Cour d'Appel — 18 juillet 2008

Arrêt No 

R. G : 07 / 00262 

SOCIÉTÉ DE GESTION DES MAGASINS GHANTY ROYAL (SGMGR) 
SCI X... IBRAHIM 

COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS 

CHAMBRE CIVILE 

ARRÊT DU 18 JUILLET 2008 

Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ST DENIS en date du 14 FEVRIER 2007 suivant déclaration d'appel en date du 21 FEVRIER 2007 
rg no 06 / 880 

APPELANTE A TITRE PRINCIPAL ET INTIMEE A TITRE INCIDENT : 

SOCIETE DE GESTION DES MAGASINS GHANTY ROYAL (SGMGR) représentée par le président du conseil d'administration

... 

97400 ST DENIS 

Représentant : Me Iqbal AKHOUN (avocat au barreau de SAINT DENIS) 

INTIMEE A TITRE PRINCIPAL ET APPELANTE A TITRE INCIDENT : 

SCI X... IBRAHIM

... 

97400 ST DENIS 

Représentant : Me Sanaze MOUSSA (avocat au barreau de ST DENIS), 

CLOTURE LE : 6 juin 2008

DÉBATS : en application des dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 

Par bulletin du 16 mai 2008, le président a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de : 

Président : Monsieur Olivier FROMENT, 
Conseiller : Monsieur Gérard GROS, 
Conseiller : Madame Anne JOUANARD, 
qui en ont délibéré et que l'arrêt serait rendu le 18 Juillet 2008 par mise à disposition au greffe. 

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 18 Juillet 2008. 

Greffier : Dolène MAGAMOOTOO. 

FAITS ET PROCÉDURE, 

La SA SGMGR a entrepris en 1999 la réalisation d'un ensemble immobilier dénommé Ganthy City comportant la construction d'un magasin, de logements et de parking ... à Saint Denis. 

La SCI X... était propriétaire d'une boutique contiguë à l'opération de construction. 

Ensuite de pourparlers et dans le souci d'harmoniser le projet architectural il a été convenu qu'en contrepartie pour la SA SGMGR du droit de construire au-dessus du 1er étage de la boutique de la SCI celle ci serait reconstruite par la SGMRG, la SCI X... participant pour partie aux frais de reconstruction. 

Cet accord s'est concrétisé dans un acte notarié en date du 12 décembre 2000 qui prévoit un échange de volumes construits, le volume no 2 (a et b) correspondant à la boutique d'origine demeurant propriété de la SCI X... qui, en contrepartie du volume no 3 (logements) qui se situe au dessus du no 2 et du volume no4 (coursive) accolé d'un coté du volume no 2, se voit attribué le volume no 5 (partie local commercial) qui est accolé mais de l'autre coté à ce même volume no 2. 

La SA SGMGR s'engageait par ailleurs à effectuer des travaux dans les volumes 2 et 5 consistant en la construction d'un local commercial et à installer des points d'appuis au niveau plancher du 1er étage des nouveaux locaux afin que la SCI X... puisse y installer une mezzanine, celle ci s'engageant pour sa part à exécuter des travaux extérieurs aux murs (vitrine, trottoir). 

La construction et la remise des clés étaient prévue dans l'acte pour le 1er janvier 2001 au plus tard sous peine d'une astreinte conventionnelle fixée à 500 francs par jour de retard. 

Soutenant que l'acte d'échange comportait une erreur en ce que le volume no4 était demeuré sa propriété et alléguant que SA SGMGR n'avait pas rempli son obligation d'installer au niveau du plancher du 1er étage les points d'appuis stipulés dans l'acte afin de lui permettre d'installer une mezzanine, la SCI X... a saisi le juge des référés qui, par ordonnance en date du 19 décembre 2002, a commis un expert. 

L'expert a déposé son rapport le 10 mars 2003. 

La SCI X... a alors par acte d'huissier du 10 mars 2006 fait assigner la SA SGMGR aux fins principale de la voir condamner à lui verser la somme de 119 132 € au titre de la clause pénale prévue dans l'acte du fait du retard dans l'exécution des travaux, de voir ordonner la rectification de l'erreur contenue dans l'acte afférente au volume no 4 et condamner sous astreinte la SA SGMGR à signer l'acte conforme et de voir condamner celle ci à lui verser une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens. 

Elle a sollicité subsidiairement un complément d'expertise. 

Par jugement en date du 14 février 2007 le Tribunal de Grande Instance de Saint Denis :

- a rejeté l'exception d'incompétence au profit du juge de l'exécution soulevée par la SA SGMGR,

- a condamné la SA SGMGR à payer à la SCI X... une somme de 50 000 € au titre de l'astreinte conventionnelle,

- a débouté la SCI X... de ses demandes relatives au lot volume no 4 mentionné dans l'acte notarié du 12 décembre 2000,

- a débouté la SA SGMGR de ses demandes de dommages et intérêts et de démolition de vitrine,

- a condamné la SA SGMGR à payer à la SCI X... une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- a rejeté le surplus des demandes,

- a condamné la SA SGMGR aux dépens, frais d'expertise compris. 

Par déclaration au Greffe en date du 21 février 2007 la SA SGMGR a interjeté appel de ce jugement limité aux dispositions lui faisant grief à savoir sa condamnation au paiement des sommes de 50 000 € au titre de l'astreinte et de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et le rejet de sa demande de démolition de la vitrine. 

Par déclaration au Greffe en date du 8 mars 2007 la SCI X... a interjeté appel de ce jugement. 

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 12 avril 2007. 

MOYENS ET PRÉTENTIONS, 

Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées déposées le 18 février 2008 le SA SGMRG demande à la Cour :

- d'infirmer le jugement entrepris, de débouter la SCI X... de ses demandes en rectification de l'acte notarié et en paiement de sommes au titre de l'astreinte et sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et statuant à nouveau :

- de dire et juger que le local ayant été livré dans les délais convenus, la demande d'astreinte est mal fondée en son principe comme en son quantum,

- de condamner la SCI X... sous astreinte à démolir la vitrine réalisée en 2005 sur un volume lui appartenant,

- de condamner la SCI X... à lui verser les sommes de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les frais et dépens. 

Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées déposées le 11 juin 2007 la SCI X... demande à la Cour :

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SA SGMRG pour inexécution de ses obligations contractuelles et en ce qu'il a débouté celle ci de ses demandes reconventionnelles,

- de l'infirmer en ses dispositions lui faisant grief et statuant à nouveau :

- de condamner la SA SGMRG à lui verser une somme de 119 132 € au titre de l'astreinte conventionnelle,

- de dire et juger que le volume no 4 doit être intégré à sa propriété, d'ordonner la rectification de l'erreur matérielle et de condamner sous astreinte la SA SGMRG à signer l'acte rectificatif,

- de condamner la SA SGMRG à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens, frais d'expertise compris. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 juin 2008. 

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter à leurs écritures ci dessus visées figurant au dossier de la procédure. 

MOTIFS DE LA DÉCISION, 

Sur l'astreinte, 

Pour contester le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à verser une somme de 50 000 € à ce titre, la SA SGMRG soutient que l'astreinte n'était stipulée que dans l'hypothèse d'un retard dans la livraison des locaux dont elle justifie qu'elle est intervenue dans le délai prévu alors que par ailleurs le défaut de mise en place des points d'appuis, dont le coût s'est élevé à 1 085 €, ne faisait nullement obstacle à la pose d'une mezzanine. 

Pour demander paiement d'une somme de 119 132 € au titre de l'astreinte conventionnelle, soit l'application pure et simple de la clause pénale (76, 22 € par jour du 1er janvier 2001 au 13 avril 2005 date du paiement de la facture des travaux par la SA SGMRG) la SCI X... soutient que celle ci n'est pas manifestement excessive notamment au regard de son préjudice et du comportement fallacieux de la SA SGMRG. 

Aux termes de l'acte du 12 décembre 2000 et dans le cadre de son obligation de faire sous le paragraphe " achèvement et mise à disposition " le représentant de la SGMRG obligeait cette dernière à construire et à remettre les clés des locaux ci dessus désignés à la SCI X... Ibrahim au plus tard le 1er janvier 2001 sous peine d'une astreinte conventionnelle fixée à 500 francs par jour de retard. 

En droit cette stipulation s'analyse en une clause pénale destinée à assurer l'exécution d'une obligation qui en l'espèce portait sur la construction et la remise des clés des locaux au plus tard au 1er janvier 2001 et fixait l'évaluation forfaitaire et prédéterminée de l'indemnisation de l'inexécution de cette obligation contractuelle. 

Tout d'abord il doit être noté que si l'acte du 12 décembre 2000 précise que le transfert de propriété et de jouissance a eu lieu ce jour par prise de possession réelle, il ne peut en être déduit, contrairement à ce que soutient la SGMRG, que le local a effectivement été mis à disposition de la SCI X... à cette date. 

Qu'il résulte en effet notamment des PROCÈS-VERBAL de réception de l'immeuble en novembre 2000 que celui ci n'était pas terminé, la SA SGMRG étant particulièrement de mauvaise foi lorsqu'elle fait dire à l'attestation de l'architecte qu'elle produit que ce local a été réceptionné par Monsieur X... le 18 mai 2001, cette réception étant celle faite par le constructeur c'est à dire lui même et non celle de Monsieur X.... 

Qu'ainsi et à supposer même, le délai prévu était déjà dépassé. 

Que la date de l'inauguration du magasin Ghanty est sans effet à cet égard. 

Que l'obligation portait non seulement sur la construction mais sur la remise des clés et que, s'il est allégué une telle remise ensuite de cette réception des travaux en mai 2001, les éléments du dossier ne permettent pas d'en établir l'effectivité et la date avec certitude, le seul élément constant à cet égard étant la reconnaissance d'une telle remise par Monsieur X... le 11 décembre 2003. 

Par ailleurs il était expressément prévu dans le cadre de l'échange que la SA SGMRG s'engageait à effectuer des travaux dans les lots no 2 et 5 consistant en la construction d'un local commercial et à " installer au niveau du plancher du 1er étage des nouveaux locaux de la SCI X... des " points d'appuis " dont la hauteur sera déterminée par les parties dans un délai d'un mois à compter des présentes afin que la SCI X... puisse y installer une mezzanine ". 

Il est établi que dès le 8 janvier 2001 la SCI X... a communiqué par LRAR à la SGMR les renseignements nécessaires à la réalisation des points d'appuis en cause. 

Or il résulte clairement des constatations de l'expert que, contrairement à ce que soutient encore devant la Cour la SA SGMRG, ces points d'appuis n'avaient toujours pas été mis en place en mars 2003 lors de l'expertise. 

Que l'attestation de l'expert Y... ne contredit en rien cet état de fait alors que s'il écrit que le local était apte à recevoir un plancher intermédiaire par des moyens de simples supportages comme des lambourdes, il est patent que ces lambourdes n'avaient pas été mises en place par la SA SGMRG. 

Qu'il en est de même du seul fait attesté par l'architecte de l'opération d'avoir exécuté des ferraillages pour permettre l'appui de plancher faisant mezzanine qui ne caractérise pas d'avantage la mise en place des points d'appuis à laquelle elle s'était clairement engagée. 

Ces travaux ont alors été commandés et réalisés à la demande de la SCI X... en mars 2005 et la facture a été payée par la SA SGMRG le 14 avril 2005. 

Qu'ainsi la construction telle qu'elle devait être remise à Monsieur X... n'était pas conforme aux stipulations contractuelles. 

Il s'ensuit alors que la remise des clés n'est intervenue qu'en décembre 2003 et qu'elle a porté sur un local dans lequel les travaux que la SA SGMRG s'était contractuellement engagés à faire n'avaient pas été effectués dans leur totalité, que le principe de l'application de la clause pénale contractuellement prévu n'est pas contestable. 

Pour autant il résulte clairement des courriers échangés entre la SCI X... et la SA SGMRG que la SCI X... recherchait principalement la modification de l'acte d'échange et que le désaccord entre les parties a trouvé son origine dans le refus de cette modification par la SA SGMRG. 

Que la SCI X... n'a demandé les clés du local pour pouvoir entreprendre ses travaux que pour la première fois le 31 octobre 2001 sans jamais mettre formellement en demeure la SA SGMRG de les lui fournir ; qu'elle n'a pas d'avantage mis formellement en demeure la SA SGMRG d'exécuter les travaux avant de saisir le juge des référés d'une demande d'expertise en octobre 2002. 

Qu'ayant confié suivant devis signé le 28 février 2001 à l'architecte de la construction les travaux d'aménagement de son local elle a renoncé à poursuivre le contrat. 

Qu'ayant les clés du local depuis à tout le moins décembre 2003 elle n'a pas demandé l'autorisation de faire les travaux, dont le coût s'élevait à moins de 2 000 €, pour le compte de la SA SGMRG et ne les a fait effectuer qu'en avril 2005. 

Qu'alors qu'une clause pénale est une peine stipulée tant comme un moyen de contraindre une partie à exécuter ses obligations que comme l'évaluation conventionnelle anticipée du préjudice futur il n'est produit par la SCI X... aucun élément de nature à permettre apprécier in concreto ce préjudice. 

Ainsi compte tenu de ces éléments le montant de la clause pénale est manifestement excessif et il convient d'allouer à ce titre à la SCI X... une somme de 18 000 € 

Sur la demande concernant la vitrine, 

Pour contester le jugement entrepris qui l'a débouté de sa demande de ce chef la SA SGMRG fait valoir que la vitrine mise en place par la SCI X... ne correspond pas au cahier des charges, celle ci étant construite avec des matériaux et des couleurs en incohérence avec l'harmonie générale de l'immeuble, l'enseigne et la climatisation défigurant le site. 

Il était en effet stipulé dans l'acte que la SCI X... s'obligeait à faire exécuter les travaux complémentaires concernant les parties extérieures aux murs des locaux (vitrine, trottoir, etc.) dans le respect des chartres et de la réalisation du projet de construction édifiée par la SA SMRG. 

Or s'il ressort du PV de constat dressé le 16 mars 2006 à la demande de la SA SGMRG que la SCI X... a bien installé une vitrine à l'extrémité de la coursive en face de son magasin, il doit être constaté que cette vitrine figure bien sur le plan du RDC Ganthy et Case Rieul réalisé par l'architecte chargé de l'opération immobilière. 

Qu'il s'ensuit que la SCI X... n'a commis aucune infraction en installant une vitrine dont la forme correspond au schéma de l'architecte et dont l'incohérence alléguée avec l'harmonie de l'ensemble n'est en toute hypothèse nullement établie. 

La SA SGMRG sera en conséquence débouté de ses demandes de ce chef. 

Sur la demande de rectification de l'acte notarié, 

Pour contester le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande de ce chef la SCI X... fait essentiellement valoir qu'il résultait des accords préalables à la signature de l'acte que le volume 4 était exclu de l'échange, " les parties ayant expressément convenu que l'homogénéité de l'ensemble du bâtiment serait ainsi respectée sans qu'aucune modification ne soit apportée en l'absence d'accord préalable du propriétaire du fonds dominant ", la façade de l'immeuble du fonds servant devant demeurer en harmonie avec celle de l'immeuble du fonds dominant. 

Aux termes de l'acte notarié en cause il est expressément et clairement prévu que la SA SGMRG cède à la SCI X... un lot de volume no 5 (partie local commercial) ainsi que le droit et l'obligation de construire dans le volume défini qui constituera un local commercial, l'assiette de ce volume étant antérieurement propriété de la SA SGMRG. 

Qu'en échange la SCI X... cède à la SA SGMRG le lot volume no 3 qui se situe au dessus du lot no2 qui correspond à la boutique d'origine et le lot volume no4 consistant en un local sur deux étages à usage de coursive, l'assiette de ce volume étant antérieurement propriété de la SCI X.... 

Les termes de l'acte auquel est joint un schéma avec les différents lots représentés par des couleurs différentes sont parfaitement clairs. 

Il ne résulte en outre nullement des documents produits que ces dispositions ne correspondent pas à l'accord des parties tel que résultant de l'acte notarié alors que bien au contraire dans le projet signé par la seule SCI le 21 février 2000 il est expressément précisé que les nouveaux locaux reconstruits appartenant à la SCI X... feront l'objet d'un recul de trois mètres par rapport à leur emplacement d'origine, une partie des nouveaux locaux de la SCI se situera par conséquent sur le terrain de la SA SGMRG, ce qui s'est concrétisé par l'échange du lot volume no 4 avec le lot volume No 5. 

Il s'ensuit que la SCI X... doit être déboutée de sa demande de rectification de l'acte notarié du 12 décembre 2000. 

Le caractère abusif de la procédure n'étant nullement établi la SA SGMRG doit être débouté de sa demande en dommages et intérêts de ce chef. 

L'équité commande la condamnation de la SA SGMRG à verser à la SCI X... une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS, 

La Cour, statuant publiquement en matière civile par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI X... de ses demandes relatives au lot no 4 mentionné dans l'acte notarié du 12 décembre 2000 et la SA SGMGR de ses demandes de dommages et intérêts et de démolition de vitrine et a condamné la SA SGMGR à payer à la SCI X... une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

INFIRME le dit jugement pour le surplus de ses dispositions et STATUANT à nouveau CONDAMNE la SA SGMGR à payer à la SCI X... une somme de 18 000 € au titre de la clause pénale. 

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes. 

CONDAMNE la SA SGMRG à verser à la SCI X... une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

CONDAMNE la SA SGMRG aux dépens d'appel. 

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Olivier FROMENT, Président, et par Dolène MAGAMOOTOO, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT