Cour d'Appel — 16 mai 2007

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 










COUR D'APPEL DE PARIS 






2ème Chambre-Section A 






ARRET DU 16 MAI 2007 




(no, pages) 




Numéro d'inscription au répertoire général : 06 / 06240 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Février 2006- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 04 / 00722 










APPELANTS 


Monsieur Pascal X...


... 

91460 MARCOUSSIS 




Mademoiselle Sophie Y...


... 

91460 MARCOUSSIS 


représentés par Me Pascale BETTINGER, avoué à la Cour 
assistés de Me Mohamed Z..., avocat au barreau des Hauts de Seine, toque : PN26 






INTIMES 


Madame Maryline A... Andrée B... divorcée C...


... 


...

91160 LONGJUMEAU 


Monsieur Gérard D... Albert C... 


E... Mario 
56590 GROIX 


représentés par la SCP CALARN-DELAUNAY, avoués à la Cour 
assistés de Me Emmanuelle F..., avocat au barreau de l'Essonne 








COMPOSITION DE LA COUR : 


L'affaire a été débattue, rapport a été fait conformément à l'article 31 du décret du 28 décembre 2005 modifiant l'article 785 du nouveau code de procédure civile, le 28 mars 2007, en audience publique, devant la Cour composée de : 


Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Président 
Madame Charlotte DINTILHAC, Conseiller 
Madame Dominique REYGNER, Conseiller 


qui en ont délibéré 




Greffier, lors des débats : Mme Gisèle COCHET 




ARRET :


- contradictoire
-prononcé publiquement par Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Président
-signé par Mme Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, président et par Mme Gisèle COCHET, greffier présent lors du prononcé. 












La cour est saisie de l'appel interjeté par les consorts X... 
Y... du jugement de la troisième chambre du Tribunal de Grande Instance d'Evry du 3 février 2006 qui a prononcé la résolution de la vente du 30 janvier 1997, ordonné leur expulsion dans les 15 jours suivant la signification du jugement, les a condamnés à payer la somme de 760 € par mois à compter du mois de juin 2002 et celle de 7 774. 90 € à titre de clause pénale et 2000 € pour frais irrépétibles. 


Par dernières conclusions auxquelles il est référé les consorts X... 
Y... font valoir qu'ils ont renoncé à la condition suspensive de prêt, que le compromis n'est pas caduc faute de mise en demeure par les vendeurs, que les sommes mensuelles de 4 000 F acquittées depuis le compromis du 30 janvier 1997 représentaient un acompte mensuel de 2 500 F sur le prix et un loyer de 1 500 F selon leur proposition du 18 janvier 1997, que les vendeurs n'ont pas fourni les certificats nécessaires à la vente et les travaux nécessaires à l'assainissement, qu'ils ont consigné une somme de 69 941. 98 € sur le prix de 77 749 € ; 


Ils invoquent l'incompétence du premier juge pour statuer sur l'expulsion relevant de la seule compétence du tribunal d'instance et opposent l'irrecevabilité de la demande nouvelle en résiliation de bail non formée en première instance et sans notification à la préfecture ; 


Ils font état du préjudice subi du fait du retard apporté à la vente et aux réparations nécessaires ; 


Ils demandent de supprimer les paragraphes relatifs à la résolution du bail pour avoir statué ultra petita, d'infirmer le jugement, de constater la consignation d'une somme de 69 941. 98 €, d'ordonner l'établissement des certificats et conformité d'assainissement dans les 30 jours de l'arrêt sous astreinte de 100 € par jour de retard et la réitération de l'acte notarié dans les 30 jours suivant la production de ces pièces sous la même astreinte, leur allouer une somme de 50000 € de dommages-intérêts outre la clause pénale de 7 622. 45 € et 5000 € pour frais irrépétibles. 


Par dernières conclusions auxquelles il est référé les consorts B... 
C... font valoir qu'ils n'ont pas accepté la proposition d'achat devenue caduque et que les contrats de vente et de bail sont autonomes et que les sommes acquittées jusqu'en mars 2002 ne représentent que le loyer au titre du bail ; 


Ils invoquent le non paiement des acomptes mensuels supplémentaires de 2 500 F par mois, le défaut de diligence pour la réalisation de la condition suspensive de prêt avant le 18 février 2002, le défaut de consignation de l'entier prix, l'empêchement opposé par les locataires à l'établissement des certificats, le préjudice financier de 13 640. 65 € d'intérêts de retard dus au Crédit Agricole ; 


Ils invoquent la résiliation du bail en se référant aux commandements de payer des 14 juin 2002 et 16 juin 2005 restés infructueux, qui pouvait être soumise au juge de première instance par voie incidente, et à la cour en vertu de sa plénitude de juridiction ; 


Ils demandent donc de confirmer le jugement sauf à y ajouter la somme de 13 640. 65 € de dommages-intérêts, de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 14 août 2002 et de leur allouer la somme de 8 883. 58 € de frais irrépétibles. 


SUR CE LA COUR 


Considérant que la lettre proposition d'achat du 18 janvier 1997 faite par les consorts X... 
Y... pour une durée allant jusqu'au 25 janvier 1997 au prix de 520 000 F offrait le paiement d'une somme de 2 500 F d'acompte mensuel sur le prix et de 1500 F de loyer ; 


Considérant que les époux C... et les consorts X... 
Y... ont signé le 30 janvier 1997 par actes sous seing privé : 


un compromis de vente au prix de 510 000F, avec déduction d'une somme de 150 000 F représentant 2500 F par mois à titre d'acompte, à compter du 1er avril 1997 au cas d'achat définitif restant acquise au vendeur dans tous les autres cas, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 340 000 F avant le 18 février 2002, avec versement d'une somme de 70 000 F entre les mains du vendeur, l'acte étant à réitérer au plus tard le 30 mars 2002, une clause pénale de 51000 F étant due par la partie refusant de réitérer la vente, les acquéreurs s'engageant à prendre les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance ; 


un contrat de location pour cinq ans à compter du 1er avril 1997 au loyer de 4000F avec un dépôt de garantie de 8 000 F ; 


Considérant que les consorts X... 
Y... demandaient à partir de juillet 2001aux consorts C... 
B... de procéder à des réparations locatives de la toiture fuyarde du pavillon et faisaient établir le 19 mars 2002 un procès-verbal de constat d'huissier faisant état d'infiltrations d'eau dans le grenier, le palier, les wc, le cellier, le garage et la salle de bain inutilisable ; 


Considérant que les consorts X... 
Y... faisaient le 27 mars 2002 sommation aux consorts B... 
C... de comparaître le 2 avril 2002 pour signer l'acte de vente ; que seuls comparant, ils faisaient dresser un procès-verbal le 2 avril 2002 signifiant l'abandon de la condition suspensive de prêt et la consignation des sommes de 9 600 € et 26 803. 20 € de solde de prix et frais selon décompte annexé faisant état de déductions des sommes de 14 025. 18 € pour travaux de réfection, 298. 81 € de frais de constat d'huissier, 10 671. 43 € d'indemnité d'immobilisation et 22 867. 35 € d'avance sur le prix de vente ; 


Que les consorts C... prorogeaient le délai pour la signature de la vente aux conditions du compromis au 30 avril 2002, ce qui restait sans suite ; que leur notaire Forsans Poirier par lettre du 11 mars 2002 avait refusé de la part de ses clients toute réduction du prix de vente, faisant état du paiement d'un loyer en définitive de 1500 F pendant plusieurs années alors que la valeur locative est bien supérieure ; 


Considérant que les certificats nécessaires à la vente n'étaient pas effectués, les premières dates de disponibilité indiquées par les acquéreurs n'ayant pas été utilisées et les suivantes ne leur ayant pas convenu et les parties s'imputant ensuite réciproquement la charge de leur établissement et aucune diligence n'étant effectuée pour le certificat de conformité de l'assainissement réclamé par la commune le 3 avril 2002 avant réponse à la Dia et à notifier aux vendeur et acquéreur ; 


Que le Crédit Agricole exigeait par lettre du 19 février 2002 le paiement d'une somme de 50 224. 95 € pour donner mainlevée de son hypothèque sur le bien vendu ; 


Considérant que les consorts B... 
C... ont signifié les 5 et 14 juin 2002 un commandement de payer la somme de 1829. 40 € au principal visant la clause résolutoire du bail et se sont désistés de leur instance en résiliation selon jugement du 3 avril 2003 du tribunal d'instance de Longjumeau ; 


Considérant sur la vente que les deux parties ont failli à leurs obligations contractuelles : 


que les acquéreurs n'étaient pas fondés à exiger la réduction du prix du montant de travaux de réfection alors que le compromis stipulait qu'ils prendraient le bien en l'état au jour de leur entrée en jouissance en qualité de propriétaires reportée à plus de cinq années ; 


que les vendeurs ont de leur côté dans leur assignation introductive d'instance en résolution de vente du 31 décembre 2003 fait état de ce que l'acompte mensuel de 2 500 F n'a pas été payé alors qu'il résulte de la proposition d'achat, corroborée par le fait que les vendeurs n'ont fait aucune réclamation de ce chef entre 1997 et 2002 et que leur notaire a fait état d'un loyer réel de 1 500 F dans sa correspondance de mars 2002 que l'imputation de l'acompte de 2 500 F par mois sur le prix devait se faire sur le loyer de 4 000 F par ailleurs acquitté, au cas de réalisation définitive de la vente et que donc les acquéreurs n'ont pas failli au paiement de cet acompte mensuel ; Que par ailleurs les vendeurs n'ont pas pris les mesures, coercitives si besoin était, pour faire effectuer les certificats nécessaires leur incombant pour la vente et en particulier ne justifient d'aucune mesure en vue de faire effectuer le contrôle de conformité de l'assainissement exigé par la Commune ; Qu'enfin ils ont été avisés par les acquéreurs qu'ils renonçaient à la condition suspensive de prêt avant d'accepter de proroger les effets du compromis ; 


Considérant que le compromis sera donc résolu aux torts partagés des parties sans avoir lieu à application de la clause pénale prévue au seul cas de demande en réalisation forcée de la vente qui n'est pas ordonnée ; 


Considérant qu'il n'y a pas lieu à dommages-intérêts du fait de l'attitude respective fautive de chaque partie envers l'autre ; 


Considérant sur la demande de résolution de bail que le premier juge n'a pas statué dans le dispositif sur la résiliation du bail et n'a donc pas statué ultra petita ; 


Considérant que la demande en résolution de bail est en tout état de cause irrecevable devant cette cour à défaut de justification par les bailleurs de la notification de cette demande à la Préfecture par le bailleur dans les conditions du dernier alinéa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; 


Considérant sur la demande en paiement d'indemnité d'occupation depuis juin 2002 que les consorts X... 
Y... seront condamnés, à titre provisionnel, sans qualification du paiement ressortant du juge appelé à statuer sur le bail, à payer la somme de 609. 80 € par mois depuis juin 2002, prononcée en denier ou quittance compte tenu de compensation avec la somme de 10 671. 43 € déjà perçue par les consorts B... 
C... au moment du compromis ; 


Considérant qu'il n'y a pas lieu à dédommagement pour frais irrépétibles ; 


PAR CES MOTIFS 


Réforme le jugement et statuant à nouveau : 


Dit le compromis de vente du 30 janvier 1997 résolu aux torts des deux parties ; 


Dit irrecevable la demande en constatation de la clause résolutoire du bail et donc la demande en expulsion ; 


Condamne à titre provisionnel les consorts X... 
Y... à payer en deniers ou quittance aux consorts B... 
C... une somme mensuelle de 609. 80 € depuis juin 2002 ; 


Rejette les autres demandes ; 


Laisse à chaque partie la charge de ses dépens. 




LE GREFFIER LE PRESIDENT