Cour d'Appel — 2 juillet 2008

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER


1re Chambre Section D


ARRET DU 02 JUILLET 2008


Numéro d'inscription au répertoire général : 07/07807






Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 OCTOBRE 2007 
TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTPELLIER 
N° RG 11-07-324






APPELANTE :


GRETA (groupement d'établissements publics), organisme de formation d'adultes au Lycée Polyvalent Régional Jean Mermoz, en sa qualité d'établissement support (Etablissement Public Local d'Enseignement), pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social
Lycée Polyvalent Régional Jean Mermoz
717 avenue Jean Mermoz
34060 MONTPELLIER CEDEX 1


représentée par la SCP TOUZERY - COTTALORDA, avoués à la Cour
assistée de Me Isabelle OGER OMBREDANE, avocat au barreau de MONTPELLIER






INTIMEE :


SCI HORIZON 190, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social
190 rue des Alliés
42100 SAINT ETIENNE


représentée par la SCP ARGELLIES - WATREMET, avoués à la Cour
assistée de Me PALANDRE, avocat au barreau de SAINT ETIENNE


ORDONNANCE DE CLOTURE du 30 Mai 2008


COMPOSITION DE LA COUR :


L'affaire a été débattue le 04 JUIN 2008, en audience publique, Monsieur Georges TORREGROSA ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :


M. Mathieu MAURI, Président de Chambre
M. Jean-Marc ARMINGAUD, Conseiller
M. Georges TORREGROSA, Conseiller


qui en ont délibéré.


Greffier, lors des débats : Mme Hélène LILE PALETTE




ARRET : 


- contradictoire


- prononcé publiquement par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre.


- signé par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre, et par Mme Hélène LILE PALETTE, greffière présente lors du prononcé.




EXPOSÉ DES FAITS, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : 


Par exploit d'huissier en date du 26 février 2007, la SCI HORIZON 190 a assigné le GRETA de MONTPELLIER à comparaître devant le Tribunal d'Instance de MONTPELLIER aux fins de le voir condamner à lui verser : 


- la somme de 128 075,37 euros en principal (ramenée à 128 032,36 euros par conclusions ultérieures), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; 


- la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts (demande non maintenue dans les conclusions ultérieures) ; 


- la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 




La société demanderesse fait valoir que par contrat en date du 4 mai 1999 prenant effet au 1er juillet 1999, elle a donné à bail au débiteur, pour une durée de dix ans, des locaux situés dans un immeuble dénommé "Les Portes d'Antigone", place Vauban à MONTPELLIER, moyennant un loyer annuel de 350 000 francs, soit 53 357,16 euros payable par trimestrialités ; que le contrat prévoyait par ailleurs le remboursement par le locataire des travaux pris en charge par le bailleur à concurrence de 300 000 francs HT par échéances annuelles de 30 000 francs, soit 4 573,47 euros ; qu'enfin il était stipulé que le preneur pouvait donner congé à l'expiration du délai de dix ans au plus tard six mois avant l'échéance, une rupture anticipée n'étant possible qu'en cas de force majeure entraînant la suppression du GRETA, et moyennant le paiement d'une somme équivalant à 3 mois de loyer à titre de dommages et intérêts. 


Elle expose par courrier du 29 septembre 2005, le GRETA lui a donné congé à compter du 31 décembre 2005, en invoquant de graves difficultés financières ; qu'elle a refusé cette résiliation anticipée dont le motif ne figurait pas dans les clauses contractuelles ; que le défendeur ayant néanmoins cessé tout paiement, elle l'a assigné en référé devant le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER, devant lequel le GRETA a invoqué la compétence du Tribunal Administratif ; que par ordonnance en date du 11 janvier 2007, le juge des référés a rejeté l'exception d'incompétence, mais renvoyé la cause devant le Tribunal d'Instance aux fins d'interprétation du contrat. 




