Cour d'Appel — 13 mai 2008

RG n° : 07 / 00030 

décision du 
Tribunal d'Instance de BELLEY 
Au fond 
2005 / 199 
du 29 août 2006 

COUR D'APPEL DE LYON 

8e Chambre Civile 

* 

ARRÊT du 13 Mai 2008 

APPELANTE : 

Madame Jeanine X... 


...


...

01500 SAINT-MAURICE DE REMENS 

représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour 
assistée de Me DOMINJON-PRUD'HOMME, avocat 

INTIMEE : 

Madame Marie Z... 


...

01500 SAINT DENIS EN BUGEY 

représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA, avoués à la Cour 
assistée de Me PERRET, substitué par Me GIBELO-AUTRAN, avocat 

***** 

Instruction clôturée le 03 Mars 2008 
Audience de plaidoiries du 08 Avril 2008 

***** 

La huitième chambre de la COUR d'APPEL de LYON, 

composée lors des débats et du délibéré de : 

* Jeanne STUTZMANN, présidente de la huitième chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries, 
* Martine BAYLE, conseillère, 
* Agnès CHAUVE, conseillère, 

assistées lors des débats tenus en audience publique par Nicole MONTAGNE, greffière, 

a rendu l'ARRET contradictoire suivant : 

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES 

Selon bail verbal ayant pris effet le 1er novembre 1984, Marie Z... a donné à bail à Janine X... un appartement de type F3 au rez-de-chaussée d'une villa sise ... à AMBERIEU EN BUGEY, moyennant un loyer initial de 1. 300, 00 francs. 

Un congé pour vendre à effet du 31 octobre 2003 a été délivré par Madame Z... à sa locataire. 

Les lieux ont été restitués à leur propriétaire le 31 octobre 2003. 

Se plaignant de désordres, de troubles de jouissance et d'un congé abusif, Jeanine X... a saisi le Tribunal d'Instance de BELLEY, qui par jugement rendu le 29 août 2006 a :

- déclaré irrecevable Madame X... en sa demande en répétition des loyers de janvier 1986 à octobre 1997, à hauteur de 9. 138, 40 euros,

- dit que les loyers consignés par elle entre les mains de son conseil de juin, juillet et août 2002 seront libérés au profit de Madame Z...,

- constaté que le bail liant les parties a été suspendu du 1er septembre 2002 au 8 janvier 2003, en conséquence, dispensé Madame X... du paiement des loyers dus pour cette période, 

- condamné Jeanine X... à payer à Marie Z... 23 / 31e du loyer de janvier 2003 et les loyers de février à octobre 2003,

- ordonné à Marie Z... de restituer à Jeanine X... le dépôt de garantie de 396, 37 euros outre intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2004,

- débouté Marie Z... de sa demande en paiement de 1. 500, 00 euros au titre des réparations locatives,

- condamné Marie Z... à payer à Jeanine X... la somme de 5. 000, 00 euros de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter de ce jour, en réparation des troubles de jouissance qu'elle a subis,

- débouté Jeanine X... de sa demande indemnitaire fondée sur le congé du 29 avril 2003,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- fait masse des dépens de l'instance, qui ne comprendront pas le coût des constats d'huissier de justice produits aux débats, et les partage par moitié entre les parties ; mis à la charge définitive de Madame Z... les dépens de la première instance en référé et dit en conséquence qu'elle doit rembourser à Madame X... la somme de 400 euros au titre des frais d'expertise qu'elle avait avancés. 

Par déclaration en date du 3 janvier 2007, Jeanine X... a interjeté appel de ce jugement. 

Elle demande à la Cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la restitution du dépôt de garantie et admis le préjudice de jouissance,

- porter à 10. 000, 00 euros le montant de l'indemnisation due au titre du préjudice de jouissance,

- réformer pour le surplus le jugement,

- déclarer recevable la demande en paiement des trop-perçus de loyers à compter du 1er janvier 1986, 

- condamner en conséquence Madame Z... à lui payer la somme de 9. 138, 40 euros au titre des trop-perçus de loyers du 1er janvier 1986 au 14 octobre 1997, outre intérêt au taux légal à compter du 29 septembre 2005, et celle de 13. 759, 33 euros correspondant aux trop-perçus de loyers du 1er novembre 1997 au 30 octobre 2003, outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,

- constater que Madame Z... a commis des manquements à son obligation d'entretien et de délivrance d'un logement conforme, ayant empêché la locataire d'habiter et d'utiliser les lieux,

- dire et juger qu'elle est bien fondée à se prévaloir d'une exception d'inexécution, justifiant qu'elle soit dispensée du paiement des loyers à compter du mois d'août 2002, date de début des travaux,

- prononcer la nullité du congé comme frauduleux,

- condamner Madame Z... à lui payer la somme de 12. 000, 00 euros en réparation de son préjudice lié à l'éviction,

- condamner Madame Z... à lui payer la somme de 1. 800, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens en ce compris les dépens de première instance et le coût des constats d'huissier établis à sa demande à l'exception des constats des 1er août 2000 et 18 décembre 2000, auxquels Madame Z... a déjà été condamnée, les dépens d'appel étant distraits au profit de la SCP d'avoués AGUIRAUD NOUVELLET. 

Elle rappelle qu'au moment de l'établissement du bail écrit, la bailleresse a exigé un loyer mensuel de 2. 500, 00 francs au lieu des 1. 300, 00 francs pratiqués jusqu'alors, et ce, illégalement. 

Elle fait valoir que le premier juge ne pouvait retenir la prescription quinquennale qui ne s'applique aux actions en répétition de loyers que depuis la loi nouvelle du 18 janvier 2005, alors que son principe de créance est bien antérieur et que sa première demande à ce titre a été formée lors de l'instance de référé ayant abouti à l'ordonnance rendue le 29 janvier 2002. 

Elle indique qu'elle a été privée de chauffage depuis octobre 2001 et relève qu'elle n'a jamais eu d'abonnement au gaz de ville et que l'appartement n'était pas habitable au 8 janvier 2003, le chauffage ne fonctionnant toujours pas. 

En réplique, Marie Z... conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande en répétition des loyers de janvier 1986 à octobre 1997 et a débouté Madame X... de sa demande indemnitaire fondée sur le congé illégitime. 

Pour le surplus, elle sollicite la réformation du jugement et au vu des manquements de Madame X... à ses obligations locatives, l'attribution du dépôt de garantie. Elle réclame également une somme de 3. 500, 00 euros en réparation de son préjudice pour défaut d'entretien, la restitution des loyers séquestrés entre les mains du conseil de Madame X... de juin 2002 compris au 31 octobre 2003, la somme de 5. 000, 00 euros en réparation de son préjudice moral, celle de 3. 000, 00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, et les dépens avec distraction au profit de la SCP d'avoués BRONDEL TUDELA. 

Elle relève que la demande au titre de l'indu de loyer se heurte à la prescription quinquennale édictée par le dernier alinéa de l'article 2277 du code civil, dans la mesure où il convient de se placer au jour de la délivrance de l'assignation soit le 29 septembre 2005 pour apprécier l'existence de la créance demandée. 

Elle fait valoir que Madame X... a au surplus toujours accepté les augmentations de loyers proposées par sa bailleresse, ne s'y étant jamais opposée et les ayant toujours réglés. 

Elle fait valoir que l'appartement était en parfait état lors de la prise des lieux et explique avoir rencontré de nombreuses difficultés du fait de Madame X... qui lui interdisait l'accès aux lieux, pour entreprendre des travaux. Elle s'oppose donc à toute demande de préjudice de jouissance. 

Elle conteste le caractère excessif du prix de vente proposé par elle dans son congé, le prix proposé correspondant à celui du marché. 

Elle relève les nombreux manquements de Madame X... à ses obligations locatives (absence de ramonage, sous-locations, absence d'entretien des abords). 

Elle explique enfin avoir connu des problèmes de santé consécutifs à la volonté malicieuse et perfide de l'appelante de lui nuire. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2008. 



MOTIFS ET DECISION 

Sur les demandes en paiement des loyers indûment perçus 

Cette demande porte sur les loyers versés par Madame X... à sa bailleresse du 1er janvier 1986 au 30 octobre 2003, date de restitution des clés. 

La loi du 18 janvier 2005 a instauré une prescription quinquennale en matière de répétition de loyers, fermages et charges locatives. Si cette loi est d'application immédiate, elle n'en est pas pour autant rétroactive. Elle a eu pour effet non pas de déterminer le sens de la loi antérieure mais d'en étendre l'application à des cas que la loi n'avait pas prévus. 

Dès lors, à défaut de dispositions contraires et dès lors que la loi a réduit la durée de la prescription, la prescription des actions en répétition de l'indu a commencé à courir du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure. Il s'ensuit que la demande présentée par Madame X... qui porte sur une période courant à partir du 1er janvier 1986, non prescrite au titre de la prescription antérieure de trente ans, n'est pas atteinte par la prescription quinquennale de l'article 2277 du code civil, pour avoir été formée le 29 septembre 2005, soit dans le délai de cinq ans suivant le 20 janvier 2005. 

Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, l'action à ce titre est recevable. 

Le bien-fondé de la demande est contesté, l'appelante soutenant que les augmentations ou indexations de loyers pratiquées par la bailleresse étant nulles puisque prohibées par le bail verbal, et l'intimée se prévalant de l'accord de la locataire. 

De janvier 1986 à octobre 1997, le bail liant les parties étant verbal, il n'existait aucune clause écrite prévoyant la révision ou l'indexation du loyer. 

La révision du loyer est cependant possible, même sans clause écrite, lorsqu'elle résulte d'un accord entre les parties. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, que la bailleresse a notifié par courriers le nouveau loyer à sa locataire de janvier 1986 à octobre 1997, sans que celle-ci manifeste une quelconque contestation sur le nouveau montant, le payant régulièrement pendant plus de dix ans. 

Il résulte de ces courriers et de l'attitude constante et répétée de Madame X... sur cette période un accord tacite sur l'indexation du loyer. 

Madame X... sera donc déboutée de ce chef de demande. 

S'agissant du loyer dû à compter de la régularisation écrite du bail intervenue le 14 octobre 1997, il convient de rappeler qu'en application des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et plus particulièrement de son article 17, le loyer ne pouvait être librement changé et porté à la somme de 2. 500, 00 francs alors qu'il était de 2. 080, 00 francs et que Madame Z... ne justifie pas s'être trouvée dans un des cas de fixation libre du loyer ou de réévaluation. 

Dès lors, Madame X... est fondée à venir réclamer le remboursement du trop versé par elle à compter du 14 octobre 1997 mais non sur la base d'un loyer de 1. 300,00 francs mais sur celle du loyer de 2. 080,00 francs. 

Le bail conclu entre les parties prévoit l'indexation du loyer tous les premier novembre de chaque année en fonction de la valeur de la moyenne des quatre trimestres de l'indice à cette même date de référence, l'indice de base à retenir étant 1038. 

Il résulte de ces éléments que Madame X... aurait du payer les sommes suivantes au titre de son loyer :

-2. 080,00 francs du 1 er novembre 1997 au 30 octobre 1998 soit un trop versé de 5. 439,30 francs,

-2. 130,59 Francs du 1er novembre 1998 au 30 octobre 1999 soit un trop versé de 4. 919,78 francs,

-2. 134,09 francs du 1er novembre 1999 au 30 octobre 2000 soit un trop versé de 5. 029,12 francs,

-2. 155, 13 francs du 1er novembre 2000 au 30 octobre 2001 soit un trop versé de 5. 058, 50 francs, 

-2. 221, 25 francs du 1er novembre 2001 au 30 mai 2002 soit un trop versé de 2. 434, 31 francs, les loyers ayant été ensuite soit consignés, soit suspendus soit non payés. 

Madame Z... sera donc condamnée à ce titre à payer à Madame X... la somme de 2. 655, 92 euros. 

Sur les loyers de juin 2002 à octobre 2003 

Les loyers de juin à août 2002 ont été consignés. Ils devront donc venir en déduction de la somme allouée ci-dessus à Madame X... mais à hauteur de la somme de 1. 113, 30 euros correspondant au montant des loyers dus sur cette période. 

Aux termes des dispositions tant de l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 que de l'article 1724 du Code Civil, le locataire doit supporter les travaux de réfection des embellissements de l'appartement. Ceux-ci ayant duré de septembre 2002 à décembre 2002 soit plus de quarante jours, Madame X... est en droit de prétendre à une diminution de loyer dû sur cette période, à proportion de la partie de la chose dont elle a été privée. 

Par courrier du 10 août 2002, Madame X... a donné son accord sur les travaux de peinture plâtrerie. 

Il ressort du procès-verbal de constat dressé par Maître C... le 8 janvier 2003, que les parties ont convenu que pendant la durée des travaux, le bail serait suspendu, Madame X... restituant les clés et étant dispensée du paiement du loyer. 

C'est donc à bon droit que le premier juge a dispensé Madame X... du paiement des loyers de septembre à décembre 2002. 

Madame X... a repris possession juridiquement des lieux le 8 janvier 2003 et ne les a libérés juridiquement qu'en remettant les clés soit le 31 octobre 2003. Elle est donc tenue du paiement du loyer sur toute cette période, la privation de chauffage subi par elle sur cette période faisant l'objet d'une demande au titre du préjudice de jouissance qui sera examinée postérieurement. 

Le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer le loyer de janvier 2003 à hauteur de 23/31e et les loyers de février à octobre 2003 sera confirmé, le loyer devant être calculé sur la base ci-dessus arrêtée (loyer de 2. 080,00 euros à indexer soit 317,09 à indexer annuellement). 

Sur les troubles de jouissance invoqués par Madame X... 


Il ressort des pièces versées aux débats et notamment des différentes décisions de justice intervenues en référé et de l'expertise judiciaire effectuée par Monsieur D..., que Madame X... s'est vue privée d'accès à la chaufferie et donc à sa cave à fuel lors des périodes de chauffe 2000 / 2001 et 2001 / 2002. 

A compter de mars 2002, elle a été privée de chauffage, Madame Z..., ayant par souci de sécurité, mis hors de fonctionnement le système existant en raison d'une fissure affectant la cheminée, fissure liée à la vétusté, et ce, sans prévoir aucun système de chauffage en remplacement. 

Elle a été également privée de chauffage de janvier 2003 jusqu'au 31 octobre 2003, date de restitution des lieux 

Il ressort également du rapport d'expertise de Monsieur D... que le logement loué était dépourvu de système d'aération, d'où la présence d'humidité et de moisissures constatées sur les vêtements de Madame X... selon constat d'huissier des 18 décembre 2001 et 14 août 2002. 

L'installation électrique n'était également pas conforme. 

Par contre, le fait de s'être vu notifier des congés à plusieurs reprises, ne saurait être constitutif d'un trouble de jouissance. 

C'est à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande d'indemnisation pour trouble de jouissance et ce, à hauteur de la somme de 5. 000, 00 euros, montant qui correspond à une juste indemnisation des préjudices ci-dessus rapportés, étant observé que Madame X... ne justifie pas de doléances avant l'année 2000. 

Sur la restitution du dépôt de garantie 

Le dépôt de garantie versé par Madame X... lors de son entrée dans les lieux est de 396, 37 euros. 

Comme le premier juge l'a rappelé, pour apprécier ou non sa restitution, il convient d'apprécier si les lieux ont été rendus dans le même état que celui dans lequel ils ont été pris, en tenant compte d'un coefficient de vétusté lié à la durée d'occupation des lieux. 

Le constat dressé par Maître E... le 4 novembre 2003, à la requête des deux parties mais en présence de Madame X... seule, ne laisse pas apparaître de désordres autres que ceux imputables au gel de l'installation de chauffage. 

Il convient donc de confirmer le premier juge en ce qu'il a ordonné la restitution de ce dépôt de garantie. 

Sur la demande de Madame Z... au titre du défaut d'entretien 

Madame Z... réclame à ce titre la somme de 3. 500, 00 euros en reprochant à l'appelante de ne pas avoir ramoné la cheminée de la chaudière, de n'avoir pas été assurée, d'avoir sous-loué son appartement et de ne pas avoir entretenu les abords. 

Il est justifié de l'assurance des lieux par la production d'une attestation de la Mutuelle de l'Est en date du 2 février 2006. 

Si Madame X... ne justifie pas du ramonage de la cheminée, Madame Z... n'établit pas plus que celui-ci soit resté à sa charge dès lors qu'il ressort de certains de ses courriers qu'elle sollicite le remboursement des frais de ramonage. 

Le fait de sous-louer l'appartement est sans incidence sur le défaut d'entretien. 

Enfin, il ressort des photographies versées aux débats par l'appelante que l'extérieur de la maison était entretenu. Le constat d'huissier précité dressé le 4 novembre 2003 ne fait d'ailleurs pas état de désordres à l'extérieur de la maison. 

Il n'est pas non plus produit de factures de remise en état des lieux. 

C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté sa demande de dommages et intérêts. 

Sur le caractère frauduleux du congé donné le 29 avril 2003 

L'appelante soutient que ce congé serait frauduleux au motif qu'il a été donné pour vente alors que l'intimée n'avait nullement l'intention de vendre et que le prix de vente proposé était excessif. 

Il lui appartient de l'établir. 

Madame Z... verse aux débats le mandat de vente non exclusif confié à Maîtres DROUET et CHAUVINEAU, notaires à AMBERIEU EN BUGEY ainsi que le courrier que ceux-ci ont adressé à l'huissier pour lui demander de notifier le congé à Madame X... . 

Le congé mentionne bien le prix de vente figurant dans le mandat. L'intimée justifie donc bien par ces démarches de son intention de vendre, peu important que le bien ait été plus de trois ans après de nouveau proposé à la location. 

L'appelante se contente d'affirmer que le prix de vente proposé est prohibitif sans en justifier aucunement, notamment par la production d'éléments comparatifs. Dès lors, il y a lieu également de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Madame X... de sa demande à ce titre. 

La Cour n'estime pas devoir faire application en l'espèce des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Les parties ayant succombé partiellement dans leurs prétentions, il y a lieu de confirmer le partage des dépens effectués par le premier juge. Les dépens d'appel seront par contre mis à la charge de Marie Z.... 

PAR CES MOTIFS 
La Cour, 

Confirme le jugement rendu le 29 août 2006 par le Tribunal d'Instance de BELLEY en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant déclaré irrecevable la demande en répétition de l'indu. 

Statuant à nouveau de ce seul chef, 

Déclare recevables les demandes en répétition de l'indu formées par Janine X.... 

L'en déboute pour la période de janvier 1986 à octobre 1997. 

Condamne Marie Z... à payer à Janine X... la somme de 2. 655, 92 euros au titre de l'indu de loyer, pour la période postérieure. 

Complétant le jugement rendu le 29 août 2006, 

Dit que le montant du loyer mensuel à compter du 14 octobre 1997 est de 317, 09 euros, indexable annuellement conformément au bail. 

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Condamne Marie Z... aux entiers dépens d'appel, ces derniers étant distraits au profit de l'avoué de son adversaire, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

Cet arrêt a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Jeanne STUTZMANN, présidente de la huitième chambre et par Nicole MONTAGNE, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.