Cour d'Appel — 9 septembre 2008

Stéphane X... 


Nathalie Y... épouse X... 


C / 
Christophe Z... 


Maud A... épouse Z... 


Expédition et copie exécutoire délivrées aux avoués le 09 Septembre 2008 

COUR D'APPEL DE DIJON 

CHAMBRE CIVILE A 

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2008 

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N° 07 / 01539 

Décision déférée à la Cour : AU FOND du 06 SEPTEMBRE 2007, rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CHAUMONT 
RG 1re instance : 07 / 00342 

APPELANTS : 

Monsieur Stéphane X... 

né le 10 Octobre 1973 à THIONVILLE (57100) 

...

52340 ESNOUVEAUX 

Madame Nathalie Y... épouse X... 

née le 14 Juin 1970 à DIEPPE (76200) 

...

52340 ESNOUVEAUX 

représentés par la SCP BOURGEON & KAWALA & BOUDY, avoués à la Cour 
assistés de la SCP FLORIOT-TRIBOLET, avocats au barreau de HAUTE-MARNE 

INTIMES : 

Monsieur Christophe Z... 

né le 7 juin 1972 à MARTIGUES (13) 
demeurant

... 

52340 AGEVILLE 

Madame Maud A... épouse Z... 

née le 25 février 1970 à ECLARON 
demeurant

... 

52340 AGEVILLE 

représentés par Me Philippe GERBAY, avoué à la Cour 
assistés de Me Gérard BOCQUILLON, avocat au barreau de HAUTE-MARNE 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue le 17 Juin 2008 en audience publique devant la Cour composée de : 

Madame DUFRENNE, Président de Chambre, Président, 
Madame VIGNES, Conseiller, assesseur, 
Monsieur BESSON, Conseiller, assesseur, ayant fait le rapport sur désignation du Président, 
qui en ont délibéré. 

GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame CREMASCHI, greffier 

ARRET rendu contradictoirement, 

PRONONCE publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 

SIGNE par Madame DUFRENNE, Président de Chambre, et par Madame CREMASCHI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

Exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties : 

M. et Mme Stéphane X... ont acquis, aux termes d'un compromis de vente signé le 19 mai 2005, ayant donné lieu à réitération suivant acte notarié reçu le 12 août 2005, une maison d'habitation sise au..., en Haute-Marne, qui leur a été vendue par M. et Mme Z... ; 

Déplorant des désordres affectant la solidité de la charpente, qu'ils imputent aux travaux d'aménagement des combles réalisés par M. Z..., M. et Mme X... ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Chaumont, afin de voir désigner un expert judiciaire ; 

Par ordonnance du 17 janvier 2006, ce magistrat a ordonné une expertise qu'il a confiée à M. C... ; 

À la suite du dépôt par M. C..., le 15 février 2007, de son rapport d'expertise, M. et Mme X... ont fait citer M. et Mme Z... à jour fixe devant le tribunal de grande instance, suivant acte du 27 mars 2007, afin notamment :

- de les voir déclarer responsables, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, des désordres et malfaçons affectant leur immeuble ;

- et de les voir condamner à leur payer la somme de 25 590 € représentant le coût des réfections, outre indexation et intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, ainsi qu'une somme de 50 € par mois à compter du 12 août 2005 et jusqu'à la date effective du règlement de la somme principale, à titre d'indemnité de jouissance, et une somme de 3 000 € de dommages et intérêts ; 

Le tribunal de Chaumont, retenant en particulier que la responsabilité de M. et Mme Z... ne pouvait être recherchée sur le fondement invoqué par M. et Mme X..., a, par jugement du 6 septembre 2007 :

- débouté M. et Mme X... de l'ensemble de leurs demandes

- condamné M. et Mme X... à payer à M. et Mme Z... la somme de 500 €, en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

- condamné M. et Mme X... aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile et distraits au profit de maître Bocquillon, avocat aux offres de droit.

- et rejeté toutes autres demandes ; 

M. et Mme X... ont interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue le 16 octobre 2007 au secrétariat-greffe de la cour d'appel de ce siège, concluant, au terme de leurs dernières écritures présentées le 26 mars 2008 à la condamnation solidaire de M. et Mme Z... à leur payer :

- la somme de 25 590 €, avec indexation sur la variation de l'indice du coût de la construction entre le 15 février 2007 et la date effective de règlement, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- une somme mensuelle de 50 € à compter du 12 août 2005 et jusqu'à la date de réalisation complète des travaux, ainsi qu'une indemnité de 3 000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- ainsi qu'une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Au soutien de leur appel, M. et Mme X... font valoir :

- en premier lieu, que les vendeurs, contrairement à l'obligation que leur faisait l'article 1604 du code civil, n'ont pas délivré une chose conforme à celle faisant l'objet de la convention ici déterminé, notamment, par la fiche descriptive de l'agence immobilière qui précisait que l'immeuble à vendre comportait des combles aménagés ; 

Les appelants soulignent qu'il importe peu, à cet égard, que le compromis et l'acte notarié de vente-qui mentionnaient que l'immeuble était vendu « dans (son) état actuel » ou « tel que celui ci existe »- n'aient pas repris expressément ce point ou parlé de combles perdus, dès lors que les mentions de la fiche descriptive coïncident avec l'état des combles avant la vente, ainsi d'ailleurs qu'en témoignent, tant les attestations qu'ils produisent au débat, que le rapport d'expertise de M. C... et même les conclusions de M. et Mme Z... ; 

M. et Mme X... exposent qu'ils étaient ainsi fondés à penser qu'ils achetaient des combles aménagés qu'ils pourraient utiliser comme tels, ou modifier à leur goût, ce qui, ainsi que l'expose l'expert, ne pourrait se réaliser sans une reprise complète de la charpente, des fermettes, du plancher, du plafond, de l'installation électrique et des plinthes ;

- en deuxième lieu, et subsidiairement, que M. et Mme Z... avaient la qualité de constructeurs au sens de l'article 1792 du code civil, responsables de ce fait des vices non apparents affectant la solidité de l'ouvrage réceptionné par sa prise de possession consécutive à la vente, ou le rendant impropre à sa destination ;

- en troisième lieu, que la clause de non-garantie des vices cachés est inopposable, même dans le cadre de rapports entre particuliers, dès lors que le vendeur, auteur de la construction litigieuse, a lui-même procédé à la conception et à la réalisation des ouvrages sans recourir à des professionnels ni s'assurer de leurs conseils ;

- en dernier lieu, que M. et Mme Z... doivent être tenus de les indemniser, d'une part, du coût des travaux de réparation des combles tel que l'a évalué l'expert, d'autre part, du préjudice de jouissance qui a résulté pour eux de l'impossibilité de profiter des combles et des nuisances que la réalisation des travaux entraînera ; 

Aux termes de leurs écritures en réponse remises le 21 mai 2008, M. et Mme Z... concluent à la confirmation du jugement déféré, ainsi qu'à la condamnation de M. et Mme X... à leur verser à chacun une indemnité de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Les intimés font valoir :

- tout d'abord, que les appelants, qui avaient visité l'immeuble à plusieurs reprises avant de l'acheter et avaient constaté que l'aménagement des combles n'était pas terminé, ne peuvent se prévaloir, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, que des seuls défauts cachés rendant la chose impropre à l'usage, pour obtenir seulement, des vendeurs occasionnels qui ignoraient les vices de la chose, une diminution de son prix ; 

M. et Mme Z..., qui soulignent que M. et Mme X... ne peuvent opposer à l'acte de vente notarié du 12 Août 2005 précisant « combles perdus au-dessus » la fiche descriptive dépourvue de valeur contractuelle émanant de l'agence immobilière, observent, en outre, que les travaux de remise en état prévus par l'expert s'élèvent en totalité à 7 500 €, soit à un montant très inférieur à celui réclamé par M. et Mme X... ;

- ensuite, que le compromis comme l'acte authentique de vente signés par les parties renferme une clause stipulant expressément l'absence de toute garantie de vices de toutes natures apparents ou cachés, qu'ils peuvent, en leur état de vendeurs non professionnels, opposer aux acquéreurs ;

- enfin, qu'ils ne peuvent être assimilés à un constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil, dont la responsabilité décennale peut être engagée, dès lors que les travaux d'aménagement des combles n'étaient pas achevés, et que cela n'a pas été dissimulé aux acquéreurs ; 

La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 juin 2008 ; 

La cour d'appel se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, à la décision déférée ainsi qu'aux écritures d'appel évoquées ci-dessus ; 

Motifs de l'arrêt : 

Sur le manquement allégué de M. et Mme Z... à l'obligation de délivrance : 

Attendu que M. et Mme X... soutiennent, à titre principal, que M. et Mme Z... n'ont pas satisfait à l'obligation de délivrance qui leur incombait au titre de l'article 1604 du code civil ; 

Attendu que l'obligation que fait ainsi ce texte au vendeur d'une chose consiste, tant dans la délivrance de celle-ci, que dans sa délivrance conforme aux stipulations convenues entre les parties, sur lesquelles celles-ci font néanmoins part de leurs divergences ; 

Qu'il appartient, par conséquent, à la Cour de rechercher quelle a été la commune intention de M. et Mme Z... et de M. et Mme X... lors de la vente de l'immeuble objet du litige, en s'attachant à l'ensemble des données connues ou prévisibles au jour où a eu lieu celle-ci ; 

Attendu que l'on doit, à cet égard, rappeler que la vente d'un immeuble est, peu important qu'elle donne lieu à l'établissement d'un acte authentique destiné uniquement à sa publicité, et qui ne produit d'effet qu'à l'égard des tiers, un contrat consensuel formé par l'échange des consentements, de sorte que les mentions figurant à l'acte authentique n'ont pas lieu de prévaloir, notamment, sur celles portées au compromis de vente qui, renfermant l'accord des parties sur la chose et le prix, rend la vente parfaite ; 

Attendu, pour la circonstance, que les données permettant de circonscrire le champ contractuel de la vente objet du litige s'organisent autour :

- de la fiche descriptive de l'immeuble dressée par l'agence immobilière Guy Hoquet, par l'entremise de laquelle a été passé le compromis de vente signé le 19 mai 2005 entre les parties ;

- de la circonstance selon laquelle M. et Mme X... ont visité à plusieurs reprises, avant la signature de ce compromis, la maison que leur ont cédée M. et Mme Z... ;

- de la mention, à la rubrique « Situation et désignation » figurant en première page du compromis de vente, de « combles dessus » ;

- et de la mention, dans l'acte authentique de vente reçu le 12 août 2005 de « combles perdus » ; 

Attendu qu'il ressort de la comparaison, notamment, des trois documents écrits une ambiguïté, voire une incertitude, relative à la situation des combles de l'immeuble cédé, qui doit en principe, selon ce que prescrit l'article 1602 du code civil, conduire à interpréter contre les vendeurs les actes conclus entre les parties ; 

Mais attendu qu'il apparaît à la Cour, qu'en toute hypothèse, celles-ci ont bien pris en compte, avant la signature du compromis de vente, l'existence de combles, certes non entièrement aménagés, mais utilisables en l'état ; 

Attendu que l'on doit, en effet, souligner :

- en premier lieu, que M. et Mme X..., lorsqu'ils ont pris attache avec l'agence immobilière Guy Hoquet, ont été informés, selon la fiche descriptive de l'immeuble renseignée dans cette agence, que la maison de M. et Mme Z... comportait notamment quatre chambres, un bureau et une salle de jeux, étant observé qu'il n'est pas contesté au débat que l'une de ces quatre chambres, de même que le bureau et la salle de jeux, étaient situés dans les combles ;

- en deuxième lieu, que M. et Mme X... ont, à l'occasion de leurs visites préalables sur les lieux, et ainsi que cela résulte des témoignages émanant de MM. Gilbert A... et Stéphane D... que produisent M. et Mme Z..., visité les combles de la maison et pu constater qu'ils étaient en partie aménagés ;

- en troisième lieu, que le fils de M. et Mme Z..., ainsi que le précisent ceux-ci dans leurs écritures, occupait alors les combles « depuis plus d'un an sans qu'il y ait eu le moindre problème » ;

- en dernier lieu, que seule la mention de « combles perdus » figurant dans l'acte authentique de vente reçu le 12 août 2005 contredit l'existence de combles utilisables, tandis que cet acte, tout comme le compromis valant vente, précise que l'immeuble était cédé en l'état existant ; 

Attendu qu'il résulte de ceci qu'il entrait dans le champ contractuel de la vente, dont la maison de M. et Mme Z... était l'objet, que celle-ci présentait comme caractéristique de comprendre des combles qui, s'ils n'étaient aménagés qu'en partie et ne devaient pas l'être en totalité au moment du transfert de propriété, pouvaient être en l'état utilisés, fût-ce pour partie seulement, comme pièce (s) à vivre ; 

Or, attendu que l'expert judiciaire M. Jean-Claude C..., après avoir relevé que M. Z... avait effectivement « transform é le comble perdu... en volume habitable aménagé en chambre d'enfants » et qu'il avait ainsi conféré à ce volume « une notion incontestable de pièce vie », a conclu que l'aménagement qui avait été réalisé était à l'origine de « déformations planimétriques majeures quasi généralisées » dans les plafonds de l'ensemble des pièces du rez-de-chaussée de l'habitation ; 

Qu'il ressort de surcroît de l'avis de l'expert judiciaire - qui explique que la modification et l'amoindrissement des éléments structurels et de triangulation des fermettes ainsi que le « sous dimensionnement significatif » de l'épaulement en bois mis en oeuvre lors de l'aménagement des combles ont entraîné l'affaissement de la charpente - que les combles de la maison cédée à M. et Mme X... ne sont pas habitables en l'état actuel, et ne pourront l'être qu'à condition de réaliser une « reprise générale de la charpente couverture » ; 

Attendu qu'il apparaît qu'est de la sorte avérée l'inaptitude de la chose vendue à l'utilisation contractuelle qui avait été prévue et, de ce fait, caractérisé le manquement de M. et Mme Z... à l'obligation de délivrance conforme qui leur incombait, et dont il ne peuvent s'affranchir au moyen de la clause stipulée à l'acte authentique de vente reçu le 12 août 2005, exonérant les vendeurs de la garantie des vices cachés ; 

Qu'il y a lieu, par conséquent, de juger que M. et Mme X... sont fondés à obtenir la condamnation de M. et Mme Z... à leur payer la somme de 25 590 € à laquelle l'expert judiciaire a justement évalué le coût des travaux nécessaires à la restitution de combles habitables qui, seuls, permettront de rendre l'immeuble vendu conforme à sa destination contractuelle ; 

Et attendu qu'il convient d'indexer cette somme sur la variation de l'indice du coût de la construction, à compter du 15 février 2007, date à laquelle M. C... l'a fixée ; 

Sur le préjudice de jouissance : 

Attendu que l'impossibilité pour M. et Mme X... d'occuper, ainsi qu'ils étaient pourtant en droit de l'escompter, les combles de la maison qui leur a été vendue par M. et Mme Z... leur a causé un préjudice de jouissance qui doit ouvrir un droit à réparation en leur faveur ; 

Qu'il y a lieu, par conséquent, de leur allouer de ce chef une indemnité mensuelle de 50 € qui sera due par M. et Mme Z... pour la période comprise entre le 12 août 2005, date de l'entrée de M. et Mme X... en possession des lieux, et l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la réception du paiement intégral de la condamnation susvisée de 25 590 € ; 

Sur la demande de dommages-intérêts présentée par M. et Mme X... : 

Attendu que M. et Mme X..., pour conclure à la condamnation de M. et Mme Z... à leur verser des dommages-intérêts, invoquent les « divers peine et tracas subis » ; 

Mais attendu que la Cour ne trouve pas, dans les éléments produits aux débats, de pièces qui lui permettent, d'une part, d'identifier quels sont, en dehors du trouble de jouissance subi donnant lieu à réparation spécifique, les tracas qu'auraient subis M. et Mme X..., d'autre part, d'en révéler la réalité ainsi que le préjudice qui en aurait résulté pour eux ; 

Qu'il s'ensuit qu'il y a lieu de confirmer de ce chef la décision déférée, qui a rejeté leur demande de dommages-intérêts ; 

Sur les intérêts au taux légal assortissant les condamnations en paiement : 

Attendu qu'il convient, sans user de la faculté de dérogation réservée par l'article 1153-1 in fine du code civil, de faire application des dispositions de ce texte disposant, qu'en cas d'infirmation de la décision des premiers juges, les indemnités allouées en appel portent intérêts au taux légal à compter de la décision d'appel ; 

Sur l'article 700 du code de procédure civile : 

Attendu qu'il n'apparaît pas inéquitable, au vu des éléments de la cause, de mettre à la charge de M. et Mme Z... une part des frais irrépétibles exposés par M. et Mme X... pour les besoins de la procédure d'appel ; 

Qu'il y a lieu, par conséquent, d'allouer aux appelants une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Sur les dépens : 

Attendu qu'il convient de laisser à M. et Mme Z..., qui succombent sur l'appel de M. et Mme X..., la charge des dépens de première instance et d'appel ; 

Par ces motifs : 

La cour d'appel, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort ; 

Infirme, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par M. et Mme X..., le jugement déféré prononcé le 6 septembre 2007 par le tribunal de grande instance de Chaumont ; 
Dit que M. et Mme Z... ont manqué à l'obligation de délivrance qui leur incombait, en application de l'article 1604 du code civil, au titre de la vente immobilière conclue entre les parties ; 

Les condamne en conséquence solidairement à payer à M. et Mme X... :

- la somme de 25 590 € indexée sur la variation de l'indice du coût de la construction à compter du 15 février 2007 et jusqu'à la date effective de règlement ;

- ainsi qu'une indemnité mensuelle de 50 € à compter du 12 août 2005 et jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la réception du paiement intégral de la condamnation susvisée de 25 590 € ; 

Dit que ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; 

Condamne solidairement M. et Mme Z... à verser une somme de 1 500 € à M. et Mme X..., sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Leur laisse la charge des dépens de première instance et d'appel ; 

Admet, en tant que de besoin, la s. c. p. Bourgeon, Kawala et Boudy, avoués en la cause, au bénéfice de l'article 699 du Code de procédure civile.