Par jugement en date du 11 octobre 2007, le Tribunal d'Instance de MONTPELLIER s'est déclaré compétent et a condamné le GRETA de MONTPELLIER à payer à la SCI HORIZON 190 la somme de 119 530,24 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 28 février 2007, et celle de 8 502,12 euros au titre des travaux mis à la charge du preneur. Une somme de 1 000 euros a été allouée au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 




Le GRETA a relevé appel de façon régulière et non contestée et a conclu le 28 décembre 2007. Il est demandé l'application de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986, actualisée le 6 juillet 1989. Le congé pouvait être notifié à tout moment, avec respect d'un préavis de six mois s'agissant d'un bail professionnel. Le jugement sera infirmé, et la SCI HORIZON 190 sera déboutée, avec allocation de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 




La SCI HORIZON 190 a conclu en qualité d'intimée le 26 février 2008 à la confirmation, en demandant l'application du statut des baux commerciaux. Une somme de 3 000 euros est réclamée au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 




SUR CE : 


Attendu que le GRETA estime, au soutien de son appel et comme unique argumentation, que le bail liant les parties est un bail professionnel relevant de la loi du 23 décembre 1986 actualisée par la loi du 6 juillet 1989, et notamment de son article 57A ; 


Mais attendu que le GRETA a loué ces locaux pour y exercer une activité de formation des adultes, sous l'égide de l'éducation nationale en son académie de MONTPELLIER (cf courrier à en-tête et article 6 du bail) ; 


Attendu qu'il s'agit là d'une activité d'enseignement, qui n'est ni contestable ni d'ailleurs contestée, et qui relève donc de l'article L. 145-2 du Code de Commerce qui rend applicable au baux des locaux abritant des établissements d'enseignement la législation afférente au bail commercial ; 


Attendu que le preneur devait donc respecter l'article 3 du bail relatif à la durée, et était en toute hypothèse tenu à respecter la troisième période triennale qui avait débuté le 30 juin 2005 ; 


Attendu qu'en donnant congé le 29 septembre 2005 pour le 31 décembre 2005, le preneur n'a respecté ni le préavis de six mois à respecter avant toute échéance (cf article 3), ni la durée de 10 ans contractuellement prévue, ni celle de 9 ans spécifique au Code de Commerce ; 


Attendu que le GRETA ne conteste pas la date de remise des clés (8 mars 2007), pas plus que le calcul du bailleur réclamant depuis le 1er janvier 2006 jusqu'à cette date 119 530,24 euros ; 


Attendu que cette somme est due au titre des loyers impayés, et ce d'autant plus que le bailleur a limité ses prétentions jusqu'à la conclusion d'un nouveau bail, alors qu'il aurait pu rechercher son preneur au moins jusqu'au 30 juin 2008 ; 


Attendu qu'il n'y a pas lieu de retrancher de cette dette de loyers une créance résultant d'un dépôt de garantie, qu'il appartient au GRETA de réclamer, étant précisé qu'aucun texte n'autorise le locataire à déduire de sa dette de loyers le montant du dépôt de garantie, par compensation unilatérale ; 


Attendu que le deuxième volet de la condamnation prononcée par le premier juge n'est nullement discuté (8 502,12 euros TTC au titre des travaux) ; 


Attendu que la demande de frais irrépétibles de la SCI HORIZON 190 est justifiée dans son principe, puisque ce bailleur doit se défendre en appel alors qu'il n'a pas sollicité en premier ressort l'ensemble des sommes auxquelles il pouvait prétendre ; 


Attendu qu'un montant de 1 500 euros est nécessairement raisonnable, le GRETA qui non seulement ne payait plus son loyer mais a dépassé son propre préavis, n'hésitant pas à réclamer 3 000 euros à ce titre. 




PAR CES MOTIFS : 


LA COUR, statuant contradictoirement 


Reçoit l'appel du GRETA régulier en la forme. 


Au fond, l'en déboute et confirme l'intégralité des dispositions du jugement de premier ressort (Tribunal d'Instance MONTPELLIER 11 octobre 2007). 


Condamne le GRETA de MONTPELLIER aux entiers dépens, outre le paiement à HORIZON 190 de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 


Alloue aux avoués de la cause le bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile.