Cour d'Appel — 20 juin 2008

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4o Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 20 JUIN 2008



No 2008/ 304













Rôle No 06/20988







SCI MARLY CROISETTE





C/



Syndicat des Copropriétaires IMMEUBLE L'AMIRAL





















Grosse délivrée 

le :

à :













réf











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de CANNES en date du 16 Novembre 2006 enregistré au répertoire général sous le no 05/1296.





APPELANTE



SCI MARLY CROISETTE, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège:34, Avenue des Champs Elysées - 75008 PARIS

représentée par Me Paul MAGNAN, avoué à la Cour, ayant la SCP KARCENTY LODS - VEZZANI, avocats au barreau de NICE





INTIME



Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble L'AMIRAL, sis 115, Bld de la Croisette à Cannes pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL Cabinet Jean-Jacques CHAMPION dont le siège social est 40, rue Léon Noël - 06400 CANNES



représenté par la SCP MAYNARD - SIMONI, avoués à la Cour, plaidant par Me Claude LAUGA, avocat au barreau de GRASSE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 13 Mai 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIERE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Michel BUSSIERE, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2008.







ARRÊT



Contradictoire,



Magistrat rédacteur: Monsieur Michel BUSSIERE, Président 



Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2008,



Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.















***











































LA COUR



Attendu que par décision en date du 16 novembre 2006 le tribunal d'instance de CANNES a statué en ces termes :

- rejette l'exception d'incompétence soulevée par la société civile immobilière Marly Croisette

- se déclare compétent pour connaître du litige opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence L'Amiral à la société civile immobilière Marly Croisette

- condamne la société civile immobilière Marly Croisette à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence L'Amiral les sommes de :

* 7 486,65 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 septembre 2006, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision

* 222 € à titre de dommages-intérêts

* 957 € en application de l'article 700 du code de procédure civile

- rejette le surplus des demandes

- condamne la société civile immobilière Marly Croisette aux dépens



Attendu que par acte d'appel dont la régularité n'est pas contestée, enregistré au greffe de la cour le 12 décembre 2000 65 la société civile immobilière Marly Croisette (l'appelante) a interjeté appel à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence L'Amiral. 



Attendu que par déclaration déposée au greffe de la cour le 9 janvier 2007 le syndicat des copropriétaires de la résidence L'Amiral (l'intimé, ci-après désigné comme le syndicat des copropriétaires) a constitué avoué.



Attendu que par conclusions déposées au greffe de la cour le 26 mars 2007 l'appelante demande de :

- infirmer le jugement entrepris

- déclarer nuls les appels de charges antérieures au 6 octobre 2005

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses prétentions

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de 500 € à titre de dommages intérêts et 1600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la société civile professionnelle Magnan, avoué à la cour.



Attendu que par conclusions déposées au greffe de la cour le 8 novembre 2007 l'intimé demande de :

- confirmer le jugement entrepris et au vu de l'évolution du compte

- condamner la société civile immobilière Marly Croisette à lui payer en principal la somme de 11 481,33 € augmentée des intérêts au taux légal, sur 1419,74 € à compter de la mise en demeure du 24 août 2005 et sur le surplus à compter de l'assignation

- condamner la SCI Marly Croisette au paiement de la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts

- à titre subsidiaire, si la cour devait estimer que les frais de syndic et les frais d'avocat doivent être remboursés sur la base de l'article 700 du code de procédure civile, condamner la SCI Marly Croisette au paiement de la somme de 3.331, 80 € outre les entiers dépens dont distraction au profit de la société civile professionnelle Maynard Simoni, avoué à la cour.

Attendu que l'ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2006



Attendu qu'à l'audience le conseil de l'intimé demande la révocation de l'ordonnance de clôture afin de permettre la communication de nouvelles pièces et que le conseil de l'appelante ne s'y oppose pas.



Attendu qu'il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions.



SUR CE



Attendu qu'à la demande de l'intimé et en l'absence d'opposition de l'appelante, il convient de révoquer l'ordonnance de clôture et de reporter la clôture de l'instruction de l'affaire au 13 mai 2008.



Attendu que la SCI Marly Croisette est propriétaire d'un appartement situé dans la résidence L'Amiral, 115 boulevard de la Croisette à Cannes ; qu'elle conteste devoir payer les sommes réclamées au titre des charges de copropriété car, avant le 6 octobre 2005, le syndic SARL Cabinet Jean-Jacques Champion n'avait pas qualité pour en demander le paiement puisque son contrat de syndic n'était pas en vigueur et que pour la période postérieure, il n'est produit aucun justificatif des dépenses engagées pour le compte de la copropriété.



Attendu que par délibération numéro 4 l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence L'Amiral réunie le 9 juin 2005 a désigné en qualité de syndic la SARL cabinet Jean-Jacques Champion et a désigné le président de séance pour signer le contrat dont un exemplaire était joint à la convocation ; qu'en l'absence d'informations contraires sur le point de départ du mandat confié au nouveau syndic, la prise d'effet de la désignation s'est produite immédiatement à l'instant même des résultats du vote, et ce d'autant qu'il avait été décidé de ne pas renouveler le mandat du cabinet Foncia Parisi ; qu'en conséquence, dès sa désignation par l'assemblée générale des copropriétaires, la SARL cabinet Jean-Jacques Champion avait qualité pour administrer la copropriété et procéder aux appels de charges et recouvrements des charges dues par les copropriétaires et ce d'autant que la décision de nomination du syndic n'a pas été contestée dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que la copropriété ne pouvait pas rester sans représentant dès lors que le mandat du précédent syndic avait pris fin ; que le tribunal d'instance a retenu à bon escient que la copropriété avait veillé à une parfaite continuité dans la mission confiée aux syndics successifs et qu'en conséquence la rémunération de la SARL cabinet Jean-Jacques Champion était due pour les prestations accomplies entre le 10 juin et le 6 octobre 2005.



Attendu qu'au cours de la même assemblée générale, les copropriétaires, par résolution numéro 11, ont voté le principe du ravalement des façades pour un montant maximum de 39 000 € TTC dont 5,5 % de TVA hors honoraires contractuels du syndic et qu'il était prévu de financer les travaux au moyen de trois appels de fonds les 1er septembre & 1er novembre 2005 et 1er janvier 2006 ; que par délibération numéro 12 la même assemblée générale a décidé de voter le principe de la réfection de l'étanchéité des jardinières pour une somme maximum de 20 000 € TTC ; que ces deux délibérations ont été votées par la SCI Marly Croisette.



Attendu que lors de l'assemblée générale des mêmes copropriétaires réunis le 11 mai 2006,il a été procédé à l'approbation des comptes pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2005 avec un montant de dépenses s'élevant à 19 999,49 € et un solde bancaire de 28 546,87 € ; que par résolution numéro 6, le quitus a été donné au syndic pour sa gestion se terminant le 31 décembre 2005 ; que par résolution numéro 18, le budget prévisionnel pour l'exercice 2006 a été approuvé pour un montant de 26 018 € avec appel trimestriel auprès des copropriétaires ; que par résolution numéro 19 le même budget prévisionnel a été voté pour l'exercice comptable de 2007 ; que si la SCI Marly Croisette a voté contre ces résolutions, elle n'en a nullement contesté les termes dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. 



Attendu que le premier juge a énuméré l'ensemble des pièces justificatives régulièrement communiquées par le syndicat des copropriétaires sur lesquelles repose la demande de paiement des charges de copropriété, et notamment les procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes, adoptant les budgets prévisionnels, décidant de dépenses exceptionnelles ainsi que les factures relatives au ravalement de façade et à la réfection des jardinières ; qu'en conséquence le tribunal a très exactement retenu que le montant de la somme réclamée au titre des charges de copropriété était justifié et qu'il convient de confirmer intégralement le jugement sur ce point mais qu'en fonction de l'évolution du compte, il convient de porter à la somme de 11 481,33 € le montant de la créance du syndicat des propriétaires étant observé qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables au seul copropriétaire concerné, en l'espèce la SCI Marly Croisette.



Attendu que la somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 août 2005 pour la somme de 1419,74 € et pour le surplus à compter du présent arrêt.



Attendu qu'il est manifeste que les manquements apportés par un copropriétaire au paiement de ses charges, sans justifier de raisons expliquant sa carence, cause à la collectivité privée de fonds nécessaires à la gestion de l'immeuble un préjudice financier certain dont il est dû réparation et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; qu'en conséquence le principe des dommages-intérêts alloués par le premier juge sera confirmé mais qu'en fonction du délai écoulé, le montant de l'indemnisation sera porté à 500 €.



Attendu que l'appelant qui succombe supportera les entiers dépens de première instance et d'appel, avec pour ces derniers, application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l'avoué de son adversaire.



PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, en matière civile, en dernier ressort, contradictoirement et dans les limites des écritures des parties.



Confirme le jugement entrepris sur le principe des condamnations et y ajoutant.



Condamne la société civile immobilière Marly Croisette à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence L'Amiral la somme de 11.481,33 € (onze mille quatre cent quatre vingt un euros trente trois centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 novembre 2007 outre intérêts au taux légal sur la somme de 1419,74 € (mille quatre cent dix-neuf euros soixante quatorze centimes) à compter de la mise en demeure de 24 août 2005 et sur le surplus à compter du présent arrêt.



Condamne la société civile immobilière Marly Croisette à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence L'Amiral la somme de 500 € (cinq cents euros) à titre de dommages-intérêts.



Condamne la société civile immobilière Marly Croisette aux entiers dépens et autorise la société civile professionnelle Maynard SIMONI, avoué à la cour, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante.



LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT









Sylvie AUDOUBERTMichel BUSSIÈRE