ème tranches à réaliser de ce programme Les Prés Fleuris, soit les sociétés SCI Hyde Park et société Foncière Paris Aquitaine SARL. 


La cour, dans sa mission d'expertise a retenu devoir prendre en considération les trois opérations,..., Les Prés Fleuris 2ème tranche et Les Prés Fleuris 3ème tranche, soit..., avec la société Foncière Paris Aquitaine et Paris Nicolo et les quatre SCI Les Doges, Murano, Marco Poloet Rialto, Les Prés Fleuris 2ème tranche, avec la SCI Hyde Park et Les Prés Fleuris 3ème tranche, avec la société Foncière Paris Aquitaine SARL. 


Chaque groupe de deux contrats comprend un mandat de vente et un contrat d'administration commerciale, rédigés de manière identique. 


Selon le mandat de vente, le maître d'ouvrage confie à l'agent de vente, qui accepte, la négociation des biens immobiliers composant l'opération.. à l'exception des lots déjà commercialisés. le mandat de vente est un mandat exclusif, il prendra effet à compter du 20 juin 1989. Ce mandat comprend une mission de vente et pour ce, de procéder à la publicité du programme et d'enregistrer les réservations et d'établir les contrats préliminaires. Ce contrat prévoit que rythme de réservations devant intervenir la première année est de 100 réservations au moins. La rémunération fixée est de neuf pour cent hors taxes du prix de vente TTC de chaque lot. 


Selon le contrat d'administration commerciale, le maître d'ouvrage confie au gestionnaire qui accepte une mission générale d'organisation et de gestion de la commercialisation du programme à construire, avec contrôle strict des missions commerciales de l'agent de vente. Ce contrat prévoit une mission d'organisation de la commercialisation, avec sur le domaine commercial, la mise au point du projet pour tout ce qui reste à construire, l'établissement d'un plan de commercialisation... établissement des documents techniques de vente, l'étude des financements à proposer aux acquéreurs, l'établissement des grilles de prix, sur le domaine juridique, l'assistance au géomètre, au notaire, la mise en place du syndic, une mission de gestion de la commercialisation. Ce contrat prévoit une rémunération d'un pour cent hors taxes du prix de vente TTC du bien vendu. 


Ces contrats étaient convenus jusqu'à la date de vente du dernier lot. 


II) Sur la recevabilité : 


Tant les mandats de vente que les contrats d'administration commerciale sont conclus avec M. Maurice X... et M. Jean-Marie Y..., " chacun pour la moitié entre eux, conjointement et solidairement vis à vis du maître de l'ouvrage ". 


Ils comportent une clause selon laquelle M. M. X... et Y... ont la faculté de se substituer une société de services. 


Les sociétés estiment que M. M. Y... et X... sont irrecevables à agir alors qu'ils n'ont jamais justifié avoir eux-mêmes procédé aux opérations, alors qu'il a été question d'une société SEFIC pour M. X... et des sociétés SEFITEC et SER-YO pour M. Y.... 


La cour, dans son arrêt du 31 décembre 2001, a déjà reconnu les actions de M. Y... et de M. X... recevables. 


Au demeurant les contrats ont été passés avec M. Y... et M. X... à titre personnel et les sociétés opposées n'établissent pas que ni M. Y..., ni M. X... se soient fait substituer. 


Les courriers de résiliation ont été adressés à M. Maurice X... et M. Jean-Marie Y... à titre personnel et non à d'autres sociétés. 


La recevabilité de l'action de M. Maurice X... et M. Jean-Marie Y... ne peut être mise en cause. 


III) Sur la rupture : 


Concernant le programme..., la lettre du 16 décembre 1989, que les parties reconnaissent engager la société Foncière Paris Aquitaine et Paris Nicolo et les quatre SCI Les Doges, Murano, Marco Poloet Rialto, est ainsi rédigée : 
" Je vous confirme les termes de nos entretiens de ces derniers jours. 
Ce n'est que ce 24 novembre qu'en votre qualité de " mandataire de vente " vous m'avez informé des projets que vous entendiez mettre en oeuvre sur le plan publicitaire et, encore, selon une procédure de règlement et un budget ne respectant pas les modalités prévues au contrat. 
C'est également, seulement, à cette même date qu'en votre qualité " d'administrateur commercial " vous m'avez remis une proposition de grille de prix. 
Comme je vous l'ai indiqué, votre carence me crée un préjudice extrêmement important et je considère comme résilié de votre fait les contrats qui nous lient et me réserve de vous demander réparation du préjudice subi ". 


Concernant le programme Les Prés Fleuris, la lettre du 16 décembre 1989, que les parties reconnaissent engager la société SCI Hyde Park et Société Foncière Paris Aquitaine SARL, est ainsi rédigée : 
" A ce jour, les contrats que nous avons passé entre nous le 12 juin 1989 n'ont reçu aucun début d'exécution. 
Cette situation me créant un préjudice, dont vous ne pouvez ignorer l'ampleur, je me vois contraint de me considérer comme délié. 
Je me réserve de vous demander réparation du préjudice subi ". 


Il n'est pas contesté que ces deux lettres ont été adressées à M. Maurice X... d'une part et à M. Jean-Marie Y... d'autre part par lettre recommandée avec avis de réception. 


Celles adressées à M. Jean-Marie Y... l'ont été le 18 décembre 1989. 


M. X... et M. Y... avaient adressé à M. Tullio C... un courrier commun daté du 11 décembre 1989 avec pour objet les deux programmes... et Les Prés Fleuris. 
Dans ce courrier M. M. X... et Y... expliquaient leur position. 
Sur les programmes de Mandelieu, ils exposaient avoir effectué un travail de préparation et faisaient valoir que les pourparlers en vue de la vente en bloc auraient été interrompus puisque M. C... aurait décidé lors d'une réunion du 20 novembre de procéder à la vente par lots. Ils indiquaient que M. C... aurait fait changer les serrures de l'appartement qui devait leur servir pour les ventes et aurait donné des instructions pour leur en interdire l'entrée. 
Sur le programme du Lido, ils exposaient avoir obtenu des autorisations administratives pour créer une vaste entrée, conçu une campagne de commercialisation, préparer une campagne de publicité au plan national, mis au point un programme de gestion informatique des clients. Ils indiquaient que les hésitations et tergiversations de M. C... les tenaient en l'état depuis six mois et que ce n'était que le 24 novembre 1989 qu'ils auraient eu l'accord de M. C... pour les grilles de prix. Ils précisaient avoir préparé une campagne de publicité. 
Ils mettaient en demeure M. C... de respecter ses engagements. 


Par courrier en date du 22 décembre 1989, M. C... écrivait de nouveau à M. M. X... et Y..., en réponse au courrier de ceux-ci du 11 décembre 1989, qu'il disait s'être croisé avec les deux lettres de résiliation rappelées ci-dessus. Il confirmait ses courriers de résiliation datés du 16 décembre 1989, écrivant que M. M. X... et Y... avaient fait preuve de " la plus totale défaillance'" dans leur mission citant pour exemple l'absence de rapport d'activité, la présentation seulement le 24 novembre d'une simple ébauche de programme de publicité et seulement pour..., ébauche inacceptable faute de devis, s'étonnant que M. M. X... et Y... osent demander une avance de 948. 000 francs TTC, pointant l'absence de vente pour les Prés Fleuris et de la faiblesse de celles-ci pour.... 


Au vu de ces éléments, il est clair que les relations entre M. Tullio C... et M. M. X... et Y... se sont sérieusement dégradées entre la signature des contrats et le mois de novembre 1989, ces derniers prétendant avoir du mal à mettre en place leur programme de travail et M. C... leur reprochant de ne pas aller assez vite et de ne pas respecter les objectifs de commercialisation, retardant l'issue des programmes et lui faisant perdre de l'argent. 


Même si les intéressés s'étaient visiblement opposés lors d'une réunion le 24 novembre 1989, aucune mise en demeure préalable aux courriers de résiliation datés du 16 décembre 1989 n'avait été adressée par les sociétés signataires des contrats du 12 juin 1989 ni à M. X..., ni à M. Y.... 


L'article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. 


Les conventions de mandat et d'administration commerciale du 12 juin 1989 comprennent une clause relative à la résiliation ainsi libellée : " En cas de manquement grave par le gestionnaire vis à vis de l'une quelconque des obligations mises à sa charge par le présent contrat, le maître de l'ouvrage-après mise en demeure préalable restée infructueuse-pourra mettre fin aux présentes après préavis d'un mois sans que le gestionnaire puisse prétendre à une quelconque indemnité ". 


Il était par ailleurs prévu une faculté de résiliation unilatérale par le maître de l'ouvrage après le 31 décembre 1991, avec préavis. 


L'application de ces conventions, faisant loi entre les parties, obligeait le maître de l'ouvrage, désirant les résilier unilatéralement avant le 31 décembre 1991, à : 
1o mettre en demeure l'autre partie de respecter ses obligations, 
2o notifier la résiliation, en cas de persistance de l'autre partie à ne pas respecter ses obligations, 
3o laisser un préavis d'un mois après résiliation. 


Dans tous les cas, cette résiliation ne pouvait être prononcée unilatéralement qu'en cas de " manquement grave " de l'autre partie à ses obligations contractuelles. 


En l'occurrence, M. C..., ès qualités de représentant des sociétés signataires concernées, a notifié, par lettres datées du 16 décembre 1989, la résiliation immédiate des contrats, sans que cette décision unilatérale ait été précédée d'une mise en demeure, et sans préavis. 


Une telle décision de résiliation unilatérale est fautive. 


Cette décision ne permettait pas à M. M. X... et Y..., au reçu de mises en demeure, de procéder le cas échéant à une accélération de leur rythme de travail et de commercialisation, de crainte de perdre ces missions, comme une exécution de bonne foi de la clause de résiliation l'aurait permis. 


Au demeurant les manquements graves invoqués par M. C... ès qualités dans les courriers de résiliation sont les suivants :
- pour... : information tardive sur les projets de publicité, budget publicitaire non conforme, proposition tardive de grille de prix.
- pour les Prés Fleuris : absence de début d'exécution. 


Dans le courrier subséquent du 22 décembre 1989, M. C... cite l'absence de rapport d'activité, la présentation tardive d'une simple ébauche de programme de publicité et seulement pour..., et sans devis, le fait que M. M. X... et Y... demandent une avance, l'absence de vente pour les Prés Fleuris et de la faiblesse de celles-ci pour.... 


Les éléments recueillis par l'expert dans son rapport et les documents produits permettent de noter :
- s'agissant du Lido : les études publicitaires réalisées à la diligence de M. M. X... et Y... étaient peu développées, les plans et maquettes sont des ébauches, aucun projet d'affiche finalisé, le travail était peu avancé, dans ces conditions une demande d'avance par M. M. X... et Y... était mal venue et témoigne d'une maladresse de leur part. En ce qui concerne la commercialisation, l'installation de vendeurs sur place par M. M. X... et Y... a été retardée du fait du maintien dans les lieux de l'agence APRIM, avec en arrière-plan un conflit entre M. C... et sa fille. Cependant M. M. X... et Y... n'ignoraient pas cette difficulté. Concernant les " grilles de prix ", alors que le programme "... " était en cours lorsque sont intervenus M. M. X... et Y..., il convenait, dans le cadre d'une exécution de bonne foi du contrat que les sociétés venderesses fixent leurs exigences.
- s'agissant des Prés Fleuris : les clés du bureau de vente n'ont été remises à M. M. X... et Y... que le 5 décembre 1989 alors qu'auparavant c'était une vente soit par réseau, soit une vente " en bloc " qui était envisagées, de sorte qu'il ne peut leur être reproché le 16 décembre 1989 de ne pas avoir encore conclu de contrat de réservation. 


Les éléments recueillis permettent de constater que, si M. M. X... et Y... n'ont pas fait preuve du dynamisme attendu, pour autant rien ne permettait en l'état de dire qu'il y avait de leur part manquement grave à leurs obligations. 


IV) Sur le préjudice : 


La résiliation brutale et sans mise en demeure préalable des contrats dont étaient bénéficiaires M. M. X... et Y... leur a incontestablement causé un préjudice. 


Il sera cependant tenu compte de la relative faiblesse du travail accompli par eux pendant le temps d'exécution des contrats. 


Il ne peut leur être alloué des sommes correspondant à ce qu'ils auraient pu percevoir s'ils avaient réalisé l'entière commercialisation des programmes, alors que le maître d'ouvrage était en droit de résilier les contrats à compter du 31 décembre 1991, même si la commercialisation n'était pas achevée. 


Il sera tenu compte des sommes engagées pour rien pendant la période d'exécution des contrats et de la perte de chance d'obtenir des bénéfices sur les réalisations envisagées. 


Ils avaient droit à des commissions sur les ventes réalisés au titre du Lido, soit 237. 500 francs, soit 36. 206, 64 €. 


Dans le cadre du programme..., il y avait environ une centaine d'appartements à vendre. 
La réalisation intégrale des ventes par leur soin pouvait, au vu des calculs opérés par l'expert leur faire espérer au plus, une somme de l'ordre de 795. 000 €. Au vu des premières difficultés rencontrées, de l'absence de dynamisme montré par les consorts X... et Y... dans cette affaire, cette espérance de gain était illusoire. Il sera alloué au titre de cette perte de chance une somme forfaitairement évaluée à 80. 000 €, soit au total 116. 206, 64 € (36. 206, 64 € + 80. 000 €). 




Dans le cadre du programme Les Prés Fleuris, les consorts X... et Y... ne justifient pas de fonds engagés. Ils n'ont réalisé aucune opération. Il y avait 92 appartements à vendre, qui se vendaient avec difficultés. La perte de chance sera évaluée à 50. 000 €, 20. 000 € sur la deuxième tranche et 30. 000 € sur la troisième tranche. 


Les consorts X... et Y... forment leur demande de condamnation in solidum contre toutes les sociétés intimées, subsidiairement sur certaines des sociétés. 


La condamnation à indemnisation ne peut être prononcée qu'à l'égard des parties aux contrats concernés. 


S'agissant du contrat relatif au programme Lido les parties étaient la SNC Paris Aquitaine et Paris Nicole et les quatre SCI Les Doges, Marco Polo, Murano et Rialto. 


S'agissant du contrat relatif au programme Les Prés Fleuris 2ème tranche, la partie était la SCI Hyde Park. 


S'agissant du contrat relatif au programme Les Prés Fleuris 3ème tranche, la partie était la SARL Société Foncière Paris Aquitaine. 


V) Sur les dépens et les frais irrépétibles : 


Compte tenu de la faute commise par les sociétés, celles qui restent en cause seront condamnées aux dépens, de première instance et d'appel. 


Elles verseront in solidum la somme de 5. 000 € aux appelants au titre de leurs frais irrépétibles. 


PAR CES MOTIFS, 


Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, 


Vu l'arrêt rendu le 31 octobre 2001 par la présente cour, 


Rappelle que la SCI San Marco et la société Bureau d'études PCA SARL ont été mises hors de cause par cet arrêt du 31 octobre 2001, 


Dit que la recevabilité de l'action de M. Maurice X... et M. Jean-Marie Y... ne peut plus être remise en cause, 


Dit que la décision de rupture unilatérale, par courrier daté du 16 décembre 1989, par la société SNC Foncière Paris Aquitaine et Paris Nicolo et les quatre SCI Les Doges, Murano, Marco Poloet Rialto, des contrats de mandat de vente et d'administration commerciale qui les liaient à M. Maurice X... et M. Jean-Marie Y... dans le cadre de l'opération... à Cagnes-sur-mer, est fautive, 


Dit que la décision de rupture unilatérale, par courrier daté du 16 décembre 1989, par les sociétés SCI Hyde Park et Société Foncière Paris Aquitaine SARL, des contrats de mandat de vente et d'administration commerciale qui les liaient à M. Maurice X... et M. Jean-Marie Y... dans le cadre des opérations Les Prés Fleuris 2ème et 3ème tranches à Mandelieu, est fautive, 


Condamne in solidum les sociétés SNC Société Foncière Paris Aquitaine et Paris Nicolo, SCI Marco Polo, SCI Murano, SCI Les Doges et SCI Rialto à payer aux consorts Maurice X... et Jean-Marie Y... la somme de cent seize mille deux cent six euros et soixante-quatre centimes (116. 206, 64 €) à titre de dommages et intérêts, 


Condamne la SCI Hyde Park (Résidence Hyde Park) à payer consorts Maurice X... et Jean-Marie Y... la somme de vingt mille euros (20. 000 €) à titre de dommages et intérêts, 




Condamne la SARL Société Foncière Paris Aquitaine à payer aux consorts Maurice X... et Jean-Marie Y... la somme de trente mille euros (30. 000 €) à titre de dommages et intérêts, 


Condamne in solidum les sociétés SNC Société Foncière Paris Aquitaine et Paris Nicolo, SCI Marco Polo, SCI Murano, SCI Les Doges et SCI Rialto, SCI Hyde Park et SARL Société Foncière Paris Aquitaine à payer consorts Maurice X... et Jean-Marie Y... la somme de cinq mille euros (5. 000 €) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 


Condamne in solidum les sociétés SNC Société Foncière Paris Aquitaine et Paris Nicolo, SCI Marco Polo, SCI Murano, SCI Les Doges et SCI Rialto, SCI Hyde Park et SARL Société Foncière Paris Aquitaine aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertises et autorise la SCP LATIL, PENARROYA-LATIL et ALLIGIER, avoués, à recouvrer directement sur elles, par application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile, les dépens dont ces avoués affirment avoir fait l'avance sans avoir reçu provision. 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT